黄胤卿与上海进福房地产开发有限公司、上海圆外物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：黄胤卿，男，1976年4月11日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：罗昌德，上海市君志律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴文阁，上海市君志律师事务所律师。
　　被告：上海进福房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：叶福明，董事长。
　　委托诉讼代理人：孙利，女。
　　被告：上海圆外物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：李俊南，董事长。
　　委托诉讼代理人：陆卫英，女。
　　原告黄胤卿与被告上海进福房地产开发有限公司(下称“进福房产公司”)、被告上海圆外物业管理有限公司(下称“圆外物业公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年4月23日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗昌德、被告进福房产公司委托诉讼代理人孙利、被告圆外物业公司委托诉讼代理人陆卫英到庭参加诉讼。审理中，经原告申请，本院依法委托上海源正科技有限公司对案涉房屋质量问题进行鉴定并出具维修方案。本案于2019年9月2日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗昌德、吴文阁、被告圆外物业公司委托诉讼代理人陆卫英到庭参加诉讼。被告进福房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告黄胤卿诉称：2012年11月，原告购置被告进福房产公司开发的位于上海市青浦区赵巷镇赵华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“系争房屋”)，被告圆外物业公司系系争房屋所在小区的物业管理单位。2015年5月至7月，原告发觉涉案房屋一楼外墙开裂、二楼窗沿外墙开裂全部白色泡沫直接暴露在外，室内墙体因外墙渗水而造成墙面涂料受潮墙面剥落。为此，原告曾多次向被告圆外物业公司报修，但被告圆外物业公司借故不予修理。2016年8月原告不得已自费做了简单的修理，但该外墙逢雨必漏持续至今，受损面积和程度不断扩大。2017年9月15日，原告再次致函两被告，要求尽快修复外墙及其渗水剥落的室内墙面等，但终未果。2017年初原告发觉涉案房屋一楼屋顶涂料有小范围起皮痕迹没有在意。但到了2017年7月，整个一楼屋顶大面积出现起皮、掉落和滴水现象，遂向被告圆外物业公司报修未果。原告自费请装修公司派人凿开二楼地面挖出漏水位置管道，发现二楼污水总管使用了劣质管线。原告随即立刻通知被告圆外物业公司现场查勘，判断为建造时使用了已损坏的下水管道，即二楼卫生间的污水管和总下水的连接处管道上有两个上下贯通的缺口，直径5-6厘米碗口大小的圆洞，建筑施工时仅用两块塑料圆片掩盖蒙混，日积月累必然导致二楼地面长时间积水浸泡达到饱和状态，而造成一楼屋顶渗漏滴水现象的产生。同时因为此问题造成一楼屋顶面、墙体、中央空调石骨吊顶发黑、起皮、发霉和剥落，漏水处室外屋顶也出现大面积发黑漏水现象。被告圆外物业公司查看后告知这是建筑质量问题不属于他们的责任，让原告自己和被告进福房产公司联系。原告即刻电告被告进福房产公司应予以修复，被告进福房产公司未有任何明确答复和措施。为此，原告于2017年9月15日致函被告进福房产公司，但至今未见其回复。原告曾于2018年起诉，但因故撤诉。综上，由于被告进福房产公司建造并出售的系争房屋存在严重的质量问题，造成原告不能正常使用该房屋，被告圆外物业公司因未及时修理损害了原告的利益。原告为维护自身合法权益，根据有关法律规定特向贵院起诉,请求：1.判令被告修复系争房屋外墙及室内墙面，修复二楼卫生间污水管道及其遭损的二楼地坪、墙面、包下水管的石膏板，一楼屋顶、墙面、中央空调石膏吊顶、包下水管石膏板；2.判令被告赔偿原告修理人工费人民币(以下币种均为人民币)1,200元；3.本案诉讼费由被告负担。
