黄汉坚与任少波房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：黄汉坚，男，1955年8月4日生，住香港特别行政区。
　　委托诉讼代理人：岳海艳，远闻(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈梦丽，远闻(上海)律师事务所实习律师。
　　被告：任少波，男，1976年2月2日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：陆剑平，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：赵冰，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告黄汉坚与被告任少波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告黄汉坚的委托诉讼代理人岳海艳及陈梦丽，被告任少波的委托诉讼代理人陆剑平及赵冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告黄汉坚向本院提出诉讼请求：1.判令被告任少波支付原告黄汉坚逾期办理房屋银行贷款违约金人民币131,600元(以下币种相同，以房屋总价1,880万元*日万分之五*14日即2016年11月1日至2016年11月14日)；2.判令被告任少波支付原告黄汉坚逾期办理房屋过户违约金357,200元(以房屋总价1,880万元*日万分之五*38日即2016年11月1日至2016年12月8日)；3.判令被告任少波支付原告黄汉坚逾期办理车位过户手续违约金3,800元(20万元*日万分之五*38日即2016年11月1日至2016年12月8日)。事实和理由：2016年6月18日，原、被告在中介的居间下签订《房屋买卖合同》，约定由被告购买原告上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下统称系争房屋)，总价1,900万元(含车位)，首付款1,050万元，第二期房价款850万元被告以银行贷款方式支付；被告必须在2016年10月31日前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，并于2016年10月31日前办理过户手续。2016年8月6日，原、被告就系争房屋及车位分别签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定房屋总价1,680万元，首付款730万元，第二期房款价950万元被告以银行贷款方式支付；车位费为20万元。同日，双方还签署《附属设施、设备及室内装饰转让协议》(以下简称转让协议)，约定房屋价款1,680万元，附属设施、设备及室内装饰200万元，与车位费合在一起共计1,900万元。然而，双方实际履行过程中，被告直至201611月14日才与银行签署贷款合同并取得贷款手续，逾期14天办出可以进交易中心的贷款手续，因而应按照合同总价的日万分之五承担逾期办理银行贷款手续的违约金，另外双方约定最迟在2016年10月31日进交易中心办理过户手续，但双方实际在2016年12月8日才办理系争房屋及车位的过户手续，由此被告还应承担逾期过户违约金。在上述被告违约责任双方无法协商下，原告起诉法院，诉如所请。
　　被告任少波辩称，本案违反了一事不再理原则，原、被告之前包括原告的妻子王智力已经存在两个诉讼，一个为房屋买卖纠纷，还有一个为民间借贷纠纷，原告就本案中的第一、二项诉讼请求均在之前的案件中作为抗辩理由提出，但均未得到法院的认可。原告现又提起相关诉请，是重复起诉的行为，法院应驳回原告起诉。双方先后于2016年6月18日及8月6日就房屋买卖签署过两份合同，2016年6月18日的合同是由中介参与签署的具有预约性质的买卖合同，2016年8月6日是经过公证的示范合同文本，该合同对相关的约定也予以变更，故双方的权利义务应以该示范文本合同为准，原告主张的违约金在买卖合同中没有相关约定。就贷款双方仅约定了申请贷款的时间，而对付款时间没有明确约定，这是因为，银行贷款存在审批流程，是双方不可能控制的因素，被告作为买受方已经按照约定及时申请了贷款，办理过户的日期是双方签署买卖合同时预估时间，现实中不能在预估时期完成不是被告的责任。之前的房屋买卖合同案件中，被告已向原告支付2,700元逾期付款违约金，原告不存在任何损失，其诉请缺乏依据。对诉讼请求中的时间点均无异议，予以确认，但认为主张的违约金金额过高，原告在之前的诉讼中都作为意见在庭审中提到过，法院也在处理结果中包含了本案的内容，但之前案件中确实没有作为独立的诉讼请求提出。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2016年6月18日，原告黄汉坚由其妻子王智力代理作为出卖方(甲方)与被告任少波作为买受方(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋及1层47号车位，系争房屋建筑面积323.39平方米，总价1,900万元(包含车位转让款25万元)；乙方应于签订示范合同当日，支付甲方首期房价款1,050万元(包含尾款10万元，由居间方代为保管)；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款850万元，应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续；贷款不足(若有)，乙方应于本合同约定过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或无法获得贷款的，应当在申请办理过户手续同时将相应部分房价款支付甲方；双方应于2016年10月31日之前，向房地产交易中心申请办理过户登记手续；根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担……甲乙双方任何一方未按合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同；签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效。
