原告:黄笃快。
委托诉讼代理人:邱本清,上海同脉律师事务所律师。
被告:王德仁。
委托诉讼代理人:倪耘,上海中夏旭波律师事务所律师。
委托诉讼代理人:庄菁,上海中夏旭波律师事务所律师。
原告黄笃快与被告王德仁房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,先依法适用简易程序审理,后依法转成普通程序公开开庭进行了审理。原告黄笃快及其委托诉讼代理人邱本清,被告王德仁的委托诉讼代理人庄菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄笃快向本院提出诉讼请求:1.请求依法确认原、被告签订《定金协议》无效;2、请求依法确认原告、被告、上海奥德空调电器有限公司、闵行区华漕镇鹫山村民委员会之间签订的《协议书》无效;3判令被告返还原告购房款2,123,181.90元。诉讼中,原告变更诉讼请求第3项为判令被告返还原告购房款1,297,750元。
事实和理由:2013年1月9日,原告与被告签订了一份《定金协议》,约定被告将其所有的位于闵行区华漕镇纪鹤路XXX弄XXX号XXX幢厂房及附属设施出售给原告,该厂房占地面积约2.62亩,建筑面积1500平方米,总价270万元。协议签订后,原告支付定金20万元。2013年1月21日,原告与被告、上海奥德空调电器有限公司、闵行区华漕镇鹫山村民委员会签订协议1份,约定闵行区华漕镇鹫山村民委员会将闵行区华漕镇纪鹤路XXX弄XXX号XXX幢厂房及附属设施的土地出租给原告,租赁期限22年,年租金每亩8000元,每三年递增3%;被告所有的厂房及附属设施转让给原告,总价270万元。合同对付款方式、政府征用动迁、违约责任等进行约定。协议签订后,原告依约向被告支付转让款270万元,同时每年向闵行区华漕镇鹫山村民委员会支付土地租金。2017年3月28日,华漕镇整治违法用地和违法建筑工作领导小组办公室依法闵行区华漕镇纪鹤路XXX弄XXX号XXX幢厂房属于违法建筑,应予以拆除,并限期拆除,故原告认为协议无效,遂以诉称理由诉至法院。
被告王德仁珍辩称,系争厂房及附属设施为被告从他人处购买取得,房屋无产权证,系违章建筑。双方在签订协议的时候,原告即已经明知厂房情况,协议中约定房屋若在租赁期内遇到拆除双方互不追究责任,拆迁款项均归原告所有,表明买卖所涉风险也已转移,现违章建筑已经拆除,拆除可以获取的补偿款也由原告获取,即便协议无效,也应由原告自行承担,故被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明,2013年1月9日,原告黄笃快(乙方)与被告王德仁(甲方)签订《定金协议》,约定:甲方向乙方转让其拥有的闵行区华漕镇纪鹤路XXX弄XXX号XXX幢厂房及相关附属设施(以下简称厂房),该厂房占地面积约为2.62亩,建筑面积为1500平方米,转让总价为人民币270万元,乙方采取分期式方付款,具体付款方式另行约定。乙方同意签订本协议时,支付定金20万元,作为甲乙双方订立厂房转让协议的担保,厂房转让协议签订后,该定金自动转为转让款。协议还对双倍返还等作了约定。
2013年1月21日,王德仁(甲方)、上海奥德空调电器有限公司(乙方)、黄笃快(丙方)、闵行区华漕镇鹫山村民委员会(丁方)签订《协议书》,协议约定:鉴于1、甲方与丁方于2012年9月签订土地租赁协议,甲方向丁方承租闵行区纪鹤路XXX弄XXX号XXX幢厂房及相关设施所占土地,面积约为2.62亩(以附件一图纸为准),租赁期限自2012年9月1日起至2034年12月31日止,乙方为甲方在该合同中的义务作担保;2、经丁方同意,甲方自愿将上述土地转租给丙方;3、上述土地之地上建筑物,即闵行区纪鹤路XXX弄XXX号XXX幢厂房及相关附属设施(面积约1500平米),系甲方从第三人处购得,现自愿全部转让给丙方(以附件一图纸为准);4、甲、乙、丁三方保证其有权向丙方出租/转让上述房屋及土地。在各方认可上述事实之前提下,经四方平等协商,达成如下协议:一、关于土地租赁,甲方与丁方于2012年9月签订的土地租赁协议终止,由丙方承租上述土地,自协议生效次日起算,最晚终止日为2034年12月31日,土地租赁部分对丙方应缴土地租金及租赁费支付时间作了约定。二、关于厂房转让,自本协议生效之日起,上述厂房其附属设施所有权归属丙方所有,附属设施包括50千瓦电表一只、水表一只、现有下水道、现有消防设施、面积约400平方米的大棚;厂房及附属设施的转让费共计270万元整;协议生效当日,丙方支付230万元,加上定金20万元,共计250万元,丙方确认该厂房租客搬离后当日,一次性支付余款20万元。三、关于拆迁,丙方承诺,在租赁期内,上述房屋土地如遇政府征用动迁,丙方将积极配合政府的动迁工作。同时,本协议自动终止(以动迁公告日为准),各方均不承担违约责任。对于相关动迁补利益,土地部分归丁方所有,地上建筑物补偿部分(包括但不限于厂房及其附属设施)归丙方所有,甲乙二方不主张及享有任何权益。协议还对违约责任等其他事项作了约定。协议签订后,原告按约支付了转让款270万元。
2017年3月28日,华漕镇整治违法用地和违法建筑工作组办公室发出通告,告知未给批准建设的建筑物、构筑物均属违法建筑,依法应当予以拆除。区域内所有业主应在2017年5月20日前清退违法建筑中的单位和人员,并自行拆除违法建筑,拒不履行的,行政执法部门将依据相关法律法规,予以强制拆除,一切后果自负。相关建筑内人员于2017年5月10日前自行搬离,不予配合的将依法强制清退。
2017年5月20日,系争厂房被强制拆除,原告确认其共计取得补偿款911,342元,被告未获取任何补偿款。
上述事实,由原告提交《定金协议》、《协议书》、通告、银行付款凭证、收据等证据及当事人的当庭陈述所证实。
本院认为,原告黄笃快与被告王德仁签订的《定金协议》以及《协议书》中涉及到原、被告双方对厂房转让部分的约定均系双方真实意思表示,对上述合同义务,原告和被告亦已全面履行完毕。被告向原告交付厂房后,原告控制使用系争厂房直至厂房被强制拆除,且在拆除后,对于拆除该厂房可取得的补偿款已由原告获取,也符合双方当事人签订合同时的真实意思表示即地上建筑物补偿部分归原告所有。原告在厂房已经灭失并且获取全部补偿款的情况下,仍提起本案诉讼,要求确认双方之间的《定金协议》以及《协议书》无效并要求返还购房款差价的请求,显然有违诚信原则,故对原告主张的诉讼请求,本院予以驳回。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,判决如下:
驳回原告黄笃快的全部诉讼请求。
案件受理费11,892.73元、财产保全费5,000元,二项合计16,892.73元,由原告黄笃快负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员:邓红霞
书记员:李 珺
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