鲁来福与吕吉锋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：鲁来福，男，1962年4月9日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：张云沙，上海沃江律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：吕吉锋，男，1987年2月12日出生，汉族，户籍所在地福建省南安市。
　　委托诉讼代理人：顾宇清，上海中夏律师事务所律师。
　　原告鲁来福诉被告吕吉锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提出反诉，本院依法于2018年2月1日受理。依据原告申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司对系争厂房的修复方案进行了鉴定；又依法通过上海市高级人民法院委托上海同济工程咨询有限公司对厂房的修复费用进行了评估。依据被告申请，本院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争厂房的装修工程造价进行了评估。本案于2018年1月26日、2018年9月20日、2018年11月3日三次公开开庭进行审理，原告鲁来福及其委托诉讼代理人张云沙，被告吕吉锋的委托诉讼代理人顾宇清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告鲁来福向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年6月1日至2017年11月30日的厂房租金人民币(以下币种均为人民币)160,000元及滞纳金；2、判令被告支付2015、2016、2017年的管理费30,600元；3、判令解除原被告2015年2月8日签订的厂房租赁合同及不返还押金50,000元；4、判令被告将物损部分恢复原状(厂房屋顶及地坪)。审理中，原告变更诉请为：1、判令被告支付2017年6月1日至2018年8月7日止的厂房租金409,047.22元及滞纳金(租金及使用费以年租金32万元的标准，滞纳金按照日千分之一的标准，其中2017年6月1日至2017年11月30日费用的滞纳金，以16万元为本金，自2017年5月23日计算至实际支付之日；2017年12月1日至2018年5月31日费用的滞纳金，以16万元为本金，自2017年11月15日计算至实际支付之日；2018年6月1日至2018年8月7日的费用的滞纳金，以59,556元为本金，自2018年5月15日计算至实际支付之日)；2、判令被告支付2016、2017、2018年管理费30,600元；3、判令解除原告与被告在2015年2月8日签订的厂房租赁合同，于2018年1月26日解除；4、要求被告支付原告违约金8万元；5、判令被告支付原告物损部分恢复原状的费用396,499元；6、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原被告间系厂房租赁关系，2015年2月8日，被告在案外人黎盛峰处接手位于上海市青浦区香大路XXX号XXX号(产证为14号)的厂房，签订厂房租赁合同，合同中对押金、租金的支付、终止合同等事宜进行了约定。现因历史原因和城市建设整治，大棚被政府拆除(被告同意)。2017年3月双方协商后厂房租金每年减少2万元，已经付款确认。原告称，自2017年6月起至今的厂房租金被告未付，合同约定的园区卫生费、管理费被告至今未付，另厂房屋顶及地坪严重被黎盛峰改变，被告继承黎盛峰的租房合同，并在合同中约定，解除合同后理应修复，故原告诉至本院做如上诉请。
