高某某与刘某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告高某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省香河县人，现住河北省。委托代理人黄乔稳，北京百伦（天津）律师事务所律师。被告刘某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省新河县人，现住新河县。委托代理人李辉，北京市诚实律师事务所律师。第三人香河乐家房地产经纪有限公司。住所地河北香河开发区平安小区11号楼西2号门市。法定代表人张晓利。委托代理人王治国，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，甘肃省靖远县人，住靖远县。系该公司员工。第三人中国建设银行股份有限公司香河支行。住所地香河县淑阳镇府前街**号。负责人张殿刚，行长。

原告高某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行2016年12月19日签订的《廊坊市存量房屋买卖合同》，为原告办理香河县开发区京津路27号燕都鑫城小区10号楼1单元901室房屋转移登记手续，并交付房屋；2、判令被告支付原告违约金30万元；3、判令被告承担原告已付第三人香河乐家公司的居间服务费（中介费）2.2万元；4、判令第三人中国建设银行股份有限公司香河支行协助办理香河县开发区京津路27号燕都鑫城小区10号楼1单元901室房屋抵押登记解除手续；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告高某某与被告刘某于2016年12月19日在中介机构香河乐家公司的见证下签订《廊坊市存量房屋买卖合同》。合同约定，被告刘某将位于香河县开发区京津路27号燕都鑫城小区10号楼1单元901号房屋卖予原告高某某，房屋建筑面积为95.60平方米，房屋总价款为120万元（含附属设施及装饰装修等）。签订合同，原告向被告支付人民币10万元作为购房定金。合同明确约定，双方同意通过银行按揭方式付款，约定在银行办理按揭当日支付首付款（含定金）人民币40万元，剩余房款80万元申请银行按揭贷款，中介机构已经审查认定原告符合贷款条件。合同约定，原告购买上述房屋应支付中介费、贷款服务费、权证代办费28000元。合同还明确约定了违约责任，被告违约应支付违约金的标准是已收10万元款的三倍，即30万元，合同继续履行；合同还在多处对被告违约约定了违约金，并同时约定了赔偿责任，并约定被告违约应承担原告已付费用（含税费、中介费等）。被告违约还给原告造成律师费、诉讼和保全费用等损失3.5万元。房屋买卖的最终目的是办理过户、转移所有权，因此被告应协助原告过户，被告刘某应配合原告共同到房地产管理部门办理房屋交易过户手续，将房屋确认归原告高某某所有。签订《廊坊市存量房屋买卖合同》后，原告积极履行合同，于2016年12月19日支付被告购房定金10万元，有被告出具的收条等为证。被告收到定金后拒绝履行合同，拒不到银行办理面签等手续，经原告和中介多次催促，被告仍然拒绝办理，并明确表示违约，愿意付原告违约金，并以多种理由拒绝履行合同。被告的行为已违反诚实信用原则，已构成违约，应承担违约责任。原告同意代为清偿解除银行抵押权，合同应继续履行。双方签订的《廊坊市存量房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。原告已经全部履行义务，被告理应履行其应当履行的义务，并承担违约责任，支付违约金30万元，承担原告的损失，并承担诉讼费用等。原告为证明自己的主张，向法院提供了《廊坊市存量房屋买卖合同》、补充协议、定金收条、中介费收据、香河乐家公司出具的证明、刘某与香河县龙盛房地产开发有限公司签订的的商品房买卖合同及购房发票、原告高某某的户口本复印件及征信报告、银行流水、香河乐家公司及安居客中介售房宣传单、被告刘某房门照片、香河县公安局安平派出所询问笔录、电话费缴费收据、通话详单、通话截屏、微信短信截屏、视听资料（含文字资料及光盘）等证据材料。被告刘某辩称：1、被告刘某和姜永花是夫妻关系，二人于2006年11月27日登记结婚，从2016年3月1日分居，现在姜永花已起诉刘某离婚，主要原因是刘某私自卖房。2、买卖合同是无效合同，因为在签订合同时姜永花对此不知情。姜永花在知道刘某卖房后，给原告打电话表示不同意卖房。根据婚姻法的规定房屋属于共同财产。根据物权法规定，处分共有不动产应由共有人同意。根据合同法规定，无处分权人处分他人财产属于效力待定。现在该合同未经过追认，应予无效。3、补充协议无效，本案诉争的房屋，尚未取得不动产登记证书，不具备办理房屋过户的条件，原告也没有支付剩余的房款，不满足合同中交付条件。原告在签订房屋买卖合同时，被告当时为了配合尽快办理过户，尽快取得房产证，才给本案的中介第三人加急费用1.2万元，但目前房屋还没有取得房产证。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告刘某为证明自己的主张，向法院提供了香河乐家公司收取刘某办理加急房本费用1.2万元的收条、刘某与中国建设银行股份有限公司香河支行签订的个人住房借款合同等证据材料。