魔方(上海)公寓管理有限公司与上海丽嘉盛业物业管理有限公司、宁波市世纪盛业宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：魔方(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：徐嘉，总经理。
　　委托诉讼代理人：王保红，上海华勤基信律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：丁玲，上海华勤基信律师事务所律师。
　　被告：上海丽嘉盛业物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张红勇，总经理。
　　被告：宁波市世纪盛业宾馆有限公司，住所地浙江省宁波市。
　　法定代表人：戴莹，执行董事。
　　上述两被告共同委托诉讼代理人：张昌桃，上海格联律师事务所律师。
　　上述两被告共同委托诉讼代理人：张秀霞，上海格联律师事务所律师。
　　原告魔方(上海)公寓管理有限公司(以下简称魔方上海公司)诉被告上海丽嘉盛业物业管理有限公司(以下简称丽嘉盛业公司)、宁波市世纪盛业宾馆有限公司(以下简称世纪盛业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魔方上海公司的委托诉讼代理人王保红、丁玲，被告丽嘉盛业公司和世纪盛业公司的共同委托诉讼代理人张昌桃、张秀霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告魔方上海公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告丽嘉盛业公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2017年6月17日解除；二、被告丽嘉盛业公司退还原告押金人民币(以下币种相同)100万元、未正常经营期间(2017年6月18日至2017年9月30日)的租金2,215,557.69元；三、被告丽嘉盛业公司赔偿原告装饰装修残值损失8,739,463.93元；四、被告丽嘉盛业公司赔偿原告其他损失198,927.36元；五、被告世纪盛业公司对丽嘉盛业公司上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2013年4月16日，魔方(中国)投资有限公司(以下简称魔方中国公司)与被告丽嘉盛业公司签订《房屋租赁合同》，约定魔方中国公司承租丽嘉盛业公司杨高北路XXX号房地产用于公寓出租经营，租赁期限至2030年1月20日。世纪盛业公司曾向魔方中国公司出具《担保证明》，自愿承诺为丽嘉盛业公司履行租赁合同提供连带保证担保。2014年7月9日，原告与丽嘉盛业公司、魔方中国公司签订协议，约定自2014年10月1日起由原告继续承租并享有和承担原租赁合同项下的权利义务。《房屋租赁合同》及补充协议签订后，原告按约支付押金和租金，并花费12,484,948.47元进行装修。但2017年6月17日两被告通知原告协商解除合同，后原告于2017年8月31日搬离。现原告要求被告按12,484,948.47元的70%(合同约定的租赁期限扣除实际履行期限的比例)赔偿装饰装修残值损失。另外，由于原告搬离，导致与案外人北京煦联得节能科技股份有限公司(以下简称煦联得公司)解除《生活热水节能服务合同》，经仲裁裁决，原告支付煦联得公司设备设施及安装维护管理损失177,538.90元、仲裁费21,388.47元。原告认为，两被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉如所请。
　　被告丽嘉盛业公司辩称：一、被告与案外人中国人民武装警察部队上海市武警总队执勤第二支队(以下简称武警第二支队)之间的租赁合同因2017年6月16日收到部队单方解除通知而解除，但被告从未向原告发送过解除双方之间《房屋租赁合同》的通知，《房屋租赁合同》因原告于2017年8月31日擅自搬离并与部队交接而终止，原告要求确认《房屋租赁合同》于2017年6月17日解除与事实不符。二、被告并未通知原告解除《房屋租赁合同》，原告擅自搬离并与部队进行交接，原告无权主张退还租金。从原告公布的《魔方杨高北路租客撤离方案》看，其至少向租客收取了至2017年6月30日的租金，故2017年6月30日前不存在经营损失。原告系未经被告同意擅自终止《房屋租赁合同》并自行决定给其租客一个月(2017年7月)的免租期，无权要求被告退还租金。同意退还2017年9月的租金，但应抵扣被告应付的其他费用。三、原告欠付被告水电费78,836.50元。合同履行中被告承担了消防工程款70万元，该费用按照合同租赁期共202个月，实际履行至2017年8月31日计53个月的比例分摊，原告应承担547,520元。被告基于《房屋租赁合同》租赁期限202个月给予了原告免租期，现实际仅履行53个月，故原告应按比例补付免租期租金2,832,696.53元。上述三项费用应在押金中抵扣，押金不足以抵扣的，被告将另案起诉。