高超群与苏兴房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：高超群，男，1991年10月16日生，汉族，住福建省福州市。
　　委托诉讼代理人：朱思薇(系原告高超群之配偶)，女，1992年8月20日生，汉族，住上海市普陀区。
　　被告：苏兴，男，1982年11月5日生，汉族，住辽宁省新民市。
　　委托诉讼代理人：郭宏君，上海执初律师事务所律师。
　　原告高超群与被告苏兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序于2018年7月2日、23日两次公开开庭进行了审理。原告高超群及其委托诉讼代理人朱思薇、被告的委托诉讼代理人郭宏君到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告恢复原告所承租商铺被拆除的楼梯，恢复被遮挡、封堵的二楼窗户，恢复被拆除的门头广告店招；2.判令被告自施工之日起按照每月下调1.50万元(人民币，下同)的标准减免原告租金至被告恢复商铺原状之日止；3.判决令被告免除其封闭施工期间的租金共计两个月；4.判令被告赔偿自施工之日起的原告成本损失〔按照每月64,812元(具体组成：原告店内员工工资每月2万元、备货成本每月1万元、定额税金每月2,205元、房屋租金每月32,607元)计算，从被告施工之日计算至恢复商铺原状之日〕；5.判令被告赔偿原告可预见的利益损失暂计6万元(按每月2万元暂算3个月)。审理中，首次开庭之前，原告将上述诉请变更为：1.判令原、被告双方签订的房屋租赁合同自2018年5月26日解除；2.判令被告支付原告512,032.50元〔具体组成：①被告于2018年1月18日至2018年4月17日搭建脚手架、并拆除了店招、门头及租赁物处从一楼通向二楼的楼梯，封堵了店内的窗户，严重影响原告店铺经营，故要求被告返还该三个月租金，并赔偿三个月的营业损失(金额相当于三个月租金)。另外还应退还该三个月物业费，以上共计金额199,157.50元；②被告施工期间拆除了楼梯，改变了承租房屋的结构，且将拆除后多出来的空间出租给案外人。经原告向案外人询某，得知该部分月租金约2万元，原告据此衡量该楼梯处的商业价值也应该是每月2万元。基于此，原告认为被告既已获利，就应该自2018年4月18日起每月下调租金1.50万元，即将原租金下调至每月17,606元。也正是基于此，被告应返还2018年4月18日至2018年5月26日期间多收的房租1.90万元，具体算法为：1.50万元/30天×38天；③被告于2018年5月26日第一次向原告发出催款通知，原告认为，此时被告已收到本案应诉材料，且涉诉之前双方就进行过多次协商，其在明知原告不可能按照原合同约定付款的情况下，仍然发函要求原告按约付款，并载明若不及时付款就停水停电，该行为属滥用合同优势地位，其所作意思表示也构成根本违约。故原告有权自被告作出上述无理意思表示之日解除合同，并有权要求被告返还该合同解除之次日起至2018年6月30日期间的已付租金36,953元(具体算法：32,606元/30天×34天)。另外，被告还应赔偿自该合同解除之次日起至2018年12月31日期间的原告损失，同样按照合同约定的月租金标准计算7个月零4天，为232,589元(具体算法：7个月×32,606元+32,606元/30天×4天)；④被告返还原告租赁保证金24,333元〕。事实和理由：原告和案外人胡某某达成合意：由其将其与被告所签的《房屋租赁合同》之权利义务转让给原告，原告与案外人签订《生意受让意向书》、《店铺转让协议书》，约定原告向案外人支某某让费47万元及案外人剩余房租后由原告接手涉案商铺。后案外人与原告一同至被告办公场所，经被告同意，被告将原租赁合同中案外人划去并改为原告，即由原告承租位于上海市松江区文汇路XXX号202的商铺(以下简称涉案房屋)。此后，原、被告各自依约履行。原告于2017年12月26日将2018年上半年房租及物业费合计202,675元打入被告指定账户。但就在2018年1月20日，被告在涉案房屋所在建筑搭起三层楼高、包围整个启源广场外立面的脚手架和一层楼高的铁皮围挡，开始对外立面及启源广场内部进行施工改造。