高某与徐某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：高某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江苏省常州市。
　　委托诉讼代理人：周相余，江苏群卿律师事务所律师。
　　被告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生。
　　委托诉讼代理人：徐珩，上海瑞和律师事务所律师。
　　原告高某诉被告徐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某的委托诉讼代理人周相余，被告徐某某及其委托诉讼代理人徐珩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告高某向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告2015年12月19日签订的房屋租赁合同；2.要求被告支付自2018年1月1日至6月30日的房屋租金57,600元、违约金17,600元，并要求被告按每日320元的标准支付自2018年7月1日起至实际搬离止的房屋使用费；3、被告将房屋恢复原状。事实和理由：2015年12月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定原告将上海市中兴路XXX弄XXX号XXX室出租给被告，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日，每月租金8,800元。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，但被告未支付2018年1月至6月租金，构成违约。经原告多次催讨，未果，故起诉至法院，请求法院判如诉请。
　　审理中，原告撤回第三条诉讼请求。
　　被告徐某某辩称，不同意原告全部诉讼请求。原、被告之间的房屋租赁合同已于2018年1月1日解除，因此不存在欠付租金和房屋使用费的事实，要求驳回原告的诉讼请求。
　　经审理查明，上海市中兴路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积144.90平方米的房屋为原告与案外人唐建忠共同共有。
　　2015年12月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定原告将上海市中兴路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金每月8,800元；租金支付方式为每六个月为一期支付，第一期租金被告应于2015年12月20日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的十日前，租赁保证金为8,800元。该合同第九条约定：如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。该合同第十三条约定每年递增400元。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告则支付租赁保证金8,800元。自2018年1月起被告未向原告支付租金。
　　另查，被告是2018年7月25日收到本案的诉状副本。
　　上述事实，有原告提供《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　本案争议焦点：原、被告是否办理房屋交接。
　　被告认为：2018年1月3日已将系争房屋交还原告，故原、被告之间的租赁合同业已解除。并不拖欠原告租金。对此被告提供证人曹某某到庭作证。证人陈述“其系高某的邻居，住在上海市静安区中兴路XXX弄XXX号XXX室，原、被告之间租赁房屋是其介绍的，故其留有一套系争房屋的钥匙。2018年初，原告、被告的一朋友、证人与小区物业电工四人去过系争房屋，证人开的门，原告要求被告恢复原状，证人答应电工的事情由其负责，其余的事宜由被告朋友负责，后来就离开了系争房屋，证人保管的钥匙后来记不清给谁了，被告是否交还钥匙其也不清楚，也不清楚双方是否就解除租赁合同及交付房屋达成过一致意见。”
　　原告则认为：当日被告并未将系争房屋交换原告，且根据合同约定，被告未支付租金，已构成违约，要求以被告收到本案的诉状副本之日为原、被告之间租赁合同解除之日。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告虽然在2018年1月3日曾到系争房屋，但现被告并未提供证据证明原、被告交接房屋办理成功；且被告提供的证人证词也未证实原、被告交接房屋办理成功，故本院难以认定2018年1月3日被告将系争房屋交付原告。
　　综上所述，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现被告以逾期支付租金的行为表明其不履行作为承租人的基本义务，已经构成违约，故原告有权按法律规定行使合同解除权。关于合同解除的时间，应以通知到达对方时解除。因原告于2018年7月19日起诉来院，解除原、被告之间签订的租赁合同，而被告于2018年7月25日收到诉状副本，应认定该日为被告收到解除合同的通知之日，故该日亦为合同解除之日。本院确认原、被告之间的租赁合同于2018年7月25日解除。合同解除后，被告应当将符合正常使用后的状态的系争房屋返还原告，且应当向原告支付拖欠的租金。根据合同约定，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告,原告应当将此笔欠租在被告支付的租赁保证金中予以抵扣。现被告应当向原告支付2018年1月1日至2018年7月25日期间系争房屋的租金8,800×12÷365×206=59,599元，则被告实际应当向原告支付的欠租金额为59,599-8,800=50,799元。因原、被告尚未办理系争房屋交接，故被告应当自2018年7月26日至实际返还房屋之日向原告支付系争房屋的房屋使用费，房屋使用费参照租金标准。因被告已构成违约，故原告要求被告按合同约定支付违约金17,600元，于法有据，本院应予支持，据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告高某与被告徐某某签订《房屋租赁合同》于2018年7月25日解除；
　　二、被告徐某某应于本判决生效之日起十日内将上海市中兴路XXX弄XXX号XXX室的房屋返还原告高某；
　　三、被告徐某某应于本判决生效之日起十日内支付原告高某2018年1月1日至2018年7月25日期间的租金50,799元；
　　四、被告徐某某应于本判决生效之日起十日内支付原告高某违约金17,600元；
　　五、被告徐某某应于本判决生效之日起十日内，以月租金8,800元为标准，向原告高某支付2018年7月26日至实际返还房屋之日的房屋使用费。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币1,178.70元，减半收取计人民币589.35元，由被告徐某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：徐立新

书记员：向  阳