黄某某与张某合同纠纷一审民事判决书

原告黄某某,男,xxxx年xx月xx日出生,汉族,住湖北省仙桃市，现住湖北省罗田县。
委托代理人詹辉，湖北楚邦律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告张某，曾用名张启平，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省罗田县。
委托代理人方小鹏，湖北神宇律师事务所律师。代理权限为全权代理。

原告黄某某诉被告张某合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李卫东担任审判长，审判员瞿国文，代理审判员何凯飞参加的合议庭，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告黄某某及委托代理人詹辉，被告张某及委托代理人方小鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2014年10月份,被告张某将自家位于罗田县凤山镇胜利街老财政局旁的房屋向外招租,原告黄某某表示同意承租,2014年10月23日,原告向被告支付了房屋租赁的定金3万元。2015年1月8日,原、被告经协商共同签订了房屋租赁合同一份，合同约定：被告张某将位于罗田县凤山镇胜利街老财政局旁的临街面二档三层商住房一栋整体租赁给原告黄某某使用,租期为10年（即从2015年11月16日至2025年11月15日止）,房屋年租金31万元，租金十年不变,每年10月16日前付清全年租金,被告在2015年11月6日前将房屋交付给原告使用,同时约定合同生效后，除政府行为和自然灾害外，被告不能按时将房屋给原告使用或提前收回门面,除赔偿原告的所有损失外,另给付违约金20万元,如原告违约,给付被告违约金20万元。
合同签订后，2015年10月16日,原告按合同约定向被告支付了第一年下差的房屋租金28万元，被告张某向原告出具了收条一张。2015年10月20日,被告张某向原告黄某某发出解除合同通知书一份,被告以不是租赁房屋的产权人为由,要求与原告解除合同。同日,原告向被告发出履行合同通知书一份,要求继续履行合同。2015年11月3日，被告委托湖北神宇律师事务所袁玮律师向原告发出律师函一份,其内容：黄某某先生与张某先生于2015年1月8日签订了一份关于房屋租赁合同,事实上该房屋的真正产权人并非张某先生,同时查明该房屋的真正产权人已于2014年9月6日与第三人签订了租赁合同,且已办理了房屋租赁登记手续，鉴于张某先生此前已多次向你明确表明解除合同的意思,而你已交付了第一年房屋租金,故再次通知你,请你在三日内将你银行卡号向其提供以便向你返还租金。2015年11月6日,被告未交付租赁的房屋。2015年12月12日，被告经中国建设银行罗田支行转账退还了原告的租金31万元。为此,原、被告多次协商未果,现原告诉至本院，请求人民法院判令：1、解除原、被告于2015年1月8日签订的房屋租赁合同。2、被告支付违约金20万元。

本院认为，原告黄某某与被告张某签订的房屋租赁合同未违反法律规定,应依法认定房屋租赁合同有效,被告虽然在房屋交付之前提出解除合同,但是未经原告同意,合同的生效是双方当事人签订合同时起生效,双方应当按照合同约定履行,原告已履行了合同的义务,被告未按约定履行,应当承担违约责任。原、被告在合同中约定了违约金20万元,并没有违反法律规定,被告应当按照约定给付。鉴于被告已将房屋租赁给第三人,无法继续履行合同。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条的规定,判决如下：

一、解除原、被告签订的房屋租赁合同。
二、被告张某给付原告黄某某违约金20万元。
案件受理费4300元，由被告张某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审　判　长　　李卫东 审　判　员　　瞿国文 代理审判员　　何凯飞

书记员：张丹