黄好好与晋晶房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：黄好好，女，1974年8月25日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：张博艺，上海沪达律师事务所律师。
　　被告：晋晶，男，1987年3月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：俞韬，上海夜晨律师事务所律师。
　　原告黄好好诉被告晋晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄好好之委托诉讼代理人张博艺、被告晋晶之委托诉讼代理人俞韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告黄好好提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2019年3月18日就上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)合法有效；2、请求判令被告继续履行上述《上海市房地产买卖合同》，并配合原告办理上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋的网签及过户手续；3、判令被告向原告支付迟延履行违约损害赔偿金(从2019年4月23日起至房屋过户之日，按已付房款570万元为本金，每日万分之五为标准计算)；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年10月11日，原告母亲彭慧娟与被告签订《房屋买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定向被告以总价800万元购买位于上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室的房屋。签约当时被告为了证明其为涉案房屋的唯一权利人，出具了杨浦法院2018沪0110执3235号《执行裁定书》，裁定书日期为2018年8月14日。后因原告母亲彭慧娟限购，原、被告于2019年3月3日签订《房屋买卖合同》(合同编号XXXXXXX)及《补充协议》。原告作为买受方，被告因房屋抵押问题自愿将房屋总价从800万元变更为750万元。合同及补充协议约定：原告应分别于2018年10月11日、2018年10月13日支付购房定金10万元、60万元，2019年3月5日支付200万元帮助被告解除法院查封，2019年3月21日支付300万元帮助被告还清银行按揭贷款。因被告产证上所有权人仍为被告及其前妻，故被告在拿到按揭贷款结清证明后须去房地产交易中心办理除名手续，在获得新产证后，被告应与原告重新签订《房屋买卖合同》并办理审税过户手续。协议签订后，原告依约履行付款义务。2019年3月18日，原、被告双方按照2019年3月3日签订的《房屋买卖合同》中约定的合同条款签订备案版的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，并于当日签订了《特别协议》，协议约定双方应于2019年4月23日前签订被告作为单独产权人的网签合同。双方又于2019年4月7日签订了《补充协议》，协议重申撤销网签合同只为过户所需要，原合同依然具有法律效力，待被告取得其作为单独产权人的房屋产权证书后，双方应按照原网签合同条款办理新网签合同。2019年4月23日，原告按照事先约定联系被告办理网签，被告以在外地为由拒绝。于是原告前往双方签约中介处问询，发现房屋已经被案外人办理网签。原告多次联系被告，要求继续按照合同约定办理网签，均被拒绝。2019年4月26日，原告在房地产交易中心遇到被告与案外人办理过户手续，当即向被告表示，双方的买卖合同成立在前，理应严格按照合同约定履行相应的义务，被告却借口离开。原告无奈，只好依法向法院提起诉前保全，法院于2019年4月28日作出了2019沪0110财保89号民事裁定书，查封了涉案房屋。被告一房二卖的行为严重侵害了原告的权利。故诉至法院，作如上诉请。审理中，黄好好撤销第3项诉讼请求。
　　被告晋晶辩称：合同是合法的，但是合同已经协商解除了；因合同已经解除，被告没有义务协助原告办理房屋过户和网签；合同已经解除，被告没有迟延履行的行为，被告也不应该承担赔偿金。
　　经审理查明：2018年8月14日，本院出具(2018)沪0110执3235号《执行裁定书》，上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归晋晶所有。
　　2018年10月11日，晋晶(甲方)与彭慧娟(黄好好之母，乙方)签订《房屋买卖合同》，房屋座落控江路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积134.32平方米，总房价款800万元。甲乙双方同意于本合同签署后150天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。付款方式：首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)360万元(尾款5万元由居间方保管)，第二期房价款：240万元，乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日内支付甲方。乙方应于2019年4月26日前支付甲方房价款200万元整，支付方式以现金方式支付转账。交房及尾款：甲乙双方应于2019年4月26日前对房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款5万元。交易过户：甲乙双方应于2019年4月26日前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。税费负担：交易税费全部由乙方负担。若该房地产上有户口，则甲方应于本合同签订后玖拾天内将原有户口迁出。补充约定：甲乙双方约定：于2018年10月11日支付定金10万元，于2018年10月26日前补足至定金100万元，于2019年3月11日前签类似文本制式合同，签约付首付260万元，共构成360万元整。于2019年3月26日再行支付部分房款240万元，于2019年4月26日前过户并于当天支付剩余尾款200万元，总房价800万元。
