黄某某与绿地集团牡丹江置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：黄某某，男，1970年3月出生，汉族，无职业，住上海市闸北区。委托诉讼代���人：李爽，黑龙江建刚律师事务所律师。被告：绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区太平路117号上海印象3号楼。法定代表人：刘书健，该公司总经理。委托诉讼代理人：王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。委托诉讼代理人：金磊，黑龙江国大律师事务所律师。

原告黄某某与被告绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某某的委托诉讼代理人李爽、被告绿地公司的委托诉讼代理人王秋菊、金磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年1月1日起至2018年1月1日的逾期交房违约金24302元；2.被告承担2014年至2017年的供热费6640元；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年6月2日，原告黄某某与被告绿地公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的国际花都小区x号楼x单元xxx室商品房住宅，原告按照合同约定支付了购房款332457元，合同中约定被告应当在2013年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，如果被告未按合同约定的期限将该商品房交付使用，超过180天，合同该继续履行的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告需要按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，至今国际花都项目仍然不具备国家和地方人民政府规定的交付条件，该项目消防和供电没有完工，消防设施无法启动，没有转为正式的居民用电，没有取得竣工备案证明，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告绿地公司辩称：原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据:1.根据法律的相关规定，建设单位在收到建设工程竣工报告以后，应当组织设计、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格时方可交付使用。被告已在合同规定的期限前组织了具有验收资格的各相关部门进行了验收，并一致确认符合交付条件，被告不存在违约的情形。竣工验收备案是行政机关的行政行为，不是合同约定的交付条件，所以只要开发单位组织了五方验收并合格，就符合了商品房交付使用的条件，没有办理备案手续，并不影响商品房的交付。且质监部门不是认定商品房质量是否合格的法定机构，它只是履行备案手续的部门；2.国际花都项目没有��得竣工备案的责任在于政府拆迁土地交付延误，符合商品房买卖合同第八条的对逾期交房免责的约定，属于市政因素导致被告逾期交付商品房的情形,因此原告主张逾期交房的违约金是不符合合同规定的;3.原告部分诉请已经超过法定诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告黄某某所举示的有争议的证据，本院认定如下：1.证据一，商品房买卖合同一份、购房发票一张。意在证明：原告与被告之间建立了商品房买卖合同关系，原告已经按照合同约定履行了买房人的义务，一、2011年6月2日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的国际花都x号楼x单元xxx室商品房住宅，原告按照合同约定支付了购房款332457元。合同中约���了被告应当在2013年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告进行使用，如果被告未按照合同约定的期限将该商品房交付使用，超过180天，继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告需要按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告绿地公司对该组证据的形式要件没有异议，对双方签订商品房买卖合同及原告交纳购房款没有异议，但根据合同第八条规定因市政因素导致逾期交付房屋，被告免责，所以原告要求逾期交付违约金与合同不符。本院认为，该组证据为合法有效的书证，具有客观真实性，故本院予以采信。2.证据二，供热费发票（三张）。意在证明���原告已经代被告缴付供热费共计6640元。被告绿地公司对该组证据的形式要件没有异议，认为该票据的交费主体是本案原告，故本案原告无权要求被告支付上列费用。本院认为，该组证据能够证实原告黄某某缴纳三个年度（2014年至2017年）供热费共计6640元的事实，本院对此事实予以确认。对于被告绿地公司所举有争议的证据，本院认定如下：1.证据一，工程峻工验收报告二份。意在证明：本案诉争房屋国际花都工程项目，已在2012年12月30日验收合格，符合原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定的房屋交付条件。原告黄某某对该组证据有异议，认为该组证据是被告自己组织的监理单位以及设计单位等部门对诉争楼盘的验收，不是政府单位主管部门对该楼盘进行的验收，政府部门至今没有对该楼盘进行验收，如果质监站对该楼房进行验收，应当有竣工验收备案收据及备案证等相关材料，才能正式该楼盘验收合格。根据《黑龙江省建设工程质量管理条例》二十七条规定建设工程交付使用前应当取得工程质量监督机构核发的建设工程竣工验收备案证书，否则不得交付使用，但是被告的违约违法行为致使原告长期无法居住使用房屋，给原告造成经济损失，所以原告即使提供工程竣工验收报告也不能否认被告不具备交付条件。本院认为，该组证据不能证明被告欲证明的问题，故对该组证据在本案中不予确认。