黄小玲与徐周印房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：黄小玲，女，1954年7月18日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：沈秋菊(系黄小玲的女儿)，1981年9月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：占健文，上海赢火虫律师事务所律师。
　　被告：徐周印，女，1959年4月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：陈毕平(系徐周印的丈夫)，1959年2月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：赵毅，上海宝申理律师事务所律师。
　　原告黄小玲与被告徐周印房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　黄小玲向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告于2018年6月5日签订的《买卖居间合同》解除;2.要求被告向原告双倍返还定金1万元(5000元*2);3.要求被告向原告返还购房款20万元;4.本案诉讼费由被告承担。
　　事实和理由：2018年6月5日,原、被告经案外人上海福人居房地产经纪有限公司的居间介绍,签订了一份《买卖居间合同》,根据该合同约定：被告为签约甲方(卖方),原告为签约乙方(买方),被告将其名下坐落于上海市徐汇区桂林西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告,建筑面积42.73平方米,买卖总价格为310万元,房价款支付方式为：(1)乙方于签订本合同时支付定金0.5万元;(2)乙方于签订本合同后两个月内补齐房款20万元;(3)甲方承诺给乙方六个月内于2018年11月30日之前卖掉乙方自己房屋支付余下房款。甲乙双方在签订本合同后,意愿于2018年11月30日前备齐该房地产交易所需之所有证件原件到丙方(中介机构)提供之签约地点签订上海市房地产买卖合同。甲方应于乙方付清全部房款之七日内将该房地产交付乙方。签订合同后当日,原告依照约定向被告支付了0.5万元购房定金,被告向原告出具了定金收款收据。此后,原告为履行上述买卖居间合同,积极将名下上海市崇明区城桥镇东门路XXX号XXX室、上海市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室两处房产推向市场出售,但房市冷清,原告依然于2018年7月25日、8月9日,让女儿沈秋菊以银行转账的方式向被告再支付了20万元购房款(10+10)。2018年10月4日,原告将自有上海市崇明区城桥镇东门路XXX号XXX室房屋售出,约定房价款85.7万元;2018年12月24日,原告名下上海市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室售出,约定房价款245万元。然而,在2018年11月30日前后,买卖双方及中介方一直无人组织签订涉诉房屋买卖合同。被告也一直未使系争房屋的违法建筑得以整改、以满足房屋买卖交易状态,同时被告还向中介方索回涉诉房屋的房地产权证。原告多次找被告协商沟通解决,但被告拒不出面,还称房屋不卖了，钱款也不退。合同约定的签订网签合同时间已经过了，被告也通过中介表示不再出售系争房屋，且系争房屋仍然存在违章搭建、不符合交易条件。故原告诉至法院，要求判如所请。
　　徐周印辩称，不同意原告的诉请。双方签订的买卖居间合同合法有效，合同应当继续履行，被告也一直愿意继续履行该合同。因原告未能在2018年11月30日前支付合同约定的房款，导致本次交易未能继续，系原告违约，故原告无权要求返还定金，且本合同约定的定金是20.5万元。原告签订合同前多次看房，对于系争房屋违章情况清楚了解，且双方已经协商确定待原告支付全部房款后给被告一定的时间拆除违章搭建，然后双方再办理过户手续。后被告称，因原告的原因，居间买卖合同实际上已经无法继续履行，故被告同意解除合同，但是系因原告违约导致合同解除，被告保留另行追究原告违约责任的权利。
　　本院认定事实如下：
　　系争房屋权利人为被告、陈某。2018年6月4日不动产登记簿记载系争房屋附有违法建筑的房屋通知单。(原告称，双方签订合同前居间方调取不动产登记簿并提供给原告。)
