高政钦与赵伟明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：高政钦，男，1983年9月8日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：刘萍，上海正源律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱南燕，上海正源律师事务所实习律师。
　　被告(反诉原告)：赵伟明，男，1960年7月30日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：郑祺、马怡沁，上海市震旦律师事务所律师。
　　原告高政钦与被告赵伟明及反诉原告赵伟明与反诉被告高政钦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)高政钦的委托诉讼代理人刘萍、朱南燕，被告(反诉原告)赵伟明及其委托诉讼代理人郑祺、马怡沁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告高政钦提出的诉讼请求：1、双方租赁合同解除；2、赵伟明支付高政钦自2018年11月7日起至租赁合同解除之日止的房屋租金及违约金(月租金的20%)；3、赵伟明支付高政钦自租赁合同解除之日起至实际返还房屋之日止的使用费(按租金标准计)；4、赵伟明支付高政钦违约金人民币4300元(以下币种均为人民币)；5、诉讼费由赵伟明承担。事实与理由：双方于2016年11月7日签订房屋租赁合同，高政钦将位于上海市连亮路111弄怡佳公寓11号803室房屋(以下称系争房屋)出租给赵伟明。赵伟明将该房屋作为仓库使用，大量堆积衣服与纸箱，造成严重的安全隐患。因该租赁行为违反了物业管理及消防法规，小区物业公司于2018年8月3日对其出具《违章行为整改通知书》，限定赵伟明在2018年8月15日前搬离小区，杜绝安全隐患。之后，双方多次协商，高政钦提出解除租赁合同并要求赵伟明搬出系争房屋。但赵伟明拒不同意，且未支付下一年度租金。现高政钦向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请。
　　被告赵伟明辩称：与赵伟明签订租赁合同的并非高政钦，而是顾敏(高政钦岳父)，且合同履行过程中收取房租、联系维修和赔偿事宜均是顾敏出面，故高政钦并非本案适格原告。即使高政钦具备主体资格，那么赵伟明也不同意其诉讼请求。因为，在承租期间，系争房屋发生渗漏，导致存放的衣物损失60多万元。当时顾敏曾表示以租金抵充，弥补赵伟明损失。故赵伟明有理由不付租金。
　　反诉原告赵伟明提出的诉讼请求：1、双方签订租赁合同解除；2、高政钦赔偿赵伟明损失644300元；3、诉讼费由高政钦承担。事实与理由：2016年11月7日，赵伟明与高政钦代理人顾敏签订房屋租赁合同，约定高政钦将系争房屋出租给赵伟明作仓储之用，租金为4300元/月，赵伟明每次一次性支付12个月的租金。合同签订后，双方按约履行。2018年3月，赵伟明发现系争房屋内大小房间、厅、厨房、卫生间等房间天花板有水痕，赵伟明拍照后告知顾敏，希望他向物业报修。物业公司前来检查后表示，天花板未漏水。之后，物业公司及高政钦对漏水问题均未进行修理。2018年7月，由于台风大雨，系争房屋多处又发生不同程度漏水，。赵伟明用于存放西装服饰的大房间漏水情况最为严重，且向楼下渗透。楼下邻居电话通知赵伟明后，即刻赶至现场，发现堆放在系争房屋内的西装、衬衫包装箱已部分坍塌，里面的西装、衬衫发霉长斑、粉末化等情况。赵伟明即与顾敏联系告知上述情况，并就赔偿问题进行交涉。2018年8月2日，双方会同居委会、物业公司就系争房屋内因受损而无法销售的物品进行清点，其中包括西装46箱、衣架衣套2箱、共计48箱。其中46箱受损西装价值508620元，其他房间受损衬衫价值105260元。此外，赵伟明与顾敏及物业公司交涉时，为减少损失，自行对仍能补救的西装与衬衫进行清洗熨烫。对于无法自行清洗的部分，赵伟明陆续将其运出送洗，产生清洗复烫费用30420元。