四、根据原告提供的《杨高北路XXX号租赁房屋移交确认书》，原告已经将所有可移动资产搬离，其他剩余资产其已同意按遗弃处理。根据《房屋租赁合同》13.5条约定，合同终止或提前解除后，固定装修归被告所有，原告不得拆除，对于原告在15日内未拆除或取回的物品，视为放弃所有权，归被告处理，因此原告无权主张赔偿。五、根据仲裁裁决书，煦联得公司已经取回所有安装的设备设施，其要求赔偿的是投资回报和安装维护管理费用损失，这些所谓损失即便存在，也是间接损失，属于订立合同时无法合理预见的损失，被告无需赔偿。仲裁庭认定由于不可抗力导致合同解除，但又裁决被告承担煦联得公司的50%投资损失，于法无据，因此仲裁结果不能约束被告，仲裁导致的法律后果应由原告自行承担。
　　被告世纪盛业公司辩称：世纪盛世公司出具《担保证明》的对方是魔方(南京)公寓管理有限公司，并不是原告，而且《房屋租赁合同》主体变更未经世纪盛业公司同意，因此世纪盛业公司不承担担保责任。其次，由于原告诉请不成立，故世纪盛世公司也无需承担连带责任。
　　本院经审理认定事实如下：2008年8月8日，武警总队营房处租赁办公室(甲方)与世纪盛业公司(乙方)签订《武警部队房地产租赁合同》，甲方将上海市浦东新区杨高北路XXX号南侧空余的场地(约8670平方米)按现状出租给乙方使用，供乙方开设招待所、酒店及商务办公使用；租赁期限为五年(自2010年2月8日起至2015年2月7日止)。同日，双方又签订《补充协议》，约定《武警部队房地产租赁合同》到期后自动顺延十五年(自2015年2月8日起至2030年2月7日止)；《补充协议》签订后由乙方出资新建12000平方米房屋，房屋建成后权属归甲方所有，租赁期间由乙方承租使用；新建房屋的设计方案需按甲方名义和要求设计，经武警上海市总队营房基建部门审核，报请上海市规划局等有关部门审批，并严格按方案施工。
　　2008年2月3日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处出具公文办理便函，同意武警上海市总队后勤部《关于十支队新建营房项目立项的请示》，同意在杨高北路XXX号院内新建营房，其中勤务中队营房2350平方米、警官训练中心招待所12000平方米。2010年7月，上海市建筑业管理办公室受理杨高北路XXX号武警上海市总队第十支队警官训练中心及招待所、勤务汽车总队营房项目的上海市建设工程报建表。
　　2012年10月28日，武警总队营房处租赁办公室给世纪盛业公司《复函》，表示同意世纪盛业公司成立同一法人的项目管理公司——丽嘉盛业公司，用于管理杨高北路XXX号南侧之物业。
　　2013年4月16日，丽嘉盛业公司(甲方)与魔方(南京)公寓管理有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租杨高北路XXX号盛业大厦，建筑面积13750平方米，该租赁物性质为土地使用权人武警上海市总队(房东)，土地使用权由甲方向房东租赁，房屋经房东同意由甲方出资建造。租赁期限从合同生效日起至2030年1月20日，其中合同生效日至2013年9月30日为免租期。该租赁物租金第一年(合同生效日至2014年3月31日)为301万元(已扣除免租期租金)，第二年(2014年4月1日至2015年3月31日)为602万元，第三年(2015年4月1日至2016年3月31日)为602万元，第四年(2016年4月1日至2017年3月31日)为753万元，第五年起每年租金按上年度租金递增2%。租金每半年支付一次，先付后用。本合同生效七日内，乙方向甲方支付50万元为定金，该定金于首期租金之日转为押金，乙方在支付首期租金时再交纳50万元作为押金(押金总额为100万元)。租赁期满一个月内，如果乙方已缴清经营活动各项费用，如水费、电费，并迁移或注销相关营业证照等，且该房屋无结构性损坏，甲方应在5日内全额返还押金，前述乙方拖欠的费用应在押金中扣除，不足部分由乙方补足。甲方承诺，在本合同第一条中披露的房屋信息真实、完整、有效，除该条披露的信息外，房屋不存在任何其他债权、权利限制或者瑕疵；特别地，甲方保证房屋未超出规划红线，不属于违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求和/或标准……甲方因未披露的房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应按照本合同租金总额的30%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任，包括装修装潢费用、停产停业损失、临时安置补偿及搬迁费用等。本合同终止或提前解除后，乙方应在15日内按届时房屋的现状交还房屋，固定装修归甲方所有，乙方不得拆除；乙方有权取回乙方的动产设施或设备……该合同附件包括：房屋平面图、房地产权证(土地使用权)、上海市建设工程报建表、上海市建设工程项目卡、上海市发展和改革委员会固定资产投资处公文办理便函、武警部队房地产租赁合同及补充协议等。
