黄某某与陈某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：黄某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：何爱琴，上海何爱琴律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：陈某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：左凯，上海市东吴律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王奕奕，上海市东吴律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)黄某某诉被告(反诉原告)陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄某某的委托诉讼代理人何爱琴、被告(反诉原告)陈某的委托诉讼代理人左凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告黄某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付未付清购房款4万元；2.判令被告按合同约定的日万分之五支付逾期付款赔偿金，自办理房产过户的次日即2017年8月27日起至一审判决之日(暂计算至2018年11月30日)。事实与理由：原、被告于2016年9月3日签订房屋买卖合同，约定原告将上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出卖给被告，合同房屋价款480万元，另签订补偿协议，对房屋设施及装潢补偿216万元，合计被告应支付原告696万元。合同签订后，被告分14次支付了房款及补偿款692万元，原告按约于2017年3月30日配合办妥了房屋产权变更过户手续。对于被告提供的落款2016年12月10日的收条以及落款2017年2月12日的收条，合同约定，被告应于2016年12月31日前，支付原告房款45万元，而被告却在2016年12月3日汇款44万元，少汇了1万元，不符合合同约定在2016年12月31日前支付45万元。之后被告在2017月12日汇了1万元给原告。收到1万元汇款后，原告写了落款为2017年2月12日的收条，后因被告提出要求重新出具收条，原告遂按被告要求写一张落款为2016年12月10日的收据给被告。当时，原告向被告要求将落款为2017年2月12日的收条收回，但被告回答已经作废，原告就没有再追究。房屋过户后，原告多次向被告催讨尚余的4万元未付清购房款，但被告拒绝支付，故特向贵院提起诉讼，请判如所请。
　　被告陈某辩称，不同意原告的诉讼请求。被告后来支付过1万元现金，被告剩余3万元没付。关于诉讼请求2的赔偿金，双方在履行合同中发生很大争议，并非被告故意拖欠，被告一直要求与原告协商损失承担，原告却一直不予理睬，所以拖了这么长时间。
　　反诉原告陈某向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告赔偿金8.20万。事实与理由：在合同履行过程中，反诉原告申请银行贷款，当时银行的贷款利率为标准利率的九折。2017年2月12日，由于贷款银行要求了解户口，故反诉原告陈某联系反诉被告黄某某约定第二天反诉原告陈某和银行工作人员到反诉被告黄某某家中商谈贷款及户口事宜，银行工作人员表示要在反诉被告黄某某户口迁出后才能审批通过贷款合同发放贷款。双方同意反诉被告黄某某户口迁出后再办理贷款审批。反诉原告陈某多次催促反诉被告黄某某确定迁出户口日期，反诉被告黄某某以他处无法落户且其在他处购房又未办妥相应手续而无法迁出为理由拖延。同年4月11日，反诉原告陈某妻子微信联系反诉被告黄某某，告知其尽快迁出户口，不然到6月贷款需要重新审核，反诉原告陈某会有很多额外费用的支出。实在不行，希望反诉被告黄某某能先将户口迁移到公共户口，便于贷款审批，但反诉被告并未理睬。同年5月5日，反诉被告黄某某才回应其他处购房合同办好，下周就可以迁出户口，但是迟迟未见其办理。同年6月6日，反诉原告陈某再次催促反诉被告黄某某办理，并告知银行利率会有变化。直至同年6月23日，反诉被告黄某某才将户口迁出。此后银行表示原先的贷款申请拖延时间太长，故要重新审批贷款事宜，于是将原先的利率折扣调整为九五折。待贷款批下来，因贷款利率折扣上调导致反诉原告陈某多支付利息16.40万元。反诉原告陈某要求反诉被告黄某某结算多支付的利息，但反诉被告黄某某不予理睬。