第三人香河乐家公司辩称已收取刘某1.2万元服务费。第三人中国建设银行股份有限公司香河支行未答辩。经原告、被告举证、质证，结合当事人陈述及本院认证，查明本案事实如下：原告高某某与被告刘某于2016年12月19日在中介机构香河乐家公司的见证下签订《廊坊市存量房屋买卖合同》。合同约定，被告刘某将位于香河开发区京津路27号燕都鑫城小区10号楼1单元901室房屋卖予原告高某某，房屋建筑面积95.60平方米，房屋总价款为120万元（含附属设施及装饰装修等）。签订合同当日，原告向被告支付人民币10万元作为购房定金。合同约定，双方同意通过银行按揭方式付款，约定在银行办理按揭当日支付首付款人民币40万元，被告收到原告全部房款7个工作日内将房屋腾空交付原告。合同约定，原告购买上述房屋应支付中介费、贷款服务费、权证代办费28000元。合同约定如一方违约导致《房屋买卖居间合同》不能继续履行，则居间服务费由违约方负担。在签订该房屋买卖合同时，被告承诺为夫妻双方或其他共有人一直同意出售该房屋给原告。签订《廊坊市存量房屋买卖合同》后，原告于2016年12月19日支付被告购房定金10万元，被告给原告出具了收条。2016年12月26日，原告与被告签订补充协议，约定如被告因夫妻双方矛盾原因导致该房屋被查封或其他影响房屋交易手续，被告负违约责任，赔偿原告已收房款的三倍。被告收到定金后拒绝履行合同，原告无奈诉至法院。被告刘某于2013年3月2日与香河县龙盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告刘某购买了该公司开发的燕都鑫城（暂定名）一期10号楼1单元901室房屋。被告刘某于2013年7月18日与中国建设银行股份有限公司香河支行签订个人住房借款合同，借款31.8万元，用于购置香河开发区京津路27号燕都鑫城小区10号楼1单元901室房屋，还款账号为62×××01。上述事实，有原被告提供的证据在卷可证，本院予以确认。
原告高某某与被告刘某、第三人香河乐家房地产经纪有限公司（以下简称香河乐家公司）、中国建设银行股份有限公司香河支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理,依法由审判员王爱民适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某某及其委托代理人黄乔稳、被告刘某及其委托代理人李辉、第三人香河乐家公司委托代理人王治国到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司香河支行经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告于2016年12月19日在中介机构香河乐家公司见证下签订的《廊坊市存量房屋买卖合同》及2016年12月26日签订的补充协议，其中关于买卖房屋的条款系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面、正确履行。现原告已经按照合同约定支付了购房定金，在庭审结束后，原告为表示履行能力和履行诚意，已将购房款50万元汇到香河县人民法院执行账户，用以代被告偿还剩余银行借款，故原告要求被告继续履行该《廊坊市存量房屋买卖合同》，并为原告办理该涉案房屋转移登记手续的诉讼请求，予以支持。原告要求被告支付违约金30万元，本案涉案房屋虽因被告之妻姜永花诉其离婚一案被新河县人民法院查封，但决定因素不在被告，故原告要求被告支付违约金30万元的诉讼请求，不予支持；原告要求被告承担原告已付第三人香河乐家公司的居间服务费（中介费）2.2万元，因合同约定如一方违约导致《房屋买卖居间合同》不能继续履行，居间服务费由违约方负担，而本案中被告虽构成违约，但其违约行为并不能导致《房屋买卖居间合同》不能继续履行，故原告要求被告承担居间服务费的诉讼请求，不予支持。原告要求被告承担本案诉讼费用的请求，部分予以支持。被告辩称其出售该房屋时其妻姜永花不知情，其无权处分共有财产，买卖合同及补充协议无效的意见，无事实依据及法律根据，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：

一、原告高某某于本判决生效后立即代被告刘某偿还香河开发区京津路27号燕都鑫城小区10号楼1单元901室房屋在第三人中国建设银行股份有限公司香河支行的剩余借款本金及利息；二、第三人中国建设银行股份有限公司香河支行于原告高某某代被告刘某还清香河开发区京津路27号燕都鑫城小区10号楼1单元901室房屋的剩余借款本金及利息后立即办理该房屋解除抵押手续；三、被告刘某于香河开发区京津路27号燕都鑫城小区10号楼1单元901室房屋不动产登记证书下发并于原告高某某代被告刘某将该房屋借款本金及利息全部还清且抵押手续解除后十日内协助原告高某某办理将该房屋转移登记至原告高某某名下的转移登记手续；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3165元（减半收取），保全费5000元，共计8165元，由原告高某某负担3065元，被告刘某负担5100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。

审判员　　王爱民

书记员：王金保