高海军与上海星引实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：高海军，男，1982年3月2日出生，汉族，住南京市。
　　委托诉讼代理人：李洪国，上海智坚律师事务所律师。
　　被告：上海星引实业有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：朱艳，总经理。
　　委托诉讼代理人：钟高德，上海达真律师事务所律师。
　　第三人：曹贇，男，1982年4月15日出生，汉族，住上海市浦东新区浦东大道2970弄3号1106室。
　　原告高海军与被告上海星引实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加曹贇作为本案第三人共同参加诉讼，于2018年9月12日、10月12日公开开庭进行审理，原告高海军及其委托诉讼代理人李洪国，被告上海星引实业有限公司的委托诉讼代理人钟高德均到庭参加诉讼。第三人曹贇经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　高海军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年4月11日签订的《上海市房屋租赁合同》，被告将上海市浦东新区云桥路XXX号XXX幢XXX室(1-3层)房屋(以下简称系争房屋)腾退、交还给原告；2、判令被告支付自2017年10月20日起至被告实际交还系争房屋之日止的欠付租金，按每月20,833元计；3、判令被告支付原告解除合同的违约金41,666元。事实和理由：2017年4月11日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定，房屋建筑面积600平方米，租金按每日每平方米1.10元计，月租金20,833元，保证金41,666元，租赁期限自2017年4月20日至2019年4月19日。原告于签订合同当天交付系争房屋给被告，被告在系争房屋内经营快递业务。被告仅支付了半年租金，未支付保证金，且自2017年10月5日起就不再支付任何钱款，经原告多次催讨，被告仍拒不支付。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。
　　上海星引实业有限公司辩称，不同意原告的诉请。系争房屋是用集装箱搭建的一个构筑物，并无相应证照，租赁房屋的门牌号实际亦不存在，因此原、被告签订的租赁合同为无效合同。第三人曹贇向案外人承租系争房屋所属场地后搭建了系争房屋。因此系争房屋权利人为第三人曹贇而并非原告。曹赟在得知原告将系争房屋转租给被告、并改变了租赁用途后，于2018年1月5日将被告赶出了系争房屋。因此2018年1月5日以后被告没有使用租赁物。原告主张的房屋使用费没有依据。由于原告违约行为造成被告无法正常使用系争房屋，同时给被告造成了经济损失，该损失被告保留诉讼权利。
　　第三人曹贇未作陈述。
　　本院经审理认定事实如下：2017年4月11日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋(建筑面积600平方米)签订《上海市房屋租赁合同》，房屋用途为快递仓储，房屋类型为临时搭建，结构集装箱。合同约定租赁期限2017年4月20日起至2019年4月19日止，月租金20,833元，保证金41,666元。乙方应于每期到期付款日期提前15日前向甲方支付租金。合同另对其他事项作了约定。租赁合同签订后，被告使用系争房屋，未进行过装修。由于被告未按约支付费用，原告遂涉诉，请求判如所请。
　　另查明，截止2017年12月，被告共计向原告转账支付196,798元，原告确认折算成租金，被告已支付至2018年2月1日，故变更主张租金的起算日期自2018年2月2日起。
　　原告提交了其与曹贇于2015年11月3日就上海市浦东新区云桥路XXX号广场东北方(场地)签订的《租赁合同》一份，证明原告与曹贇就系争房屋所属场地签订了租期自2015年11月1日起至2025年7月30日止的租赁合同一份。原告称其在该场地上搭建了系争房屋，未取得建设工程规划许可证。
　　2018年8月10日，原、被告及曹贇至本院。曹贇向本院陈述，对原告提交的《租赁合同》真实性无异议，其确实将该场地租赁给了原告，双方约定该场地是由原告搭建食堂用房；原告自行搭建了3层建筑即系争房屋，是违章建筑，并且该搭建费用是由曹贇支付；曹贇将该场地租赁给原告是用作食堂，后发现原告在未通知其的情况下，将搭建的建筑物转租被告，被告在系争房屋内经营快递，因此于2018年1月5日将被告赶走；现系争房屋由曹贇自己使用，堆放杂物；曹贇未向被告收取过系争房屋2018年1月5日前的租金或房屋使用费。