　　针对反诉，反诉被告黄某某辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。第一，反诉原告陈某的反诉事实理由存在虚假陈述，反诉原告陈某办理银行贷款时候，反诉被告黄某某根本没有参加磋商，该处虚假陈述。第二，反诉被告黄某某已经按合同全部履行，合同约定的是贷款审批后15个工作日内办理房屋登记过户，房屋过户时间是2017年8月26日，而贷款审批下来是2017年9月19日，反诉被告黄某某对反诉原告陈某充分信任，没有付大额贷款资金情况下，办理了过户手续。第三，反诉原告陈某拖欠房款不付，已经构成违约，反诉原告陈某的违约在双方签订的房地产合同第九条约定明确。第四，反诉原告陈某支付银行贷款利息，一方面反诉原告陈某根本没举证证明原来的贷款利息是多少，后来又因为什么原因反诉原告陈某所称的贷款利息增加了，反诉被告没看到这方面证据；另一方面决定贷款利率的，有非常多因素，包括反诉原告陈某的资信情况，银行信贷政策来决定贷款利率。退一万步说，即使存在反诉原告陈某的银行贷款利率增加，也与反诉被告黄某某无关，因为从合同履行情况可以看出，反诉被告黄某某是完全履行合同，充分信任反诉原告陈某，不存在违约情形。况且反诉原告陈某的利率是否增加，在反诉被告黄某某、反诉原告陈某签订合同时候，反诉被告黄某某也不可能预见到。即使存在利率变动，那么利率减少，是否要反诉被告黄某某退还钱款，因此反诉原告陈某反诉没有依据。此外，双方约定的是房屋过户前办理户口迁出，反诉被告是按照合同约定履行的。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2016年9月3日，原告(反诉被告)黄某某(甲方、卖售人)与被告(反诉原告)陈某(乙方、买受人)签订一份《上海市房地产买卖合同》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方的系争房屋。第二条约定，上述房地产转让价款共计480万元。第六条约定，在2017年3月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付期限之第2日起计算至实际付款之日止……补充条款(一)第一款约定，甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续。补充条款(一)第五款约定，甲方应于甲乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。补充条款(一)第七款约定，有关乙方贷款的特别约定：(1)乙方于付清第三笔房款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续……(3)若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。附件三付款协议约定，1、乙方于2016年9月4日支付甲方房款50万元(含已付定金10万元)。2、乙方于2016年10月20日之前支付甲方房款50万元。3、乙方于2016年12月31日之前支付甲方房款45万元。4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款335万元，该款项由贷款银行转入甲方账户。
　　2016年9月3日，原告(反诉被告)黄某某(甲方、出卖人)与被告(反诉原告)陈某(乙方、买受人)签订一份《补偿协议》。在该协议中，甲乙双方在《上海市房地产买卖合同》成交价480万元的基础上另行约定，乙方就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方216万元，并于2016年3月31日前支付甲方。
　　2016年9月3日，被告(反诉原告)陈某向原告(反诉被告)黄某某支付现金10万元。2016年9月4日，被告(反诉原告)陈某向原告(反诉被告)黄某某转账40万元。2016年10月15日，被告(反诉原告)陈某向原告(反诉被告)黄某某转账50万元。2016年12月3日，被告(反诉原告)陈某向原告(反诉被告)黄某某转账44万元。2017年1月15日，被告(反诉原告)陈某向原告(反诉被告)黄某某转账60万元。2017年2月12日，被告(反诉原告)陈某向原告(反诉被告)黄某某转账1万元。2017年3月5日，被告(反诉原告)陈某向原告(反诉被告)黄某某转账50万元。2017年3月6日，被告(反诉原告)陈某向原告(反诉被告)黄某某转账50万元。2017年6月29日，被告(反诉原告)陈某向原告(反诉被告)黄某某转账8万元。2017年8月19日，被告(反诉原告)陈某向原告(反诉被告)黄某某转账30万元。2017年9月19日，被告(反诉原告)陈某向原告(反诉被告)黄某某转账312万元。2017年10月16日，被告(反诉原告)陈某向原告(反诉被告)黄某某转账17万元。2017年11月27日，被告(反诉原告)陈某向原告(反诉被告)黄某某转账10万元。2018年1月31日，被告(反诉原告)陈某向原告(反诉被告)黄某某转账10万元。