　　2018年10月11日，晋晶出具收到彭慧娟定金10万元的收款收据。
　　2018年10月22日，晋晶出具收到彭慧娟定金70万元的收款收据。
　　2019年3月3日，晋晶(甲方)与黄好好(乙方)签订《房屋买卖合同》，房屋座落控江路XXX弄XXX号XXX室，总房价款750万元，首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转入或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)270万元(含尾款60万元)。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额，办理抵押注销手续。第二期房价款：120万元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。其他房价款：乙方应于2019年3月21日前支付甲方房价款300万元，支付方式银行转账。交房及尾款：甲乙双方于2019年5月23日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款60万元。交易过户：甲乙双方应于2019年5月20日前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。补充约定：见补充协议(3月3日签订)。
　　2019年3月3日，晋晶(甲方)与黄好好(乙方)签订《补充协议》，现就乙方购买甲方位于上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室物业于2018年10月11日签订的房屋买卖合同第17条约定付款方式及总价更改如下：一、甲方应该房屋抵押问题自愿将房价由原与乙方签订的800万元调整为750万元(原合同编号XXXXXXX)；二、乙方于2018年10月11日之前签订合同当日支付甲方1万元作为购房定金，于2018年10月13日再行支付60万元，以上共计70万元；三、乙方于2019年3月5日前帮助甲方支付200万元部分首付款到法院解除法院查封，待解除查封后3天内签订上海市房地产买卖合同。四、乙方于2019年3月21日左右支付300万元部分首付款。五、甲方收到300万元首付款时，应尽快还清银行按揭，办理结清证明。甲方拿到结清证明后和乙方解除现有买卖合同，解除合同后甲方去房地产交易中心进行产证变更由晋晶一个人为产权人的新产证，甲方拿到新产证后重新与乙方签订上海市房地产买卖合同后办理审税、过户手续。过户时间最迟不得晚于5月20日。六、乙方待甲方解除银行按揭贷款，拿到新产证后重新签订买卖合同，乙方申请办理银行贷款120万元作为部分房款由银行放款给甲方。七、甲乙双方约定于过户后3天内交房，乙方支付剩余房款60万元整。以上合计750万元。上述所有手续的时间节点，甲方必须在第一时间内办理，不得拖延，若因拖延耽误后续节点的办理流程需由甲方承担相应违约责任。
　　2019年3月5日，黄好好向晋晶转账支付200万元。同日，晋晶出具收到200万元首付款的收款收据。
　　2019年3月18日，晋晶、姚佳景(晋晶代签)作为甲方与黄好好作为乙方签订《上海市房地产买卖合同》约定，第一条，甲乙双方通过上海六星房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方控江路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积134.32平方米。第二条，转让价款为750万元。第六条，甲、乙双方确认，在2019年5月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条，乙方未按本合同约定付款的，甲乙双方按下列(三)内容处理：……(三)自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。第十条，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，按第(三)款内容处理。……(三)自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三付款协议：1、甲乙双方协商首付款的支付方式为：签订本合同前，乙方于2019年3月5日前向甲方支付部分首付款200万元；乙方于2019年3月21日前向甲方支付部分首付款300万元；本合同签订前乙方已支付定金70万元转为首付款。以上各项共构成全额首付款570万元。甲方同意从上海六星房地产代为保管的任何款项中先行扣留房价尾款5万元，由上海六星房地产暂为保管，依据下属第5条约定转付。2、待上述事项完成后，甲方将尽快至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额，从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料在房产交易中心办理抵押注销手续。3、甲方同意乙方银行贷款120万元。4、待乙方贷款申请经银行审核通过后于2019年5月20日前，甲乙双方亲自赴交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，乙方于过户后3日后向甲方支付第二期房款60万元。待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第三期房款，该期房款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。5、待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后，同时甲方收到乙方银行贷款后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，双方确认无误并签署《房地产交接书》，由六星房地产公司无息转付甲方尾款5万元。
