黄行匡、刘妮娜与上海新华联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：黄行匡，男，1983年10月5日出生，汉族，户籍地福建省南平市，现住上海市闵行区。
　　原告：刘妮娜，女，1981年6月4日出生，汉族，户籍地福建省建阳市，现住上海市闵行区。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：吕军，上海城大律师事务所律师。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：刘明，上海友禾律师事务所律师。
　　被告：上海新华联房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：苏波，董事长。
　　委托诉讼代理人：顾靖，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　第三人：上海钦臣资产管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：高林，执行董事。
　　委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐伟南，男。
　　原告黄行匡、刘妮娜与被告上海新华联房地产开发有限公司(以下简称新华联公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日受理后，于2018年4月26日依法追加了上海钦臣资产管理有限公司(以下简称钦臣公司)作为第三人参加了诉讼。本案先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告黄行匡及原告黄行匡、刘妮娜的共同委托诉讼代理人吕军、刘明，被告新华联公司的委托诉讼代理人顾靖、蔡国强，第三人钦臣公司的委托诉讼代理人戴佐江、徐伟南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告黄行匡、刘妮娜共同向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金，自2017年3月1日至被告办出大产证之日止，按房屋总价款人民币(币种下同)3,446,800元的每日万分之一点八一三计算。
　　事实和理由：原告于2016年5月27日与被告签订了购买由被告开发建造的新华联国际中心商铺的《上海市商品房预售合同》，房屋具体地址为上海市申滨路XXX弄XXX号，合同规定，该房屋建筑面积40.75平方米，房屋总价款为3,472,000元，后实测面积为40.30平方米，实际总价款为3,446,800元。约定的交房时间为2016年11月30日，交付条件为房屋竣工验收合格。合同订立后，原告依约向被告付清了全部房款3,446,800元，并按被告通知接收了房屋。但时至今日，因被告不能按期办出该开发项目的大产证，致使原告无法为所购房屋办理产权证，该房屋亦不能投入正常的商业使用即租赁、抵押、转让等。根据最高法院相关规定，被告应承担相应的违约责任。嗣后，就产证问题的合理解决，虽经原告与被告多次协商，被告始终敷衍、推诿，致协商不成。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，造成了原告的投资无法得到正常回报。因协商不成，故原告提起本案诉讼。
　　诉讼过程中，原告黄行匡、刘妮娜明确诉讼请求为：被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金(自2017年3月1日起至2018年3月1日止，按房屋总价款3,431,680.98元的每日万分之一点八一三计算)。
　　被告新华联公司辩称，不同意两原告的诉讼请求。第一，合同没有明确约定办出大产证的时间，所以被告没有违约；第二，两原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主张应有二个前提，一个是由于出卖人的原因，一个是除当事人有特殊约定外，而本案中并非是由于出卖人的原因，并且双方之间有特别约定，故不适用上述司法解释中90天的规定；第三，对两原告主张的违约金计算基数有异议，实际补差后的房款价格是2,256,800元；不应该以两原告向被告新华联公司以及第三人钦臣公司支付的所有款项之和计算；第四，两原告计算违约金的时间，如果要适用司法解释的规定，应该有严格的起始时间，应当从交房之日起计算3个月，而非两原告主张的2017年3月1日起算，且根据预售合同第十四条的约定，还有15天加15天的办证期，故两原告计算的起始日期有误；两原告主张违约金至2018年3月1日止，被告也不认可，两原告应在大产证办出后自行去相应的行政机关办理小产证，两原告未对其办理过小产证而并没有办出小产证进行举证，也未对没有设立维修基金的账户进行举证，故被告对此不予认