黄惠珠、朱永平与顾晓东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：黄惠珠，女，1964年11月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：朱永平，男，1964年11月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：顾晓东，男，1978年1月22日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。
　　委托诉讼代理人：朱红亚，江苏东晋律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘娟，江苏东晋律师事务所律师。
　　原告黄惠珠、朱永平与被告顾晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告黄惠珠、朱永平，被告顾晓东及其委托诉讼代理人朱红亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　黄惠珠、朱永平向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2018年5月25日至今的租某人民币60,200元；2、判令原被告双方的租赁关系自2018年10月25日解除，被告全部腾退租赁房屋(上海市浦东新区江东路XXX号)归还原告，并按月租某8,900元的标准支付原告自租赁关系解除之日至实际搬离之日的房屋占用使用费。3、本案诉讼费由被告承担。
　　事实和理由：2011年10月25日，原、被告双方签订了《房屋租赁协议》，约定原告将位于上海市浦东新区江东路XXX号的门面房出租给被告使用。按照租赁协议的约定，租某按每年不超过7%递增，从2017年10月25日起，原告应收月租某已调整至8,900元/月。在租赁期间，被告擅自将系争房屋的一部分面积转租出去，并且从2018年5月25日起，每月仅支付原告4,800元租某，转租部分的租某被告拒绝支付。之所以原告向转租人收取租某，也是根据被告的要某，因被告说转租人不肯向其支付租某，要某原告出面催讨，转租人直接付给原告二个月的租某后就再未支付，对此原告纯属帮忙性质，不能就此认定原告与转租人直接形成租赁关系。租期届满后，被告确实提出过交接房屋的要某，但因其退还的仅是一部分房屋，不包括其转租部分，所以原告一直未同意收房。
　　黄惠珠、朱永平为其主张提供如下证据材料：
　　证据1、上海市房地产权证，证明系争房屋上海市浦东新区江东路XXX号是黄惠珠、黄惠萍共同共有。黄惠萍是黄惠珠的姐姐，朱永平是黄惠珠的丈夫。
　　证据2、《房屋租赁协议》两份，证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系。
　　顾晓东辩称：首先原告将顾晓东列为被告是不适格的。2011年10月18日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告将位于上海市浦东新区江东路XXX号的门面房出租给被告使用，租赁期限为2011年10月25日至2014年10月25日。2104年10月25日，双方续签房屋租赁协议，约定租赁期限为2014年10月25日至2018年10月25日。订立协议时，原告口头同意被告转租，故被告在装修房屋时有意将房屋一隔为二，一间被告自用，一间用于转租，对此原告从未提出异议。2015年9月，其中一间房屋转租给案外人常某某，2018年5月，案外人要某与房东直接形成租赁关系，自此案外人租某即直接支付给原告，被告即按每月4,800元向原告支付租某至2018年12月。因原告一直不与被告交接房屋，被告通过快递将房钥匙交于原告。现被告认为被告已如期将房屋退还原告，原告收取被告12月8日租某没有法律依据，应当予以返还。押金3,000元亦应返还被告。
　　顾晓东向本院提交如下证据材料：
　　证据1、被告方拍摄的腾房照片六张，证明2018年12月7日，被告已将系争房屋腾房完毕。
　　证据2、EMS邮寄底单、公证书、结婚证、手机短信截图，证明田莹与被告是夫妻关系，2018年12月13日，被告通过田莹的手机与原告交涉房屋交付事宜。被告将房屋钥匙邮寄给原告。
　　证据3、朱永平出具的收条一张、转账凭证六张，证明被告按照4,800元的标准向原告支付了2018年4月至2018年11月25日的租某，原告对此未提出异议。
　　证据4、常某某的营业执照、企业信用公示报告、被告拍摄的照片三张，证明常某某为本案系争房屋的实际经营人，是本案的适格被告。
　　证据5、视频资料，证明原被告与常某某三方已变更房屋租赁关系。
　　证明6、公证书，证明常某某已直接向原告支付租某4,100元，是常某某付款后发给被告的截屏。
　　经质证，被告对原告提供的证据真实性没有异议，但认为租赁合同中虽表述被告不得转租，但原告口头是同意的。2018年5月8日，由原被告于案外人常某某重新约定，即由被告转租给案外人常某某部分由原告和案外人直接发生租赁关系，租某直接付给原告。原告对被告的证据1不予认可，因房门锁着，原告对内部情况不清楚。对证据2，原告确于1月9日收到过被告寄出的EMS件，但至今未打开。对证据3的真实性没有异议，因被告说转租房屋的租某别人不肯支付给被告了，故其无法支付给原告，希望由原告作为房东直接向转租人催收，属于帮忙性质。
　　基于上述证据及原被告陈述，本院确认如下事实：2011年10月18日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告将位于上海市浦东新区江东路XXX号的门面房出租给被告使用，租赁期限为2011年10月25日至2014年10月25日。2014年10月25日，由原告朱永平与被告顾晓东之妻田莹续签上述房屋的房屋租赁协议，租赁期限为2014年10月25日至2018年10月25日三年。期间被告将一部分房屋转租给案外人常某某，每月租某由被告向案外人收取后一并支付给原告，每月租某共计8,900元，被告承担4,800元，案外人承担4,100元。2018年4月起被告顾晓东按月支付给原告租某4,800元，直至同年12月。案外人常某某通过微信向原告支付了四月和五月房租每月4,100元。2019年1月左右，被告顾晓东通过EMS将其承租部位的房屋钥匙邮寄给原告。
　　本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面、适当地履行。现合同期限已届满，被告应将全部租赁房屋腾空后退还给原告。被告称其中有一部分由其转租给第三方的租赁房屋，已经由原告与第三方直接形成租赁关系，并以第三方曾直接向原告支付过租某等为证，对此，因原告否认，被告亦无其他足够的证据印证，本院难以采信。原告要某被告腾空租赁协议下的全部租赁房屋，支付拖欠的租某，并承担至今的房屋使用费，本院予以支持。因房屋租赁协议租期届满，原告要某解除已无必要。
　　综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告顾晓东应于本判决生效之日起二十日内腾空上海市浦东新区江东路XXX号原被告《房屋租赁协议》下的全部租赁房屋，将房屋退还给原告黄惠珠、朱永平；
　　二、被告顾晓东应于本判决生效之日起二十日内向原告黄惠珠、朱永平支付截止2018年10月拖欠的房屋租某人民币10,900元；
　　三、被告顾晓东应于本判决生效之日起二十日内按月租某8,900元的标准向原告黄惠珠、朱永平支付自2018年11月起至实际搬离之日止的房屋使用费。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币156元，由被告顾晓东负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：谷丽云

书记员：何  蓉