黄冠亮、关玉娥与罗玉平、潘燕等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：黄冠亮，男，1973年4月13日生，汉族，户籍地安徽省。
　　原告：关玉娥，女，1970年2月6日生，汉族，户籍地安徽省。
　　两原告共同委托诉讼代理人：王恒，上海君澜律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：褚俊杰，上海君澜律师事务所律师。
　　被告：罗玉平，女，1973年1月10日生，汉族，户籍地四川省。
　　被告：潘燕，女，1995年12月19日生，汉族，户籍地四川省。
　　上述两被告共同委托诉讼代理人：孙胜强，上海必和律师事务所律师。
　　被告：任思琰，女，1990年8月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　被告：任国良，男，1950年4月24日生，汉族，户籍地浙江省宁波市。
　　被告：任国耀，男，1959年4月29日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
　　被告：任国雄，男，1961年8月4日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
　　被告：任国芬，女，1963年6月15日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
　　原告黄冠亮、关玉娥与被告罗玉平、潘燕、任思琰、任国良、任国耀、任国雄、任国芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告黄冠亮、关玉娥及其共同委托诉讼代理人王恒、褚俊杰、被告罗玉平、潘燕及其共同委托诉讼代理人孙胜强到庭参加诉讼。被告任思琰、任国良、任国耀、任国雄、任国芬经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告黄冠亮、关玉娥向本院提出诉讼请求：1.确认原告与案外人任某1就上海市浦东新区康桥镇康达路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《买卖协议》合法有效；2.案件受理费、公告费、鉴定费由被告承担。事实和理由：七被告均为案外人任某1的法定继承人。2009年6月11日，原告与任某1就系争房屋签订《买卖协议》，总房款为人民币270,000元，房屋建筑面积54.94平方米，并由任某1的朋友即黄承亮、王翠红(当时与任某1居住于同幢楼房)作为担保人签字，由中介赵丽芳作为见证人签字。协议对房款的支付方式、房屋交付、过户登记等作了相关约定。因系争房屋为拆迁安置房，不能马上办理过户手续，为防止任某1一房二卖，且当时不能以房屋买卖办理抵押，故为了保障原告的合法权益，双方以借款形式办理了抵押手续。后原告陆续支付房款250,000元。因任某1提出其暂时无房可住，要求返租，原告表示同意，故原告黄冠亮与任某1于2009年6月12日就系争房屋签订《房屋租赁合同》。同年6月18日，原告黄冠亮与任某1按照协议约定至房地产交易中心办理系争房屋抵押登记手续。后任某1在陆续支付了一年房租后向原告提出减免部分房租的要求，原告考虑任某1经济能力表示同意。另，当时签订《买卖协议》时，乙方买受人处确只有原告黄冠亮一人签名，后因原告黄冠亮未在上海交纳过相关税金，而其妻子即原告关玉娥有纳税记录，为确保过户，故在征得任某1同意后，原告黄冠亮的妻子关玉娥作为共同买受人将名字添加至《买卖协议》的乙方处。2012年年末，系争房屋具备过户条件后，原告一直催促任某1办理过户手续并要求搬出系争房屋，但任某1一直推诿不予配合。后原告一直未能联系到任某1。直至2016年，被告罗玉平联系原告称任某1已过世并要求加价，但遭原告拒绝。2015年，被告罗玉平、潘燕、任思琰及案外人任某2恶意串通，向法院提交虚假的产权证，导致法院作出错误的民事调解书，侵害原告的合法权益。2017年，被告罗玉平、潘燕诉至法院要求原告黄冠亮注销设立在系争房屋上的抵押权登记。在该案审理过程中，案外人赵丽芳作为系争房屋买卖的中介方，案外人黄承亮、王翠红作为担保人就签订《买卖协议》、房款的支付及办理抵押手续的经过当庭予以作证。后被告罗玉平、潘燕撤诉。现原告为保护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。