　　被告吕吉锋辩称：不同意原告的全部诉请。首先，被告不存在违约，原告存在根本违约，导致租赁物灭失，被告承租目的无法实现，因此被告要解除合同。2017年3月1日租赁物毁损灭失之后，被告不应支付所有租金，且不支付租金的事实是原告主动提出并认可的。其次，管理费被告认为是清洁费，但原告从未清洁管理物，被告也从未支付过该笔费用，原告也是认可的。第三，合同解除是因为原告根本违约，被告2018年1月2日向原告发函，原告2018年1月4日收到，要求确认2018年1月4日合同解除，被告不存在违约，应该返还押金。第四，不认可物损，且本案是由于原告的根本违约导致合同解除，被告没有恢复原状的义务。被告认为，2016年起至2017年3月，被告租赁的系争房屋的一大部分被拆除，被告才得知系争房屋部分为违章建筑，且因被告租赁厂房是用于放置石材设备并加工生产的，房屋拆除导致设备在室外暴晒雨淋，无法正常经营活动，被告合同目的无法实现。原告多次向被告保证并承诺重新搭建被拆除的顶棚，在房屋重新安装完善前不需被告支付租金，但截至目前原告不断拖延，怠于履行自身承诺，故被告提出反诉请求：1、确认原、被告双方签订的厂房租赁合同于2018年1月4日解除；2、判令原告返还被告2017年3月1日至2017年6月30日期间的租金10.60万元(按照年租金32万元的标准，计算4个月)；3、判令原告向被告支付根本违约金8.50万元(以年租金34万元为标准，计算一季度)；4、判令原告向被告赔偿固定装修损失折旧补偿117,936元；5、请求原告向被告返还押金5万元；6、由反诉被告承担本案诉讼费、评估费及鉴定费。
　　原告针对被告的反诉辩称：关于诉请一，同意解除合同，但是解除日期为2018年1月26日。关于诉请二，被告尚欠原告租金，不存在原告返还被告租金的事实及法律依据。关于诉请三，合同履行过程中原告没有违约，被告未按时支付租金及管理费，是被告违约，原告无需向被告支付违约金。关于诉请四，不予认可，合同没有约定合同解除或期满后原告应补偿装修。关于诉请五，基于合同约定，被告逾期支付租金，原告无需返还押金。
　　经开庭审理查明：位于上海市青浦区白鹤镇香大路XXX号房屋的权利人为案外人上海昂达实业有限公司(以下称“昂达实业”)，该房屋的房地产权证后的附件记载，XXX(单)XX幢全幢建筑面积1,097.15平方米，房屋类型工厂，用途厂房，层数2层。
　　2011年4月11日，昂达实业与原告签订《标准厂房租赁合同》，将上述14幢房屋出租给原告，租赁建筑面积为1,700平方米，租期自2011年5月1日起至2026年4月30日止，租赁期间昂达实业同意原告对外出租经营，合同并对其他事宜进行了约定。
　　2013年5月15日，原告与案外人黎某某签订厂房租赁合同，将系争房屋出租给黎某某，厂房大棚面积合计1,700平方米左右，租期自2013年6月1日起至2022年5月30日止。2014年12月29日，原告在上海市青浦区人民法院(以下称“青浦法院”)起诉黎某某要求解除前述合同，青浦法院以(2015)青民三(民)初字第2号案件受理。该案2015年2月3日的庭审中，黎某某陈述“……在房屋地面挖沟后以水泥埋入固定。另我还投入了大量其他设备在内……”。后因双方和解，原告于2015年2月12日撤诉。
　　另查明，2015年2月8日，原告作为甲方(房主)、被告作为乙方(承租人)、黎某某作为丙方(转让人)签订《厂房租赁合同》，约定在甲方、丙方在2013年5月15日厂房租赁合同的基础上，丙方将厂房租赁的权利和义务转让给乙方前需付清前面厂房租金，则此合同有效，丙方在厂内所建大棚300平方米等一切权利归甲方所有，重新签订本合同，在此合同期内甲方不收此大棚房租，厂房加大棚(不含丙方所建300平方米)合计面积在1,700平方米左右，租期从2015年3月1日起至2022年5月30日为止。第三条约定第一次付押金5万元，租金17万元，总计22万元整，按半年支付一次，每半年租金到期前十五日支付，先缴费后用房，逾期未付，甲方有权终止合同并不返还押金。第四条约定厂房年租金不包括园区卫生费，管理费暂定0.50元/月/平方米，每年第一季度支付。第五条约定厂房年租金：1、第一期(自2015年3月1日起至2018年5月30日止)，年租金34万元；2、第二期(自2018年6月1日起至2022年5月30日止)，年租金371,000元。第七条约定乙方必须按本合同约定准时缴纳租金，乙方逾期未支付租金半个月，甲方有权单方面解除合同，乙方逾期1个星期未支付租金，每天甲方向乙方收取所交金额的5%作为滞纳金。第八条约定租赁期间在保证厂房主体结构不变的前提下，乙方有权对厂房另行布局、装修，但必须经过甲方同意……搬离时不得随意拆除，归甲方所有，且不及费用(家具及电器除外)，物损部分需恢复原状，或照价赔偿，否则甲方有权从押金中扣除，不足部分甲方有权向乙方追究赔偿。合同并对其他事宜进行了约定。原被告均未对合同签订时的房屋状况进行固定或记载。