根据双方合同约定，“高政钦保证在租赁期内，房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，赵伟明应及时通知高政钦，高政钦自接到通知后的五个工作日内上门维修。”由于高政钦明知房屋天花板有水痕而未按约维修，其违约行为造成了赵伟明大量损失。双方约定房屋作仓储之用，现由于严重漏水致使合同目的无法实现。双方协商过程中，高政钦代理人顾敏曾同意以赔偿金额抵扣租金，超出租金部分另行向赵伟明进行赔偿。但之后，又称有突发情况不能履行承诺。赵伟明认为，顾敏作为高政钦的代理人，其代理行为的后果应由高政钦承担，故赵伟明向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其反诉诉请。
　　反诉被告高政钦辩称：同意解除租赁合同，但解除的原因是赵伟明违约。高政钦出租的房屋是住宅，合同中在仓储一栏内打勾是中介公司的笔误，应以合同中约定的以产证所载明内容为准。赵伟明将系争房屋用作仓储违反法律规定，存在安全隐患。漏水事件发生后，服装应该有塑料包装，不会产生六十几万元的损失。高政钦一直要求赵伟明搬离系争房屋，2018年7月，居委会也曾要求赵伟明搬离系争房屋，但均遭其拒绝。故导致之后发生漏水事件，即使存在损失也与高政钦无关。至于赵伟明称顾敏曾承诺赔偿一事，并非其真实意思，当时顾敏在微信中所说的“最多我出钱”等内容是本着解决问题的态度愿意进行协调，并非由高政钦作出赔偿。不同意赵伟明要求赔偿的诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：
　　一、2016年11月7日，顾敏(系高政钦岳父)作为出租方(甲方)的代理人与赵伟明(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其房屋出租给乙方；出租房屋基本情况(实际情况以权属证明或相关法律文书记载内容为准)，房屋坐落于本市连亮路111弄怡佳公寓11号803室，房屋用途仓储(在该内容后的□内打勾)，装修情况毛坯；乙方已查验了该房屋全部信息并已充分了解该房屋情况，并向甲方承诺租赁该房屋作为仓储使用，甲方知晓并同意乙方租赁用途，双方共同遵守国家和本市关于房地产使用和物业管理的规定；房屋租赁期限自2016年11月7日起至2021年11月6日止；该房屋每月租金为4300元，36个月内不变；租金以12个月为一期支付，乙方每期租金提前5日直接支付(先付后租)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的20%支付逾期违约金；甲方保证在租赁期内，房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到通知后的五个工作日内上门维修，如遇特殊情况，双方协商处理，甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权根据合同约定直接从租金中扣除相关费用；乙方应所提供的资料真实，保证租赁用途符合本合同约定，且乙方对该房屋的使用不违反法律及相应法规、规章制度的规定，如乙方违反上述保证，甲方有权单方面解除合同并收回房屋，因此产生的损失由乙方负责；乙方逾期不支付租金累计超过5日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于一个月的租金。在该合同最后，在甲方一栏内，签有“顾敏代”字样。
　　二、上述合同签订后，赵伟明按约支付租金，并开始将系争房屋作仓储之用。该房屋结构为三室一厅。
　　三、2018年3月，赵伟明发现系争房屋屋顶有漏水痕迹，并将上述情况告知顾敏，顾敏向系争房屋所在物业公司报修。同时，顾敏提出赵伟明可搬离系争房屋，双方解除租赁关系。期间双方的微信来往记录中显示，赵伟明提出免除一年房租及2年3%的递增，并称“凡以后仓库一切事宜和顾大哥没有一丁点关系，所有事宜自己解决。”当时顾敏表示方案不可行需征求高政钦意见。
　　四、2018年7月31日，因下大雨，系争房屋楼下邻居发现有水渗出，遂电话告知物业公司。次日，双方至系争房屋现场，发现是屋顶漏水(雨水)渗到房间地面。
