高某与吕某某、吕凯伦确认合同有效纠纷一审民事判决书

原告：高某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住盐山县盐山镇高庄村**号，现住盐山县。
委托诉讼代理人：肖英，河北言公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明彦，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住盐山县，系村民委员会推荐。
被告：吕某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住盐山县。
被告：吕凯伦，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住盐山县。
委托诉讼代理人：于增杰，河北海岳律师事务所律师。
追加第三人：中国建设银行股份有限公司盐山支行，住所地盐山县。
法定代表人：张彬，任行长。

原告高某与被告吕某某、被告吕凯伦、第三人中国建设银行股份有限公司盐山支行确认合同有效纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某之委托诉讼代理人肖英、李明彦、被告吕凯伦及其委托诉讼代理人于增杰到庭参加诉讼，被告吕某某及第三人中国建设银行股份有限公司盐山支行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高某向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告高某与被告吕某某、吕凯伦签订关于盐山盛世佳苑小区1-1-503号房产及储藏间买卖协议有效。2、判决被告立即协助和配合原告办理盐山盛世佳苑小区1-1-503号房产产权的相关变更登记手续；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年1月，原告购买了被告吕凯伦、吕某某所有的盐山盛世佳苑小区1-1-503号房产一处及储藏间，原告按协议约定交付了32万购房款，吕凯伦、吕某某将该房产、储藏间、钥匙交付给原告，并为原告出具了收条。原告于2017年4月6日交纳了该房产的水费、物业费、电费等，并合法占有使用了该房产至今；但被告不按合同约定及法律规定交付购房合同，拒绝协助和配合原告办理盐山盛世佳苑小区1-1-503号房产产权的相关变更登记手续；为此原告为维护自己的合法权益，特依据法律的相关规定，提起诉讼。
吕凯伦辩称，1、本案被告主体不适格。涉案房屋系被告吕凯伦一人购买的房屋，被告吕某某与涉案房屋无关，根据合同相对性原则以及物权原则，吕某某不可能是房屋买卖合同纠纷的诉讼主体，因此原告将吕某某作为本案的被告是错误的，属于诉讼主体不适格。2、原告与被告吕凯伦之间并没有正式的购房协议，双方之间只有一个附条件的预约，即只有在原告2017年4月份给付全部房款后双方才签订购房协议，因此在双方没有签订房屋买卖协议的情况下，根本涉及不到房产买卖协议是否有效的问题，更涉及不到确认房屋归原告所有及变更产权登记手续的问题。3、截止到现在被告吕凯伦未收到原告交付的任何购房款项，因此双方预约的条件没有成就，而且已经过期，被告吕凯伦不同意再和原告签订房屋买卖协议，更不同意再将房屋卖与原告。4、被告吕凯伦并未将涉案房屋及钥匙交付原告，是原告在未经允许的情况下私自强行开锁入内，而且已经换了新锁。后来被告知道后便要求原告交还，但始终未交回，因此请求法院判令原告立即将涉案房屋交还给被告。
被告吕某某在法定答辩期限内未予答辩。
高某为证明自己的主张向本院提交以下证据：1、收条原件及复印件各一份；2、听证笔录一份。3、物业费发票两张，购水卡一张，钥匙一串，银行汇款单两份，执行异议申请书、执行异议听证笔录各一份及执行笔录一份，用于证明涉案房屋买卖协议的订立及履行过程，4、被告方与银行的借款合同。
吕凯伦对高某提交的以上证据质证后的意见为：收条的内容看出双方对签订正式购房协议附了一个条件，条件为高某务必于2017年4月底全款结清双方才签订正式购房协议，收条只是一个附条件的预约行为，并非是正式的购房协议，且原告没有在2017年4月底前结清全部房款，所以这个预约行为作废，双方也未签订正式购房协议，收条不能证实双方存在买卖协议的行为，被告吕凯伦未收到任何的购房款项；对物业费发票、购水卡、钥匙一串的真实性有异议，且与本案无关联性，是原告私自将锁打开，非法进行占有，且已经更换了原来的房屋门锁，三份证据不能证明双方存在房屋买卖的合法行为，两份银行转账记录，该转账记录是第三方邢淑兰与吕某某之间的，吕某某不是涉案房屋的所有人，他们之间存在什么交易作为房屋所有人吕凯伦不清楚，吕凯伦也未收到上述款项，该交易记录与本案无关，且通过打款记录的时间来看为2017年1月26日、2017年1月27日，都是在双方所写的收条之后，即便这6万元是原告交付的房款，那么与52万元的总房款也相差甚远，也印证了原告根本没有在2017年4月份前付清全部房款，致使双方并未签订正式的房屋买卖协议，原告提交的上述证据不能起到相关证明作用。
吕凯伦为证实自己的主张向本院提交证据：1、商品房买卖合同一份、2、抵押贷款合同一份。3、贷款的对账单，证明被告吕凯伦自2012年开始至今一直向银行偿还房贷。
高某对吕凯伦提交以上证据质证后的意见为：对被告提交的商品房买卖合同的真实性无异议，但不能单凭买卖合同确认吕某某不是适格被告，该合同中载明了除了房屋的信息还有储藏间的信息，证明二被告对房屋及储藏间均有处分权利，对个人住房借款合同是复印件，且提交的页数缺少第10、20页不完整，但原告认为其是真实存在的。同时根据该借款合同特别签订条款中借款人为吕凯伦、吕某某，也可以证明该房屋的实际购买人应当为二被告，被告吕某某具备本案的诉讼主体资格，从而印证了原告的相关主张。吕某某对收条及相关笔录的证据不做任何表示也能相互印证。对贷款的对账单的真实性无异议，但上面明确记载现在贷款的余额还有232225元未偿还，这个数额是高于原被告合同中所涉的20万元，从而也印证了合同订立时的一个事实，银行的贷款由被告还清后原告支付20万元。2017年1月25日当时双方签订合同时因律师所已经关门了，原被告就没有办理成功协议，当时给付的10万元有6万元转账，4万元是现金支付，房款的交付情况在听证时双方均认可，收条中明确载明了3月底被告吕某某、吕凯伦交付购房合同，被告提交的购房合同在被告手中，被告并没有履行合同义务，如果交付购房合同成为合同成立的要件，那因为被告阻碍条件成就，才导致原告没有结清剩余房款20万元，如被告故意阻碍条件成就，那么就视为条件成立，本案的被告吕凯伦违背诚信原则，才导致本案的发生。
本院依当事人申请调取（2017）冀0925执异30号卷宗中执行笔录一份、听证笔录一份、案外人执行异议申请书一份，由原被告进行质证。
高某对本院调取的以上证据无异议，吕凯伦对本院调取持以上证据质证后的意见为：案外人执行异议申请书是高某向孟村县人民法院递交的一份申请书，并非盐山县人民法院审理的相关的执行异议案卷的相关材料，执行笔录是另一被告吕某某所做，吕某某并不是涉案房屋的所有权人，没有任何权利对该房屋作出任何的处分，且执行笔录中也说明了当时的情况，当时因债权人龚祥通找吕某某索要债权，借款本金40万元，在这种前提和背景下吕某某和原告高某才达成了购房意向，但房屋的所有人系吕凯伦，吕某某已经表明当时卖给高某的主要目的就是为了偿还龚祥通的债务，但高某也没有履行双方在收条中所预约的内容，双方的目的未能实现，吕某某所做的相关笔录侵犯了涉案房屋所有权人吕凯伦的所有权益，没有任何的法律效益；执行听证笔录因当时系龚祥通向法院提起诉讼，法院将本案的涉案房屋查封保全并进入执行阶段，为了防止房屋被法院拍卖执行，被告所采取的一种缓兵之计，真正的双方是否存在房屋买卖行为，还应当以双方的真实交易的客观情况为准。
吕某某未出庭参加诉讼，放弃质辩权。
根据原告提交的证据，本院对证据审查认定如下：对2017年11月9日“执行笔录”、（2017）冀0925执异30号“执行庭证笔录”及“执行裁定书”、建设银行个人贷款对账单、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同及特别签订条款、邢淑兰向吕某某转款凭证、吕某某同吕凯伦2017年1月25日出具的收条予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月31日，被告吕凯伦同河北世盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了涉案的盐山县盛世佳苑1幢1单元503号商品房及储藏间1间。该房屋于2012年5月8日与中国建设银行股份有限公司盐山支行办理住房抵押贷款，贷款本金28万元，截至2018年2月24日尚余贷款本金余额232225.04元。2017年1月25日，因被告吕凯伦同被告吕某某欠原告22万余元装修款及案外人的相关借款无法清偿，故将涉案房屋以52万元价格出售给原告，原告先期支付二被告购房款32万元（其中装修款折抵22万元），并约定2017年3月底二被告向原告交付购房合同等手续，2017年4月底原告向二被告付清剩余20万元购房款并签订正式房屋买卖协议。现该房屋由原告占有。
被告吕凯伦主张未收到原告高某任何购房款，吕某某的收款行为同其无关。且吕某某出售房屋主要目的用于偿还同其本人无关的个人债务，吕某某也无权处分吕凯伦的房屋。同时因为原告高某没有按照约定履行付款义务，且双方没有签订正式买卖合同，故房屋买卖不成立，但对以上主张未提供任何证据予以证实。