可；第五，两原告主张违约金的计算标准没有任何依据，如果合同没有约定或是实际损失无法确定应当按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算，基准利率的上浮需要根据被告的违约性质、程度来确定，应该是适用上浮30%-50%，而不是顶格的上浮50%；双方在合同中约定，如果被告有根本、严重违约行为的，两原告有权行使解除权，被告也只要承担房价款1%的违约金，且合同还约定了不交付房屋被告承担的违约金标准为已支付房价款的日万分之三，现房屋已经交付，房屋的使用功能没有受到任何影响，两原告也不存在任何损失，且被告的违约系轻微的违约，并非根本违约，故两原告主张的违约金标准过高；第六，2016年11月28日涉案合同项目进行竣工验收，取得了测绘报告，被告具备了房屋初始登记的条件，可以取得不动产登记书，但是因为相关部门无法确定补缴土地出让金的面积和空间，影响了被告的房地产初始登记，现虹桥商务区管委会同意对已出售的商铺进行初始登记，但被告自己持有的商铺和地下空间至今都没有完成，所以初始登记不能办理的责任不在于被告，而是政府政策的原因；另外，根据预售合同补充条款一第四条第2款约定，经政府有关部门批准的项目商业区域内公共配套设施的变更，不视为被告违约，两原告不得以此为由拒绝接受该房屋、提出退房或主张其他权益，现被告为了支持政府，向政府无偿提供了5,000多平方米的公共场所，是为了满足公共利益的需要，也是为了尽快让政府批准房地产登记，反映了被告申请大产证的诚意，所以增加公共配套设施不属于被告违约，被告不应承担违约责任。综上所述，被告没有违约，现两原告是可以办理小产证的，没有任何障碍，所以两原告的诉讼请求没有任何依据。
　　第三人钦臣公司述称，第一，两原告主张的逾期办证违约金是在两原告和被告之间签订的商品房预售合同中约定的，第三人对办理产证没有合同义务，也没有法定义务；第二，被告和第三人之间是包销的法律关系，第三人按照被告指定的包销价格将房价款支付给被告，第三人根据市场行情确定销售价格，承担销售风险，对外进行销售，超过包销价格也是第三人的合理收入；第三，第三人已将减少的面积价款13,119.02元退还给两原告。
　　本院经审理认定事实如下：2016年5月5日，被告新华联公司(作为卖方，签约甲方)与第三人钦臣公司(作为买方，签约乙方)签订《上海新华联国际中心店铺整体销售(预售)合同》一份，合同约定：一、交易标的：乙方向甲方购买的店铺为：上海市商品房预售许可证[闵行房管(2016)预备字000087号]所登记记载的备案类型为“用于销售”的全部店铺(备案类型为“用于租赁”以及其他非“用于销售”的店铺不在本次交易范围之内)，总建筑面积暂测为14,137.75平方米，具体室号详见附件一：《上海市商品房预售许可证[闵行房管(2016)预备字000087号]》；二、总房价款：1、乙方购买上述房屋，每平方米房屋建筑面积单价为56,000元；2、根据上海市闵行区住房保障和房屋管理局预测的房屋建筑面积，乙方购买上述房屋的总房价款暂定为：791,714,000元整；三、交易方式：1、乙方应于2016年5月10日前完成签署上述全部店铺的分户的正式《上海市商品房预售合同》，但乙方有权要求在2016年10月31日之前暂不进行上海市网上房地产签约备案确认；2、甲方同意在2016年10月31日之前乙方可要求每套店铺变更购房人一次(未经甲方同意，乙方不得出现同一套商品房两次申请变更购房人的情况)，届时甲方根据乙方的要求与乙方指定的关联人(或第三方)按照甲乙双方签署的《上海市商品房预售合同》版本重新签订正式《上海市商品房预售合同》(但此时该套店铺应立即办理上海市网上房地产签约备案手续)，更名后的购房合同的房屋面积单价不变，必须仍然按照每平方米房屋建筑面积单价56,000元整执行；2016年10月31日届满时，甲方有权将全部乙方已经签署但尚未申请将购房人变更为指定关联人(或第三方)的正式《上海市商品房预售合同》立即办理上海市网上房地产签约备案手续，乙方应无条件予以配合。
　　2016年5月26日，被告新华联公司出具《情况说明》一份，载明：根据新华联公司与钦臣公司于2016年5月5日签订《上海新华联国际中心店铺整体销售(预售)合同》，新华联公司将其开发并取得预售证[闵行房管(2016)预备字000087号]用于销售的98套商铺整体出售给钦臣公司。根据《上海新华联国际中心店铺整体销售(预售)合同》，新华联公司积极配合钦臣公司出售转让该商铺，包括：现场销售、客户签约、贷款、办理产证等手续。