　　2016年12月10日，原告(反诉被告)黄某某向被告(反诉原告)陈某出具一份收据，确认收到陈某用于购买系争房屋的房款1万元。2017年2月12日，原告(反诉被告)黄某某向被告(反诉原告)陈某出具一份收据，确认收到陈某用于购买系争房屋的房款1万元。
　　2017年2月12日，原告(反诉被告)黄某某通过微信告诉被告(反诉原告)陈某妻子：“知道了，等会向我们当家讲一声，收到你们汇房款1万元。”被告(反诉原告)陈某妻子通过微信告诉原告(反诉被告)黄某某：“明天和银行约了，上你家要办理贷款事宜，麻烦大姐和张老板都在。”
　　2017年4月11日，被告(反诉原告)陈某妻子通过微信告诉原告(反诉被告)黄某某：“大姐，我们大家合作的也一直蛮愉快的，我们希望你们贷款合同能尽快批下来，顺利交易。我们前几天也和张老板说了最迟在六月份一定要过户了，如果实在不行还有一个办法：你们先把户口迁走，这样我们的贷款合同就能批下来，银行就能放款给你们了。如果超过半年还未过户，所有的审税和查限购得重新来过，房子重新审税的价格以一定会比原先的要高，这多出来的税费没必要去浪费这笔开销，还有我们也在帮你们忙，我们还是希望能够签个协议约定一下日期！一直有变化，大家也很难为情。”对此，原告(反诉被告)黄某某于2017年4月15日回复：“我们公司没有集体户口。”
　　2017年4月21日，被告(反诉原告)陈某妻子通过微信催促原告(反诉被告)黄某某：“大姐，今天我们银行来催我们了，问我们贷款合同什么时候能继续走下去？催我们尽快办理。”
　　2017年5月1日，原告(反诉被告)黄某某将系争房屋交付被告(反诉原告)陈某。
　　2017年5月5日，原告(反诉被告)黄某某通过微信告诉被告(反诉原告)陈某妻子他们自己购房贷款批好了，下周拿合同就应该可以迁户口了。
　　2017年5月25日，被告(反诉原告)陈某妻子通过微信催问原告(反诉被告)黄某某进展如何。原告(反诉被告)黄某某回答：“今天去领查询单了，下周去过户。”
　　2017年6月6日，被告(反诉原告)陈某妻子通过微信催问原告(反诉被告)黄某某：“大姐，我再问下你们进展怎样了？银行又来催我们了，首套房利率上调了。”
　　2017年6月23日，被告(反诉原告)陈某妻子通过微信催问原告(反诉被告)黄某某：“大姐，好了吗”。在得到肯定回答后，被告(反诉原告)陈某妻子通过微信向原告(反诉被告)黄某某说道：“将原来的户口本上那个迁出的那一页也一起拍给我，新的户口本逐页也要，我发给银行后看他们怎么说。”之后，原告(反诉被告)黄某某按被告(反诉原告)陈某妻子通过微信要求通过微信向被告(反诉原告)陈某妻子发送了三张户口本内页照片，照片显示原告(反诉被告)黄某某于2017年6月23日将户口迁出系争房屋。
　　2017年6月29日，被告(反诉原告)陈某妻子通过微信告诉原告(反诉被告)黄某某：“银行刚给我电话，从7月1日开始，利率从原来的9折上调到95折了。”
　　2017年8月18日，被告(反诉原告)陈某与华夏银行股份有限公司上海徐汇支行签订一份《个人房屋抵押借款合同》。在该合同中，第56条约定，借款金额为312万元。第57条约定，本合同项下借款期限为叁拾年，自2017年8月18日始至2047年8月18日止。第58条第1款约定，本合同项下贷款利率为年利率4.655%，利息自贷款发放之日起计算。第58条第2款约定，借款利率按浮动利率计算。第58条第3款约定，采取浮动利率的，借款定价基准利率按央行人民币贷款基准利率伍年以上期限档次。第58条第5款约定，依本合同第58.4条约定进行调整时，均按中国人民银行调整后的相应基准利率下浮5%确定。
　　2017年8月26日，原告(反诉被告)黄某某、被告(反诉原告)陈某共同向上海市浦东新区不动产登记中心提出系争房屋登记申请书。
　　2018年4月18日，被告(反诉原告)陈某妻子通过微信告诉原告(反诉被告)黄某某：“我们去年11月有打款10万给你，16年12月也有给过现金，收据也有，请你仔细核对。另外，由于你们户口的原因，给我们带来了16.4万的损失，请问这个损失如何结算？”
