高来娣与高平芳、高恒成确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：高来娣，女，1970年6月5日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：康恺，上海市申房律师事务所律师。
　　被告：高平芳，女，1968年12月21日出生，汉族，住上海市。
　　被告：高恒成，男，1940年7月20日出生，汉族，住上海市静安区。
　　两被告共同委托诉讼代理人：屠慧智，上海市郑传本律师事务所律师。
　　原告高来娣与被告高平芳、高恒成确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理，原告高来娣及其委托诉讼代理人康恺、被告高平芳、高恒成的共同委托诉讼代理人屠慧智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　高来娣向本院提出诉讼请求：判令高平芳、高恒成就上海市静安区昌化路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》无效，恢复上述房屋登记在高恒成名下。事实和理由如下：高来娣与高平芳系姐妹关系，高恒成、周兰英(2016年6月19日报死亡)系两人的父母。上海市静安区昌化路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系新丰路XXX号房屋拆迁分配而来，拆迁分配对象为高来娣、高恒成、周兰英三人，后于1995年购买成售后公房，因94方案登记在高恒成一人名下。高来娣近日得知，高平芳未经高来娣同意，欺骗高恒成，擅自将系争房屋的产权转移至高平芳一人名下。高来娣认为，高来娣为系争房屋的原始受配对象，且系争房屋有周兰英的份额，周兰英去世后房屋并未析产继承，高来娣享有周兰英份额的继承权。高平芳、高恒成未经高来娣同意擅自将房屋过户，侵犯了高来娣的继承权，故要求确认房屋买卖合同无效。高平芳恶意将系争房屋权利转移的行为严重侵犯了高来娣的合法权益，故高来娣诉至法院，请求判如所请。
　　高平芳、高恒成共同辩称，系争房屋于1995年登记于高恒成一人名下，高来娣主张权利已经超过诉讼时效，因此系争房屋为高恒成、周兰英的夫妻共同财产。周兰英过世时未留遗嘱，发生法定继承。根据《婚姻法》、《继承法》，高恒成具有2/3的份额，高来娣、高平芳各享有1/6的份额。根据《物权法》第122条规定，对不动产的处分可由2/3产权份额的按份共有产权人同意后进行。结合法定继承权人及相应继承的份额，高恒成的处分行为是有效的，鉴于系争房屋已经过户至高平芳名下，希望法院考虑房地产登记的稳定性因素，驳回高来娣的诉讼请求，其继承权益可另案主张。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　高恒成、周兰英(2016年报死亡)夫妇共同生育高来娣、高平芳。
　　2019年3月20日，高恒成(卖售人，甲方)与高平芳(买受人，乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，房地产转让价款为1,970,000元。
　　2019年3月29日，系争房屋产权登记至高平芳名下。
　　另查，1994年12月24日的《购买公有住房委托书》记载，经本户同住成年人协商一致同意购买系争房屋，房屋购买人确认为高恒成，并委托高恒成作为办理购买公有住房的一切手续，周兰英、高来娣作为同住成年人在落款处签名、盖章。
　　1995年1月24日，上海市房产管理局(代理人：上海市静安区江宁路房产管理所，甲方)与高恒成(乙方)订立《公有住房买卖合同》，甲方同意将系争房屋出售给乙方；甲乙双方认定上述房屋以一九九四年规定的价格计算，房屋全部售价为12,367.98元。之后，系争房屋产权登记至高恒成名下。
　　庭审中，高平芳表示未就系争房屋的转让支付过对价，名为买卖，实为赠与。周兰英过世后，没有遗嘱，也未进行过析产。高恒成自愿将其份额全部赠与高平芳。
　　本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。系争房屋根据“94方案”购买，产权证登记为高恒成一人，在诉讼时效内，相关同住人及出资人可以主张确认房屋产权共有，诉讼时效从发生争议时起算。根据民法总则的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。高恒成于1995年获得系争房屋的产权，本案诉讼时间为2019年，已超过二十年，高平芳、高恒成主张高来娣享有系争房屋共有权的诉讼已超过法定诉讼时效时间，于法有据，本院依法予以采纳。
　　系争房屋为高恒成、周兰英的夫妻共同财产，周兰英去世后，高恒成未经周兰英的其他继承人同意，与高平芳订立房屋买卖合同，侵犯了其他继承人的合法权益。系争房屋未经分割之前，尚无法判断各共有人的产权份额，故高平芳、高恒成认为享有2/3产权份额的共有人有权处分系争房屋的主张本院难以采纳。因此，高来娣要求确认合同无效之诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，系争房屋应恢复登记至高恒成名下。鉴于高平芳未支付系争房屋的相应对价，所以房屋买卖合同被确认无效后，不存在相应房款的返还。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
　　一、被告高平芳、高恒成就上海市静安区昌化路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
　　二、被告高平芳应于本判决生效之日起十日内将上址房屋产权恢复登记至被告高恒成名下。
　　案件受理费6,625元，减半收取为3,312.50元，由被告高平芳、高恒成负担。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘志宏

书记员：向  阳