　　2016年5月27日，原告黄行匡、刘妮娜(作为买方，签约乙方)与被告新华联公司(作为卖方，签约甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：第二条乙方向甲方购买申滨路519弄《新华联国际中心》7号1层1_2层室，政府批准的规划用途为店铺，据甲方暂测该房屋建筑面积为40.75平方米，其中套内建筑面积为35.28平方米，公用分摊建筑面积为5.47平方米，另有地下附属面积0平方米(价格详见补充条款)，该房屋建筑层高为4.5米；第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为56,000元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为2,282,000元；第四条乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动；第五条在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利；第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总价房款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索，甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；第十条该房屋的交付必须符合取得建设工程竣工验收报告；第十一条甲方定于2016年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同；第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为乙方领取该房屋的钥匙，在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料，甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；第十四条在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；合同附件一“付款方式和付款期限”约定：1、在签署《上海市商品房预售合同》的当日或之前，乙方向甲方按照合同确定的总房价款的100%一次性支付所有款项，计2,282,000元，如乙方在签署合同之前已向甲方支付定金，则首期款项中包含已支付相应比例的定金；2、乙方未按上述约定按时、足额付款的，应根据合同第七条相关约定承担逾期付款的违约责任；合同补充条款一约定：对本合同第二条作如下修改和补充：申滨路519弄《新华联国际中心》7号1层1-2层室《房屋土地权属调查报告》中记载的该房屋暂测建筑面积为40.75平方米，尽管如此，乙方已确认，在签署本合同前，对该房屋作了实地查看，对该房屋的实际面积、格局、分隔及状况已经有了充分的了解和认识。乙方明白及确认，该房屋的实际面积、格局、分隔及状况与包括但不仅限于该房屋的规划报建、《房屋土地权属调查报告》中该房屋的测绘结果及图纸、该房屋的房地产权证(以下简称“大产证”)、楼书、本合同附件二及附件六有所差异，一切以该房屋交付时的实际面积、格局、分隔及状况为准，乙方对此无任何异议；对房屋交付的补充约定：1、房屋交付具体时间以甲方交付通知载明的交房时间为准，乙方对此无异议，乙方应于甲方的交付通知中所规定的交接期限内到甲方指定的地点与甲方办理该商品房的交接手续。在交接商品房钥匙后，即视为甲方已将该商品房交付乙方，如甲方交付通知中所规定的交付期限届满时，乙方未到甲方指定的地点与甲方办理该商品房的交付手续，则自甲方发出的交付通知书中规定的交付期限的最后一日视为该商品房已按合同约定的标准交付予乙方；3、乙方须于办理该商品房交付手续时与甲方或/和甲方指定的物业管理公司签署经政府有关部门批准的物业服务合同(含《临时管理规约》)，约定物业服务内容、服务质量、物业收费项目及价格，并按照物业的规定交纳有关的物业管理费用及其他费用；……9、乙方为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人；关于产权登记的约定：甲方应就履行申请登记备案事宜恪尽勤勉义务，但乙方应于入住时及时缴纳各项税费、公共维修基金，并及时、完备提交相关资料(包括但不限于提交身份证件等，以相关部门要求为准)，乙方在办理入住手续时，不交纳契税、公共维修基金、登记费等相关税费及产权代办费或提供相关资料不齐全或有瑕疵，导致房地产权属证书无法办理的，乙方自行承担由此产生的一切法律风险及责任；关于通知的约定：买卖双方确认各自通讯联系地址和联系方式为合同中所填报的地址，双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真的真实有效；合同及附件中约定之所有通知均应采用书面形式，书面形式仅限于特快专递(EMS)信件或手递信件。上述合同还对其他事项亦作了约定。
　　2016年11月28日，被告新华联公司取得了上海新华联国际中心商业广场项目新建项目工程的《建设工程竣工验收备案证书》。
