黄德贤与上海市青浦区金泽镇房屋管理所、高军确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：黄德贤，男，1955年3月6日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：张云沙，上海沃江律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。
　　被告：高军，男，1969年7月13日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。
　　被告：上海市青浦区金泽镇房屋管理所，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：谭伟，所长。
　　委托诉讼代理人：唐永峰，男。
　　原告黄德贤诉被告高军、上海市青浦区金泽镇房屋管理所确认合同无效纠纷一案,本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本案依法转为普通程序审理。经审理后本院于2017年12月14日作出一审判决。判决后，原告黄德贤不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为判决认定基本事实不清，于2018年7月9日裁定发回重审。本院于2018年11月5日以(2018)沪0118民初19437号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2018年12月20日第一次公开开庭进行了审理，原告黄德贤及其委托诉讼代理人齐小静、被告高军的委托诉讼代理人诸雪芳、被告上海市青浦区金泽镇房屋管理所(以下简称“金泽镇房屋管理所”)的委托诉讼代理人唐永峰到庭参加诉讼。本案于2019年4月15日第二次公开开庭进行了审理，原告黄德贤及其委托诉讼代理人齐小静、被告高军及其委托诉讼代理人诸雪芳到庭参加诉讼。被告金泽镇房屋管理所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告黄德贤向本院提出诉讼请求：1、判令确认两被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1985年开始，原告黄德贤承租位于上海市青浦区金泽镇百婆新村XXX号XXX室的公租房，原告黄德贤为唯一的承租人。被告高军系原告黄德贤妻子姐姐的儿子，1993年7月19日，被告高军以工作为由将户口迁入该房，但未常住于此。系争房屋为原告黄德贤动迁所得，户主为原告黄德贤，租金由原告黄德贤缴纳，后原告黄德贤由于工作调动将户口迁出，不常住于此，被告高军趁机编造虚假消息，提交虚假材料，隐瞒有其他同住人的事实与被告金泽镇房屋管理所签订《上海市房地产买卖合同》，并购得此房。被告高军、被告金泽镇房屋管理所的行为严重侵害了原告黄德贤的利益，且违反了行政法规的强制性规定，为保护原告黄德贤合法权益，故起诉至法院，作如上诉请。
　　被告高军辩称：不同意原告诉请，原告的诉请缺乏法律和事实依据，两被告并未隐瞒和恶意串通。被告高军于2004年就将此事通知了原告的妻子，当时原告并未提出异议，在被告购房时被告也未提出异议，且原告妻子是在金泽镇居住和工作的，应对购房一事明知。被告高军从新疆回来后将户口迁入外婆家再迁入系争房屋，原告黄德贤户口已经迁出，不符合购买该房屋的条件，只有被告高军符合购买条件。
　　被告上海市青浦区金泽镇房屋管理所辩称：根据档案材料查阅证明，原告从2001年5月24日户口已经迁出，被告高军成为户主，只有被告高军户口在该房屋内，2003年买卖合同签订后，如果此前一直由原告缴费，当时原告就应该提出异议，但是原告未提异议，故推断此前被告高军在缴纳租金。被告高军提交的材料是真实的，被告高军当时提出购买系争房屋，被告上海市青浦区金泽镇房屋管理所没有理由拒绝。
　　经开庭审理查明：2003年5月23日，被告金泽镇房屋管理所作为出卖人(甲方)、被告高军作为买受人(乙方)，签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市青浦区金泽镇金溪路267弄百婆新村XXX号XXX室房屋出卖给乙方，转让价款人民币(以下币种均为人民币)14,485元；补充条款约定该户于2003年5月23号一次性付清百婆新村XXX号XXX室的全部房款，包括：房价14,485元、维修基金1,081元，即该房屋总房款为15,566元。系争房屋自2003年12月22日登记在被告高军名下。