　　五、2018年8月2日，在居委会的见证下，物业公司与赵伟明签署《情况说明》及《证明》。《情况说明》中载明：由于803室屋面渗水造成803室(出租作服装仓库)房间部分服装箱浸泡在水里，并有部分水渗进703室顶面。现物业采取紧急措施把803室部分浸水服装箱转移到另外房间临时堆放。同时由803室承租人现场对服装进行清点监督。损坏的服装箱按清点箱数计件后，由物业公司和803室房屋承租人协商解决。以上说明经太实物业怡佳公寓管理处孙学军与803室房屋承租人共同协商而订。由怡佳公寓居民委员会(筹)见证，三方签字盖章认可。《证明》中载明：经物业、居委会、房屋承租人现场对803室浸泡服装清单总计48箱(含衣架、衣套)。在《情况说明》及《证明》的最后，除上述三方盖章签字外，顾敏作为803业主签字。
　　六、2018年11月，高政钦要求赵伟明支付下一年度租金，赵伟明表示，因房屋漏水导致其损失，需进行赔偿，故不同意支付租金及搬离。
　　七、经本院向系争房屋所在上海太实物业管理有限公司怡佳公寓管理处(以下称物业)了解，相关经办人陈述：2018年7月31日，物业接到703室业主来电，称楼上漏水下来。次日，联系租客至现场打开803室(系争房屋)房门，发现地面有水，屋内堆积着很多装满衣物的纸箱，位于下方的箱子已潮湿。物业提出可提供房间将纸箱衣物转移，以减少损失，但租客不同意。8月2日，租客表示同意进行整理、清点。为此，各方上门清点，漏水房间确有48箱衣物，其中有几箱是衣架和衣套。主要是漏水点正对着的纸箱和下方着地的纸箱潮湿，其他不影响。另外服装均有包装，主要潮湿的是纸箱。物业当时告知租客，让其尽快清理、转移，以减少损失，物业可以提供底层房间，对清点完毕的物品实行三方(承租人、物业、居委会)同时监管。但其不同意。物业还曾组织房东与租客协商，未成。作为物业公司只能通知他们房屋作为仓储是违章，要求搬离，但租客不搬，物业也没有强制力。
　　审理中，高政钦表示，其是系争房屋产权人，曾以自己的名义在中介公司签署独家委托出租系争房屋的委托书。之后在中介公司与赵伟明签订租赁合同时，因本人有事，故委托岳父顾敏代为签订。当时曾将上述委托情况告知过赵伟明，也给他看过产权证。租赁合同履行过程中，因高政钦工作繁忙，故相关租赁事宜也是委托顾敏出面联系，但租金最后均由高政钦所有，所以租赁合同所有的权利和义务均应由高政钦承担，包括赵伟明主张的赔偿责任。赵伟明表示，既然高政钦确认顾敏系被委托人，高政钦以出租人名义主张租金，那么其也应就租赁合同的赔偿责任予以承担。
　　赵伟明就其损失向法院提供了案外人上海海螺服饰有限公司出具的《证明》(内容为赵伟明开设上海海螺服饰有限公司汉口路经营部，经营的海螺服饰产权全部由赵伟明买断)、物料收发汇总表(证明房屋内受损西装价值508620元、受损衬衫价值105260元)、时间为2019年3月22日的发票(证明赵伟明将受损的西服和衬衫能够补救的部分送交清洗产生的清洗复烫费用为30420元)、案外人就上述发票内容出具的证明(内容为：赵伟明至案外人公司清洗复烫整理西服共352件、衬衫372件，共15个批号，时间从2018年8月5日至2019年3月22日结束。附发票一张)。经质证，高政钦认为，上述证据本案不存在关联性，不能证明赵伟明主张之损失。
　　另查，赵伟明与顾敏之间在2019年2月期间的微信记录中显示，顾敏：“我知道的，你放心，物业没问题最多我出钱，我们一直在沟通的。”赵伟明：“可以，你把赔款准备好。”顾敏：“知道了，具体手续定个时间交割一下。”审理中，高政钦称，当时其代理人顾敏上述表述内容是为了让赵伟明尽快返还房屋，努力促成赵伟明与物业公司协商解决，并非愿意承担赔偿责任。且当时赵伟明提出的赔偿金额是6万元，顾敏以为6万元由物业、赵伟明和高政钦各承担三分之一。赵伟明表示，当时确实是向顾敏及物业提出过各方至少要赔6万元，但没有前提条件是自己搬走。
　　2019年7月2日，高政钦与赵伟明一致同意当日解除双方之房屋租赁合同。
　　2019年7月3日，本院至系争房屋勘验，双方确认其中一间房屋漏水，导致堆积的纸箱潮湿，现纸箱已散开，不成箱状，无法清点出48箱，只能当场打开两箱验看，其中一箱为24件上装，另一箱为带衣架西装，数量22件。其余衣物已有部分霉烂、破损。同时，本院告知赵伟明，为避免损失扩大，应尽快搬离系争房屋。