　　2018年6月5日，被告(甲方、卖方)、原告(买方、乙方)、上海市福人居房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《买卖居间合同》，其中主要约定：买卖房地产地址为系争房屋。买卖价格310万元。2.3付款方式：A：乙方于签订本合同时,即支付定金人民币5000元整。B：乙方于支付甲方定金元。C：乙方于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付甲方元。D：乙方于支付甲方元。E：乙方于支付甲方元。F：乙方于银行发放贷款后,支付甲方元整,该笔款项由乙方贷款银行直接划入甲方账户,若乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度,则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续当日,现金补足不足部分。注：具体付款方式及日期待签订《上海市房地产买卖合同》后,以《上海市房地产买卖合同》为准。2.5甲乙双方在签订本合同后,愿意于2018年11月30日前备齐该房地产交易所需之所有证件原件到丙方提供之签约地签订上海市房地产买卖合同。2.6A：甲方应于乙方付清全部房款(除交房时尾款外)七日内将该房地产交付乙方。三、违约责任：3.1若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》,视为甲方违约,则甲方应双倍反还乙方支付的定金,同时赔偿中介方服务损失。3.2若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订该房地产的《上海市房地产买卖合同》,视为乙方违约,乙方支付的定金由甲方没收不再反还,甲方并有权将该房地产另售他人。同时赔偿中介方服务损失。六.甲乙双方确认：本合同时双方在上海福人居房地产经纪有限公司居间下达成买卖房地产的真实意思表示,本合同所确定的买卖条件即为双方为办理交易过户手续所签署的《上海市房地产买卖合同》之条件。九.其他约定：乙方于签订本买卖居间合同后两个月内补齐人民币贰拾万元整。甲方承诺给乙方六个月内于2018年11月30日之前卖掉乙方自己房屋支付余下房款(此条款为手写)。
　　同日，原告支付被告5000元，被告向原告出具《收款收据》，载明收到定金5000元。
　　2018年7月25日、8月9日，原告通过其女儿沈秋菊向被告分别转账支付10万元，共计20万元。(原告称，依据合同约定，本应于2018年8月6日前向被告支付19.5万元，但是原告的女儿没注意，所以多转账了5000元。)
　　2018年8月9日，原告的女儿沈秋菊向被告发送微信“给您转过去了，麻烦查收一下……已经超期了，要失信了，赶紧办了……本来说是20万的，算上上次付现金5000块，一共是20万5千了。”被告回复“好的！谢谢了！是的一共收到你们贰拾万五千元定金。”沈秋菊回复微信表情“一朵花”。被告回复微信表情“握手”。沈秋菊又回复“感谢包涵”。被告回复“客气了，大千世界有缘才能遇见”。
　　2018年10月4日，原告签署房地产买卖居间合同出售本市崇明区学富路XXX号XXX室房屋，总房价款85.7万元。2018年12月24日，原告签署房地产买卖居间合同出售本市闵行区碧江路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款245万元。(原告称，其本打算出售上述两套房屋所得钱款用以支付系争房屋的购房款。2018年11月30日时其并没有支付系争房屋房款的能力。正是因为原告房款来源于另两套房屋出售所得，为了降低原告的风险，所以双方买卖合同约定的定金仅有5000元。但是因为交易时间很长，为了体现原告的购房诚意，所以才约定原告再支付19.5万元预付房款。)
　　2018年11月30日，双方并没有签订上海市房地产买卖合同事宜。原告称因为中介并没有组织双方签订合同，原告也没有主动联系中介或被告。2018年11月底、12月初，原告通过中介协商系争房屋是否可以降低一点价格，但仅是协商，从未表示过不降价就不买。2018年12月底，被告通过中介表示不再出售系争房屋。被告称，因为此前原告已经要求降价，而被告并不同意，2018年12月上旬，原告通过中介表示希望降价，还表示若被告不降价原告是不会再继续买的，且原告并未支付后续房款。
