魏云龙与上海余海货物运输代理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：魏云龙，男，1945年2月3日出生，汉族，户籍地江苏省邳州市。
　　委托诉讼代理人：黄佩凤，上海志道律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王烨婷，上海志道律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海余海货物运输代理有限公司，注册地上海市崇明区。
　　法定代表人：徐记恩，总经理。
　　委托诉讼代理人：胡晓丽，上海九泽律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：崔文彬，上海九泽律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)魏云龙与被告(反诉原告)上海余海货物运输代理有限公司(以下简称余海公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)魏云龙的委托诉讼代理人黄佩凤、被告(反诉原告)余海公司的法定代表人徐记恩及其委托诉讼代理人胡晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)魏云龙向本院提出诉讼请求，要求判令：1、魏云龙与余海公司签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》无效；2、余海公司自上海市嘉定区沪太路XXX弄XXX号房屋中迁出；3、余海公司按每日人民币(以下币种均为人民币)5,343元的标准向魏云龙支付自2019年1月1日起至实际迁出之日止的房屋实际使用费，暂算至2019年2月10日。事实和理由：2017年3月12日，魏云龙与余海公司签订《厂房租赁合同》，约定余海公司向魏云龙承租位于上海市嘉定区沪太路XXX弄XXX号6000平方米的厂房(以下简称系争厂房)及厂房北面的空地(长112米，宽8米)用于存放成品纸和少量塑料粒子，合同另约定了租赁期限、租金标准等。合同签订后魏云龙将租赁物交付余海公司使用。嗣后，双方分别于2017年7月1日、2018年3月20日签订《补充协议》、《厂房租赁合同》约定调整租赁物面积及租金标准。后余海公司未按时支付租金，魏云龙认为因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效，故诉至法院。
　　被告(反诉原告)余海公司公司辩称，不同意魏云龙的全部诉讼请求。理由是：1、签订合同时魏云龙并未告知余海公司厂房没有取得建设规划许可证，并一再强调其合法拥有系争厂房，即便合同无效也是因其对余海公司隐瞒系争厂房无证的情况所致，应由魏云龙承担违约后果。2、合同履行期间，因魏云龙开挖排水沟导致下水管道毁坏，导致仓库漏水，水流进余海公司租赁的仓库造成余海公司损失，魏云龙曾承诺承担该损失并以租金抵扣，因此余海公司未交纳2019年1月1日之后的租金。3、对房屋使用费的标准不认可。空地部分余海公司自2019年1月起就未再使用，故年租金5万元不认可；漏水问题未整改，房屋使用费标准应该减少。为此，余海公司向本院提起反诉。要求判令：1、魏云龙退还余海公司租赁保证金167,595元；2、魏云龙赔偿余海公司因房屋漏水造成的损失355,462.68元；3、魏云龙支付余海公司相当于6个月租金(按每日5,343元计算)的违约金975,097.5元。
　　针对余海公司提起的反诉，魏云龙辩称，如果合同无效，租赁保证金应该返还的，可以返还。漏水造成其损失没有事实和法律依据，不同意赔偿。合同无效不存在违约金，不同意余海公司关于违约金的反诉请求。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
　　余海公司向本院提交了其公司法定代表人与魏云龙授权代表时兴州之间的微信聊天记录、现场照片、《关于沪太路仓库的函》、损失抵扣确认单及快递签收记录，欲证明魏云龙开挖排水沟导致仓库进水，造成余海公司存放的客户的纸张等损失以及时兴州同意租金抵扣余海公司的损失。魏云龙认为，微信聊天记录不能证明漏水系魏云龙造成、余海公司存在损失及魏云龙同意租金抵扣；对照片真实性不予认可；损失确认单发生在余海公司与案外人之间，余海公司与案外人之某某在利害关系，故不认可其真实性与关联性；《关于沪太路仓库的函》虽收到，但无法证明魏云龙同意租金抵扣。本院认为，余海公司提交的上述证据并不能证明余海公司同魏云龙或其授权代表时兴州之间曾对租金抵扣事宜达成一致，余海公司以此为由不付租金，本院难以认同。余海公司所称因魏云龙开挖排水沟导致下水管道毁坏后漏水造成其损失亦与本案不属同一法律关系，本院对此不作处理，余海公司可另案主张。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年3月12日，魏云龙(出租方、甲方)与余海公司(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将嘉定区沪太路XXX弄XXX号厂房(租赁面积6000平方米，其中有1500平方米左右如甲方需要使用，乙方应无条件退让出这部分)及厂房北面一条8米宽112米长的空地出租给乙方存放成品纸和少量的塑料粒子使用，租期自2017年4月1日至2020年3月31日。厂房租金每天每平方米不含税单价0.85元，含税单价1.05元。空地年租金5万元。第一次租金三个月一付，金额为477,875元。以后每六个月一付，金额为955,750元。另付押金160,000元。乙方应提前三天支付租金，逾期不付租金，甲方有权解除合同并收取滞纳金(收取方式：六个月租金总额，每天百分之一)。合同另对双方其他权利、义务内容作了约定。时兴州作为甲方授权代表在合同上签字。
