黄小燕、叶国敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：黄小燕，女，1968年10月17日生，汉族，住上海市宝山区。
　　原告：叶国敏，女，1974年11月18日生，汉族，住上海市宝山区。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：白孝甫，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：上海何跃实业有限公司，住上海市宝山区蕰川路XXX号XXX室。
　　法定代表人：吴友朝，执行董事。
　　委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。
　　原告黄小燕、叶国敏与被告上海何跃实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶国敏及其与黄小燕的共同委托诉讼代理人白孝甫、被告上海何跃实业有限公司的委托诉讼代理人刘春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告黄小燕、叶国敏共同向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告上海市宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场1348号商铺(以下简称系争商铺)；2、要求被告按每季度人民币6978.96元(以下币种均为人民币)的标准计算，支付自2016年6月1日至判决生效之日止的商铺使用费。事实和理由：原告是系争商铺的产权人。原、被告签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，原告将系争商铺出租给被告，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六个月为免租期(即2013年12月1日起开始计算租金)；租金每三个月支付一次，先付后租，租金自每三个月中的第一个月的10日前支付给原告；被告应每年按照原告实际投资额的3.8%支付租金，自第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，被告多次拖欠业主租金，经法院生效判决，确认业主与被告所签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》已解除，被告与业主委员会所签订的备忘录无效，被告应当在合理期间内退出北上海商业广场的经营，其于2016年6月1日后支付的款项折抵之前的欠付租金。但被告至今仍未向业主返还商铺，并仍按备忘录确定的年投资额的2.1%标准支付使用费。原告认为，被告已失去占用使用商铺的法律及合同依据，应当返还商铺，并按双方合同约定的租金标准支付使用费，故向本院提出上述诉请。
　　被告上海何跃实业有限公司辩称，原告要求返还商铺，缺乏事实和法律依据。北上海广场各商铺之间紧密相连，缺乏独立性，返还不具有现实基础。系争商铺如单独返还，会影响其他业主的利益，原告对此是明知的，且有前案生效判决认定不予返还商铺，故商铺不应返还。至于2016年6月1日后的租金，被告已经按照业主委员会调整的标准及授权向原告发放，行为合法有据。虽然备忘录、授权函的效力没有得到法院支持，但租金发放与业主大会决议并不矛盾。北上海广场业主大会虽然解除了业主与被告之间的合同，但没有找到新的投资方代为管理整个广场并进行经营，被告是在履行自身的社会责任，勉力支撑代收代付租金。被告现在只有能力按照授权函的金额来发放租金，如要补足租金，引起其他小业主的诉讼，会造成被告无力负担，北上海广场只能回到关门状态。综上，要求驳回原告的诉请。
　　本院经审理认定事实如下：原告是系争商铺的权利人。2013年，原告(甲方、被告(乙方)签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，原告将系争商铺出租给被告，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止为乙方六个月的装修免租期。本合同签订后，乙方将与商户签订不少于十年的转租合同，转租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈亏均由乙方承担。乙方承诺年按照甲方实际投资额的3.8%的标准支付给甲方出租收益金；第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，被告未按约支付租金。审理中，原、被告一致确认，根据合同约定的每年按实际投资额3.8%的标准，每季度被告应付租金为6,462元，截至诉讼前，被告共计向原告支付73,122元租金。
　　2016年3月7日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向北上海商业广场的业主发出《告全体业主书》，载明，北上海商业广场第二届业委会第十一次会议于2016年2月29日举行，会议就收回被告在北上海商业广场经营权及一切涉及商场的事宜一事及后续相关事宜进行讨论。会议指出，被告自2013年10月进场，2014年6月8日正式开业，期间共计发放了2013年12月至2015年5月的六期租金，因其自身的原因，六期租金从未按合同约定准时、一次性发放，每期都有拖延。进入2015年，其违约情况更加严重，在其作出书面承诺(租金若未按约履行支付，解除商铺租赁合同并主动移交商场的经营管理权给上海市宝山区北上海商业广场业主委员会或者上海市宝山区北上海商业广场业主委员会指定的经营机构，并将移交的情况通知全体商户)的情况下依旧拖延租金的正常发放。广大业主强烈要求收回商场经营权并责成业委会寻求政府的帮助支持，寻找新投资商或由业委会在新投资商未确定前进行托管。会议决定，为维护广大业主的合法权益，召开业主大会：1、自2016年3月7日起收回被告在北上海商业广场的经营管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用从往年收益金中列支；3、成立接收小组，具体负责各项接收工作；4、托管期间，全体业主的收益金按照商场实际收支情况，在公开透明、合理合法的原则下每季度按实发放；5、由于业主是单独与被告签订的租赁合同，对追讨被告拖欠的四个季度的租金有一定难度，为此业委会特印发《授权委托书》，授权业委会通过包括司法途径在内的一切手段为全体业主追讨租金及维权。上海市宝山区北上海商业广场业主委员会根据相关法律、法规规定通过书面征求业主的意见并表决，由全体业主决定北上海商业广场的未来命运，希望全体业主为维护自身合法权益进行投票并寄回表决票和授权委托书。
