黄国臣与丰某万丰房地产开发有限公司、丰某宏森木业有限公司物权纠纷一审民事判决书

原告：黄国臣，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，农民，住丰某满族自治县。
委托诉讼代理人：刘文库，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，市民，住丰某满族自治县。
委托诉讼代理人：付桂荣，河北付桂荣律师事务所律师。
被告：丰某万丰房地产开发有限公司，住所地：丰某满族自治县大阁镇西区路78号，统一社会信用代码：91130826791382067X。
法定代表人：孙玺珉，董事长职务。
被告：丰某宏森木业有限公司，住所地：丰某满族自治县大阁镇南辛营村，统一社会信用代码：91130826754021449M。
法定代表人：于文清，董事长职务。
以上二被告委托诉讼代理人：孙晓平，河北坤平律师事务所律师。
被告:陈龙心，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住陕西省安康市汉滨区。
委托诉讼代理人：卢子军，河北凯宣律师事务所律师。

原告黄国臣与被告丰某万丰房地产开发有限公司、丰某宏森木业有限公司、陈龙心物权纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月27日公开开庭进行了审理。原告黄国臣委托诉讼代理人刘文库、付桂荣，被告丰某万丰房地产开发有限公司、被告丰某宏森木业有限公司共同委托诉讼代理人孙晓平，被告陈龙心委托诉讼代理人卢子军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄国臣向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告丰某万丰房地产开发有限公司、丰某宏森木业有限公司将原告以合法方式取得的宏森家园小区6号楼3单元1202室交还于原告；2、二被告公司共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年7月10日，原告黄国臣借给承建宏森家园小区二期工程的陈龙心现金1100000.00元，借款期限为2年，陈龙心以在宏森家园预购的两套楼房作为抵押，陈龙心将在宏森家园预购的两套楼号、出卖人给出具的交楼款原件和陈龙心与丰某万丰房地产公司签订的协议书复印件交于原告保存,同时双方签订了《抵押借款协议》。2016年7月10日，借款期限到期后,陈龙心无力偿还借款,同意将抵押给原告的两套楼房抵顶借款,双方签订了《楼房抵押转为楼房转让协议书》。2017年1月,丰某宏森木业公司以丰某万丰房地产公司名义开发的宏森家园小区二期工程竣工交付使用,两被告以陈龙心已将其两套楼房退给万丰公司为由未将陈龙心已经转让给我的两套楼房交付给我。2017年3月29日,原告委托刘文库与于文清、刘刚等人就解决该两套楼房的交付问题进行了协商,协商结果是被告同意将7号楼3单元1102室交付给原告,同时承诺给签订《商品房买卖合同》和办理相关入住手续；另外一套楼房（6号楼3单元1202室）被告不同意交付给原告，当时就协商结果写了《说明》。被告至今未交付给原告的6号楼3单元1202室，其行为侵害了原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。
被告丰某万丰房地产开发有限公司、丰某宏森木业有限公司辩称：原告的诉讼请求无事实依据及法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。因为：一、原告与被告之间没有形成买卖合同关系，我方不应向原告交付楼房；二、不动产所有权的转移以变更不动产登记作为生效要件，被告陈龙心的抵押行为属于无权处分他人财产，抵押行为无效；三、根据相关法律规定，被告陈龙心与原告黄国臣签订的楼房抵押转为楼房转让协议书是无效合同，不具有法律效力；四、被告陈龙心与丰某万丰房地产开发有限公司签订的协议书为复印件，不具有真实性，我方不予认可。
被告陈龙心辩称：一、我实际向原告借款本金500000.00元并非1100000.00元，当时约定月息为5%，使用期限为两年，利息为600000.00元，我给原告出具1100000.00元的借条。根据法律规定，我使用两年借款，利息应为240000.00元，所以截止2016年7月10日，我只拖欠原告本金及利息共计740000.00元；二、到2016年7月10日，我拖欠原告740000.00元，以7号楼3单元1102室抵顶给原告600000.00元后尚拖欠原告140000.00元，我愿意偿还原告140000.00元及相应利息；三、我同意被告丰某万丰房地产开发有限公司将本案争议的房屋交付给原告，但是此房屋原告只有我拖欠他的140000.00元及利息，此款将在我与丰某万丰房地产开发有限公司结账时结算在内。
本院经审理认定事实如下：被告丰某宏森木业有限公司以丰某万丰房地产开发有限公司的名义实际开发了宏森家园小区二期工程并以丰某万丰房地产开发有限公司的名义对外销售小区楼房，被告陈龙心为房地产开发工程的承包施工方负责人，本案争议楼房即位于宏森家园小区二期。2013年7月23日,被告丰某宏森木业有限公司向被告陈龙心借款200000.00元并出具两张借据,两张借据内容一致，借据写明:“宏森木业有限公司今借到陈龙心，人民币100000.00元（大写壹拾万元整）。此项借款不计利息，待宏森家园预售楼时，抵顶楼款。借款单位：丰某宏森木业有限公司，2013年7月23日”。2014年7月10日，陈龙心与原告黄国臣签订了一份抵押借款协议，协议约定：陈龙心向原告借款1100000.00元，借款期限为两年，陈龙心将其在宏森家园小区预购的6号楼3单元1202室以及7号楼3单元1102室抵押给原告，借款到期后，如陈龙心不能偿还此笔借款，其同意将抵押给原告的以上两套楼房抵顶给原告。当日陈龙心为原告出具一张借条，借条写明“今借到黄国臣人民币壹佰壹拾万元整，此款在2016年2月10日前全部还清，借款人：陈龙心，2014年7月10日”。2016年7月11日，借款到期后，陈龙心未能向原告偿还借款，双方又签订了一份楼房抵押转为楼房转让协议书，协议约定：陈龙心无力偿还原告黄国臣于2014年7月10日借给陈龙心的1100000.00元，陈龙心同意将借款时抵押给黄国臣的宏森家园小区6号楼3单元1202室和7号楼3单元1102室作价转让给黄国臣，用于偿还借款。后被告陈龙心于2016年7月22日向丰某万丰房地产开发有限公司提出退楼申请，将其预定的两套楼房交由丰某万丰房地产开发有限公司另行销售，与被告陈龙心再无任何关系，所交订金用于偿还他人借款。在审理过程中，原告向本院提交了2014年7月12日被告丰某万丰房地产开发有限公司与被告陈龙心签订的协议书复印件一份，该协议书的主要内容为：丰某万丰房地产开发有限公司同意将宏森家园小区6号楼3单元1202室以及7号楼3单元1102室两套楼房预售给陈龙心，每平米价款5000.00元，大致房价总款1200000.00元，陈龙心已预付楼款200000.00元，其余所欠房款从以后拨付的工程款中扣除；按双方合同约定，基础以下由陈龙心垫资，万丰公司不拨付工程款，现正在进行6个楼的基础施工，为解决工程所需资金，万丰公司同意陈龙心用此房抵押借款、转让，取得的款项只能用于工程建设，不得挪作他用，哪方违约哪方承担责任。

