黄晓情与熊涛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：黄晓情，女，1983年6月20日生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：张明军(系黄晓情配偶)，住河南省济源市。
　　委托诉讼代理人：胡晶晶，上海松敏律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：熊涛，男，1979年4月10日生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：孙新，上海明伦律师事务所律师。
　　原告黄晓情与被告熊涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序。被告熊涛于同年9月23日提出反诉，本院于同日受理，并对本诉和反诉合并审理。本案于同年10月16日公开开庭。原告黄晓情及其委托诉讼代理人张明军、胡晶晶，被告熊涛及其委托诉讼代理人孙新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告黄晓情向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付自2019年8月19日至2020年2月18日的租金529,200元；2、依法判决被告支付滞纳金，以529,200元为基数，按年利率24%计算至实际支付日止，自2019年8月4日起暂计至2019年8月21日为1,087.07元；3、依法判决本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、依法判决被告将承租房屋归还原告以及协助原告办理房屋的交接手续；2、依法判决被告向原告支付自2019年8月19日至2019年10月16日止的租金，共计170,520元；3、依法判决被告向原告支付因迟延支付自2019年8月19日至2019年10月16日止租金的滞纳金，共计63,092.40元；4、依法判决被告向原告赔偿因单方提前解除合同的损失(6个月租金)529,200元；5、依法判决被告向原告支付自2017年12月20日起至2018年2月18日装修期内的租金168,000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月20日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告将位于松江区洞泾镇同乐路XXX号XXX号楼(包括主体建筑物西墙外10米以东至此院东面围墙的户外场地)，建筑面积共约2,200平方米出租给被告，被告将其作为展厅、仓库、组装生产使用，合同还对租赁期限、租赁费用支付、提前终止合同等事项作了明确约定。合同签订后，原告依约交付租赁物，被告支付押金及首期6个月房屋租金。在合同履行过程中，被告未依约支付2018年8月19日至2019年8月18日的租金1,033,200元，原告向松江法院提起(2018)沪0117民初21751号诉讼，该判决书判决被告向原告支付该笔租金及相应滞纳金。根据《租赁合同书》约定，被告应于2019年8月4日前支付自2019年8月19日至2020年2月18日的租金529,200元，但被告再次违反约定至今未支付，原告无奈再次提起诉讼主张租金。2019年10月8日被告提起反诉单方解除合同。《租赁合同书》明确约定，乙方若提前解约须提前3个月书面通知甲方，且另行支付6个月租金作为甲方损失且履行完有关手续，然被告并未履行上述提前解约应承担的义务，由此给原告重新招租造成了巨大损失，因此，被告需按合同约定支付6个月租金作为提前解除合同的违约金。另外，《租赁合同书》约定的租赁期限是6年，原告基于该合同期间预期的经济利益，才同意给予被告2017年12月20日起至2018年2月18日共2个月的装修免租期，但被告实际承租期限尚不足2年，故被告在提前退租的情况下，原告有权向被告主张免租期的租金。综上，原告变更诉讼请求，要求判如所请。庭审后，原告陈述被告已于2019年10月16日交还房屋，故撤回第1项诉讼请求。
　　被告熊涛辩称，第一，原、被告的合同已经于2019年8月31日解除，被告租金已付至2019年8月18日，现愿意支付自2019年8月19日至同年8月31日的租金，此后的租金被告不同意再支付，故不存在滞纳金；第二，2019年10月4日双方已办理了房屋交接；第三，原告主张的损失赔偿额计算标准过高，原告和大房东租赁合同约定的租金每月42,500元，原告实际不存在这么多损失，请求法院调整，且被告还有2个月押金在原告处，应当用于抵扣；第四，原告主张的装修期内租金没有法律和合同依据，被告不同意支付。同时，被告(反诉原告)向本院提出反诉请求：判令确认双方签订的《租赁合同书》于2019年8月31日解除。事实与理由：原、被告于2017年12月20日签订《租赁合同书》，约定由被告承租松江区洞泾镇同乐路XXX号XXX号楼房屋，合同还约定如提前解约需提前3个月通知。因经营亏损，被告于2019年5月31日按合同约定地址向原告发出解约通知，原告于2019年6月1日拒收。后被告又通过手机短信、微信方式将解约通知发送给原告，故双方合同已经于2019年8月31日解除，原告无权要求被告支付租金。