　　被告上海进福房地产开发有限公司辩称：对原告房屋受损没有异议，但原告系向被告圆外物业公司保修，并未与被告进福房产公司沟通；进福房产公司是通过原告向物业公司寄送的信函才知悉系争房屋的情况；由于圆外物业公司负责小区维修，故原告应先与物业公司沟通好之后再与进福房产公司协商；对于维修费用，由于是2017年维修的，进福房产公司不清楚，原告应找物业公司维修，而不是进福房产公司。
　　被告上海圆外物业管理有限公司辩称：发生在保修期内的渗漏水应由开发商负担；物业公司未找到原告的报修记录，且原告已发函给开发商，故物业公司不应承担责任。
　　经开庭审理查明：2012年11月1日，原告(乙方、买方)与被告进福房产公司签订《上海市商品房出售合同》，约定由甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为272.54平方米；根据该房屋的建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为2,997,940元；甲方在收到乙方全部房价款之日起15天内，向乙方交付该房屋；房屋交付的标志为交钥匙，该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。合同补充条款一约定：该房屋的保修范围和保修期限以甲方向乙方提供的《新建住宅质量保证书》为准，保修期从甲方向乙方交付该房屋之日起计算；在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该房屋不能使用或不能正常使用的，甲方除维修外，还应当对乙方造成的损失承担赔偿责任，赔偿标准为根据房屋受影响的程度参照政府指导租赁价格或同地段同类房屋租金标准给予赔偿。合同另对其他内容进行了约定。
　　2012年12月3日，原告取得系争房屋的上海市房地产权证。
　　审理中，因双方当事人对于系争房屋存在的质量问题不能达成一致，本院根据原告的申请，依法委托上海源正科技有限公司对系争房屋的质量问题进行鉴定。上海源正科技有限公司出具了《青浦区赵巷镇赵华路XXX弄XXX号XXX室房屋司法鉴定意见书》，载明：经现场检查，并根据申请人提交的系争房屋竣工图中的《二层给排水平面图》、《给排水系统图》，系争房屋二层衣帽间及卫生间排水管道排布情况与上述图纸相符，未有拆改情况；102室衣帽间靠东墙处水平排污管上有竖向直径约80mm对穿孔一个，且该处管道位于卫生间降板区域内，孔洞为圆形，边缘光滑、清晰，该处受损主要集中于二层衣帽间受损排水管周边，受损特征属典型的渗漏水导致的装饰装修损失；二层卧室窗及一层阳台门周边受损特征属典型的门窗框渗漏水导致的装饰装修受损；经鉴定，系争房屋受损原因为：1、102室衣帽间靠东墙处水平排污管上有竖向直径约80mm对穿孔一个，且该处管道位于卫生间降板区域内，孔洞为圆形，边缘光滑、清晰，二层衣帽间周边及下方区域渗漏水受损系该处水平排污管道上孔洞渗漏水所致；2、102室南侧窗及阳台门周边渗漏水受损系相关窗框、门框渗漏水所致。建议修复方案为：1.二层1)二层衣帽间存在竖向孔洞的水平排污管拆除重置，管道周边采用水不漏整体封堵，地坪坑洞整体采用干拌砂浆回填，并恢复瓷砖饰面层；2)衣帽间墙面根部受损涂料铲除至基面，重新批嵌腻子并涂料一底二面，面积约0.5平方米；3)衣帽间已拆除瓷砖踢脚板(60mm*110mm)重新镶贴，1块；4)衣帽间拆除管道井(木龙骨配纸面石膏板)恢复，面积约0.2平方米；5)卧室2南侧窗外侧抹灰及密封材料拆除后，按原设计做法恢复至饰面层；6)卧室2南侧窗周边受损涂料拆除至基面，重新批嵌腻子并涂料一底二面，面积约2.8平方米，墙面整体1度，面积约5.3平方米；7)卧室2南侧窗下部受损木质踢脚板拆换，长度约3.3米；2.一层1)门厅入户门处受损吊顶拆除重置，面积约2.6平方米；2)门厅顶面受损涂料拆除至基面，重新批嵌腻子并涂料一底二面，面积约4.2平方米，顶面涂料整体1度，面积约12.2平方米；3)门厅墙面受损涂料拆除至基面，重新批嵌腻子并涂料一底二面，面积约2.0平方米，顶面涂料整体1度，面积约4.6平方米；4)门厅处受损管道井拆除重置，面积约3.3平方米；5)客厅东北角受损吊顶拆除重置，面积约0.5平方米；6)客厅东北角墙面受损涂料铲除至基面，重新批嵌腻子并涂料一底二面，面积约4.0平方米；7)客厅东北角造型拆除重置，面积约1.6平方米；8)客厅南侧阳台门外侧抹灰及密封材料拆除后，按原设计做法恢复至饰面层，墙面受损涂料铲除至基面，重新批嵌腻子并涂料一底二面，面积约2.5平方米；9)卫生间东南角顶面受损涂料铲除至基面，重新批嵌腻子并涂料一底二面，面积约1.0平方米；3.