　　2013年4月15日，世纪盛业公司向魔方南京公司出具《担保证明》，同意为丽嘉盛业公司履行房屋租赁合同提供连带保证担保，如需要丽嘉盛业公司承担履行债务或赔偿责任(包括但不限于因违约而承担的违约及损失赔偿责任)时，世纪盛业公司将承担连带担保责任，魔方南京公司也可直接要求世纪盛业公司代为履行。
　　2013年7月2日，中国人民武装警察部队后勤部颁发涉案《武警部队房地产租赁许可证》，出租人为上海总队第十支队，承租人为丽嘉盛业公司，租赁用途为宾馆(酒店)，房屋建筑面积13750平方米，场地867平方米。
　　2013年12月5日，魔方(南京)公寓管理有限公司名称变更为魔方(中国)公寓管理有限公司。
　　2014年7月9日，丽嘉盛业公司(甲方)、魔方中国公司(乙方)、魔方上海公司(丙方)签订《协议》，约定由丙方继续承租案涉房屋，丙方承租起始日期为2014年10月1日，自丙方承租开始，由丙方享有并承担原租赁合同项下乙方的权利及义务，乙方承诺就原租赁合同提供连带保证担保。
　　上述《房屋租赁合同》及相关协议签订后，丽嘉盛业公司向魔方南京公司交付了房屋，魔方南京公司入驻装修。魔方南京公司或魔方上海公司已向丽嘉盛业公司支付了押金100万元和截至2017年9月30日的租金。
　　2017年6月13日，武警上海市总队后勤部向世纪盛业公司及分租户发出《解除租赁合同通知书》，因中央军委印发全面停止有偿服务活动的通知，故通知世纪盛业公司解除双方2008年8月8日签订的《租赁合同》和补充合同，要求世纪盛业公司立即搬离租赁房屋及场地，将房屋及场地交还部队，并及时协商解决合同解除的善后事宜。
　　2017年9月1日，魔方上海公司向武警方面出具《杨高北路XXX号租赁房屋移交确认书》，确认可移动资产已经搬离，其他剩余未搬离资产同意一律按照遗弃处理，魔方公司与武警部队确认魔方公司租赁房屋移交武警方面。
　　中国人民武装警察部队上海市武警总队执勤第二支队(以下简称第二支队)受命处理与世纪盛业公司关于涉案项目停偿有关事宜。2018年1月23日，第二支队与世纪盛业公司签订《停偿工作备忘录》，明确《武警部队房地产租赁合同》及补充协议于2017年6月16日解除，第二支队退还世纪盛业公司2017年6月16日至2018年2月7日期间的租金，双方共同抽选评估公司对土地平整、土建及安装、房屋装修等项目进行评估，在评估结果基础上协商确定最终补偿金额。2018年3月26日，第二支队和世纪盛业公司共同委托的上海城市房地产估价有限公司出具《上海市浦东新区杨高北路XXX号建筑物及室内固定装修现值(房屋重置价格结合成新)估价报告》，结论为估价对象在价值时点(2017年6月13日)评估总价(重置价结合成新)为26,018,816元，其中建筑物(含附属物、其他等)18,023,737元、室内固定装修7,995,079元。2018年7月23日，本院受理世纪盛业公司、丽嘉盛业公司与第二支队租赁合同纠纷一案，世纪盛业公司、丽嘉盛业公司要求第二支队返还租金710万元，赔偿房屋建造损失18,023,737元、装修损失7,995,079元，并赔偿利息损失。本院审理后，2018年9月6日，本院做出(2018)沪0115民初54252号民事判决：一、第二支队返还世纪盛业公司、丽嘉盛业公司租金(2013年7月2日之前)400万元；二、第二支队应补偿世纪盛业公司、丽嘉盛业公司建房及装修费用2,200万元；三、驳回世纪盛业公司、丽嘉盛业公司其余诉讼请求。
　　另查，2013年8月，魔方南京公司与案外人深圳市中深建装饰设计工程有限公司(以下简称中深建公司)签订魔方酒店项目装饰施工合同，魔方南京公司将案涉房屋酒店装修工程发包给中深建公司施工。2016年12月16日，双方确认最终结算金额为12,484,948.47元。
　　2013年10月，魔方南京公司与案外人煦联得公司签订生活热水节能服务合同，由煦联得公司为魔方南京公司提供热水节能服务，合同期限2013年10月9日至2023年10月8日。2017年7月，魔方上海公司书面通知煦联得公司解除合同，煦联得公司向北京仲裁委员会提出仲裁请求，魔方上海公司提出反请求。北京仲裁委员会于2018年1月22日做出(2018)京仲裁字第0073号裁决书，认定涉军停偿武警部队收回房屋构成法定和约定的不可抗力，故魔方上海公司不承担违约责任，但对于设施设备及安装费损失应由双方合理分摊，魔方上海公司承担50%即177,538.90元，故裁决：魔方上海公司支付煦联得公司设施设备及安装费损失177,538.90元，煦联得公司返还魔方上海公司押金2万元、支付电费60,153.20元及滞纳金……本请求仲裁费34,020.80元，由煦联得公司和魔方上海公司各承担17,010.40，反请求仲裁费8,756.13元，由煦联得公司承担4,378.07元、魔方上海公司承担4,378.06元。裁决做出后，魔方上海公司于2018年2月向煦联得公司支付了上述费用。