　　2016年8月6日，原告黄汉坚(甲方，由其妻王智力代理)与被告任少波(乙方)就系争房屋及车位分别签订买卖合同。系争房屋买卖合同约定，系争房屋转让款为1,680万元，签订合同之前，乙方已支付给甲方定金400万元，签订本合同后，乙方应于2016年9月28日前通过上海中原物业顾问有限公司或自行支付给甲方部分首期房价款330万元，如此共同构成乙方支付给甲方首期房价款730万元，首期房价款包含房价尾款10万元由乙方自行暂为保管；甲方应于收到乙方的首期房价款后，用该款项全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额，并取得该房地产之他项权证、注销抵押申请书、委托书等注销所需材料原件交由上海中原；签订本合同后，甲乙双方应共同至上海市浦东新区房地产交易中心申请办理本交易之纳税申报手续；甲方同意乙方通过向贷款银行申请950万元形式支付第二期房价款，乙方于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用，若乙方贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于送件当日将其补足并支付给甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，甲方还清抵押权人的贷款余额且取得相关申请注销抵押材料且相关部门出具购房人家庭及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后，甲乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，并由中介公司收执收件收据，待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送至贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或贷款合同约定为准；……双方确认，在2016年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后乙方未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同……甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款的日万分之五计算，违约金自本合同第四条及第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，……。车位的《上海市房地产买卖合同》约定，乙方向甲方购买1层车位47，建筑面积42.74平方米，转让价款20万元，乙方应于2016年9月20日前支付甲方车位款20万元，双方于2016年10月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，自应付款期限第二日起算至实际付款之日止；逾期超过二十日后乙方未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同……。
　　与此同时，双方还另行签署转让协议，确认系争房屋成交总价为1,900万元(含车位)，买卖合同约定的房价款1,680万元不包含房屋内的附属设施、设备及室内装修价格，附属设施、设备及室内装修价格为200万元，乙方应于2016年9月28日之前直接支付甲方；甲方收到该转让价后应向乙方出具书面收款凭证，乙方放弃索取该转让价发票的权利；乙方贷款金额950万元，乙方应于2016年9月28日之前先行支付甲方部分贷款100万元，甲方于贷款银行放款后3日内归还乙方100万元。
　　2016年6月5日，被告支付20万元(由居间方支付)；2016年6月23日，被告支付160万元，附言房屋首付款；2016年7月21日，被告支付220万元；2016年9月4日，被告支付330万元，附言购房首付款；2016年9月9日，被告支付100万元，附言购房首付款及装修补偿；2016年9月24日，被告支付20万元，原告出具收款收据载明该款为“明月路XXX弄XXX号XXX、XXX室以及1层车位47”“部分房价款”；2016年9月26日，被告支付180万元，附言装修补偿款；2016年10月25日，被告支付20万元，附言购买车位款，上述合计1,050万元。被告与中国银行股份有限公司上海市徐汇支行签订的《个人二手住房贷款合同》，贷款金额为950万元，被告签署日期为2016年8月8日，银行签署日期为2016年11月14日。2016年10月9日，原告注销系争房屋上原有的抵押登记。
　　2016年10月26日，原告向被告妻子胡海琴转账20万元。双方确认该款系被告贷款审核中，银行要求被告方账户内有一定余额，由此原告配合被告完成了转账。被告表示，贷款银行在2016年11月14日筹款到账后进行盖章。贷款合同在银行盖章后于2016年11月中下旬取得。2016年11月25日，双方的中介经办人陈兵与原告方妻子王智力发送微信表示“王姐，我早上接到中国银行老师的电话，说12月份银行全部停止放款，要等到1月初再放款。然后任少波这边现在资金周转不过来，目前不能过户，他办了一张税费卡现在必须他本人回来才能拿到，他12月9日到上海，等他拿到税费卡后去交易中心过户，您看可以吗？”，原告方妻子回复“好，也只能这样了。”2016年12月7日，被告任少波入境回国，次日由其本人取得交纳税费的银行卡，被告确认该税费卡在交易过户时使用。原告在交易中为被告税费的支付再行出借90万元。后双方办理产权过户手续。2017年2月10日，950万元银行将贷款发放。
