黄某某与颜某某二审民事判决书

上诉人（原审原告）黄某某。
委托代理人罗联君，宜昌市亮节律师事务所。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）颜某某。
委托代理人杨新江，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人黄某某与被上诉人颜某某确认合同解除通知无效纠纷一案，不服宜昌市伍家区人民法院（2014）鄂伍家岗民初字第01285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员张晓燕担任审判长，审判员沈辰、代理审判员胡晓静参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2008年12月15日，黄某某、颜某某签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定，黄某某承租颜某某所有的位于宜昌市夷陵大道223号的房屋（房产证号0216766，建筑面积965.5m2），租赁期限自2009年4月1日至2019年3月31日。房屋租金为前5年（2009至2014年）每年10万元；后5年（2014至2019年）在此基础上上浮不超过20%。租金为先交后用，第一年按季度交付，后期按半年交付。押金为30000元。2012年5月8日，黄某某、颜某某又签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定，黄某某承租颜某某所有的位于宜昌市夷陵大道223号一楼和二楼的部分房产（房产证号0216765，建筑面积747m2），租赁期限自2012年6月30日至2019年6月30日。房屋租金每3年按15%递增，即2012年6月30日至2015年6月30日每年115000元，2015年6月30日至2018年6月30日每年132250元，2018年6月30日至2019年6月30日每年152000元。付款方式按照先交后用的原则，前3年按季度支付，后期按半年支付。上述二份合同签订后，至2013年黄某某均如期履行支付租金的义务。
2014年5月22日，颜某某发送短信给黄某某，内容为“黄总：你租的房子2份租赁合同付款期都过几个月了，我的资金也很紧张，恳请3天内将租金付清。拜托了！”黄某某回复“好！谢谢支持！”2014年5月27日，颜某某发送短信给黄某某：“请黄老板在今天把半年房租给我”。黄某某回复：“上周星期五都已经安排了”。2014年6月1日，颜某某发送短信给黄某某，内容为“黄总!你应交0216765房产证租赁合同半年租金为57500元，0216766房产证租赁合同第一季度租金25000元，第二第三季度租金合计60000元，总计应付租金142500元，请在6月5日前全部付清，须用现金支付，谢谢！”黄某某回复：“颜总，你头（天）发短信，我第二天就安排了资金，……”2014年6月11日上午，宜昌市公证处公证员李新辉与颜某某到本市樵湖路海风大厦津汇酒店办公室。颜某某向公证员指认了黄某某，并将一份《解除〈房屋租赁合同〉通知》交给黄某某。2014年6月17日，宜昌市公证处对上述行为作出（2014）鄂宜昌证字第3012号《公证书》。2014年6月16日，黄某某通过银行转帐方式向颜某某支付租金50000元；17日，黄某某通过银行转帐方式向颜某某支付租金50000元。20日，黄某某以现金方式向颜某某支付租金7500元，颜某某向黄某某出具收据（№3114621），收到房屋租金107500元。颜某某于2014年6月11日向黄某某送达《解除〈房屋租赁合同〉通知》，解除双方之间的租赁合同。2014年11月17日，黄某某诉至原审人民法院，请求法院判决：1、依法确认颜某某于2014年6月11日送达给黄某某的《解除房屋租赁合同通知》不具有法律效力。2、继续履行双方于2008年12月15日、2012年5月8日签订的两份房屋租赁合同。3、其他如拖欠租金事宜根据约定或法定如实计算。
原审法院认为：黄某某、颜某某于2008年12月15日和2012年5月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，黄某某、颜某某应遵诚实信用原则依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。该条规定了当事人单方解除合同的五种法定条件，只要存在解除合同的情形之一，当事人就可单方解除合同，而不必与对方协商。结合此案，需考查合同双方是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形。1、颜某某于2014年5月22日向黄某某发送短信，要求黄某某3日内缴纳欠缴租金。2014年6月1日，颜某某又向黄某某发送短信，要求黄某某在6月5日前向颜某某支付租金合计142500元。颜某某已经通过发送短信的方式向黄某某履行了催告义务，而黄某某于2014年6月16日至6月20日才向颜某某支付了租金107500元，超过了颜某某在催告信息中所要求的最后支付期限，故黄某某的行为属于经催告后在合理期限内未履行债务，符合合同解除的法定条件。黄某某虽认为其一直在准备资金支付租金，仅仅因为颜某某要求支付现金而不允许刷卡才导致延误，后仍然履行了支付租金义务，不构成解除合同的条件。颜某某自2014年5月22日发出短信催告之日起至2014年6月11日发出《解除〈房屋租赁合同〉通知》之日止，留出长达19天的时间用于黄某某支付租金，合同约定的租金支付方式为先交后用，黄某某应当在2014年初就开始准备资金支付2014年第一、二季度的租金，故颜某某是给黄某某留出了充裕的资金准备时间。黄某某虽认为颜某某要求现金支付是其迟延履行租金支付义务的原因，但双方并未在合同中约定租金支付的具体方式，故双方可以选择租金的支付方式。现黄某某系迟延履行义务的一方，应当按照守约方即颜某某的要求支付租金，且在金融业发达的今天，即便按照颜某某的要求提取现金支付也无需用到过长的时间，颜某某发出要求现金支付的短信后留出5天时间给黄某某履行义务，这一支付方式及支付期限合理，对于黄某某的这一主张，不予支持。2、颜某某于2014年6月11日向黄某某送达《解除〈房屋租赁合同〉通知》，双方并未约定异议期限，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，黄某某最迟应于2014年9月11日前向本院提起该确认解除合同通知无效的诉讼。而黄某某于2014年11月17日才提起诉讼，已经超过《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条所规定的最后期限。故对于黄某某所主张的第一、二项诉讼请求，本院不予支持。3、对于黄某某所主张的如拖欠租金事宜根据约定或法定如实计算的诉讼请求，由于没有具体明确的诉讼请求，不予支持。综上，颜某某在黄某某经催告后的合理期限内未履行租金支付义务情形下，通知黄某某解除讼争合同，行使法定解除权，于法有据。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项的规定，判决：驳回黄某某的全部诉讼请求。原审法院同时决定案件受理费80元，由黄某某负担。
经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。黄某某与颜某某租赁合同约定租金应先交后用，到颜某某2014年5月22日进行催告时，黄某某仍未支付2014年一、二季度租金。颜某某于2014年5月22日向黄某某发送短信，要求3日内缴纳欠缴租金。2014年6月1日，又向黄某某发送短信，要求其在6月5日前支付租金，颜某某已经多次通过发送短信的方式向黄某某给定了支付期限同时履行了催告义务，而黄某某于2014年6月16日至6月20日才向颜某某支付了租金107500元，超过了颜某某在催告信息中所要求的最后支付期限。同时黄某某的行为也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的合同法定解除情形，故颜某某行有权行使解除权，其通知黄某某解除双方租赁合同，符合法律规定。黄某某作为承租人应该按照诚实信用原则，行使合同权力，履行合同义务，在没有合理履行自己交付租金义务的情况下应对自己行为承担法律后果。此外，黄某某以确认合同无效为由诉至原审法院，经本院审理认为此案应为确认合同解除通知无效纠纷，现予以纠正。
综上，上诉人黄某某的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黄某某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　张晓燕 审　判　员　　沈　辰 代理审判员　　胡晓静

书记员：张鹏炜