　　原告黄晓情针对被告熊涛的反诉辩称，原告不存在拒收解约通知的事实，当时原告在外地。根据合同约定，被告需完成3项手续才能提前解约，其仅提前3个月通知不代表合同解除，应当以实际交接时间为合同解除时间，原告据此有权要求被告继续支付租金和滞纳金。
　　本院经审理认定事实如下：2017年12月20日，原告黄晓情(即甲方、出租方)与被告熊涛(即乙方、承租方)签订《租赁合同书》，约定甲方将位于松江区洞泾镇同乐路XXX号XXX号楼(包括主体建筑物西墙外10米以东至此院东面围墙的户外场地)面积共约2,200平方米出租给乙方作为展厅、仓库、组装生产使用，租赁物采用包租方式由乙方自行管理；租赁期限为6年，自2017年12月20日起至2024年2月15日止(备注：如此租赁物房东不改造，延续此合同期至2026年2月15日止)；甲方同意乙方装修期自合同签订之日起至2018年2月18日止，装修期间免收租费，但装修期内的水、电、煤气等费用由乙方承担；租金为每月84,000元，首年合计1,008,000元，每1年为一个租赁期，每一个租赁期的租金在上一个租赁期的基础上上浮5%，合同签订后，乙方支付2个月押金和6个月租金，以后每6个月需提前15日支付租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数×欠缴租金总额的0.5%/天；乙方在租赁期内享有租赁物所属设施的专用权，乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方，甲方对此有检查监督权。合同9.2条约定：未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a、向甲方交回租赁物；b、交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；c、需另行支付6个月租金作为甲方损失。合同并对甲乙双方的其它违约责任进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了2个月的押金计168,000元，以及自2018年2月19日至2018年8月18日计6个月的租金。
　　之后，因被告未能按时向原告交纳自2018年8月19日至2019年8月18日期间的租金，原告遂诉至本院，要求被告支付该期间的租金、滞纳金等费用。本院对此作出(2018)沪0117民初21751号民事判决，该判决查明：上海市松江区洞泾镇同乐路XXX号房地产权利人为上海盛万佳工贸有限公司。上海市松江区洞泾镇同乐路XXX号内共有5幢厂房，其中(3)幢的建筑面积为2,148.22平方米，即原、被告签订的上述《租赁合同书》中的5号楼。(2)幢房屋紧邻(3)幢房屋。2015年12月9日，原告黄晓情与案外人上海盛万佳工贸有限公司签订《租赁合同书》，自上海盛万佳工贸有限公司处承租了5号楼，约定租期自2016年2月15日起至2026年2月15日止，且上海盛万佳工贸有限公司允许原告在租期内对外出租5号楼。该判决认定黄晓情与熊涛签订的《租赁合同书》合法有效，熊涛关于拒付或延付租金的理由难以成立，但原告主张的滞纳金计算标准明显高于原告实际损失，综合考虑原告实际损失、被告过错程度，将滞纳金酌情调整为30,000元，原告主张的律师费、保全服务费损失均无合同及法律依据，遂于2019年3月6日判决：一、被告熊涛于本判决生效之日起十日内支付原告黄晓情2018年8月19日起至2019年8月18日期间的租金1,023,200元(已扣除2楼维修费10,000元)；二、被告熊涛于本判决生效之日起十日内支付原告黄晓情逾期支付租金滞纳金30,000元；三、驳回原告黄晓情的其余诉讼请求。该判决生效后，原告申请法院执行。经本院执行，熊涛于2019年7月29日履行完毕。
　　被告未向原告支付自2019年8月19日起的租金。双方一致确认水、电、煤气、电话等费用均已结清。
　　原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。
　　对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　1、原、被告对于《租赁合同书》是否已经解除有争议：被告认为根据合同9.2条的约定，承租方提前3个月书面通知出租方即可违约提前解除合同，其于2019年5月31日向原告发出《退租书》，提出解除合同，同年6月1日显示拒收可视为送达，且其还通过微信、短信方式向原告发送《退租书》，经过3个月即2019年8月31日为合同解除日，若法院不支持被告该项主张，则要求法院判决解除合同；为此，被告提供《退租书》、顺丰速运快递查询记录、短信往来记录、微信聊天记录。原告则认为合同9.2条规定承租方违约提前解除合同有3个条件，而被告均未做到，故无权提前解约，而应当以房屋交接完成之日视为合同解除之日；此外，原告虽于2019年9月23日被告提出反诉当日曾表示同意合同解除，但不认可2019年8月31日合同已解除，原告认为被告实际返还房屋之日即2019年10月16日为合同解除日，若法院认定合同在该日之前解除，则解除之日至2019年10月16日被告应向其支付房屋使用费；原告对被告提供的《退租书》和快递查询记录不予认可，原告并未收到快递；对短信和微信聊天记录真实性无异议，但认为合同解除不仅需要提前通知，还需要完成合同约定的交接义务和付款义务，原告对此也予以回复，完成交接合同才算解除。本院对于被告提供的该组证据真实性予以确认。