　　2017年7月1日，双方签订《补充协议》一份，约定甲方收回预留的部分厂房面积，原留1470平方米，使用525平方米，余下945平方米按照0.7元/天计价。甲方退还乙方部分租金及押金(38,005元)。原付押金160,000元，剩余押金121,995元。《补充协议》另对2017年7月1日至2017年9月30日、2017年10月1日至2017年12月31日期间的租金标准进行了明确。
　　2018年3月20日，双方又签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将上述1470平方米厂房出租给乙方使用，租期自2018年3月20日至2020年3月31日，租金每天每平方米不含税单价为1.02元，含税单价为1.25元，租金先付后用，第一次(2018年3月20日至2018年6月30日)金额为154,438元，以后每六个月一付，金额为273,640元，另付押金45,600元。其他约定与前述《厂房租赁合同》无异。该份《厂房租赁合同》签订后，魏云龙实际交付1330平方米给余海公司使用。
　　上述合同签订后，余海公司共计向魏云龙支付押金205,600元，魏云龙退还押金38,005元，尚余押金167,595元。余海公司向魏云龙支付租金至2018年12月31日。2019年1月1日起的系争厂房及空地的租金，余海公司未再支付。2019年1月9日，魏云龙曾向余海公司发函催收租金。2019年1月10日，余海公司回函要求与魏云龙协商解决仓库进水、空地使用、仓库东面大门棚子拆除事宜。因双方协商未果，魏云龙遂于2019年3月诉至本院。
　　审理中，双方确认，系争厂房未取得建设工程规划许可证。
　　庭审中，余海公司坚持称自2019年1月1日后，魏云龙不同意其继续使用空地，其再未使用空地，故不应支付空地的占用使用费，为此向本院提交了其于2019年4月9日拍摄的空地照片，证明其未使用。魏云龙称其并未将空地收回。本院认为，双方签订《厂房租赁合同》中明确将空地作为部分租赁标的，合同签订后魏云龙已将空地交付余海公司使用，余海公司虽称其自2019年始再未使用，但魏云龙予以否认，余海公司向魏云龙发出的《关于沪太路仓库的函》中虽然提到空地使用事宜，但该函件仅为余海公司单方所述，且双方并未办理任何交还手续，故仅凭照片本院无法认同余海公司的辩称意见。
　　本院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争厂房未取得建设工程规划许可证，故魏云龙与余海公司签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故魏云龙应当将剩余押金167,595元返还给余海公司，余海公司应当将系争厂房及空地返还给魏云龙。本案合同虽无效，但余海公司自2019年1月1日起占用系争厂房及空地期间的占有使用费应当支付给魏云龙，魏云龙主张参照合同约定的租金标准(5,343元/日)要求其支付，并无不妥。余海公司辩称其未支付租金系与魏云龙达成租金抵扣的合意，证据不充分，本院不予采信。余海公司主张房屋漏水造成其损失与本案不属同一法律关系，本院对此不作处理，余海公司可另案主张。本案合同无效，余海公司主张违约金，无法律依据，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)魏云龙与被告(反诉原告)上海余海货物运输代理有限公司签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海余海货物运输代理有限公司应于本判决生效之日起十五日内携其财产从位于上海市嘉定区沪太路XXX弄XXX号厂房及空地中搬离；
　　三、被告(反诉原告)上海余海货物运输代理有限公司应于本判决生效之日起十日内按每日5,343元的标准，向原告(反诉被告)魏云龙支付自2019年1月1日起至实际搬离之日止的占有使用费；
　　四、原告(反诉被告)魏云龙应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海余海货物运输代理有限公司押金167,595元；
　　五、被告(反诉原告)上海余海货物运输代理有限公司的其余反诉请求，不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉案件受理费4,585元，减半收取2,292.5元，财产保全费1,615.3元，反诉案件受理费9,142元，合计诉讼费13,049.8元，由原告魏云龙承担1304.8元，被告上海余海货物运输代理有限公司负担11,745元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：秦  忠

书记员：张  浩