　　上述合同签订后，原告交付厂房供被告使用，被告支付原告押金5万元。
　　再查明，2017年4月10日，原告向被告寄送告知函，向被告催讨租金及管理费，否则“行使单方解除权，双方系争租赁关系自2017年5月1日解除”。
　　后被告通过银行转账分别于2017年5月31日、2017年7月17日分别向原告支付10万元、6万元，此后被告未再支付其他款项。
　　又查明，本案诉讼过程中，2018年1月2日，被告向原告寄送律师函，告知原告因原告的重大过错及不作为，导致租赁合同的根本目的无法实现，且通过诉讼形式表示不再补救违约行某，为避免损失扩大，被告于2018年1月2日行使单方解除权，签订后视为合同解除的通知到达。该律师函于2018年1月4日送达原告。
　　原、被告双方一致确认，原告租赁给被告的厂房，除产证上的有证面积1,097.15平方米外，还包括有系争厂房与前排厂房之前的搭建大棚600余平方米。此外，系争厂房后侧与围墙之前有300平方米左右的由黎某某所做的搭建，亦由被告使用，但未计算在租赁面积内。
　　还查明，2018年6月19日，上海源正科技有限责任公司出具《司法鉴定意见书》(源正司鉴[2018]建鉴字第043号)，鉴定意见为：系争房屋存在如下受损：1)地坪及其环氧面层有不同程度的改动及破坏；2)铝合金窗整体污损、局部破损、部分窗洞被封堵；3)屋面漏水、污损、开孔；4)厂房内外存有废土方及石材；5)室内局部重新分隔，增加轻质及砌块隔墙；二层楼板开洞，并增加钢结构楼梯一部。建议修复方案为：1)厂房内沟槽及集水坑填平；原有地坪环氧树脂涂层铲除，表面凿毛并清理干净，做50mm厚砼地坪。环氧地坪重置。2)铝合金窗封堵墙面拆除、窗面清污。缺失窗扇补做。破损玻璃拆换。3)屋面按原屋面做法整体重置。4)厂房内外废土方及石材清运。5)增加隔墙拆除，增加钢结构楼梯拆除，二层孔洞楼板恢复。鉴定人员就上述司法鉴定意见书出庭进行了解答释疑，表示修复的依据是根据工程经验，满足基本使用功能；根据保留下来的部分的标准判断，屋顶、地坪等处存在改动，但改动时间无法判断；屋顶的改动是一次性做的，标准一样。原告方为此鉴定支付鉴定费用33,000元。原被告双方对于以上鉴定意见书的方案无异议，但被告认为改造的原因、时间、主体无法判断，且该方案修复的基准是满足厂房的使用功能，而非恢复到原告所称的原状。
　　2018年8月27日上海同济工程咨询有限公司在结合上海源正科技有限责任公司出具的《司法鉴定意见书》的基础上出具了《工程审价的司法鉴定意见书》(同济咨询[2018]建鉴字第41号)，结论是修复费用为396,499元，其中：1、修复水泥地坪、重做环氧地坪为188,893.88元；2、修复铝合金窗为10,737.41元；3、修复屋顶为173,368.88元，4、废土方的清除为7,002.73元，5、拆除一楼隔墙及一楼大门旁通往二楼的楼梯为16,496.36元。原告方为此审价支付了鉴定费用12,000元。
　　还查明，2018年10月9日上海华瑞建设经济咨询有限公司出具系争厂房装修工程造价鉴定的报告，鉴定结论为，涉案工程造价为117,936元。被告方为此审价支付了审价费用3,500元。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市房地产权证、《标准厂房租赁合同》、庭审笔录、《厂房租赁合同》、网上银行电子回单、律师函及邮寄凭证、司法鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告表示，1、600平方米的大棚在2017年3月3日左右拆除，当时附近都在进行拆违，整个拆除过程只需一天。