　　2、原、被告对于房屋交接的时间有争议：被告认为双方在法庭协调下约定于2019年10月4日办理现场房屋交接，但原告方未到场，却提出现场有金属架未拆除、电缆被盗割的新问题，要求被告处理，但金属支架系恢复楼板而搭建，10月4日交接当日楼板仍需进一步硬化故不能拆除，根据施工要求实际拆除时间是2019年10月11日，故10月4日当日金属架未拆除实际不影响交接；电缆整改是原告方新提出的事项，被告已经于2019年10月9日整改，电缆系专业电工连接，符合规定要求，被告并承诺楼板和电缆若发生质量问题愿意承担责任，故电缆问题也并非10月4日进行房屋交接的障碍；2019年10月16日双方到现场确认房屋交接事宜，房东方代表确认电缆已按原有长度接好，但未通电启用；综上，被告认为2019年10月4日未能完成交接是原告方造成，当日应视为房屋交接日。原告则认为尽管双方约定2019年10月4日下午进行现场交接，但当日上午原告先至房屋查看了情况，发现被告未能将房屋恢复原状，如因被告擅自安装升降机而破坏的楼板洞虽然进行了修补但质量无法确认、金属架子未拆除、建筑垃圾未清理、被告剪断的电缆未恢复，故当日不具备交房条件而未办理交房；10月9日原告方收到被告短信表示上述问题已经做好，10月10日原告方回复关于楼板和电缆问题要求被告进一步提供证据证明，未至现场查看；2019年10月16日庭审结束当日，双方共同至现场办理交接，因被告承诺若电缆和楼板有质量问题其愿意承担责任，故原告同意交接，未签订书面交接书，交接日期应为2019年10月16日，且房屋仍是空置状态，被告认可房屋现是空置状态。
　　3、原、被告对于原告主张的损失、免租期内租金、滞纳金均有争议：原告认为《租赁合同书》对于逾期支付租金的滞纳金、违约提前解约的条件有明确约定，6个月的租金损失并未超过被告违约的合理预期，且原告作为次承租人有租赁成本、租赁期限和租金收益的预期损失、被告占用资金的利息损失、转租不成功租金无法收回的风险的损失，故原告主张的违约损失、滞纳金均有依据；原告基于8年租期给予被告2个月的免租期，现合同目的不能达成，故免租期的租金也应当支付。被告则认为原告主张的损失和滞纳金计算标准均过高，原告租金成本每月42,500元，其只有租金损失，且被告已经提前3个月告知解除合同，转租也不需要很长时间，原告按照合同约定的当期租金标准计算滞纳金对被告不公平，损失参照的也应是原告向房东支付的金额，而不是上浮后的租金作为计算依据，且合同解除不影响被告享受免租期，关于押金，要求在本案中一并处理，直接冲抵原告损失。原告同意押金在本案中一并处理，但不同意冲抵违约损失，认为被告存在违约行为，押金不予退还。
　　本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系当事人真实意思表示，内容合法有效，原告基于与房屋权利人之间的租赁合同约定对租赁物有转租权，故本院对于原、被告之间的《租赁合同书》效力予以确认。本案的争议焦点为：一、《租赁合同书》的解除时间如何认定？二、房屋返还时间如何认定？三、合同解除的后果处理。围绕上述争议焦点，本院阐述如下：
　　一、《租赁合同书》解除时间如何认定？
　　我国合同法规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，《租赁合同书》9.2条明确约定：未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a、向甲方交回租赁物。b、交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用。C、需另行支付6个月租金作为甲方损失。由此可见，该条内容是附解除条件的约定，只有当承租方履行完毕4项条件即：提前3个月通知解约、交回租赁物、交清租金及其它费用、支付6个月租金作为损失时，承租人提前解除合同的条件方可成就。然而尽管被告在2019年5月底、6月初向原告发出《退租书》要求提前解约，但其并未履行其它3项提前解约的条件，《租赁合同书》9.2条约定的承租人提前解约的条件并未成就，被告无权依据该条约定行使解除权，故被告主张其提前3个月通知即可解除合同缺乏依据，本院不予采纳。
　　之后，原告起诉要求被告支付租金及滞纳金，但并未提出解除合同，后被告于2019年9月23日提出反诉要求确认合同于2019年8月31日解除，当日原告虽表示同意解除合同，但不认可合同于2019年8月31日解除，而后原告也基于合同解除对其诉讼请求作出了相应变更。因此，本院认为原、被告双方于2019年9
　　月23日经协商一致解除《租赁合同书》。无论是原告主张交付房屋之日视为合同解除抑或是被告主张2019年5月31日通知后3个月合同解除均缺乏依据，本院不予采纳。
　　二、房屋返还时间如何认定？