本院认为，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿,代物清偿属于实践性法律行为，如物权并没有发生转移，则原债务并未消灭，在实际履行物权转移后，权利人方能取得物权，原债务同时消灭。在以不动产进行抵债时，需现实交付并完成权利转移登记，非经登记不构成代物清偿。本案中原告与被告陈龙心存在债权债务关系，借款到期后，原告与陈龙心签订了楼房抵押转为楼房转让协议书，实际上是为了以物抵债，抵顶被告陈龙心拖欠原告的债务，是为代物清偿的协议，但是双方仅有代物清偿合意，同时因被告陈龙心并未真正实际取得争议房屋绝对的所有权和物权期待权，从而导致陈龙心始终没有将楼房现实交付原告，也没有为原告办理房屋转移登记手续，未实际履行转移房屋所有权，所以陈龙心与原告的代物清偿行为尚不具有法律效力，原债未能消灭，原告仍可就原债主张权利。但经本院释明，原告仍坚持要求被告以房抵债，故对其要求二被告公司交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告提交了一份被告丰某万丰房地产开发有限公司与被告陈龙心签订的协议，以此证实被告陈龙心已经预购了本案争议房屋，其享有本案争议房屋的所有权进而证明双方的代物清偿行为有效。但无论被告陈龙心是否已经取得房屋所有权，其始终没有为原告办理房屋转移登记，其二人的代物清偿行为不具有法律效力，原告最终没有取得宏森家园小区6号楼3单元1202室楼房的所有权，而且此协议为复印件，原告并不能提供原件，被告二公司也不予认可此复印件，所以此份协议不具有证据的效力，不能单独作为本案的证据使用。因此原告要求被告交付房屋的诉讼请求证据不足。
综上所述，原告诉请二被告公司交付给原告楼房的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

驳回原告黄国臣的诉讼请求。
案件受理费200.00元，由原告黄国臣承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。