　　2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1619票，退信119票。同意占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。
　　2016年4月13日，被告(甲方)与上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。4月15日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向被告出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权被告于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。
　　另查明，自2013年起，被告与北上海商业广场大部分业主陆续签订了租赁合同，约定从2013年12月1日起，按各业主投资总额的3.8%作为年回报，由被告统一支付租金。因被告自2015年起，欠付租金的情况日益严重，业主陆续向本院提起诉讼，要求被告支付2016年5月31日前拖欠的租金。本院经审理后作出判决，确定由被告支付截止于2016年5月31日前的租金及滞纳金。
　　本院认为，原、被告签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。
　　本案的争议焦点在于2016年3月“关于收回何跃经营权的业主大会决议”产生何种效力，以及2016年4月，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会关于继续保留被告经营权并降低租金标准的备忘录及授权函是否具备法律效力。本院认为，2016年3月8日至14日，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回被告商场经营监督管理权的事项采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，经审核、统计最终做出业主大会决议，并采取公告的方式进行公示。据此，可以认定业主大会的决议对全体业主产生拘束力，全体业主集体决定解除与何跃公司的委托管理合同。其次，根据法律规定，享有解除权的当事人，其解除合同的意思表示到达对方时，合同终止履行。本案中，鉴于被告长期欠租的行为已经构成严重的明示毁约，包括原告在内的小业主，其依法享有单方解除权。而该解除权的意思表示又通过业主大会决议形成一致，并授权上海市宝山区北上海商业广场业主委员会作为全体业主的代表将解除通知送达被告以及处理合同终止履行的后续事宜。2016年4月13日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会与被告签署的备忘录中明确记载了业主大会的情况，可以认定已经将业主大会的决议明确告知了被告。被告严重违约在先，无合法抗辩理由，故可认定租赁合同解除效果依法成立。但备忘录达成的协商结果是被告继续经营商场，显然与业主大会的决议相悖，作为上海市宝山区北上海商业广场业主委员会，其在未经业主授权、未经业主大会召开并形成新的决议的前提下擅自与被告就租赁合同有关重要条款进行重新协商和变更，应当认定该备忘录达成的协议对包括原告在内的业主无法律约束力。据此，备忘录及基于此产生的授权函均因违背业主大会决议精神而无效，被告应当在合理期限内退出北上海商业广场的管理监督，并向上海市宝山区北上海商业广场业主委员会移交账目及经营权，若上海市宝山区北上海商业广场业主委员会认为必须由被告继续经营管理，应另行通过业主大会的商议并形成正式决议。
　　依据本案实际情况及前述分析，包括原告在内的小业主系以业主大会决议的形式向被告行使解除权，并未就解除后与被告如何处理商铺返还问题形成决议，故原告单独要求被告返还商铺，本院难以准许。小业主可通过业主大会决议形成一致意见后再行主张。
　　关于使用费。本院认为，根据查明的事实，自2016年3月18日上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”之后，被告并未实际退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由被告统一进行监督管理和运营。因此，原告主张的2016年6月1日至今即被告实际占用期间发生的使用费，本院予以支持。尽管双方合同中就2016年6月1日后的租金标准进行上浮，但根据本案实际，本院认为仍以合同解除前的租金标准计算使用费为宜。结合被告的已付款金额进行计算，截止至2016年5月31日，被告应付租金金额为64,620元，该款被告业已付清。2016年6月1日后的使用费，被告已付8,502元，上述款项应当在本案中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，按每季度6,462元的标准，向原告黄小燕、叶国敏支付自2016年6月1日起至判决生效之日止的使用费(扣除已付金额8,502元)；
　　二、驳回原告黄小燕、叶国敏的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取1,168元，由被告上海何跃实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘  姗

书记员：袁凯凯