魏霞与上海约好实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：魏霞。
　　委托诉讼代理人：杨丽丽，上海尊源恒律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海约好实业有限公司。
　　法定代表人：李某。
　　委托诉讼代理人：瞿晨，上海锶镫律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)魏霞与被告(反诉原告)上海约好实业有限公司(以下简称“约好公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，约好公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告魏霞及委托诉讼代理人邓贤仁，被告(反诉原告)约好公司的法定代表人李宗慧、委托诉讼代理人瞿晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)魏霞向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的《商铺租赁合同》于2018年2月26日解除。2.判令被告支付原告商铺转让款人民币(币种下同)240,000元、2017年12月至2018年2月的营业损失765,517元、供货商货款171,161元；3.判令被告返还原告房屋租赁保证金50,000元。
　　事实和理由：2015年11月7日，案外人李某某与被告签订了《商铺租赁合同》，约定租赁上海市闵行区都会路与春都路XXX号XXX栋XXX号商铺，并在该商铺经营喜来乐沈家门海鲜。2016年4月3日，案外人李某某将该店铺转让给原告，并由原告在同日在《商铺租赁合同》上签字确认，被告也在合同上注明“2016年4月3日转签转让”。转让款共计36万元，原告从母亲的账户中取出部分现金，并加上自己当时身边的现金，直接以现金的方式支付给案外人。然而，被告向所有在约好休闲街的租户隐瞒了重大不利信息，导致所有的租户的营业额受到影响。被告一直对包括原告在内的多名租户表示，在与造成重大不利的相关方协商，并在与原告的微信记录中发送相关协商通知。然而，由于协商未能达成有效协议，数名租户就房屋租赁合同纠纷提起诉讼。原告此前一直按期足额支付租金，即使营业额受到重大影响，甚至拖欠供货商款项，但仍以友好的态度，与被告协商。在其他租户起诉后，原告欲等待诉讼结果，以确认与被告的纠纷解决方式。其后，被告在双方纠纷尚未经司法审判定性的情况下，擅自于2017年12月11日对原告租赁的店铺停水停电，导致该店铺彻底无法营业，原告为此遭受巨大损失。2018年2月26日，被告更是在未对原告损失作出赔偿的情况下单方解除合同，要求原告迅速搬离。原告认为，被告在双方就合同履行的纠纷未经司法审判予以定性的情况下，擅自停水停电，属于对《商铺租赁合同》的根本违约，应当赔偿原告因此受到的损失。原告的财产损失包括，根据前6个月的月均营业额计算的3个月营业额765,517元，因无法营业而拖欠的供货商货款171,161元，原告支付的商铺转让款24万元(共计36万元,按照《商铺租赁合同》约定的5年期租期每年平均摊销,尚余24万元),并退还原告的商铺押金5万元。原告为维护自身权益，故提起本案诉讼要求判如所请。
　　被告约好公司辩称，不认可诉请。双方合同因原告拒付租金已于2018年3月23日解除。合同约定房屋是先付后用，原告应于2017年11月15日前向被告支付2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金及物业费，但原告至今未支付，被告在告知原告的情况下在2017年12月11日采取停电措施。2017年12月20日原告声称让律师出面解决租赁事宜，但原告方一直未出面。2018年2月26日被告再次致函原告要求其支付租金，原告在收函后于2018年3月3日致函给被告要求继续履行合同，被告收函后同意继续履行并在2018年3月6日恢复房屋供电，但原告仍拒不支付租金，并于2018年3月23日搬离房屋并表示不再继续履行合同，2018年3月23日被告发函给原告书面通知解除合同。合同解除的原因在于原告拒付租金及搬离房屋，导致合同目的无法实现的过错方在于原告，应由原告承担责任，被告不同意原告全部诉请。
