黄军与钱波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：黄军，男，1983年10月23日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：潘赟，上海恒衍达律师事务所律师。
　　被告：钱波，男，1966年1月10日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　原告黄军与被告钱波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄军及委托诉讼代理人潘赟、被告钱波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告黄军向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的租赁合同自2018年11月2日解除；2、被告返还原告529,220元(提前入场租金16,620元，2018年6月1日至2018年9月30日期间租金398,880元、保证金99,720元、物业费14,000元)；3、被告支付违约金199,440元；4、被告赔偿原告损失806,930.85元；5、被告支付原告律师代理费74,000元。事实与理由：原、被告于2018年1月23日签订上海市房屋租赁合同一份，约某由原告承租被告代管的本市普陀区志丹路XXX号二楼商铺(以下简称涉案房屋)，面积1108平方米。合同签订后，原告已依约向被告支付了529,220元，后原告在申办营业执照时被告知租赁部位已被民生银行上海武宁支行注册，无法申领营业执照，致合同目的无法实现，与被告协商未果，故诉至法院。
　　被告钱波辩称：同意原告的第一项诉讼请求，其余诉请均不同意。被告已按合同履行了相关义务，原告的营业执照不能申领，被告并无过错，故不同意原告的诉讼请求。
　　经审理查明：本市普陀区志丹路XXX号产权人为案外人上海西部企业(集团)公司。2009年7月31日，上海西部企业(集团)公司与案外人上海鑫旺阁餐饮管理有限公司就本市普陀区志丹路XXX号签订房屋租赁合同，租期自2009年8月1日至2019年7月31日。2017年9月29日，案外人上海鑫旺阁餐饮管理有限公司与被告就本市普陀区志丹路XXX号签订房屋租赁合同，租期自2017年12月1日至2019年7月31日。合同中关于转租约某的内容为：“乙方(被告)所租赁的房屋，原则上不得转租，除非甲方已同意在本合同补充条款中同意乙方转租，或乙方在租赁期内征得甲方的书面同意……”
　　2018年1月23日，原告作为承租方，被告作为出租方签署《房屋租赁合同》一份，约某：出租房屋产证编号为沪房地普字(2001)第039995号，房屋坐落为本市普陀区志丹路XXX号二楼商铺，建筑面积1108平方米。原告向被告承诺，租赁该房屋作为棋牌室、茶室使用，被告保证配合原告办理所有的营业证件，如因被告原因办理不出相关的营业证件的，相关损失则由甲方赔偿。被告于2018年2月1日前向原告交付房屋。免租期为：2018年2月1日至2018年5月31日，房屋租赁期分为两段，2018年2月1日至2019年7月31日，2019年8月1日至2027年7月31日。如果在2018年7月31日之后不能继续签约的，被告愿意承担原告的装修款及一年营业额流水的百分之五十。双方还约某，该房屋月租金总计为99,720元，租金每四个月支付一次398,800元。被告交付房屋时，原告应向被告支付房屋租赁保证金99,720元，物业管理费用由原告方承担，每月3,500元，每四个月14,000元，随房租一起支付。合同签署后，原告向被告支付了租金398,880元、保证金99,720元、物业费14,000元，被告向原告交付了房屋。
　　2018年9月20日，上海鑫旺阁餐饮管理有限公司委托上海市静安区大宁法律服务所向钱波发出法律函，载明：“经查，你(钱波)在未征得甲方同意，擅自将租赁房屋转租给他人使用，同时，从6月1日起至今未支付房屋租金，你已构成违约。鑫旺阁公司决定，根据合同约某，从2018年6月1日起终止甘泉路XXX号二楼部分房屋的《房屋租赁合同》。6月2日之前归还房屋……”庭审中，被告确认其收到上述法律函。
　　2018年6月25日，上海市夏阳强制隔离戒毒所出具强制隔离戒毒人员入所通知书，载明，强制隔离戒毒人员钱波因吸毒被上海市公安局崇明分局决定强制戒毒二年。已于2018年6月21日移送至我所一大队强制隔离戒毒。
　　审理中，原告陈述合同签订后，被告称可以让西部集团帮其将工商注册好，原告还与被告去过工商行政部门咨询过登记事宜，2018年春节后，原告再次去工商办理登记手续时发现该处房屋已经有民生银行的注册登记，原告随即想找被告了解情况，找不到被告，后由被告父母与原告联系。2018年3、4月份，由于赶时间原告开始对涉案房屋进行装修，后装修停工，目前涉案房屋处于空关状态，钥匙还在原告处。被告则认为原告对涉案房屋的工商登记情况是清楚的，所以当时合同分了两段时间进行签署。被告在签合同时已经告知原告要到2019年7月1日后才能注册公司，在这之前只能以个人名义进行营业。
　　审理中，双方均表示原告主张的损失数额由法院进行酌定。
　　本院认为，本案争议焦点在于合同解除及违约责任的承担问题。
　　一、关于合同解除问题，被告系从案外人处转租涉案房屋，并再次将涉案房屋转租给原告使用，被告与案外人约某的租赁期间为2017年10月1日至2019年7月31日，而被告与原告约某的租赁期间为2018年2月1日至2021年7月31日，虽然原被告之间的租赁期间为分段计算，但双方关于2019年7月31日之后的约某由于超过剩余租赁期限，应认定无效。关于原告主张解除合同的理由是否能够成立，本院认为，庭审中双方均确认涉案房屋目前无法办理工商登记，对在涉案房屋内进行经营活动确有障碍，且根据庭审查明事实，案外人亦某于被告未按约支付租金、且存在擅自转租的情况，发函通知被告解除租赁合同。本案系争之租赁合同实际已难以履行，原告主张于2018年11月2日解除合同本院予以支持。
　　二、关于违约责任的承担问题。原告作为具有完全民事行为能力的民事主体，对房屋多重转租可能带来的风险应当有所预见，其既然在缔约前明知系争房屋另有产权人及出租方，如确有转租需求的，理应本着谨慎的态度事先征求相关利害关系人的意见，必要时还须通过一定形式由各方对转租事宜进行约某以避免上述风险，而其怠于履行该义务即草率缔约，故双方对合同解除均有过错，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的赔偿项目，本院认为：1.关于原告主张的租金、物业费、押金，原告在承租涉案房屋后，并未实际开展经营活动，且由于被告未按约向案外人支付租金，导致租赁目的无法实现，并对今后的经营活动带来重大影响，故本院酌定返还部分费用；2.关于原告主张的违约金及实际损失问题，由于被告未按约履行其合同义务，对原告主张的违约金本院予以支持。关于实际损失问题，原告在明知涉案房屋存在工商登记障碍后，仍然支付费用对涉案房屋进行装修，相应的损失主要应由原告承担，相应数额由法院酌定；3.关于原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求，无相应的法律依据，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：
　　一、原告黄军与被告钱波就上海市普陀区志丹路XXX号二楼商铺签订的《上海市房租租赁合同》(包括补充条款)于2018年11月2日解除；
　　二、被告钱波应于本判决生效之日起十日内返还原告黄军租金、押金、物业管理费人民币40,0370元；
　　三、被告钱波应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄军违约金及实际损失人民币250,000元；
　　四、驳回原告黄军的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费21063元，由被告钱波负担14744元，原告黄军负担6319元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：盛  炯

书记员：朱  骏