　　原告主张房屋返还时间为2019年10月16日，而被告则主张房屋返还时间为2019年10月4日，双方主要争议在于2019年10月4日当日房屋是否具备交付条件？本院认为，2019年10月4日为双方第一次约定的交房日期，但双方同时又约定需恢复原状，从审理查明的事实看，当日确有建筑垃圾未清理、金属架未拆除、电缆未接好等事实，而从剩余事项的工作量、质量等方面来看，也确实影响交接，故当日未能完成交房责任不在原告而在被告，被告该项主张缺乏依据，本院不予采纳。现原告认可2019年10月16日双方完成了交房，本院对此予以确认。
　　三、合同解除的后果处理。
　　1、关于租金和房屋使用费。如上所述，本院认定原、被告签订的《租赁合同书》于2019年9月23日解除，租赁物于同年10月16日返还，因此，被告未付租金期间为2019年8月19日至同年9月23日，同年9月24日至同年10月16日被告应向原告支付房屋使用费。根据《租赁合同书》约定该期间的租金应在每月84,000元的基础上上浮5%，即月租金为88,200元，被告欠付租金及房屋使用费参照该标准计算共计173,460元。
　　2、关于滞纳金。本案中，被告逾期支付租金是事实，《租赁合同书》约定逾期支付租金的滞纳金标准为每日千分之五，故原
　　告主张滞纳金并无不当。被告抗辩合同约定的计算标准过高要求法院予以调整。本院认为合同约定的滞纳金标准明显过高，综合考虑被告的过错程度、原告的实际损失，本院将滞纳金酌情调整为5,000元。
　　3、关于违约损失。原告根据《租赁合同书》9.2条主张6个月租金作为被告单方提前解除合同的违约金，而被告认为约定过高请求法院予以调整。本院认为，首先，该条约定仅适用于承租人附解除条件成就时依据该约定解除合同的情形，而本案中该条款所附条件并未成就，被告主张违约提前解除也并不成立，故原告依据该条约定主张6个月租金作为被告单方解除合同的违约金显然并不能成立。其次，本院已确认《租赁合同书》合法有效，对双方均具有约束力，被告无正当理由提前解除合同显然已构成违约；尽管本院认定双方系协商一致解除合同，但仍不能免除被告的违约责任，《租赁合同书》13.3条约定乙方未经甲方同意中途擅自退租的，预付租金不退，若预付租金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，而双方原约定租期为6年，被告实际租赁期限不足2年，对于原告来说不仅有合同正常履行后的预期利益损失，更有转租风险以及空置期间的损失；然而，原告此前就被告逾期支付租金提起诉讼，判决生效后直至2019年7月底款项才执行到位，且被告早在2019年5、6月即有退租的意思表示，尽管被告单方解约理由不成立，但对原告而言，被告退租一事已在预料之中，基于公平原则，原告理应积极与被告协商解除合同事宜，避免双方损失扩大。因此，本院酌情确定被告赔偿原告3个月的租金(按每月租金88,200元)计264,600元作为违约损失。
　　4、关于装修期内的租金。《租赁合同书》约定装修免租期自合同签订之日起至2018年2月18日，故双方租金从2018年2月19日开始计算，客观上也是如此履行。现原告因合同解除而追溯免租期内的租金，缺乏事实与法律依据，且本院也已经考虑到原告的损失支持了其违约损失，故对原告此项诉请难以支持。
　　5、关于押金。双方均同意押金168,000元在本案中一并予以处理，但原告主张没收押金，被告则要求抵扣违约金。本院认为，《租赁合同书》并未约定承租人违约的情况下出租人可以没收押金，故原告该项意见缺乏合同和法律依据，本院不予支持。对于被告要求抵扣违约金的意见，为避免当事人诉累，本院予以采纳。
　　依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)黄晓情与被告(反诉原告)熊涛于2017年12月20日签订的《租赁合同书》于2019年9月23日解除；
　　二、被告(反诉原告)熊涛于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)黄晓情房屋租金及使用费173,460元；
　　三、被告(反诉原告)熊涛于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)黄晓情逾期付款滞纳金5,000元；
　　四、被告(反诉原告)熊涛于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)黄晓情违约损失96,600元(已扣除押金168,000元)；
　　五、驳回原告(反诉被告)黄晓情的其余诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)熊涛的反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费12,774元，减半收取计6,387元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费6,427元，由原告(反诉被告)黄晓情负担2,456元(已付)，被告(反诉原告)熊涛负担3,971元(已付40元，余款3,931元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陆  贤

书记员：刘思钰