　　同时，约好公司向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令确认双方签订的《商铺租赁合同》于2018年3月23日解除；2.判令魏霞支付约好公司自2017年12月1日起至2018年3月23日止的租金98,224.02元；3.判令魏霞支付约好公司自2017年12月1日起至2017年3月23日止的物业管理费2,005.79元；4.判令魏霞支付约好公司自2017年11月1日起至2017年12月11日的厨餐垃圾费1,230元；5.判令魏霞支付约好公司违约金78,450元；6.判令魏霞支付约好公司水费2,164.50元；7.判令魏霞注销租赁房屋内包括营业执照、食品经营许可证、卫生许可证、税务登记证在内的全部工商登记信息及煤气登记；8.判令魏霞支付自2018年6月22日起至实际注销上述工商登记信息为止的占用费，以26,150元/月的标准计算。
　　针对反诉，魏霞辩称，不同意全部诉请。合同已于2018年2月26日解除，2017年12月11日在双方租赁纠纷尚未定性的情况下，约好公司擅自停电导致魏霞无法正常营业，故对此期间的租金、物业费，魏霞不应当支付。魏霞不存在欠付餐厨垃圾费、水费，且反诉原告违约在先，故魏霞不承担违约金。房屋已被约好公司重新出租，涉案房屋的新承租户一直在使用煤气，导致魏霞无法注销煤气登记，若不注销煤气则无法注销相应的工商登记，故魏霞不应当承担相应的工商登记占用费。
　　本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区春都路XXX号XXX室商铺的产权人系案外人上海繁盛实业有限公司(以下简称繁盛公司)。
　　2015年3月1日，繁盛公司(签约甲方)与上海玉湖投资集团有限公司(以下简称玉湖公司，签约乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于春都路XXX号(104-105、204-207、304-307)、424号商铺出租给乙方使用。租赁日期自2015年3月1日起至2025年2月28日止。
　　2015年3月8日，繁盛公司与玉湖公司签订《商铺租赁合同补充协议》，约定玉湖公司2015年3月1日投标承租春都路XXX-XXX号，都会路XXX号商铺。响应当地政府落地税收政策，在与相关公司签署承租合同后并在颛桥注册新公司名为：约好公司。相关公司认可并授权由约好公司独享对外出租招商经营管理此块商铺。关于正式合同中第八条事项改为：乙方在租赁期内，可以转租……。
　　后，原告将春都路XXX号XXX幢110商铺出租给案外人李某某。
　　2016年3月26日，案外人李某某将春都路XXX号XXX幢110商铺的租赁权转让予魏霞。
　　2016年4月3日，原告魏霞与被告约好公司签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在春都路XXX号XXX幢110，建筑面积约178平方米。合同第2.1条约定，乙方租赁该房屋用途为牛汁味蒸汽海鲜家常菜。第3.1条约定，租赁日期自2015年12月1日起至2020年11月30日止，租赁期为5年，免租期75天。第四条约定，该房屋年租金为298,862元，从2017年12月1日开始每年在上一年单价租金基础上递增5%。第一年每月租金为24,905元，第二年每月租金为24,905元，第三年每月租金为26,150，第四年每月租金27,458元。该房屋实行先付后用，乙方每6个月支付一次租金。乙方在签订该合同两日内应付清第一期租金，之后乙方应于每年11、5月15日前向甲方支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按每年租金的5‰向甲方支付违约金。物业管理费按该房屋每平方每月3元收取，收取方式与该房屋租金同步。第五条约定，乙方于该合同签订生效当日应向甲方支付房屋租赁保证金5万元。该保证金于该合同终止，甲方收房验收合格，且乙方已付清所有应付款后，甲方无息退还乙方。合同期内保证金不能抵扣租金和违约金及其他的费用。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业餐厨管理、房屋修缮等费用由乙方承担。乙方应严格按照水、电、煤实际消费量缴款，按时、足额支付，不得拖欠。否则甲方有权要求有关部门对乙方采取停用措施。第7.3条约定，租赁期间，若因乙方违约导致该合同提前终止的，租赁保证金甲方不予退回。乙方应自收到甲方的书面终止合同通知之日起15日内将房屋和有关设施设备返还给甲方，逾期未返还的，乙方同样应按该合同约定租金标准的3倍向甲方支付房屋占用期间的使用费。第7.4条约定，该合同租赁期届满或提前终止的(不论出于何种原因导致该合同提前终止)，由乙方在租赁期间对该房屋所进行的改造和添附均无偿归甲方所有，乙方不得拆除破损或要求甲方赔偿。第9.2条，乙方未按合同约定支付租金、水电煤、通讯、物业管理等费用，逾期超过15天仍未支付的，甲方可书面通知乙方解除该合同，同时乙方应向甲方支付三个月总租金作为违约金，若该违约金尚不足抵付甲方因此遭受的损失，则乙方还应就不足部分承担赔偿责任。第10.2条约定，非该合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方须提前退租天数的租金向甲方支付违约金。
