高某某与刘某某买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：高某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：柴忠蔚，天津五君律师事务所律师。
被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，天津市人民政府对外经济研究室正处级干部。
委托诉讼代理人：周亚梅，天津致行律师事务所律师。

原告高某某与被告刘某某买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某某及其委托诉讼代理人柴忠蔚与被告刘某某及其委托诉讼代理人周亚梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高某某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2004年12月所达成的口头房屋买卖协议无效；2.判令被告返还原告位于天津市北辰区青光镇青光村爱华胡同2号全部房屋，并由被告协助将该房屋登记手续更名至原告名下（房屋交易价值74100元）；3.案件受理费由被告负担。诉讼过程中，证据交换后，原告高某某变更第一项诉讼请求为：1.判令确认原、被告就天津市北辰区青光镇青光村爱华胡同2号房屋于2004年10月18日签订的《产权转让交纳定金约定》协议无效；其他诉讼请求不变。事实和理由：原告系北辰区青光镇青光村村民，被告非青光村村民。原告2004年期间为改善居住条件，意将位于青光村爱华胡同2号房屋出让，并用所得款项兴建新房，故原、被告于2004年12月达成房屋买卖协议，约定由原告将房屋出售给被告，房屋价款74100元，房屋建筑面积110平方米，其中正房三间附房四间。原告出让被告房屋后，向村委会申请宅基地未获批准，原告一家没有其他住房，仅靠租房居住，2016年原告之子高鹏结婚因原告一家没有住房，青光村委会及青光派出所拒绝为原告儿媳办理户籍迁入手续，且原告儿媳将于2017年临产，亦因原告房屋已出让，原告儿媳及其待产子女均无法落户，原告一家陷入没有住房、就学、村民资格等基本保障困境。原告认为，诉争房屋为农村村民之间宅基地地上物，房地具有不可分割的特性，且仅能在本村村民之间流转，主体需具有村民身份。因此原、被告于2004年12月达成协议违反了法律规定，应属无效，故原告诉至法院。
本院经审理认定事实如下：2004年10月18日，原告与被告签订了《产权转让交纳定金约定》一份，内容为“买卖双方协商房屋转让总额为人民币陆万柒仟元整（67000），今买方刘某某向卖方高某某交纳定金柒仟元整（7000），以示确定买卖关系。双方不得违约，如有违约现象，违约方将支付对方双倍的违约金壹万肆仟元（14000）。”该协议尾部有交纳方：刘某某，接受方：高某某的签字按捺。上述协议当日，被告给付原告7000元定金,随后给付剩余购房款60000元，原告亦将房屋交付给被告。被告取得该房屋后，对房屋进行了拆改装修并入住多年。原告所述买卖房屋系口头协议，青光村村民委员会出具的买卖房屋时间为2004年12月价格为74100元的证明，以及2004年12月至今未居住的证明，与双方均认可真实性的《产权转让交纳定金约定》记载不一致，与被告提供的用水缴费单据证明内容不符，故此本院对原告买卖系口头协议的主张，青光村村民委员会出具的两份证明均不予采信。
2004年元月14日，《天津市北辰区青光镇青光村居民、村民建房用地使用证存根》载明“建房户名：高某某，施工地点“爱华胡同2号，新、扩、改建：补证，项目：北房砖混叁间，东西10m，12m，东房：砖混肆间，南北：22.95m，建筑面积;110㎡，占地面积：252.45㎡”。2004年12月23日，《天津市北辰区青光镇青光村居民、村民建房用地使用证存根》载明“建房户名：刘某某，施工地点：爱华胡同2号，新、扩、改建：过户，项目：北房砖混叁间，东西10m，12m，东房壹间、南房叁间，南北：22.95m，建筑面积;110㎡，占地面积：252.45㎡。”

本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告于2004年10月18日签订的《产权转让交纳定金约定》是否有效；二、被告是否应当返还原告位于天津市北辰区青光镇青光村爱华胡同2号全部房屋，并由被告协助将该房屋登记手续更名至原告名下。
关于争议焦点一，原、被告所签协议约定标的物为房屋，处分房屋的同时宅基地的使用权也必然随之流转。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系。被告非天津市北辰区青光镇青光村村民，不能取得房屋的宅基地使用权，双方之间的协议违反了法律法规的规定，故该协议应属无效。
关于争议焦点二，2004年原、被告就诉争房屋约定交易价格合理，双方买卖房屋时并不存在欺诈、胁迫等违反真实意思表示的情形，2004年至今房屋市场价格剧烈变动，财产返还和补偿有可能难以填补买方的利益，被告以合同约定价款现今无法取得同等居住条件。原告取得卖房款后未及时购买房屋，现起诉返还违背诚信原则。诉争房屋自被告居住和使用后已进行拆改另建等情形无法进行恢复原状，且被告对诉争房屋形成了稳定的占有使用关系，为保护交易安全，鼓励诚实信用，涉案房屋当以维持现状为宜，故对原告主张返还全部房屋并办理变更登记的诉讼请求，本院不予支持。
另，关于原告申请宅基地、进行落户以及被告办理诉争房屋的《天津市北辰区青光镇青光村居民、村民建房用地使用证》等问题，属于行政管理事项，因本案系民事诉讼案件，故对此不予处理。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

一、原告高某某与被告刘某某就天津市北辰区青光镇青光村爱华胡同2号房屋于2004年10月18日签订的《产权转让交纳定金约定》的协议无效；
二、驳回原告高某某的其他诉讼请求。
案件受理费826元，由原告与被告各负担413元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员　张　沛

书记员：张玉芹