　　还查，2013年8月，魔方南京公司与案外人上海安宁消防工程有限公司(以下简称安宁公司)签订消防工程施工合同，将案涉房屋消防工程发包给安宁公司施工。2013年9月16日，南京魔方公司、丽嘉盛业公司召开会议并形成会议纪要，明确电梯、消防水源、消防水泵、水箱配电房等施工具体事项，其中第八条载明：根据消防合同提供数据，丽嘉盛业公司负责70万元消防费用，该费用在消防验收合格后支付给南京魔方公司，南京魔方公司应提供70万元发票(应能列入固定资产类发票)。2015年丽嘉盛业公司、魔方上海公司、安宁公司三方确认该项目已通过消防验收，由丽嘉盛业公司支付魔方上海公司70万元，安宁公司向丽嘉盛业公司开具70万元发票。2015年10月12日，丽嘉盛业公司转账支付魔方上海公司70万元。
　　审理中，双方一致同意由原告支付被告2017年7月、8月的欠付水电费65,000元，在押金中抵扣。
　　本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”)第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁标的物盛业大厦房屋的建造虽然经上海市发展和改革委员会固定资产投资处以公文办理便函形式同意立项申请，也向上海建筑业管理办公室进行了报建，但是并未取得建设工程规划许可证，因此本案《房屋租赁合同》无效。
　　司法解释规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2017年6月18日至2017年8月31日期间房屋仍由原告占用，原告应当承担相应的占有使用费。但接到武警部队方面涉军停偿的通知后，原告已进入清退阶段，确实对房屋实际使用造成影响，本院综合考虑本案相关事实，判决丽嘉盛业公司酌情退还该期间的已付租金。2017年9月1日之后，原告已不再占用房屋，丽嘉盛业公司应退还之后的已付租金。
　　《房屋租赁合同》无效，原告要求被告丽嘉盛业公司退还押金的诉请应予支持，双方一致在押金中扣除水电费65,000元，自可准许。根据司法解释规定，房屋占有使用费一般参照租金标准计算，《房屋租赁合同》约定免租期不支付租金，故被告要求在押金中抵扣免租期租金，无法律依据。丽嘉盛业公司承担了部分消防工程费用，虽然《房屋租赁合同》无效，但因消防工程是对原有房屋的添附，因此丽嘉盛业公司并无要求原告返还该费用的法律依据，其要求在押金中扣除费用本院难以支持，但在处理装修补偿费用时可一并予以考虑。
　　原告承租房屋后，经丽嘉盛业公司同意对房屋进行了装修，现《房屋租赁合同》无效，应按照司法解释第九条规定处理。丽嘉盛业公司出租不合法建筑，应承担合同无效的主要责任。原告方对房屋合法性未尽审核义务，也有一定责任。原告提供的装饰施工合同、结算单及相应的支付凭证等证据可以证明其装修时的实际投入金额，武警部队与被告共同委托的评估单位出具的估价报告也可以证实停偿清退时的装修价值。本院以上述装修金额为依据，根据双方对合同无效的过错程度，并结合本案其它事实情况，酌情判定被告赔偿原告装修损失5,500,000元。
　　原告与案外人签订节能服务合同系自身的经营行为，节能服务合同提前解除后的设施设备及安装费损失是原、被告缔约时无法预见的，不属于租赁合同无效导致的损失，故原告该项请求本院不予支持。
　　世纪盛业公司向魔方南京公司出具《担保证明》，为丽嘉盛业公司提供连带责任担保，但《担保证明》未事先约定仅对特定的债权人承担保证责任或者禁止债权转让，因此世纪盛业公司的抗辩不成立。但是，根据担保法的规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。现《房屋租赁合同》无效，故担保合同亦无效，原告要求世纪盛业公司承担连带保证责任的请求不予支持；如原告认为世纪盛业公司对担保合同无效存在过错的，可另行主张其承担相应的赔偿责任。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
　　一、原告魔方(上海)公寓管理有限公司与被告上海丽嘉盛业物业管理有限公司之间的《房屋租赁合同》无效；
　　二、被告上海丽嘉盛业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告魔方(上海)公寓管理有限公司押金935,000元；
　　三、被告上海丽嘉盛业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告魔方(上海)公寓管理有限公司租金1,400,000元；
　　四、被告上海丽嘉盛业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告魔方(上海)公寓管理有限公司装修损失5,500,000元；
　　五、驳回原告魔方(上海)公寓管理有限公司其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费93,530元，保全费5,000元，合计98,530元，由原告魔方(上海)公寓管理有限公司负担69,145元，被告上海丽嘉盛业物业管理有限公司负担29,385元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：杨晓云

书记员：张卓郁