被告室外的设备只用于装卸。2、拆除并非原告行某，且拆除后双方也协商了新的租金标准，原告不存在违约。被告无法举证厂房内的装修系其建造，且厂房内的装修也已经转给了原告。3、原告于2017年4月向被告发函催款，其后双方达成协议，年租金减为32万元，待原告为被告搭好大棚之后再恢复为34万元/年。4、2017年9月被告因环评问题被责令停业，之后就没有正常经营，2017年12月另处承租厂房后陆续搬离。本案修复方案的鉴定过程中原告才得知被告将厂房钥匙放在了门卫。5、在将系争厂房出租给黎某某之前，原告还将厂房出租给其他案外人经营木材生意。要求被告恢复原状的标准是恢复成出租给黎某某时的状况，当时厂房状况与周边厂房一样，也就是恢复成鉴定报告的内容。6、在对系争厂房的鉴定完成之前，即使交接原告也无法使用，故不同意交接，确认系争厂房于2018年8月7日交接完毕，当月厂房再次对外出租给案外人。7、原告主张违约金的依据是合同第8.4条，鉴于被告2018年1月出具律师函要求解除合同，符合该条主张违约金的条件。8、被告租金支付至2017年5月31日，同意退还被告押金5万元。9、管理费是门卫费和卫生费，卫生费针对的是生活垃圾。2015年的管理费因被告在厂房内做了卷帘门所以免掉了，之后的被告没有再缴纳过。
　　为此，原告提供：1、2017年11月19日被告出具给案外人洪某某的授权书、2017年12月10日洪某某的转让合约、2017年12月9日、12月12日的网银电子回单，证明被告授权他人将系争厂房的行吊设备、办公室装修转让给了原告，原告已支付对价6万元。2、2017年9月16日上海市青浦区环境保护局出具的责令停止生产决定书及送达回证，证明被告被责令停产，此系其搬离的原因。3、微信聊天记录及公证书，证明原被告之间就系争厂房的租金标准沟通协商的过程。4、单位生活垃圾清运处理服务合同及发票，系上海宏权包装材料有限公司(以下称宏权公司)与上海市青浦区市容环境卫生管理所签订，以及案外人余明谦出具的2016、2017年门卫费收条。宏权公司与原告关联，代原告支付2015、2016年的垃圾清运费，每年12,480元。
　　对于原告提供的证据，被告表示：1、并非被告本人签字，且备注是行吊款，与装饰装修无关。2、未收到过，原告自述有停水停电行某，存在违约。3、电子证据有编辑篡改的可能，除被告开庭认可的原告说话的记录外，其余内容均不予认可。公证书无法证明聊天对象及聊天记录的真实性。4、不予认可，案外人行某与本案无关。
　　被告表示：1、原告从未向原告说过系争厂房有违章建筑，2016年底开始拆除大棚，租赁面积大幅度减损导致合同目的无法实现，因为加工石材的机器设备就是放在拆除的大棚里的，屋内存放石材。被告本已具备解约权，后原告未恢复承租内容，还单方发函要求解除合同，存在违约。2、原告承诺修复租赁物供被告正常使用，修复之前被告无需支付租金，原告的聊天记录及被告延缓支付2017年上半年租金的事实可予以佐证。即使要支付部分租金，租金标准应按照毁损面积比例减少。3、被告一直要求原告搭建大棚，原告表示需要资金，被告才于2017年5月、7月支付了半年租金。后原告仍未搭建好大棚，故被告于2017年7月搬离，也电话通知过原告。诉讼过程中被告就提出交接厂房，但原告不接收。3、没有收到过原告2017年4月的律师函。2017年7月17日被告支付完租金后，原告说不搭了，系争房屋无法使用，被告就于2017年7月搬离厂房，但直至2018年1月找到专业律师，才知道要发函行使解除权。4、被告租金支付至2017年6月30日，租金都是半年一付，没有收条和发票。5、管理费约定的是垃圾清运费、物业管理、维修、门卫费等，但原告并未履行，生活垃圾是被告工人自己扔到香大路XXX号邻近的垃圾堆里。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：系争《厂房租赁合同》虽系原、被告及案外人黎某某三方签订，但涉案合同中涉及黎某某的权利义务已履行完毕，该合同的主要内容系约束原被告。被告认为大棚拆除导致合同目的无法实现，合同解除权在被告方，但被告在合同拆除后长达几个月的时间内非但未提出解除合同，反而继续向原告支付租金，显与合同目的不能实现时受损方的通常做法有所背离，故对于被告具有合同解除权的意见，本院不予采信。因此，对于被告要求原告返还租金、支付违约金的反诉诉讼请求，本院不予支持。