　　在庭审过程中，经被告(反诉原告)陈某向本院申请调查取证，本院通知华夏银行上海分行工作人员徐莉到庭接受调查。徐莉向法院提出一份陈某二手住房按揭贷款调查报告以及一份陈某贷款审批流程表，并结合上述资料向法院陈述，2016年9月，陈某向我行申请贷款，2017年2月16日至2月20日，我行审批同意按基准利率年4.9%下浮10%执行，贷款金额335万元，期限30年，还款方式为月等额本息方式，后来由于上家户口未能在我行放款前迁离，因此贷款申请于2017年2月中断。2017年7月，陈某向我行重新申请贷款，我行在2017年7月审核通过，按基准利率年4.9%下浮5%执行，贷款金额为312万元，期限30年，还款方式等额本息还款。对于利率下浮10%调整到下浮5%，原因仅在于每个季度贷款定价不同，2017年2月是执行一季度基准利率下浮10%的标准，2017年7月是执行三季度基准利率下浮5%的标准。
　　另查，从被告(反诉原告)陈某提供的华夏银行股份有限公司上海徐汇支行盖章的个人账户明细账单以及贷款还款计划书来看，自从2017年10月至2018年12月，共计15个月，被告(反诉原告)陈某每个月在还贷16,117.84元，包括本金和利息。2019年1月，被告(反诉原告)陈某还款本金4,254.90元，利息11,862.94元；2019年2月，被告(反诉原告)陈某还款本金4,271.41元，利息11,846.43元；2019年3月，被告(反诉原告)陈某还款本金4,287.98元，利息11,829.86元；2019年4月，被告(反诉原告)陈某还款本金4,304.61元，利息11,813.23元……在还贷16,117.84元金额中，随着还贷的持续，本金所占比例在不断增加，利率所占比例在不断减少，而且，相近月份差额不大。
　　以上事实，由原告(反诉被告)黄某某提供的《上海市房地产买卖合同》、补偿协议、付款清单、银行卡交易清单明细，被告(反诉原告)陈某提供的《上海市房地产买卖合同》、落款为2016年12月10日的收条、落款为2017年2月12日的收条、不动产登记申请书、微信聊天记录、贷款合同、个人账户明细账单、贷款还款计划书、由本院提供的调查笔录及调查材料陈某二手住房按揭贷款调查报告以及陈某贷款审批流程表以及原告(反诉被告)黄某某、被告(反诉原告)陈某陈述等在案佐证。
　　本院认为，本案的争议焦点问题有三：第一，原告(反诉被告)黄某某于2017年6月23日将户口迁出系争房屋是否符合合同的约定？第二，原告(反诉被告)黄某某于2017年6月23日才将户口迁出的行为是否导致了被告(反诉原告)陈某的按揭贷款的利息的增加？增加数额如何认定？第三，落款分别2016年12月10日、2017年2月12日的两张收条是否都针对被告(反诉原告)陈某于2017年2月12日向原告(反诉被告)黄某某转账的1万元？第四，被告(反诉原告)陈某未能向原告(反诉被告)黄某某支付未付清购房款是否属于违约行为？
　　关于第一个焦点争议问题，《上海市房地产买卖合同》第六条约定过户时间在2017年3月31日前。补充条款(一)第一款约定过户时间在被告(反诉原告)陈某办妥贷款审批手续后15个工作日内。根据上述两个条款规定，原告(反诉被告)黄某某主张适用补充条款(一)第一款规定，而被告(反诉原告)陈某主张适用《上海市房地产买卖合同》第六条约定。对此，结合补充条款(一)第七款约定，有关乙方贷款的特别约定：(1)乙方于付清第三笔房款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，而第三笔房款的支付时间为2016年12月31日前，所以，本院认定补充条款(一)第一款约定过户时间不是对《上海市房地产买卖合同》第六条约定的改变，而是对《上海市房地产买卖合同》第六条约定过户时间的细化，具体过户时间以补充条款(一)第一款约定为准，但不能超过《上海市房地产买卖合同》第六条约定的过户时间，即2017年3月31日。再结合原告(反诉被告)黄某某、被告(反诉原告)陈某共同向上海市浦东新区不动产登记中心提交系争房屋登记申请书的时间为2017年8月26日，则进一步认定双方实际过户时间远远超过双方约定的时间。同时，根据补充条款(一)第五款约定，原告(反诉被告)黄某某应于双方办理产权过户手续前办妥原有户口的全部迁出手续，即迁出的具体时间以办理产权过户手续的时间而定，但最迟不能超过2017年3月31日。再结合根据补充条款(一)第七款第3项约定，原告(反诉被告)黄某某负有配合被告(反诉原告)陈某申请贷款的义务，包括按照银行要求将户口即时迁出的义务。所以，在2017年2月份银行提出原告(反诉被告)黄某某迁出户口的要求后，原告(反诉被告)黄某某应当即时迁出户口，而在被告(反诉原告)陈某不断的催促下，原告(反诉被告)黄某某于于2017年6月23日才将户口迁出系争房屋，该行为显然违反了合同的约定，属于违约行为。