　　原告提供了1.《居民死亡医学证明书》，2.《结婚登记审查处理表》，3.户主为被告罗玉平的户口簿，4.被告任思琰的独生子女证，5.户籍信息摘抄、常口历史库信息资料，上述1-5证明被告的身份关系等；6.《买卖协议》，7.《上海市房地产登记证明*他项权利(抵押)》，8.案外人任某1出具收到房款250,000元的《收条》两份，9.《房屋租赁合同》；10.上海市房地产权证、上海市不动产登记簿，上述6-10证明就系争房屋订立相关协议及付款经过；11.两原告的《结婚证》；12.《上海市地方税务局个人所得税纳税清单》、《国家税务总局上海市税务局个人所得税纳税清单》，上述11-12证明两原告系夫妻关系，现具备购房资格；13.(2015)浦民一(民)初字第27366号庭审笔录，证明被告罗玉平、潘燕、任思琰及案外人任某2恶意串通，提起虚假诉讼，侵害原告合法权益；14.(2017)沪0115民初48960号庭审笔录及民事裁定书，证明被告罗玉平、潘燕曾诉至法院要求原告黄冠亮注销设立在系争房屋上的抵押权登记。案外人赵丽芳及黄承亮、王翠红就签订《买卖协议》的真实性及房款的支付、办理抵押手续的经过当庭予以作证，被告罗玉平、潘燕也当庭陈述向法院提供的系争房屋的产权证是虚假的，后被告罗玉平、潘燕撤诉。
　　被告罗玉平、潘燕辩称，不同意原告的诉讼请求。事实和理由：1.系争房屋于2007年10月29日登记至案外人任某1名下，任某1与被告罗玉平于2009年5月13日登记结婚，一直居住在系争房屋内，任某1去世之前其从未向家人告知系争房屋已出售。2009年6月12日，原告黄冠亮与任某1为借款就系争房屋签订《抵押借款协议》，约定任某1向原告黄冠亮借款250,000元，系争房屋作为该笔钱款的抵押担保物。2009年6月18日双方至交易中心办理了抵押权证，该权证属于公文书证，而《买卖协议》属于一般书证，其效力高于《买卖协议》的效力。另外，协议约定的房屋总价为270,000元，根据当时的市场价格，房屋单价明显偏低，约定的定金为250,000元也不符合相关法律规定，故原告黄冠亮与任某1之间并不是房屋买卖关系，《买卖协议》是虚假、不真实的。且系争房屋于2012年就可办理过户手续，但原告黄冠亮从未就上述事宜联系过被告。2.《买卖协议》的当事人仅为黄冠亮和任某1，被告罗玉平曾以原告黄冠亮涉嫌合同诈骗向公安机关报案，后经公安侦查虽该案未满足立案条件，但原告黄冠亮在向公安机关的陈述中承认当时签订《买卖协议》时，买受人仅为其本人，后因限购原因，于2012年将其妻子关玉娥作为共同买受人添加至《买卖协议》中，两原告与任某1并未就系争房屋签订《买卖协议》，系无效合同，要求驳回原告的诉讼请求。
　　被告罗玉平、潘燕提供了1.(2015)浦民一(民)初字第27366号民事调解书，证明经法院调解系争房屋已确定归被告罗玉平、潘燕所有；2.上海市浦东新区人民法院执行款(代保管款)缴款通知、中国农业银行现金缴款单，证明被告罗玉平、潘燕已将系争房屋的折价款支付给被告任思琰、案外人任某2；3.《抵押借款协议》，证明原告黄冠亮与任某1系借贷关系，并非买卖关系。
　　被告任思琰、任国良、任国耀、任国雄、任国芬未具答辩。
　　审理中，被告罗玉平、潘燕对原告提供的《买卖协议》中甲方处“任某1”的签名提出异议，认为非任某1本人所写，申请对《买卖协议》上的“任某1”签名是否为任某1本人所写予以鉴定。2018年8月23日，本院委托司法鉴定科学研究院进行鉴定。2018年9月18日该鉴定机构出具鉴定意见书，鉴定意见为《买卖协议》上的“任某1”签名是任某1本人所写。被告罗玉平、潘燕对此无异议，并认可原告提供的证据材料中所有涉及任某1的签名均为任某1本人所写。
　　经质证，被告罗玉平、潘燕对原告提供的证据1-5的真实性无异议。对证据6-9有异议，认为协议上原告关玉娥的名字是后加的，约定的房价低于当时的市场价，定金的约定也不符合相关规定，且原告未提供银行转账凭证，原告从未向其收取过租金，抵押权证显示抵押的原因系借款，故买卖协议是虚假的。对证据10的真实性无异议。对证据11、12的真实性均无异议，但坚持认为原告关玉娥不能作为本案的当事人，原告黄冠亮无购房资格。对证据13、14的真实性无异议，但认为当时房产证系被告任国良、任国雄提供，后至交易中心办理过户手续时，才知晓该产证是假的。其也与黄承亮夫妇相识，他们与任某1居住于同幢楼房中。但坚持认为仅原告黄冠亮与任某1签订了《买卖协议》。
　　经质证，原告对被告罗玉平、潘燕提供的证据1、2的真实性无异议，但认为其与被告任思琰及案外人任某2提起虚假诉讼，该调解书侵犯了原告的合法权益，应予撤销。另，被告罗玉平、潘燕在未办理将系争房屋过户至其名下的前提下支付相应价款，不符合调解书的内容，再次印证其虚假诉讼的事实。对证据3真实性无异议，认为因系争房屋系动迁安置房，不能马上办理过户手续，且当时不能以房屋买卖形式办理抵押，故为了保障原告的合法权益，双方以借款形式办理了抵押手续。
　　根据原告、被告潘燕、罗玉平的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：
　　2007年10月29日，系争房屋权利登记至案外人任某1名下。