　　再查，2018年6月27日，黄汉坚向任少波就本案房屋及车位买卖合同纠纷提起诉讼，在本院释明下，黄汉坚明确在该案主张的是任少波未足额按期支付首付款1,050万元的逾期付款违约金。本院审查后认定，2016年10月25日，被告已经完成了支付首付款1,050万元的义务，但鉴于车位款20万元约定应于2016年9月20日前支付，根据转账附言，认定2016年10月25日支付了20万元车位款，故对车位款20万元，从2016年9月29日起至2016年10月25日止的逾期付款违约金酌情认定支付2,700元。该案判决后，双方均未上诉，现已生效。另，2018年4月10日，任少波起诉黄汉坚之妻王智力民间借贷纠纷，上海中原物业顾问有限公司作为第三人参加诉讼，任少波要求王智力归还因资金周转向其借款318,768.32元；王智力方认为该款系任少波就其与黄汉坚的房屋买卖中为其逾期付款、逾期办理银行贷款等违约行为而承担的违约金，而非借款。本院审理后认定该款为借款性质，判令王智力向任少波予以返还。一审判决后，王智力不服，提起上诉，在二审审理中，在款项为借贷的基础上进行了调解和结算。本案双方共同确认，原告在交易过程中向被告借款共计110万元(20万元+90万元)，在收到贷款950万元后应向被告返还100万元，互相抵扣后，被告还应支付原告10万元，该10万元在王智力向被告返还的318,768.32元中予以抵扣，剩余部分由王智力返还被告。　　
　　以上事实由经庭审质证的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》两份及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、(2018)沪0115民初57457号民事判决书、(2018)沪0115民初16522号民事判决书、(2018)沪01民终11335号民事调解书、微信截屏等及当事人庭审陈述在案佐证。
　　本院认为，双方于2016年6月18日签订《房屋买卖合同》，之后于2016年8月6日又就系争房屋、车位分别签署买卖合同及转让协议，双方已经将房屋的交易价及车位的交易价进行了变更，同时在合同中就双方各自义务的内容以及所对应的违约责任作出了明确指向及约定。
　　本案中，原告向被告主张逾期办理贷款及逾期过户的违约责任。根据双方合同约定，被告应于签订本合同后七日内向贷款银行申请贷款，若贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则被告应于送件当日将其补足并支付给原告，从合同的内容可见，贷款只是付款的一种方式，合同中所要保障的是作为出售方取得房款的权利，由此双方在约定的过户时间前完成贷款手续是房屋过户后银行获得抵押权予以放款的前提条件。被告未能在过户前完成贷款手续，必然造成同等条件下银行放款的延迟；同时，双方没有在合同约定的期限内办理过户手续，也是因被告贷款手续未能取得而导致，过户系出卖方的合同义务，但因选择继续以贷款方式支付下，由此而延长的过户时间也同样致使出售人延迟收到房款，因而本院认为，无论是贷款手续延迟完成还是过户时间推后，所引起的实质结果是房款延迟支付的问题，因而被告应当承担的是逾期付款的违约责任，应受逾期付款责任约定的约束。原告在法院释明下，要求被告承担以房屋总价为本金，按照日万分之五标准的52天违约金以及以车位总价为本金，按照日万分之五标准的38天违约金，对此本院认为，直至2016年12月8日被告作为购房人才完成包含贷款手续、税费缴纳手续等所有符合过户的前提条件，由此双方从合同约定的2016年10月31日次日起至实际办理过户手续日，是因购房人原因导致的延迟付款的责任期间，原告要求按照房屋总价的日万分之五主张违约金，符合合同约定；但车位款已经在过户前完成支付，且在之前的诉讼中也就车位款逾期付款承担了违约金，由此车位的延迟过户并不引起原告的利益受损，就该主张本院不予支持。被告对按照房屋总价的日万分之五承担违约金，认为显属过高的抗辩，本院认为，违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，双方约定的按照全额房款的日万分之五标准确实显属过高，原告虽提出因被告延迟贷款导致其借款造成损失，结合证据，原告于2016年10月就已为自己另行购房进行借款之事，即使双方按约履行，银行放贷的时间也是以贷款银行确认为准，存在支付时间不确定性，故其借款行为与原告延期办理贷款手续没有必然联系，本院将根据被告给原告造成的可预见的实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情予以认定。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、被告任少波于本判决生效之日起十日内向原告黄汉坚支付逾期支付贷款违约金180,500元；
　　二、驳回原告黄汉坚的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,689元，减半收取计4,344.50元，由原告黄汉坚负担2,389.50元，被告任少波负担1,955元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：张  盈

书记员：杨  华