　　第二个焦点争议问题，通过法院的调查取证以及结合原告(反诉被告)黄某某与被告(反诉原告)陈某妻子的微信聊天内容，可以认定，仅因原告(反诉被告)黄某某迁出户口在时间上的迟延，导致了被告(反诉原告)陈某错失了华夏银行股份有限公司上海徐汇支行第一季度的利息政策，只能按照第三季度的利息政策计息，即按第一季度按基准利率下浮10%的政策变成按第三季度按基准利率下浮的5%的政策进行计息。由于被告(反诉原告)陈某未能提供从2017年10月至2018年12月共计15个月的具体利息数额，但因随着还贷的进行，本金所占比例在不断增加，利率所占比例在不断减少，而且，相近月份差额不大。所以，本院参照2019年1月利息数额11,862.94元进行计算。从2017年10月至2018年12月的利息增加额＝利息11,862.94元×15个月÷0.95×0.05＝9,365.48元。关于2018年12月之后的利息增加额，基于利息尚未发生、被告(反诉原告)陈某有提前偿还的可能性、未来利率可能会发生变化等因素，所以，具体金额现难以确定，在本案中不予一并处理，待实际发生时，被告(反诉原告)陈某可另行主张。
　　第三个焦点争议问题，原告(反诉被告)黄某某主张落款分别2016年12月10日、2017年2月12日的两张收条都是针对被告(反诉原告)陈某于2017年2月12日向原告(反诉被告)黄某某转账的1万元。在被告(反诉原告)陈某于2017年2月12日向其转账1万元后，原告(反诉被告)黄某某先出具了落款为2017年2月12日的收条，后来根据被告(反诉原告)陈某的要求，又为此1万元出具落款为2016年12月10日的收条，但是没能收回以前出具的落款为2017年2月12日的收条。对此，原告(反诉被告)黄某某未能提供证据加以印证，结合被告(反诉原告)陈某的付款记录，与《上海市房地产买卖合同》和补偿协议约定的付款时间，相差很大，也无法找到规律性的内容，故对原告(反诉被告)黄某某的该主张，本院难以支持，进而被告(反诉原告)陈某尚欠原告(反诉被告)黄某某未付清购房款3万元。
　　第四个焦点争议问题，在2017年6月29日，被告(反诉原告)陈某就知道因原告(反诉被告)黄某某迟延迁出户口导致其利息增加约十几万的事实，但是，从被告(反诉原告)陈某的付款记录来看，被告(反诉原告)陈某一直继续履行付款义务，时间直至2018年1月31日，金额达到693万元，仅剩未付清购房款3万元未付。同时，从被告(反诉原告)陈某妻子与原告(反诉被告)黄某某的聊天内容来看，被告(反诉原告)陈某不仅提醒原告(反诉被告)黄某某核实相关房价款支付金额，也提出了因原告(反诉被告)黄某某迟延迁出户口导致其利息增加而要求其承担的主张。所以，在原告(反诉被告)黄某某未能解决与被告(反诉原告)陈某就因其单方原因导致后者利息增加的问题的情形下，被告(反诉原告)陈某可以行使抗辩权，不再向原告(反诉被告)黄某某支付购房款3万元，进而认定被告(反诉原告)陈某并未有违约行为。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告(反诉被告)黄某某要求被告(反诉原告)陈某支付未付清购房款4万元的诉讼请求，本院仅支持3万元。关于原告(反诉被告)黄某某主张的被告(反诉原告)陈某支付逾期付款赔偿金的诉讼请求，因被告(反诉原告)陈某享有抗辩权，本院难以支持。关于被告(反诉原告)陈某提出原告(反诉被告)黄某某支付赔偿金8.20万的诉讼请求，本院仅支持从2017年10月至2018年12月的利息增加额的损失即9,365.48元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告陈某于本判决生效之日起三十日内向原告黄某某支付购房款3万元；
　　二、驳回原告黄某某其余的诉讼请求；
　　三、反诉被告黄某某于本判决生效之日起三十日内向反诉原告陈某支付利息增加赔偿款9,365.48元；
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费1,104元，减半计552元，由原告黄某某承担234.50元，由被告陈某承担317.50元；反诉案件受理费925元，由反诉原告陈某承担819.35元，由反诉被告黄某某承担105.65元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：王保林

书记员：秦  叶