　　2019年7月23日，赵伟明向高政钦交还了系争房屋。
　　反诉查明事实同本诉。
　　本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　一、关于租赁合同中出租人的认定。根据当事人提供的租赁合同中载明的内容，顾敏是以代理人的名义在出租人一栏内签字。且签订合同时赵伟明就高政钦作为房屋产权人之情况亦应当知晓，本案中，高政钦认可顾敏作为签约代理人，赵伟明也在其确认承担本案租赁合同权利义务的情况下，向高政钦提出赔偿主张。上述事实，均可说明高政钦系租赁合同的出租人。
　　二、关于合同的解除。审理中，双方一致同意合同于2019年7月2日解除。当事人达成的合意，与法不悖，本院予以准许。
　　三、关于高政钦主张的租金及违约金。根据本院查明的事实，赵伟明自2018年11月7日起即欠付租金，直至2019年7月23日向高政钦交还租赁房屋。虽然房屋发生漏水事件，但赵伟明仍实际使用系争房屋作仓储之用，且拒不搬离。故本院综合考虑赵伟明的使用及房屋漏水状况，酌情判定赵伟明向高政钦支付上述期间的租金及合同解除后的房屋使用费32250元。至于高政钦主张的逾期支付租金及合同提前解除之违约金，考虑到合同履行过程中房屋发生漏水导致赵伟明财物损失，以及合同解除高政钦亦存在一定责任，赵伟明以高政钦需作出赔偿延迟交付租金存在一定的合理性，故对高政钦该部分诉请不予支持。
　　关于赵伟明损失的责任。根据产权证之记载，系争房屋用途为住宅，然，双方在签订租赁合同时又约定租赁用途为仓储。本案中，高政钦称系笔误，赵伟明称并不知晓房屋实际用途为住宅。本院认为，房屋用途及产权登记情况系房屋出租过程中，出租方和承租方重要关注之事项，现双方所述不尽合理，本院均不予认定。双方在合同中约定将系争房屋用作仓储使用，违反相关规定，本应予以改正。现赵伟明仓储的衣物受损，双方均有责任。高政钦作为出租人确有义务向赵伟明提供正常使用的房屋，但赵伟明在2018年3月已发现房屋存在漏水的情况下，未采取有效规避措施，仍在房间内堆积大量衣物，在天气因素不利时，也未及时尽到谨慎义务。若赵伟明租赁系争房屋用作住宅，也不会发生因天气原因房屋漏水而未及时发现而导致损失之后果。
　　四、关于赵伟明反诉主张高政钦赔偿的损失金额，本院认为，虽然各方在2018年8月2日经清点，确认有48箱衣物受损，但并未清理及确定具体的受损状况及数量。赵伟明就其主张提供了物料发货汇总表及复烫费用发票，然，物料收发货汇总表中未显示发货至系争房屋内，不能证明受损衣物即为表中显示之内容。复烫费用发票的时间为2019年3月22日，虽然赵伟明嗣后提供证明显示复烫整理的时间系在2018年8月5日至2019年3月22日期间，但跨越时间较长，就应及时清理的受损衣物而言，不符常理。为此，本院综合双方各自应承担的责任以及衣物受损状况，酌情确定高政钦赔偿赵伟明损失3万元。对赵伟明该部分诉请予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、准许原告高政钦与赵伟明于2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月2日解除；
　　二、被告赵伟明应于本判决生效之日起十日内支付原告高政钦租金及合同解除后的房屋使用费共计人民币32250元；
　　三、对原告高政钦其余诉讼请求不予支持；
　　四、反诉被告高政钦应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告赵伟明损失人民币30000元；
　　五、对反诉原告赵伟明其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币993元，减半收取计人民币496.50元，由原告负担人民币193.50元，被告负担人民币303元。
　　本案反诉受理费人民币5121.50元，由反诉原告负担人民币4846.50元，反诉被告负担人民币275元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  莹

书记员：汉  静