2.证据二，国有建设用地使用权合同一份、国土资源局出具的土地出让金专用��据五张、牡丹江市经济技术开发区管理委员会出具的情况说明一份（原件均与在2015牡东民第227号中已核对）。意在证明：一、合同第八条约定，如遇以下特殊原因除双方协商解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期，其中包括市政因素等情形，约定的交付条件为该商品房经验收合格，而不是经备案验收合格，结合证据一被告符合合同中约定的交付条件；二、被告已按与国土资源局签订的合同约定交付了全部土地出让金，政府应当在2010年7月30日前交付国际工花都项目所在地块的净地，而政府历经2011年、2012年直至2013年8月才动迁结束全面交付净地，故是市政因素影响被告方的施工建设进度，从而导致竣工备案的延误办理，符合合同中约定的市政因素的免责事由。原告黄某某对该份证据有异议，认为国有建设用地使用权合同是被告单位与国土资源局签订的合同，该合同是否履行与原告被告之间的商品房买卖合同无关，商品房买卖合同第八条第二项约定的免责条款中的市政因素，不是指被告所指的拆迁延期问题导致被告开发建设相应的延期。本院认为，该组证据不能证明被告欲证明的问题，故对该组证据在本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月2日，原告黄某某与被告绿地公司签订了一份商品房买卖合同，黄某某购买绿地公司开发建设的位于乌苏里路西、兴隆街南，国际花都小区第x幢x单元xxxxxx号房，建筑面积94.62平方米。合同第八条规定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种���件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；……第九条：出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过180日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”原告于2011年6月2日交付购房款332457元，并于2017年12月26日接受房屋。本院认为：关于原告要求被告承担逾期交付违约责任的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效……。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告黄某某已履行了合同义务，向被告绿地公司交纳了购房款，被告绿地公司具有按合同约定于2013年12月30日日前向原告黄某某交付房屋的合同义务。被告抗辩称，诉争房屋已经通过了设计、建设、施工、监理、勘测单位的验收，符合交付条件。对此本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”故房屋验收的范围，应当依照当事人合同约定和法律的强制性规定，因此被告交付的房���除经工程质量验收合格后，还应在消防等方面不存在影响使用的障碍，至2017年12月26日原告交房时，消防未经过验收，至今未向本院提供证据证明消防工程经过验收，故涉诉房屋不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。原告黄某某未接收房屋符合法律规定。关于原告要求被告承担逾期交房违约金24302元诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。本案中，原告黄某某与被告绿地公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同的内容没有违反法律禁止性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。该合同约定出卖人应当在2013年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但因被告原因至2017年12月26日原告才接受房屋，对此，被告应当按照合同约定承担违约责任，被告已付购房款332457元，自2016年1月1日至2017年12月25日原告共计逾期交付房屋725天，被告应承担的违约金为24136元（332457元×1‱×726天）,故本院对此数额予以确认。关于被告赔偿因其逾期交付产生的供热费6640元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效……”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。���案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告黄某某已经向被告支付购房款，履行了合同义务。被告应履行按期交付房屋的合同义务。被告逾期交付房屋构成违约，应当承担违约责任。因诉争房屋不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，原告未接收房屋符合法律规定，直至2017年12月原告接收房屋并交纳供热费用，在此期间所产生的供热费用应当被告承担，故本院对原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下：一、被告绿地���团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄某某自2014年10月15日起至2017年4月15日止的供热费用6640元；二、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄某某自2016年1月1日至2017年12月25日止的逾期交付违约金24136元；三、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费574元，减半收取计287元，由被告绿地集团牡丹江置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判员　　穆海东

书记员：张宇