　　关于被告支付租金的期间，被告认为2017年5月及7月支付的16万元系2017年1月1日的租金至2017年6月30日的租金，原告不予认可，被告也未对该16万元的对应期间提供证据加以证明，被告要求退还的租金的对应期间亦有违其所陈述的在大棚搭好之前无需支付租金的意见，故对于被告的该项意见，本院不予采信，且采信原告意见，认定被告支付租金至2017年5月31日。
　　综合原、被告的陈述，以及全案证据相印证的情况，本院有理由相信原、被告在大棚拆除后达成一致意见，由原告重新搭建大棚，大棚恢复前的租金标准为32万元/年，大棚恢复后的租金标准为34万元/年。现被告确实存在逾期支付租金的行某，原告要求解除合同并主张合同约定的违约金，于法无悖，本院予以支持，合同解除时间为诉讼材料寄送被告之日。
　　鉴于被告在2018年1月26日庭审中已要求交接房屋，而原告提出审价人员要看现场尚不具备交接条件，综合考虑厂房未交接的原因，现场保存之必要性，对于2018年1月26日至2018年8月7日的占有使用费，本院酌情减少为13,000元/月。原告自愿调整滞纳金标准至日千分之一，于法无悖，本院予以支持。
　　被告以原告未提供清洁服务为由抗辩合同约定的管理费，无事实与法律依据，本院不予采信，原告要求被告支付合同约定的管理费的诉讼请求，于法无悖，本院予以支持，同时考虑2017年3月有部分面积被拆除，对于2017年3月之后的管理费按照被告的实际使用面积予以确定，对于2018年2月之后的管理费视被告的实际使用情况酌减。
　　关于原告主张恢复原状的诉请，因合同中未明确“恢复原状”的标准，无论是对于租赁给黎某某时的房屋状况，还是涉案合同签订时的房屋状况，均未予以固定，故本院根据黎某某在前述案件所做的“挖沟”的自认，以及被告的实际使用情况，酌情确认被告应支付给原告的恢复原状的修复费用为212,392元。
　　被告要求原告赔偿其装修费用的诉请，无事实与法律依据，又无合同约定，本院不予支持。原告自愿退还被告押金5万元，本院予以准许。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告鲁来福与被告吕吉锋于2015年2月8日签订的《厂房租赁合同》于2017年12月18日解除；
　　二、被告吕吉锋应于本判决生效之日起十日内支付原告鲁来福2017年6月1日至2018年8月7日的租金及使用费294,035元及滞纳金(按每日千分之一的标准，以160,000元为本金，自2017年5月23日起计算至实际支付之日止；以104,135元为本金，自2017年11月15日起计算至实际支付之日止；以29,464元为本金，自2018年5月15日起计算至实际支付之日止)；
　　三、被告吕吉锋应于本判决生效之日起十日内支付原告鲁来福违约金80,000元；
　　四、被告吕吉锋应于本判决生效之日起十日内支付原告鲁来福管理费19,572元；
　　五、被告吕吉锋应于本判决生效之日起十日内支付原告鲁来福修复费用212,393元；
　　六、反诉被告鲁来福应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告吕吉锋押金50,000元；
　　七、反诉原告吕吉锋的其余反诉请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费9,860元，减半收取计4,930元，由被告负担；反诉案件受理费2,967元，由被告负担；鉴定费用45,000元，由原告负担20,895元，被告负担24,105元；审价费3,500元，由被告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：汪宇婧

书记员：周  诗