　　2009年6月11日，原告(乙方)、案外人任某1(甲方)就系争房屋签订《买卖协议》，由案外人黄承亮、王翠红作为担保人，案外人赵丽芳作为见证人，总房款为270,000元，房屋建筑面积为54.94平方米。该协议约定“二.乙方已充分了解房屋和实际情况，该房是由于动迁房，故五年内不得过户，但现满两年，故再过叁年后可以过户。对所购物业状况没有异议。……四.乙方支付给甲方定金25万元。五.甲方收到乙方定金后即交钥匙给乙方。六.甲方同意将该产权房交给交易中心作为抵押。……”同年6月12日，原告黄冠亮(甲方)与案外人任某1(乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将系争房屋租给乙方居住使用，租赁期自2009年6月12日起至2012年12月30日止，月租金700元。当日，案外人任某1出具收到原告黄冠亮支付系争房屋购房定金190,000元的《收条》。2009年6月18日，系争房屋由原告黄冠亮设立抵押，债权数额为250,000元，债务履行期限自2009年6月12日起至2012年12月30日止。同年8月4日，案外人任某1出具收到原告黄冠亮支付系争房屋购房定金60,000元的《收条》。
　　另查明，案外人任某2与案外人宋某某(因各种疾病死亡于1995年4月29日注销户籍)系夫妻，婚后育有四子一女，即案外人任某1、被告任国良、任国耀、任国雄、任国芬。2009年5月13日，被告罗玉平与案外人任某1登记再婚。被告任思琰系案外人任某1与前妻所生的女儿，被告潘燕系被告罗玉平与前夫所生的女儿。案外人任某1于2015年2月15日死亡。案外人任某2因各种疾病死亡于2017年4月30日注销户籍。
　　2015年7月，被告任思琰、案外人任某2向本院提起与被告罗玉平、潘燕法定继承纠纷一案，后双方达成调解协议：系争房屋归被告罗玉平、潘燕所有，被告任思琰、案外人任某2配合办理房屋产权变更登记手续，被告罗玉平、潘燕于办理房屋产权变更登记手续当日支付被告任思琰、案外人任某2房屋折价款400,000元。2017年7月，被告罗玉平、潘燕向本院提起与原告黄冠亮抵押权纠纷一案，要求原告黄冠亮协助被告罗玉平、潘燕注销设立在系争房屋上的抵押权人为原告黄冠亮的抵押权登记，后被告罗玉平、潘燕撤回起诉。
　　2018年3月1日，原告诉至本院，要求判如所请。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点1.《买卖协议》中买受方的当事人为两原告，还是为原告黄冠亮一人。原告当庭陈述合同订立时的双方当事人确为原告黄冠亮与案外人任某1，后征得案外人任某1同意将原告关玉娥添加至上述协议中为共同买受人，故主张系两原告与案外人任某1签订了《买卖协议》。对此，被告罗玉平、潘燕不予认可，坚持辩称仅认可原告黄冠亮与案外人任某1就系争房屋签订了《买卖协议》。本院认为，合同的条款是合同中双方当事人协商一致的结果，当事人的名称或者姓名和住所，是合同必须具备的条款，关联着合同是否能顺利地履行。原告主张关玉娥为共同买受人得到案外人任某1的认可，但未提供相应的证据予以佐证，故原告的此主张，本院不予采纳，本院确认《买卖协议》中买受方的当事人为原告黄冠亮一人。2.原告黄冠亮与案外人任某1签订的《买卖协议》是否有效。审理中，被告罗玉平、潘燕对原告黄冠亮与任某1就系争房屋签订《买卖协议》的事实无异议，对本案材料中所有涉及任某1的签名亦认可均为任某1本人所写，但被告罗玉平、潘燕辩称从未收到原告黄冠亮支付的房款，双方签订的抵押借款协议中明确为借款，并非房屋买卖，故原告黄冠亮与任某1签订的《买卖协议》系虚假的协议，属无效协议。本院认为，庭审查明，系争房屋登记于案外人任某1名下，原告黄冠亮与案外人任某1就系争房屋签订的《买卖协议》时有担保人黄承亮、王翠红及见证人赵丽芳共同参与，上述参与人在被告罗玉平、潘燕诉原告黄冠亮抵押权纠纷一案中就《买卖协议》的形成、房款的支付、办理抵押登记手续等相关事实当庭作证，故该协议系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、法规的相关规定，属合法有效。被告罗玉平、潘燕对上述辩称意见未提供足够的证据予以佐证，故本院不予采信。综上，本院确认2009年6月11日原告黄冠亮一人与案外人任某1就系争房屋签订了《买卖协议》，该协议合法有效。原告关玉娥的相关主张意见及诉请，缺乏事实根据，本院难以采纳与支持。被告任思琰、任国良、任国耀、任国雄、任国芬经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，由此产生的法律后果由其承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、确认原告黄冠亮与案外人任某1于2009年6月11日就上海市浦东新区康桥镇康达路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《买卖协议》合法有效；
　　二、驳回原告黄冠亮、关玉娥的其余诉讼请求。
　　案件受理费5,350元，公告费820元，合计6,170元(原告黄冠亮、关玉娥已预交)，由被告罗玉平、潘燕、任思琰、任国良、任国耀、任国雄、任国芬负担；鉴定费9,500元(被告罗玉平、潘燕已交纳)，由被告罗玉平、潘燕负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：龚燕敏

书记员：王  金