　　审理中，被告申请曹某到庭作证。证人陈述其是原、被告系争房屋买卖的居间人员，全程参与了交易过程，合同、收据上的手写填写部分均由其书写。2018年5月曹某带原告去看房，前后看了三次，最后在6月5日签约。因为系争房屋有违章建筑，所以双方口头约定原告房款全部付清后签订买卖合同，然后被告处理违章建筑，后再办理过户手续(后证人又称，因存在违章建筑，拉不出网签的买卖合同，所以在原告付清全部房款后被告处理违章建筑，违章建筑处理完后再签署买卖合同)。因为原告要出售两套房屋，过户时间不能确定，所以合同里未对此做约定。6月5日原告支付了5000元定金，并且约定2个月内补齐20万元定金。因为后续时间不确定性太多，所以定金、付款等没有在2.3条填写，而是全部在第9条手写了其他约定。原告支付了三笔款项，每笔款项均有收据，均记载为“定金”，第一笔5000元的收据是被告当面交给原告，第二笔10万元的收款收据是被告签好后，隔了几天由证人送给了原告的女儿沈秋菊，第三笔10万元的收据因为当时打算改成一张20万元的总收据，所以该收据并未交给原告。2018年10月左右，原、被告到中介处商量系争房屋事情，因为当时总体房价下跌，双方口头协商最后付款期限延期。2018年11月左右，原告让证人去和被告协商降价再继续履行合同，被告不同意降价，说若是降价就不会卖给原告了。证人将该意见转达原告，原告说不降价的话就不买了。之后证人想联系双方共同到店里商谈房屋事情，但是一直没有约成。原、被告对证人曹某的身份予以认可。
　　以上事实，除当事人一致陈述外，另有上海市不动产登记簿、买卖居间合同、微信记录、银行流水、收款收据等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，本案系争房屋的买卖居间合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应恪守履行。
　　买卖居间合同中约定“三、违约责任：3.1若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》,视为甲方违约,则甲方应双倍反还乙方支付的定金……3.2若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订该房地产的《上海市房地产买卖合同》,视为乙方违约,乙方支付的定金由甲方没收不再反还,甲方并有权将该房地产另售他人……”事实上，2018年11月30日双方未能签订房屋买卖合同，故在案件中应当对买卖合同未能签订的原因予以认定，并按照合同约定的违约责任进行处理。
　　原告称被告未能整改系争房屋的违章建筑、房屋不满足交易状态，故被告存在违约。但2018年6月5日双方签署买卖居间合同时，原告清楚知晓系争房屋存在违章建筑；合同并未约定违章建筑如何处理、何时拆除，更无证据表明双方曾约定被告需在签署上海市房地产买卖合同前拆除违章建筑；原告亦未提供充分证据证明因违章建筑存在而导致无法签订上海市房地产买卖合同；故原告该项意见依据不足，本院不予采信。原告称2018年12月底被告表示不再出售系争房屋、从中介处取回房产证，故被告存在违约。对此原告并未提供充分证据予以证明，而被告亦不予认可；即使属实，此时已经超过了买卖居间合同约定的签署上海市房地产买卖合同的期限，并不能仅凭此认定系被告违约，原告该项意见亦依据不足，本院不予采信。
　　被告称原告未在2018年11月30日之前“支付余下房款”，导致双方未能签订上海市房地产买卖合同。虽然原告确实未按期履行支付房款的义务、亦无支付房款的能力，但是合同并未约定原告“支付余下房款”为被告签订上海市房地产买卖合同的前提条件，且在双方尚未签署上海市房地产买卖合同之前即要求原告支付系争房屋的全部房款，对原告的责任亦略显过重，亦不符合一般交易惯例。被告该意见依据不足，本院不予采信。
　　双方目前的证据均未能充分证明系因对方原因违约导致未能签订上海市房地产买卖合同，实际上，双方均未依约按期履行签订上海市房地产买卖合同的义务，故原告现依合同第三条约定要求被告承担违约责任、双倍返还定金，依据不足，本院不予支持。
　　现双方均同意解除房屋买卖居间合同，此于法无悖，本院予以确认，原告该项诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告已收取原告的20.5万元款项亦应予返还。
　　因双方均未履行合同约定的义务，共同导致了本案诉讼的产生，故本院认定诉讼费由双方各半分担较妥。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
　　一、解除黄小玲、徐周印于2018年6月5日就上海市徐汇区桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的买卖居间合同；
　　二、徐周印于本判决生效之日起十五日内返还黄小玲205,000元；
　　三、驳回黄小玲的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计2225元，由黄小玲、徐周印各负担1112.50元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  理

书记员：徐  琛