黄晨与孙新祥、凌小妹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：黄晨，女，1988年10月2日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：张兆辉(系原告黄晨配偶)，住江苏省徐州市。
　　被告(反诉原告)：孙新祥，男，1954年12月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告(反诉原告)：凌小妹，女，1960年8月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：王锋，上海陈建华律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)黄晨(以下均称原告)与被告(反诉原告)孙新祥、凌小妹(以下均称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序审理。同年9月27日，被告向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。本案公开开庭进行了审理。原告黄晨及其委托诉讼代理人张兆辉，被告孙新祥、凌小妹的共同委托诉讼代理人王锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告黄晨向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间的《动迁房预售预购合同》(以下简称《预购合同》)无效；2.两被告退还原告购房款人民币(币种下同)700,000元；3.两被告双倍返还原告定金计100,000元。事实和理由：2018年5月，原告经房屋买卖中介推荐得知，两被告所有的位于上海市浦东新区老港镇港怡路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)所在小区大产证已办好，涉案房屋小产证不到半年就可以办好，到2020年12月就可以交易过户。由于原告需再过两年才具有上海市购房资格，与涉案房屋的可交易时间节点相对应。故于2018年6月3日，原、被告与中介三方共同签订《预购合同》，约定涉案房屋售价1,100,000元，首付700,000元,待房屋交易过户后再付400,000元。当日，原告向两被告支付700,000元(含定金50,000元)。嗣后，中介告知原告称涉案房屋所在小区大产证未办好，涉案房屋小产证无法办出。原告经了解后也得知涉案房屋所在小区需过三年才可办大产证，且涉案房屋的动迁协议中被拆迁人有六人名字，而《预购合同》仅有两被告二人签名，故《预购合同》应属无效。原告经与两被告协商未果，故请求判如所请。
　　原告提供了以下证据以证明其主张：1、《预购合同》一份；2、拆迁补偿安置协议一份；3、收条两份；4、银行回单一份；5、通话录音及书面文字一份。
　　被告孙新祥、凌小妹共同辩称，《预购合同》系双方意思自治，应属有效，两被告现要求继续履行。《预购合同》中约定原告应于2018年8月20日支付400,000元，现原告未按约付款，因此定金无需返还，而原告需承担逾期付款的违约金。对于涉案房屋目前尚未办理大产证系开发商的原因，非两被告的原因所致，且《预购合同》未约定办理产证时间，两被告也未承诺办理产证时间。双方之间的《预购合同》虽只有两被告签名，但其余共有人均可承诺进行追认。
　　原告黄晨补充称，《预购合同》中手写的“2018年8月20日”部分，系《预购合同》签订后增加，当时两被告称于2018年8月20日可以办出涉案房屋小产证，故要求原告承诺于该日交付400,000元。
　　被告孙新祥、凌小妹共同向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告支付两被告购房款400,000元；2.判令原告支付两被告自2018年8月21日起至实际支付前述款项之日止，按400元每天(计日千分之一)计算的违约金。事实和理由：2018年6月3日，原、被告与中介三方共同签订《预购合同》，约定涉案房屋总价为1,100,000元。当日，两被告向原告交付了涉案房屋。现原告已支付购房款700,000元,合同约定原告应于2018年8月20日支付购房款400,000元，但原告未按约付款。
　　原告黄晨辩称，因两被告未于2018年8月20日交付房产证，故不同意继续履行《预购合同》并支付余款。对于两被告提出的违约金计算标准过高，请求调整。
　　本院经审理认定事实如下：涉案房屋系由两被告及其他权利人经拆迁安置取得，目前尚未办理产证。2018年6月3日，原、被告经案外人上海金咚房地产营销策划有限公司居间签订《预购合同》，约定两被告(甲方)将涉案房屋出售给原告(乙方)，房屋总价为1,100,000元。《预购合同》第二条约定，原告签订房屋买卖合同即《预购合同》，于2018年5月31日前向两被告支付定金50,000元，签订《预购合同》后于2018年6月3日前支付购房款700,000元(内含定金50,000元)，原告支付两被告400,000元，待房屋产权交易过户时交付两被告。双方于签订《预购合同》后两被告将房屋腾空后交付给原告，在交易限制期满后，双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更手续，完成房屋过户手续的当日，原告将尾款(金额未约定)交付给两被告，两被告签署相应的收据给原告……。《预购合同》第三条第3款约定，《预购合同》自买卖双方签字之后及发生法律效力，任何一方不得解除合同。不得以任何理由、任何方式要求减少或者增加三方约定的房屋总价款。预购合同第六条约定，原告按时足额支付购房款。每逾期一日，向两被告赔偿应付款项的0.1%作为逾期违约金……。《预购合同》第十八条约定,……其他未经事宜，双方经平等友好协商后可以签订补充协议；经双方协商一致的，亦可对合同的约定作出变更。2018年5月31日和6月3日，被告孙新祥分别出具收条一份，确认收到原告定金50,000元和房款650,000元。2018年6月3日，两被告将涉案房屋交由原告居住使用。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案《预购合同》由原、被告签订，现原告认为涉案房屋所在小区未办理大产证，且动迁协议中被拆迁人有六人，而《预购合同》仅有两被告二人签名，故《预购合同》应属无效。本院认为，原、被告签订《预购合同》是双方真实意思表示。并未违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效。原告主张《预购合同》无效的理由不属于我国合同法关于合同无效的情形，故原告诉求，缺乏依据，本院不予支持。基于合同无效而要求两被告退还购房款及双倍返还定金的诉求，本院亦不予支持。
　　两被告反诉主张原告支付购房款400,000元并偿付违约金。原告辩称系因两被告未按承诺于2018年8月20日交付房产证，故未支付400,000元购房款。本院认为，两被告主张双方经协商确认原告于2018年8月20日付款400,000元，而原告认为双方经协商于2018年8月20日同时进行房产证和400,000元的交付。对此，双方对其各自的主张均未进行举证，在《预购合同》中仅有手写的“2018年8月20日”部分，双方均未在《预购合同》中就该日期的作用作说明，如双方仅凭此就对《预购合同》进行变更，并以此提早支付购房尾款的日期，未免过于草率。故本院对于双方关于购房尾款付款日期补充约定的主张，均不予认可。综上，在没有证据证明《预购合同》效力存在瑕疵的情形下，双方应按《预购合同》的条款约定继续履行。《预购合同》中约定在涉案房屋交易限制期满后，双方共同办理产权变更手续及尾款交付。故两被告现要求原告支付购房款400,000元并支付违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
　　综上所述，原告本诉诉讼请求及两被告反诉诉讼请求，均不符合合同约定及法律规定，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、驳回原告(反诉被告)黄晨全部的诉讼请求；
　　二、驳回被告(反诉原告)孙新祥、凌小妹全部的反诉诉讼请求。
　　案件本诉受理费11,800元，减半收取计5,900元，由原告黄晨负担(已交纳)；本案反诉受理费3,650元，由被告孙新祥、凌小妹共同负担(已交纳)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陶郑忠

书记员：廖文宾