黄某某与张家口市宏昊房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：黄某某，女，****年**月**日出生，汉族，住河北省张北县。
委托诉讼代理人：于昌莲，河北国器律师事务所律师。
被告：
张家口市宏昊房地产开发有限公司，住所地：河北省张家口市桥西区长方沟北街3号宏景嘉苑小区27号楼二层。
法定代表人：郭洪文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：樊丽丽，
河北华研律师事务所律师。
原告黄某某与被告

张家口市宏昊房地产开发有限公司（以下简称宏昊房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄某某及其委托诉讼代理人于昌莲、被告宏昊房开公司的委托诉讼代理人樊丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄某某向本院提出诉讼请求：1.要求解除201706090033号和20170609003号《商品房买卖合同》；2.要求被告返还购房款2391129元及从合同解除之日起的同期银行贷款利息；3.要求被告赔偿损失2391129元；4.要求被告赔偿其答应办房本却未能办理致使原告遭受的实际损失75000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年原告因房屋征收补偿，购得被告开发的位于张北县宏怡嘉苑Ｃ区商两套，双方于2017年6月9日签订了编号为201706090033、201706090034的《商品房买卖合同》两份，其中9－17号房屋总价为1134246元、9－18号房屋总价为1256883元，合计2391129元。合同签订后，被告将上述房屋交于原告实际占有。被告在销售房屋时隐瞒已将两套底商为他人债务在银行设定抵押的事实，致使原告至今不能取得房屋产权，故提出第1－3项诉讼请求；被告在2018年11月至2019年3月期间答应解除抵押并让原告拿到房本，为此原告将房屋另售给案外人申建帅，但终因无法办理房屋过户手续而不得不解除合同，并赔偿申建帅65000元、支付房屋中价费10000元，故提出第4项诉讼请求。
宏昊房开公司辩称，涉案房屋确实存在抵押情况，房屋解押仍在办理中，原告要求解除合同，请依法判决；如合同解除，对于返还购房款无异议；涉案房屋是张北县住房和城乡建设局要求出售给原告的，关于房屋的抵押情况当初该局是知悉的，故我公司没有隐瞒的故意，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。即使认定我公司隐瞒事实，具体的赔偿金额应结合案件的具体情况，包括但不限于出售房屋的背景、价格、是否交付、是否占有使用、是否绝对无法解除抵押等因素确定，不应教条的认为一倍的赔偿款；对于被告其他损失的真实性存疑，即使真实存在也属于间接损失，原告在知悉房屋不能过户的情况下仍然交易，对该损失存在过错，且涉案房屋已实际交付原告，原告主张的赔偿中应当扣除其实际占有房屋取得的收益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年6月17日，被告将其开发建设的宏怡嘉苑二期工程第C7座9单元1层9－17号和9－18号的两套商业用房作为抵押物，为
张家口市宏昊食品开发有限公司的借款设定了抵押担保。2017年，原告按照房屋征收补偿政策，以支付现金和面积置换的方式向被告购买了上述房屋，并在2017年6月9日与被告签订了两份《商品房买卖合同》,合同编号分别为201706090033和201706090034。合同约定，原告购买被告开发建设的宏怡嘉苑二期工程第C7座9单元1层9－17号、9－18号两套商业用房（地上1层、地下1层），房屋单价为每平方米9000元，地下室单价为每平方米1280元，付款方式为一次性付款；9－17号商业用房的建筑面积为117.74平方米、地下室面积为58.27平方米、房屋总价款为1134246元，9－18号商业用房的建筑面积为130.56平方米、地下室面积为63.94平方米、房屋总价款为1256883元；合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，被告将合同约定的房屋交付原告。原告接收后，将涉案房屋出租至今并收取了租金114500元。2019年1月17日，原告在
张家口鑫晟房地产经纪有限公司的中介下与案外人申建帅签订了房屋买卖合同，将9－17号房屋进行出售，但因房屋在约定的时间内无法办理相关手续，三方于2019年5月1日达成解除协议，原告支付申建帅违约金65000元、支付中介公司服务费10000元。

本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律法规的相关规定，为有效的房屋买卖合同。被告与原告订立房屋买卖合同之前，已为所售房屋设定了抵押担保，但与原告订立房屋买卖合同时却隐瞒了所售房屋已经设定抵押的事实；房屋交付后，原告实现了对房屋的占有，但是办理房屋所有权转移登记亦是原告主要的合同目的，由于被告将所售房屋为第三人的借款设定了抵押，其在约定的期限和合同签订后至原告起诉之日的时间内仍未能履行消灭抵押权的义务，致使原告无法办理所有权转移登记，原告签订房屋买卖合同的目的不能实现，故对原告要求与被告解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失的请求，予以支持。房屋交付后，原告将房屋出租并收取了房屋租金，在合同解除后，原告应返还该实际已收取的用益，故原告所收取的房屋租金应返还被告，并自被告应赔偿原告的损失的中予以扣除。庭审中，原告陈述其在2017年8月已知道所购房屋被抵押的情况，但原告却在2019年1月17日与案外人签订了房屋买卖合同，将9－17号房屋出售，根据合同的相对性，原告由此支付的违约金和服务费应由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定，判决如下：

一、原告黄某某和被告
张家口市宏昊房地产开发有限公司在2017年6月9日签订的编号为201706090033和201706090034的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除。
二、被告
张家口市宏昊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄某某购房款2391129元，并按照
中国人民银行2019年发布的六个月至一年期贷款基准利率4.35%计算，支付自本判决生效之日起计算至实际给付之日止期间的利息。
三、被告
张家口市宏昊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄某某损失2276629元。
四、原告黄某某于本判决生效之日起十日内将宏怡嘉苑二期工程第C7座9单元1层9－17号、9－18号两套商业用房交付被告
张家口市宏昊房地产开发有限公司。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45658元，减半收取计22829元，由原告黄某某负担758元，由被告
张家口市宏昊房地产开发有限公司负担22071元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上述期满的次日起七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员 张彪

书记员： 高雅丰