高某与刘某某、永清县亮家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：高某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，儿研所医院采购员，北京市东城区人，现住北京市东城区。委托诉讼代理人：游慧娜，河北乾翔律师事务所律师。被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，回族，厨师，户籍地为廊坊市经济技术开发区。被告：永清县亮家房产经纪有限公司，住所地廊坊市永清县永清镇一堡村村西。法定代表人：梁顺友，经理。

高某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.请求法院依法判令被告刘某某退还原告700000元首付款；3.请求被告永清亮家公司退还中介费30000元；4.本案所有费用由被告承担。事实与理由：原告高某通过永清亮家公司介绍于2017年4月4日与被告刘某某签订《房屋买卖合同》，刘某某将位于永清县王府社区28号楼2单元601室的房屋作价1430000元卖给原告，原告按照合同约定向被告交了首付款700000元、中介费30000元，房屋买卖合同签订后，廊坊市政府出台住房限购政策，致使原、被告双方签订的房屋买卖合同无法再继续履行，原告多次找被告协商，均遭到拒绝，无奈，为维护原告合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。刘某某在法定答辩期内未提交答辩。永清亮家公司辩称，涉案房屋真实有效，原告与被告刘某某在售房合同上签字并按手印，体现了当时双方的真实意思表示，根据我县房管局下发的中介收费标准，全款客户收费标准是总房款的2%，贷款客户是4%，涉案房屋是贷款买房，房屋的成交价格为1430000元，按照4%的标准应收费57200元，但是我方只收取了30000元的中介费，远远低于国家规定的收费标准，且我公司完成了我方应尽的义务，中介费不予退还。本院经审理认定事实如下：2017年4月4日原告（买方、乙方）与被告刘某某（卖方、甲方）在永清亮家公司（中介、丙方）居间下签订了一份《售房合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于永清县王府社区第二十八幢2单元601室的房屋（包括地下室）出售给乙方。房屋总售价为人民币1430000元，中介服务费30000元由乙方承。合同第四条约定：付款方式为贷款，如因乙方隐瞒个人贷款真实情况或者不能提供真实有效的相关材料产生相关的违约责任乙方自负。乙方交首付款700000元，向银行申请贷款730000元。合同第九条规定：如因洪水、地震、火灾和法律、政府、银行政策变化等不可抗力因素，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙互不承担违约责任，且丙方收取的费用不予退还。甲方须向乙方返还定金和首付款。双方在第十二条补充条款中约定：三日内付清首付款，交不清乙方违约，定金不退。合同签订当日，原告向被告刘某某支付了购房定金100000元，向永清亮家公司支付中介费30000元。2017年4月4日原告通过亮家公司向被告刘某某支付购房款600000元。被告刘某某于2017年4月6日给原告出具收条一张，内容为：今收到高某购买百合王府社区第28幢2单元601室房屋首付款70万元整。2017年6月2日廊坊市人民政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定：无法提供当地3年以上社会保险缴纳证明或者纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。涉案房屋的房产证在2017年7月下发，但因政策调整，双方无法办理过户，原告多次找被告协商解除合同一事，但被告没有答复，原告向法院提起诉讼。上述事实有双方当事人陈述，原、被告签订的《售房合同》、银行转账明细单、收条等证据证实。
原告高某与被告刘某某、永清县亮家房产经纪有限公司（以下简称永清亮家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告高某的委托诉讼代理人游慧娜、被告永清亮家公司的法定代表人梁顺友到庭参加诉讼。被告刘某某经本院公告送达未到庭，本案现已审理终结。

本院认为，原告高某与被告刘某某在中介公司的居间下签订的《售房合同》是当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，合法有效。本案的争议焦点是：1.限购政策出台后，本案合同能否继续履行，原告请求被告刘某某退还购房款70万元是否应予支持？2.原告请求中介公司退还中介费30000元是否应予支持。本院对上述争议焦点分析认定如下：1.本案合同能否继续履行。本院认为，2017年6月2日廊坊市人民政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定：无法提供当地3年以上社会保险缴纳证明或者纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。经审查，原告高某的户籍地为北京，工作单位为北京首都儿科研究所，原告并不具备在永清县购买住房的资格。根据目前的政策，涉案合同实际无法继续履行。原告诉请解除《售房合同》应予支持。因政策调整属于双方当事人在订立《售房合同》时无法预见的情形，且该政策调整事由不能归责于本案双方当事人，因此，被告应将收受的房屋首付款700000元返还给原告。2.关于居间服务费是否应当全额返还，须审查亮家公司是否履行了合同约定的居间义务，及收费标准是否符合规定。永清亮家公司促成了高某与刘某某签订《售房合同》，永清亮家公司有权依照相关规定收取相应居间服务费。依据亮家公司提供的收费备案表，贷款客户收费标准是总房款的4%，涉案房屋是贷款买房，房屋的成交价格为1430000元，按照4%的标准应收费57200元，亮家公司收取了30000元的中介费，没有超出国家相关规定。而双方在合同第九条中约定：如因洪水、地震、火灾和政府、银行政策变化等不可抗力因素，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙互不承担违约责任，且丙方收取的费用不予退还。故本院对原告请求永清亮家公司退还中介费30000元的诉讼请求不予支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘某某经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告高某与被告刘某某签订的售房合同；二、被告刘某某于本判决生效后十日内返还原告高某房屋首付款700000元。三、驳回原告高某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11,100元，财产保全费4020元，共计15720元由被告刘某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。