在被告施工期间，原告所租商铺位于一楼沿街且直通商铺的楼梯被拆除，位于外墙的店招广告字被拆除，二楼沿街窗户被完全封堵、遮挡。上述原有楼梯位置目前已被改造为一间沿街商铺并已被“绝味鸭脖”承租。被告这一系列施工行为从未征得原告同意，更为严重的是，被拆除的楼梯是原告所租商铺的重要通道，原告店铺大部分客源均由此通道上楼进店消费。被告施工行为直接导致原告正常经营严重受阻、店内客源几乎断绝。另外，由于沿街窗户采光被封堵、遮挡，直接导致店内愈发阴暗潮湿，这些情况与原告承租店铺时的状况完全不同。双方多次沟通均无果，原告遂提起诉讼，望判如所请。
　　被告辩称，首先，涉案房屋无合法产权证明，导致双方之间的合同应属无效。而被告对此并无过错，且即便合同无效，原告既已实际使用房屋，就应当支付相应的占有使用费。其次，原告无理拒付租金，被告也已发函催收，行为适当。2018年6月3日原告发函单方解约，并交还钥匙给被告，显然不妥。第三，原告所提前述施工改造，系被告在政府统一要求下对涉案商铺整体外墙、广告、门头的标准化治理行为，具有合法性和合理性。对于原告所述楼梯，一则该楼梯本就是共同通道，非属原告专用；二则该楼梯属违章，于2018年1月由被告担任法定代表人的上海亿与投资管理有限公司应政府要求拆除，该行为亦无过错。第四，涉案房屋原承租人系案外人胡某某，原告中途接盘，但由于缺乏经商经验，导致经营不善而主动放弃经营，与被告无涉。综上，要求驳回原告诉请。
　　本院经审理认定事实如下：2017年8月3日，原告作为乙方、承租方，与被告作为甲方、出租方订立《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租涉案房屋用作烤肉经营。租期两年，从2016年7月16日至2018年12月31日。租金半年一付，先付后用，2016年7月16日至2016年12月31日期间租金为147,550元，2017、2018年全面租金分别为321,928元、391,280元。履约保证金24,333元。合同另对其他相关事宜作出了约定。该合同甲方落款处有被告的签名，还有手写的落款签约日期“2016.7.17”；乙方落款处有“胡某某”的签名及“2016.7.17”的字迹(均已被划去)，另有原告的签名及手写落款日期“2017.8.3”。
　　诉讼中，双方确认：关于上述合同，原告已将租金付至2018年6月30日。另2018年6月3日，原告已将涉案房屋返还被告。
　　另，诉讼中，关于保证金24,333元，被告主张抵扣违约金。本院据此向被告释明，若对保证金结算问题有积极主张的，可提起反诉，但被告并未提起。
　　审理中，虽然被告提交了涉案房屋相应的权属来源证明，但因涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，庭审中，本院向原、被告释明双方所签的租赁合同为无效合同，并告知原告可变更其诉讼请求，被告可就合同无效的后果处理向本院提起反诉，如在限定期限内不提交书面意见，本院将不再本案中进行处理，但双方在本院限定的期限内均未提出书面的意见，即原告未变更诉请，被告亦未提起反诉。
　　上述事实，有《房屋租赁合同》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的涉案房屋，未经合法批准建造，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。而本案中原告所提诉请，无论是要求确认合同解除，还是解除后果的处理问题，均应是基于合同有效所提。该请求权基础与根据案件事实作出的认定不一致，据此本院依法进行了释明，但原告经本院释明原告仍不变更诉请，在此情况下，原告的诉请本院难以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：
　　驳回原告高超群的诉讼请求。
　　案件受理费8,920元，减半收取计4,460元，由原告高超群负担(已付)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨惠星

书记员：周昳歆