　　另查明：原告自1981年至1986年间户口变动如下：黄德贤原籍地址为金泽镇反帝街XXX号，于1981年12月1日户口迁入金泽镇反帝街XXX号；于1986年5月17日户口迁入金泽镇大街XXX号(后变更为金泽镇百婆新村XXX号楼103室)。金泽镇金溪街道居民委员会于2016年11月7日出具证明，证明原告自1984年至1995年居住在系争房屋内。
　　2017年2月24日，上海市公安局青浦分局金泽派出所出具证明：原告于2001年5月24日因购房原因户口迁出至青浦镇；朱彩淼(原告之妻)于2001年5月24日因购房原因户口迁出至青浦镇；黄朱丽(原告之女)于1995年7月13日因投亲原因户口迁出至青浦镇；原告迁出后，高军变更为户主，户内成员共计1人。
　　高军于1989年9月5日回沪，原新疆和静供电局，现迁入下塘街XXX号；于1993年7月19日从下塘街XXX号迁出，迁入系争房屋。
　　以上查明的事实，由原告、被告的陈述、上海市房地产买卖合同、产权证、档案材料查阅证明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告黄德贤主张：系争房屋是原告借给被告高军居住，并未同意过高军购买系争房屋。两被告在明知系争房屋承租人是原告的情况下，未经原告同意，将系争房屋出售给被告高军。为此，原告提供：租户交款明细表，证明原告自2016年12月才知道两被告之间的买卖，此前并不知情；系争房屋1995年至2003年的租金、水电费均由原告缴纳(以现金方式，一年一付)，2003年之后因被告高军居住在内，故认为应由被告高军缴纳租金和水电费。
　　被告高军对此表示：租户交款明细表是被告高军以原告的名义缴纳，实际是缴纳款是被告高军。1、被告高军2004年就将购买系争房屋事宜告知了原告妻子；2、原告黄德贤曾向被告高军父母借款购房，故原告黄德贤为表示感谢，曾表示系争房屋归被告高军所有，故被告高军购买系争房屋经过原告的同意。为此，被告高军提供：朱彩淼银行存折，证明原告妻子还款6万元给被告高军父亲。
　　被告金泽镇房屋管理所对此表示：租户交款明细表仅是内部记录，可能是原告委托他人交款，并不能证明是原告本人缴纳租金、水电费。另外，被告高军有权利购买系争房屋，因为2001年时系争房屋内仅有被告高军一人的户口存在，且1995年至2003年租金均由被告高军缴纳，另外，原告对被告高军购房一事应是知情的，因为系争房屋每年要缴纳租金的，而原告9年内没有缴纳过租金。另外，2003年高军购房后至2017年原告从未提出过异议。
　　原告黄德贤对被告高军提供的上述证据表示：原告并未向被告高军或其父母借款，虽然银行存折的户名为原告妻子，但是一直由被告高军母亲持有并使用，这张存折是用于高军兄妹生活的，其未表示过将房屋赠与被告高军。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：根据上海市相关政策，公有住房的购买对象系公有住房承租人和成年同住人，本案中，双方当事人一致确认原告黄德贤系买断公房产权前的公房承租人，故被告金泽镇房屋管理所认为被告高军系户主且实际缴纳公房租金，高军有权独自购买系争房屋产权的观点不妥。原告黄德贤虽将系争房屋交付给被告高军使用，即使其后的租金是被告高军缴纳，但原告黄德贤并未与被告高军办理系争房屋的承租人变更，故在高军购买系争房屋时，原告黄德贤仍为系争房屋的承租人，现被告高军无法提供证据证明原告黄德贤同意其购买系争房屋，也无证据证明明知黄德贤对高军购房一事明知并从未提出异议，故本院认定两被告于2003年5月23日签订的《上海市房地产买卖合同》，侵害了原告黄德贤的合法利益，应属无效。被告金泽镇房屋管理所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　被告高军和被告上海市青浦区金泽镇房屋管理所于2003年5月23日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
　　本案受理费162.10元，由两被告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：曹炳泉

书记员：侯  芳