　　2017年12月7日，上海虹桥商务区管理委员会向上海市闵行区住房保障和房屋管理局出具沪虹商管[2017]89号《关于同意先行办理虹桥商务区核心区北片区09号地块房屋初始登记的函》一份，载明：该委收到新华联公司关于《关于新华联国际中心办理房屋初始登记的申请》，经核实：2017年5月5日，虹桥商务区核心区北片区09地块项目通过建设项目规划竣工验收，但土地核验工作中的补交地下土地出让金及调整竣工日期仍在办理中。鉴于该项目的客观需求，经该委研究同意准予下列项目先行办理地上部分房屋初始登记手续，其中办公计容面积71,936.70平方米，商业(含酒店)计容面积47,868.73平方米，合计119,805.43平方米：1、A区办公部分(8幢：泰虹路XXX弄XXX号、XXX幢456弄25号、23幢456弄21号、22号，兴虹路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号)，宾馆部分(22幢：泰虹路666、712号)；2、B区办公部分(3-7幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号)；3、C区已售商业部分(1幢：申滨路XXX弄XXX-XXX号、70_71号、72号、73_75号、76_77号、78_79号、80_81号、82号、83号、85-93号、95-99号、100_101号、102号、103号，2幢：申滨路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号，泰虹路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，兴虹路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号)。同时，暂停办理下列项目合计21,927.97平方米及所有地下部分房地产权证，待该地块土地核验后再行办理。1幢(申滨路XXX弄XXX号、XXX号，申滨路XXX号、XXX号、XXX号、491_493号、495号、503_505号、507_509号、515号、473_515号)，该委将按照相关规定要求抓紧办理该地块土地核验工作。
　　2017年12月20日，被告新华联公司取得了包括涉案商铺在内的不动产权证书。
　　2018年2月1日，原告黄行匡、刘妮娜以诉称之理由向本院提起诉讼。
　　另查明，被告新华联公司的销售人员将部分购房者组建了一个名为“新华联问题协调群”手机微信群。2018年3月5日，新华联公司工作人员李美琦在该微信群中发出通知，将可以办理小产证的名单(包括房屋室号、业主姓名)发送在微信群内，表示需要尽快办理产证的客户可以联系公司工作人员董学颖。两原告亦在该名单之列。
　　还查明，被告新华联公司于2016年5月27日收到两原告支付的房款2,282,000元。2016年11月30日，两原告与被告新华联公司办理了涉案商铺的交接手续，当日双方所签署的《新华联国际中心交房程序流转表》中载明预测面积40.75平方米，实测面积40.54平方米，误差-0.21平方米，面积补差退款金额为11,760元。后因面积误差，被告新华联公司发函通知两原告需退还购房款25,200元。2017年1月9日，被告向两原告出具了金额为2,256,800元的房屋销售发票一份。此外，第三人钦臣公司于2016年10月18日向两原告出具了十一份金额均为100,000元的发票，于2017年2月7日向两原告出具了一份金额为74,880.98元的发票，上述发票共计金额为1,174,880.98元，发票中载明的事项均为服务费，第三人钦臣公司于庭审中确认实际收到款项金额为1,174,880.98元。
　　诉讼中，两原告确认涉案商铺最终的结算金额为3,431,680.98元。
　　以上事实，由原告黄行匡、刘妮娜共同提供的《上海市商品房预售合同》、支付凭证、《收据》、发票、《新华联国际中心交房程序流转表》、通知函、名片、微信群记录截屏，被告新华联公司提供的《国有建设用地使用权出让合同》、上海市人民政府办公厅关于转发市规划国土资源局制订的《上海市地下建设用地使用权出让规定》的通知、关于审定虹桥商务区核心区北片区09地块《建设工程设计方案》的决定、建设工程规划许可证、关于印发《上海市地下经营性用途建筑面积计算及分类规则》的通知、建设工程竣工验收备案证书、房屋土地权属调查报告书、关于新华联国际中心补缴地下土地出让金的请示、关于新联华购物中心提供社会公共服务面积的情况说明、虹桥商务区核心区北片区18街坊地下空间规划评估、关于调整虹桥商务区核心区片区09地块建设用地使用权出让合同的申请、关于同意先行办理虹桥商务区核心区北片区09号地块房屋初始登记的函、不动产权证书、回复函、上海市国有建设用地土地核验工作规范、上海新华联国际中心项目工期评估报告、会议纪要、微信群记录截屏，第三人钦臣公司提供的《上海新华联国际中心店铺整体销售(预售)合同》、《情况说明》、付款回单以及当事人陈述所证实。