　　原告对曹贇向本院的陈述内容持有异议，其向本院提交了2018年4月19日原告与曹贇的微信记录一份，原告发送曹贇微信内容“曹总，事情总要解决的……你要是觉得我这房子没有价值，你给我个时间，我拆了它”曹贇回复“什么时候提前三天告诉我”原告回“好，我这个周六去”曹贇回复“可以还有里面的人自己清退你出租的”。原告认为被告至今仍在系争房屋内经营，由于被告拒付原告租金，曹贇在2018年4月认可原告可以行使权利清退系争房屋内的人员即被告。曹贇对原告提供的微信内容真实性无异议，认为其在微信记录中的表达是想让原告就系争房屋内遗留物品予以清除，目的是让原告本人出现结清与曹贇之间的欠付款项。
　　经法院释明，系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造的房屋，原、被告就系争房屋建立的《上海市房屋租赁合同》为无效。原告撤回第三项违约金的诉请。原告表示因无法判断系争房屋现由谁使用，故要求被告及第三人共同将系争房屋腾退、交还原告，要求被告及第三人共同向原告支付自2018年2月2日起至交还系争房屋之日止的房屋使用费，按租赁合同约定的月租金为计算标准。被告表示就无效后果本案中不要求处理，若有则另行起诉。
　　2018年9月19日，本院至涉案租赁地点进行勘察并拍摄现场照片。现场有一幢集装箱搭建物(即本案系争房屋)，外墙张贴“韵达”字样，询问搭建物内工作人员，回答搭建物内系上海星引实业有限公司，法定代表人是朱艳，今天不在公司，其没有朱艳的联系方式。经庭审质证，原、被告认可租赁物内的现场照片概况，被告表示尊重法庭调查情况。
　　本院认为，系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造的房屋，原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》应认定无效。被告称系争房屋所有权人并非原告，故原告无权收取房屋使用费和主张交还房屋。本院认为，系争房屋权属之争并非本案审理范围。原、被告签订了《上海市房屋租赁合同》，且系争房屋已由原告交付被告使用，表明了被告确认原告作为出租人的合同主体地位。涉案合同无效或者解除，被告均有义务将房屋返还出租人。被告称其已于2018年1月5日被第三人赶出了系争房屋，故此后被告并无继续使用系争房屋、不应承担相关费用。对此，原告未予确认，坚称系争房屋实际仍由被告使用至今。对于被告的陈述，第三人虽在本案审理期间向本院陈述并确认第三人的主张。但本院同时关注到，原告与第三人之间存在合同及其他经济纠纷，双方间存在利害关系。根据原告与第三人2018年4月的微信记录显示第三人确认当时系争房屋内的承租人是由原告出租。在本案诉讼纠纷发生之前，第三人与原告的微信中从未提及其已赶走被告、收回房屋。故第三人在诉讼中的陈述内容明显与其在诉讼之前表达的意见相左。并且，微信记录产生于原告起诉之前，更具有客观性。再者，通过本院对系争房屋使用情况的实地勘察，系争房屋内的工作人员称房屋使用者系本案被告。勘察内容与被告以及第三人的陈述内容存在出入。综上，因被告未提交证据证明其已履行了返还租赁标的物的义务，且被告与第三人的陈述存在自相矛盾、与本院调查内容相左等事实，故本院对被告主张已返还租赁物之意见，不予采纳。涉案合同无效，被告应将系争房屋返还原告。原告向被告主张按合同租金标准计算占有、使用房屋期间的房屋使用费，本院予以支持。原告诉请第三人共同承担腾退、交还房屋及支付房屋使用费的主张，无事实及法律依据，本院不予采纳。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
　　一、原告高海军与被告上海星引实业有限公司就上海市浦东新区云桥路XXX号XXX幢XXX室(1-3层)房屋(建筑面积600平方米)签订的《上海市房屋租赁合同》无效；
　　二、被告上海星引实业有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区云桥路XXX号XXX幢XXX室(1-3层)房屋腾退、返还原告高海军；
　　三、被告上海星引实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高海军自2018年2月2日起至返还原告上海市浦东新区云桥路XXX号XXX幢XXX室(1-3层)房屋之日止的房屋使用费，按每月20,833元为计算标准；
　　四、驳回原告高海军的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,634元，减半收取计1,817元，由被告上海星引实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：陈韫鏐