　　2019年3月18日，晋晶(甲方)与黄好好(乙方)签订《特别协议》约定，甲乙双方经协商一致约定于2019年4月23日前重新签订杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房地产买卖合同，待重新签订由晋晶一个人为产权人的网签合同后，继续按合同约定进行其他交易流程。
　　2019年3月22日，黄好好向晋晶转账支付300万元。同日，晋晶向黄好好出具收到部分购房款300万元的收款收据。
　　2019年4月7日，晋晶、姚佳景(晋晶代签)作为甲方与黄好好作为乙方签订《补充协议》约定，甲乙双方于2019年3月18日签订了杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)现经双方协商约定如下：一、现因交易过户所需，甲方将原有房屋权利人为晋晶、姚佳景两人的房地产权证变更为由晋晶一人为权利人的房屋产权证，因后续过户所需，现双方约定先行撤销于2019年3月18日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，待解除房地产买卖合同后甲方次日需到杨浦区房地产交易中心申请进行产权变更为由晋晶一个人为权利人的房地产权证。二、甲乙双方一致约定先行撤销于2019年3月18日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，指引过户所需要，原合同(合同编号XXXXXXX)依然具有法律效应，甲乙双方不得违反原合同所有约定，若有违反按原合同(合同编号：XXXXXXX)承担相应的违约责任。三、待甲方拿到由晋晶一个人为权利人的房屋产权证当日甲乙双方到原网签合同经纪公司六星地产签订《上海市房地产买卖合同》合同内容均按照原合同条款。
　　2019年4月11日，晋晶登记为控江路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，所有权来源裁决。
　　另查，晋晶与案外人吴某于2019年3月9日签订《房地产买卖居间合同》，晋晶将上述房屋以730万元出售。2019年4月23日，晋晶与王根蓉就上述房屋签订《上海市房地产买卖合同》。
　　本案受理前，黄好好向本院提起诉前保全，本院于2019年4月28日作出(2019)沪0110财保89号民事裁定书查封系争房屋。
　　关于房款的支付问题，晋晶确认共计收到黄好好房款570万元。审理中，黄好好将剩余房款180万元全额支付至本院代管款，并承诺交易过户所产生的税费由黄好好负担。
　　以上事实由原告提供的上海市不动产登记簿、执行裁定书、房屋买卖合同(XXXXXXX)、房屋买卖合同(XXXXXXX)、补充协议(2019年3月3日)、上海市房地产买卖合同(XXXXXXX)、特别协议、补充协议(2019年4月7日)、POS签购单、收款收据、工商银行回单、民事裁定书，被告提交的房地产买卖居间合同、上海市房地产买卖合同(XXXXXXX)及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。晋晶与黄好好先后签订了房屋买卖合同、补充协议(2019年3月3日)、上海市房地产买卖合同、特别协议、补充协议(2019年4月7日)，对于晋晶将上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室的房屋以750万元的价格出售给黄好好作出了明确的约定，黄好好已按约支付了购房款570万元。虽然晋晶与黄好好撤销了《上海市房地产买卖合同》的网签备案手续，但仅是因为当时登记信息显示的产权人是晋晶及前妻姚佳景，“因交易过户所需，甲方将原有房屋权利人为晋晶、姚佳景两人的房地产权证变更为由晋晶一人”，双方并无解除合同的意思表示，晋晶也未从退还黄好好已经支付的购房款。另外，即使签订《上海市房地产买卖合同》时登记的产权人为晋晶及姚佳景，但此时晋晶与姚佳景在离婚诉讼中就房屋的分割事宜已经处理完毕，晋晶已经执行裁定确定为房屋的权利人，晋晶有权将房屋出售给黄好好，故原告黄好好要求确认合同效力之诉讼请求，本院应予支持。
　　晋晶在已经与黄好好签订合同并收取大额首付款的情况下，后续又与案外人王根蓉另行签订买卖合同，显然违背诚实信用原则。考虑到晋晶与黄好好签订合同在先，且黄好好已申请诉前保全查封了系争房屋，该查封系正式查封，在黄好好已将剩余房价款支付至本院的前提下，黄好好要求继续履行合同本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告晋晶与原告黄好好于2019年3月18日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)有效；
　　二、被告晋晶应于本判决生效之日起十日内协助原告黄好好办理上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将房屋过户至原告黄好好名下，交易产生的税费由原告黄好好负担；
　　三、被告晋晶应于原告黄好好登记为上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人之日起七日内将上述房屋交付给原告黄好好；
　　四、原告黄好好应支付被告晋晶购房款180万元(该款黄好好已经支付至本院代管款)。
　　本案案件受理费32,150元(已减半收取)、诉讼保全费5,000元，均由被告晋晶负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈娟娟

书记员：吴剑行