　　本院认为，原告黄行匡、刘妮娜与被告新华联公司签订的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，两原告作为买受方，在付清全部购房款后,其权利是取得房屋所有权，标志是取得小产证。被告作为房屋出卖方，负有向买受方即本案两原告按约交付房屋及转移所有权(即协助办理小产证)的义务。根据上述合同约定，被告新华联公司应于2016年11月30日前交房，被告新华联公司在办理新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权证(大产证)后15日内，双方签署交接书，之后15日内办理价格申报、过户申请手续，申领房地产权证(小产证)。故本院认为作为预售商品房的出卖人在约定的交房日应当取得房地产权证(大产证)，并与买受人办理房屋交接手续，通知买受人办理过户手续。现被告新华联公司直至2017年12月20日才取得大产证，导致逾期取得小产证，被告新华联公司的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然被告新华联公司认为由于地下室经营性用途建筑面积涉及到补交土地出让金的因素，导致了涉案项目的竣工延期，进而导致大产证的延期办理。但按照上海市规划和国土资源管理局于2013年11月8日颁布的《上海市地下建设用地使用权出让规定》，经营性用途的地下建设项目应当以出让方式取得地下建设用地使用权，并缴付出让价款，而地下经营性用途建筑面积按商业、办公、停车库、工业、仓储等进行分类。被告新华联公司在实际建造过程中，进行了地下建筑的施工，其认为地下区域属于配套用房，但是在被告新华联公司实际建造完上述地下区域的建筑之后，实际却用于商业、停车等经营性用途，故这些纳入商业、办公、停车库、仓储等地下建筑面积应当计入地下经营性用途的建筑面积。被告新华联公司与相关政府职能部门签订了涉及到经营性用途的地下建设项目的出让合同，并且补缴相应的土地出让金，均是被告新华联公司自身的商业行为所致，并非由于相关政府职能部门的原因而导致大产证的延期办理，而且按照上海市相关规定，对于这些进行经营性用途的地下建筑面积本身就应该签订土地使用权出让合同，缴纳相应的土地出让金。即使被告新华联公司最初与相关政府职能部门所签订的土地使用权出让合同中对于地下建筑面积并未明确约定，但是被告新华联公司在实际开发过程中对于经营性用途的地下建筑面积的建设，进而导致了整体项目规划的调整，理应及时与相关政府职能部门积极寻求合法合理的解决方式。综上所述，无充分证据足以直接证明系相关政府职能部门的原因导致被告新华联公司的大产证的办理延误，本院对被告新华联公司所提出的上述辩称意见不予采信。
　　依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人逾期取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　现本案的争议焦点为原告黄行匡、刘妮娜支付给第三人钦臣公司的服务费是否应纳入已付购房款总额中。虽然被告新华联公司认为其与第三人钦臣公司之间系包销合同关系，但是对于两原告而言，被告新华联公司与第三人钦臣公司之间的包销合同关系，第三人钦臣公司和被告新华联公司并未向两原告披露，两原告仅以为第三人钦臣公司系被告新华联公司的销售代理公司，两原告支付给第三人钦臣公司的所谓服务费就是购房款的一部分，预售合同的金额加上上述服务费的金额就是购房的总金额，故其向第三人钦臣公司支付的费用名为服务费，实际就是其支付的部分房款，因此，本院认为应当以两原告实际支付的购房款总额3,431,680.98元作为计算逾期办理产证违约金的基数。同时依据上述法律规定，计算标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，鉴于两原告据此要求被告赔付的逾期办证违约金金额标准已足以弥补其经济损失，故本院对两原告要求在此基础再行上浮50%标准作为计算依据，本院不予支持。被告新华联公司在2018年3月5日向部分小业主发出了可以办理小产证的微信通知，本案两原告虽然属于这些可以办理小产证的业主之一，但两原告在诉讼中确认其并不在该微信群中，现两原告要求被告支付自2017年3月1日起至2018年3月1日止的逾期办理房屋产权证的违约金，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
　　被告上海新华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄行匡、刘妮娜以人民币3,431,680.98元为本金，自2017年3月1日起至2018年3月1日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币4,747.71元，由被告上海新华联房地产开发有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：石定伟

书记员：林  叶