　　2016年8月2日，魏霞在涉案房屋上注册设立上海同越餐饮服务有限公司。
　　2017年12月1日，约好公司向魏霞发出函件，载明：“租金160,104元已到期未付，请合同履行人在12月5日前按租金付款单全部付清”。
　　2017年12月5日，约好公司向魏霞发出《通知函》，载明：“租金160,104元已逾期，经多次催讨未果。我司连同有关部门一起商量于12月11号15：00再未收到以上租金将对贵店断水电，以上实施不再另行通知”。
　　2017年12月7日，魏霞通过微信向李宗慧发送《房租缓交告知书》，要求暂缓缴纳租金。
　　2017年12月11日上午，李宗慧通过微信告知魏霞，要求其按合同金额缴纳租金及公用事业费。否则将有关部门将不予供电。当日下午，约好公司对涉案房屋采取停电措施。
　　2018年2月26日，约好公司向魏霞发出函件，载明：“因贵店拖欠租金及水电等费用，期间我司通过微信及书面催缴多次贵店负责人不予理会，并霸占商铺至今。贵店负责人魏霞于2018年3月5日前付清所有应付款项并办理商铺内属于你店物品的搬离工作及书面手续，且注销商铺内的工商登记。你方未于2018年3月5日前完成前述事项的，我司将对商铺恢复原状，且你方遗留在商铺内的物品视为你方的遗弃物，我司有权处理而不承担任何责任，且由此产生的后果及一切费用均由你方承担”。次日，魏霞签收该函件。
　　2018年3月3日，魏霞向约好公司发送《律师函》，载明：“2017年12月7日，魏霞向你司发出书面告知书，你司也未予理睬。2017年12月11日，你司切断水电应，造成魏霞货品等损失。至本函发出日止，水电一直未予恢复。……你司尽快回复租赁房屋的水电供应，并及时通知魏霞，使魏霞女士可以尽快使用相关租赁物。目前承租店铺的物品等属于魏霞的合理财产，如你方人员处置将承担赔偿责任”。
　　2018年3月6日，约好公司向魏霞发送《通知函》，载明：“我司本着友好协商、和平解决本次纠纷的态度决定由2018年3月6日其对贵店恢复供电。同时请你方收到通知函后请于2018年3月12日前来我司缴纳2018年3月6日至2018年5月31日租金74,797.38元、物业费1,602元，水费1,371.50元、餐厨垃圾(11月份+12月份11天)1,230元。共计79,000.88元。前期拖欠电费以供电局账单为准由你方履行支付。至于2017年12月11日至2018年3月6日的租金、物业费我司仍然保留向你方的追索权”。魏霞于2018年3月8日签收该函件。
　　2018年3月6日，被告对原告承租的房屋恢复供电。
　　2018年3月23日，约好公司向魏霞发出《解约通知书》，载明：“经我司多次催告你方至今没有支付2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金及物业管理费。同时你方于2018年3月23日搬离了租赁房屋并表示不再履行《商铺租赁合同》。故根据《商铺租赁合同》的约定及相关法律规定，你方行为已经构成严重违约。为此，现我司书面通知你方正式解除与你方签订的《商铺租赁合同》以及相应附件”。次日，魏霞签收该函件。
　　另查明，2017年12月20日，原告支付2017年12月1日至2017年12月11日期间的租金9,145元。诉讼中，被告确认收到此笔款项，但认为上述期间的租金应为9,457.57元。
　　以上事实，由原告提供的《商铺租赁合同》、《通知函》、
　　被告提供的《商铺租赁合同》、微信记录、《催款函》、《告知函》、《律师函》、《解约通知书》等证据及双方当事人当庭陈述并均经庭审质证所证实。
　　本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未悖法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定履行。根据合同约定，原告应每6个月支付一次租金，先付后用，并于每年11月15日、5月15日前支付下期租金，故原告应于2017年11月15日前向被告支付2017年12月1日起至2018年5月31日止的租金。