维修工期综合考虑季节、人力等相关因素，该项目维修及空置期估算约60天。原告为此支付鉴定费18,000元。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市商品房出售合同、房地产权证、鉴定意见书、鉴定费发票等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。
　　审理中，原告主张：1.2015年原告装修完毕后入住系争房屋，同年5月份即发现外墙存在渗漏水，2017年年初发现水管部分的渗漏水问题，之后原告就向物业公司报修，但物业公司并没有进行维修；原告也曾向进福房产公司报修，但至今进福房产公司也未进行维修；2.进福房产公司是系争房屋的开发商，圆外物业公司是进福房产公司委托的物业公司，对小区报修、修理等事项负责；而原告就渗漏水问题报修后，被告圆外物业公司未及时进行修复，也没有及时向被告进福房产公司反馈，导致系争房屋受损面积扩大，故应由圆外物业公司与进福房产公司共同承担修复责任；3.由于两被告怠于进行维修，故2017年7月原告自行找人对渗漏水部分进行了简单应急处理，产生的相关费用应由两被告负担。为此，原告提供房屋照片、给进福房产公司的函及挂号信凭证、人工费收条、物业合同等作为证据。被告进福房产公司对原告提供的照片、物业合同无异议；对人工费收据无异议，予以认可；对挂号信凭证无异议，但对函件不予认可，被告确实收到原告寄送的材料，但并非该份函件，而是原告的购房合同及照片。被告圆外物业公司对照片、物业合同无异议；对函及挂号信凭证表示不清楚；对人工费收条不予认可，认为应属进福房产公司责任。
　　被告进福房产公司表示在知晓系争房屋问题后，进福房产公司即联系施工方，要求其对系争房屋质量问题进行维修。为此，进福房产公司提供原告寄送的挂号信、2017年9月28日给施工方的维修通知书及2017年10月9日施工方回函作为证据。原告对上述证据的真实性无异议，同时认为上述证据证明进福房产公司已知道系争房屋存在渗漏水问题。圆外物业公司对维修通知书及回函的真实性无异议。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《上海市商品房出售合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。现案涉房屋登记在原告名下，原告有权就保修期内发生的质量问题要求被告进福房产公司进行维修。鉴定意见书已明确案涉质量问题系因根据被告进福房产公司提供的其与施工方的来往函件、出售合同签订时间并结合渗漏水保修期相关规定，本院认定案涉渗漏水问题发生在保修期内，应由被告进福房产公司承担维修责任。被告进福房产公司对原告提供的人工费收据无异议并予以认可，本院予以确认，本院认定被告进福房产公司应支付原告修理人工费1,200元。原告诉请主张被告圆外物业公司承担维修责任的主张，于法无据，本院不予支持。被告进福房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海进福房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照上海源正科技有限责任公司出具的司法鉴定意见书所载修复方案对原告黄胤卿名下位于上海市青浦区赵巷镇赵华路XXX弄XXX号XXX室房屋质量问题进行修复；
　　二、被告上海进福房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄胤卿修理人工费1,200元；
　　三、原告黄胤卿的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费80元，减半收取计40元，鉴定费18,000元，合计18,040元，由被告上海进福房地产开发有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  分

书记员：黄琛陶