高碑店市城沁房地产开发有限公司与高碑店市鑫远房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一审民事判决书

原告高碑店市城沁房地产开发有限公司，地址高碑店市七一路北侧阳光逸景2号楼6号门店。法定代表人马红财,该公司经理。委托代理人田金良，河北三兴律师事务所律师。被告高碑店市鑫远房地产开发有限公司，地址高碑店市步行街A内区20号。法定代表人王爱良,该公司经理。第三人中铁十八局集团建筑安装工程有限公司，地址天津自贸试验区（空港经济区）中环西路285号。法定代表人周会军，职务经理。委托代理人王波，职务公司法务部部长。委托代理人伊兵，天津四方君汇律师事务所律师。

原告诉称，2016年11月11日原告与被告就中铁建安国际公寓商场转让事宜，签订中铁建安国际公寓商场转让协议，被告将中铁建安国际公寓商场转让给原告。2016年11月23日，第三人中铁十八局集团建筑安装工程有限公司向原告发出了一份告知函，称中铁建安国际公寓商场是第三人所有，被告只是名义上的开发商，其没有授权被告出售或转让房产，认为原被告签订的中铁建安国际公寓商场转让协议为无效协议,原告经与被告和第三人交涉未果。特向法院起诉，依法确认原告与被告签订中铁建安国际公寓商场转让协议有效。被告辩称：2016年11月11日我方与原告关于中铁建安国际公寓商场转让协议认可第三人辩称：2009年10月8日我方与被告高碑店市鑫远房地产开发有限公司签订协议书，约定联合开发建安公寓项目，该项目建设房地产的所有权归我方所有。2016年6月4日原告欲购买建安公寓9号楼商业部分，与我方签订建安公寓商业实体买卖框架协议，约定购买面积为25000平方米，转让价款以有资质的评估机构的评估价格为参考。协议签订后，我方委托被告聘请河北华瑞房地产评估有限公司进行评估，因三方认为评估报告平米数有误，遂在2016年7月29日召开三方会议，达成会议纪要，约定因原评估报告存在问题，三方均同意评估公司对原评估报告进行修改，修改后的评估结果三方均认可,转让合同由被告与原告签订。但原被告在没有让河北华瑞房地产评估有限公司修改评估报告和通知我方的情况下，于2016年11月11日私自签订了中铁建安国际公寓商场转让协议，将房产低价转让给原告，损害了我方的合法权益。原被告的行为属恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，依法应为无效合同。请求法院依法驳回原告诉讼请求，并确认中铁建安国际公寓商场转让协议无效。经审理查明，2009年10月8日第三人中铁十八局集团建筑安装工程有限公司与被告高碑店市鑫远房地产开发有限公司签订协议书，约定对第三人所属市迎宾东路南侧（241号）建材厂院项目进行联合开发，双方约定开发建设用地挂拍后土地所有权、使用权、房屋销售权等权益均归第三人所有。协议签订后被告高碑店市鑫远房地产开发有限公司办理了建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证并开工建设。2016年6月4日原告高碑店市城沁房地产开发有限公司欲购买第三人中铁十八局集团建筑安装工程有限公司坐落于河北省××迎宾路××公寓××楼商业体房屋，与第三人中铁十八局集团建筑安装工程有限公司签订建安公寓商业实体买卖框架协议，协议主要内容：1、原告拟购买第三人中铁十八局集团建筑安装工程有限公司坐落于河北省××迎宾路××公寓××楼商业部分，面积约25000平米；2、双方确定转让价款以有资质的评估机构的评估价格为参考，该价款为地下一层至地上四层全部房屋的平均单价的定价依据；3、双方约定原告向第三人支付购房定金2000万元，协议签订后3个工作日内支付100万元至第三人指定账户，协议签订30日内签订正式合同。协议签订后，2016年6月6日第三人中铁十八局集团建筑安装工程有限公司向被告高碑店市鑫远房地产开发有限公司出具了委托书，同意由被告委托有合法资质的第三方专业评估机构按法定程序进行评估定价。2016年6月8日原告高碑店市城沁房地产开发有限公司将100万元定金转入第三人中铁十八局集团建筑安装工程有限公司账户中。2016年7月6日河北华瑞房地产评估有限公司作出房地产估价报告后，因评估报告存在问题，2016年7月29日三方签订建安公寓项目商场转让会议纪要，决议形成主要内容为：1、因原评估报告存在一些问题，三方均同意评估公司对原评估报告进行修改，修改后的评估结果三方均认可；2、三方均同意建安公寓商场的转让合同由被告与原告签订。2016年8月27日被告高碑店市鑫远房地产开发有限公司与保定市信达房地产评估有限公司签订房地产评估业委托合同，保定市信达房地产评估有限公司做出房地产评估报告后，2016年11月11日原告与被告签订中铁建安国际公寓商场转让协议，协议主要内容为：1、商场位于高碑店市××路南侧，主体结构封顶，其他工程尚未完成，以现状为准，被告保证工程已经验收合格；2、被告将中铁建安国际公寓商场地上一层至四层及地下一层整体现状转让给原告；3、转让价款，地上一层精品店转让价款为12738388元，其他部分的转让价款为84393900元(见评估报告)，转让总价款为97132288元；4、付款时间及方式，签订协议前原告已向被告支付100万元，本协议签订后3日内，原告通过银行转账方式向被告支付转让费1900万元，商场竣工验收合格投入使用后18个月内，原告将剩余转让款支付给被告。2016年11月23日，第三人中铁十八局集团建筑安装工程有限公司向原告发出了一份告知函，认为第三人是中铁建安国际公寓商场唯一合法所有人，被告只是名义上的开发商，其没有授权被告出售或转让房产，认为原被告签订的中铁建安国际公寓商场转让协议为无效协议。上述事实有协议书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建安公寓商业实体买卖框架协议、汇款凭证、委托书、委托合同、建安公寓项目商场转让会议纪要、评估报告、中铁建安国际公寓商场转让协议、告知函及庭审笔录在卷证实。
原告高碑店市城沁房地产开发有限公司与被告高碑店市鑫远房地产开发有限公司、第三人中铁十八局集团建筑安装工程有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告委托代理人、被告及第三人委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：被告高碑店市鑫远房地产开发有限公司与第三人中铁十八局集团建筑安装工程有限公司虽然签订协议书对开发项目土地和房屋的所有权进行约定，但该协议是双方内部约定，应以相关部门颁发的证书做为确定所有权人的依据，被告高碑店市鑫远房地产开发有限公司取得了开发项目建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证，应为中铁建安国际公寓商场所有人，其与原告高碑店市城沁房地产开发有限公司签订的中铁建安国际公寓商场转让协议有评估报告做为依据,双方均无异议,并且第三人也同意转让协议由原告与被告签订，对转让协议本院予以确认。第三人中铁十八局集团建筑安装工程有限公司称原被告存在恶意串通，低价转让房产，评估报告应由原评估公司进行修改不应委托新的评估公司,但在三方会议纪要中注明“因原评估报告存在一些问题，三方均同意评估公司对原评估报告进行修改，修改后的评估结果三方均认可”,对评估报告存在什么问题,是否由原评估公司对评估报告进行修改未明确说明，并且认可修改后的评估结果，对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：

确认原告高碑店市城沁房地产开发有限公司与被告高碑店市鑫远房地产开发有限公司签订的中铁建安国际公寓商场转让协议有效案件受理费100元由原告高碑店市城沁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省保定市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　蒋　争

书记员：谢紫阳