被告自2017年12月1日至2017年12月11日多次向原告催讨应付租金，但原告仅在2017年12月20日支付了2017年12月1日至2017年12月11日的租金，并未按合同约定缴足应缴纳的租金，且原告要求暂缓缴纳租金的理由并不成立，被告也未同意其暂缓缴纳租金并明确要求原告缴足租金，故原告未能按合同约定支付租金的行为，已构成违约，原告不享有合同解除权，其要求被告赔偿商铺转让款、营业损失、供货商货款的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告的停电行为，本院认为，合同约定原告应先向被告支付租金，被告在多次催讨租金无果的情况下，于2017年12月11日上午通过微信告知原告将要实施停电，被告的行为目的实是为了要求承租人支付租金，以此履行对承租人欠租行为的抗辩权。当然，出租人在事先通知承租人停电的时候，也应给予承租人适当时间，以避免和减少不必要的损失。虽然本案违约责任过错在原告，但考虑到被告在上午发出微信告知后，下午立即实施了停电行为，势必对原告使用租赁物带来一定影响，故对停电期间的租赁费，本院相应酌情予以减少。关于合同的解除，由于原告违约，故被告依据合同约定享有解除权。原告认为被告2018年2月26日发出的函即为被告解除合同的意思表示，但根据之后原告于2018年3月3日向被告所发函以及被告于2018年3月6日的回函内容，双方事实上达成新的合意，原告要求继续使用租赁物，而被告则同意恢复供电并要求原告在限定期限内缴清费用，故被告于2月26日所发函件内容事实上已被双方新的合意所代替。但原告在被告宽限的期限内，仍未支付租金，故被告依据合同约定，于2018年3月23日向原告发函明确通知原告解除合同，并无不妥。原告于次日收到函，故双方的合同于2018年3月24日解除，原告应向被告支付至合同解除时止的租金，现被告主张支付租金截止期间至2018年3月23日，并不违反法律规定，本院可予以支持，但被告主张的租金中，停电期间的租赁费用应酌情减少，原告支付的部分租金，应在拖欠的总额中予以扣除。故本院确定2017年12月1日至2017年12月11日期间租金为9,456.99元，2017年12月12日起至2018年3月6日停电期间租金为52,257.02元，2018年3月7日至2018年3月23日止的租金为14,615.34元，合计76,329.35元，扣除原告已支付的租金9,145元，原告尚应支付租金67,184.35元。
　　关于违约金及保证金，本院注意到引起合同被解除的原因主要是由于原告未按约定支付租金所致，而违约金及保证金所对应的违约行为均系同一违约行为即原告未按时支付租金，并非不同的违约行为，考虑到违约金主要是补偿性的性质，而合同约定的在原告违约的情形下予以没收其已缴纳的租赁保证金已也有违约金性质，根据公平原则予以衡量，被告目前所主张的违约金高于违约行为给其造成的损失，故本院认定没收原告缴纳的保证金已能弥补被告损失，对被告再要求原告承担违约金之请求，不予支持。被告主张的垃圾费，无合同依据，本院不予支持。虽然双方在合同中约定租赁期间的物业管理费、水费由原告承担，但被告主张的物业管理费、水费，其未能提供充分证据证明被告已经垫付，现已实际发生，故对于该主张，本院在本案中不予支持。被告主张要求原告注销租赁房屋内包括营业执照、食品经营许可证、卫生许可证、税务登记证在内的全部工商登记信息及煤气登记，因该请求不属于法院受理范围，本院对被告主张的此项请求不予支持。被告要求原告支付自2018年6月22日起至实际注销上述工商登记信息为止的占用费之请求，于法无据，本院亦不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)魏霞与被告(反诉原告)上海约好实业有限公司就上海市闵行区春都路XXX号XXX幢110室房屋签订的《商铺租赁合同》于2018年3月24日解除；
　　二、原告(反诉被告)魏霞于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海约好实业有限公司自2017年12月1日起至2018年3月23日止的房屋租金计67,184.35元；
　　三、原告(反诉被告)魏霞缴纳的租赁保证金50,000元予以没收归被告(反诉原告)上海约好实业有限公司所有；
　　四、驳回原告(反诉被告)魏霞全部本诉诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)上海约好实业有限公司其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费7,920.05元，由原告(反诉被告)魏霞负担。
　　反诉案受理费减半收取计1,250元，由原告(反诉被告)魏霞负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：石定伟

书记员：李  珺