本院认为，涉案房屋登记在被告吕凯伦名下，吕某某不享有对该房屋的处分权。但在（2017）冀0925执异30号执行听证笔录中，被告吕凯伦同被告吕某某均对以52万将房屋出售给原告，且原告已经支付32万元的事实予以认可，不论出售房屋的目的为何，被告吕凯伦在2017年1月25日对涉案房屋的处分行为系基于自己真实意思表示，合法有效。虽然双方交易没有履行完全，但双方的收据具有简易的买卖合同的性质，依据双方约定，应当被告先履行交付购房合同的义务后，原告再交付剩余房款。原告在本案中对被告享有先履行抗辩权，不存在违约行为。同时涉案房屋为商品房，虽然在第三人中国建设银行股份有限公司盐山支行处办理有抵押贷款，但第三人对涉案房屋享有排他性的优先受偿权，房屋买卖行为不会导致第三人权益受到影响。故而本案中原告同被告吕凯伦之间的房屋买卖合同有效。因该合同尚未完全履行，且涉及第三人的抵押权，房屋尚不具备过户条件。同时本案为确认合同效力纠纷，而办理产权过户同本案不属于同一案由，本案不予处理。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告高某与被告吕凯伦签订的房屋（含储藏间）买卖协议有效。
二、驳回原告高某的其他诉讼请求。
案件受理费100元，保全费3120元，共计3220元由被告吕凯伦负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审判长 白洪港
审判员 刘晓
人民陪审员 窦树良

书记员： 刘津津