黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司与冷大某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区保障街129号。
法定代表人：张秀春，董事长。
委托诉讼代理人：张国峰，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司法律顾问，现住哈尔滨市南岗区。
被告：冷大某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省青冈县。

原告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司（以下简称地恒房地产公司）与被告冷大某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。地恒房地产公司的委托诉讼代理人张国峰到庭参加诉讼，冷大某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
地恒房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，被告将房屋返还给原告；2、判令被告支付原告代为其偿还银行的本金208269.64元，利息及罚息30817.39元，违约金39459.27元，合计278546.30元；3、判令被告支付原告代为交纳的案件诉讼费4703元、公告费560元、执行费、律师代理费7578元，合计12841元；4、判令被告支付原告代为其交纳的物业管理费4626元及供热费2562.5元，合计7188.5元；5、上述请求利息金额42760.91元从2018年7月20日起计算至被告实际履行之日止；6、判决被告承担本案的诉讼费、律师代办费、公告费、财产保全费、执行费用。2015年7月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买原告开发的位于利民开发区××、××街地恒托斯卡纳D-B25栋1单元11层1108号房产，建筑面积61.05平方米，售价335906元。被告采用按揭贷款的方式付款，首付105906元，其余230000元由上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行发放贷款。因原告连续多期不向银行还款，银行于2017年7月6日起诉至哈尔滨市南岗区人民法院，申请解除借款合同并偿还本金及利息、要求被告承担律师费用，法院支持了银行的诉讼请求，并判决原告承担连带清偿责任。原告在2018年知道该诉讼后，于2018年7月11日代替被告偿还银行贷款本金、利息及罚息，代为承担另被告自购买该房屋以来拖欠物业管理费4626元及供热费2562.5元，都是由原告代为交纳。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》第93条以及《中华人民共和国担保法》第31条的规定，约定的解除条件成就，原告有权解除该房屋买卖合同，并且原告承担保证责任后有权向债务人追偿。因此，原告为了维护自身的合法权益诉至法院。
原告围绕其诉讼请求依法提交了商品房买卖合同及补充协议、哈尔滨市南岗区人民法院民事判决书、上海浦东发展银行授信业务凭证两份和特种转账借方传票各一份，上海浦东发展银行授信业务凭证五份，特种转账方传票一份，诉讼费票据、黑龙江增值税普通发票、缴纳物业费收据、欠供热费明细各一份。拟证明原告与被告签订商品房买卖合同，被告交付首付款105906元，贷款230000元，补充协议第五条约定，如被告未付清全部按揭应付款项，并因被告原因导致所购买房屋被依法查封的，原告有权解除该商品房买卖合同。因被告未履行按揭还款义务，欠浦东银行本金218381.02元，利息及罚息893.39元，律师代理费7578元，案件受理费4703元，公告费560元，哈尔滨市南岗区人民法院判决原告对上述费用承担连带清偿责任，2018年7月11日原告替被告代偿了欠浦东银行的全部购房贷款本金及利息，并清偿逾期贷款本金、利息、罚息39459.27元。原告代被告缴付了4703元诉讼费、物业费4626元，被告尚欠供热费3492.81元。
一、被告冷大某给付原告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司代偿的借款本金、利息及罚息、逾期还款违约金共计278546.30元；
二、被告冷大某给付原告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司代为缴纳的诉讼费4703元，公告费560元，律师代理费7578元，供热费4626元，共计17467元；
三、被告冷大某给付原告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司上述代偿款项的利息，以296013.30元为基数，自2018年7月20日起按年利率6%计算至本判决确定的履行期限届满之日止；
四、驳回原告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司其他诉讼请求。
上述一至三项于本判决发生法律效力之日起七日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10145元，保全费2200元，公告费260元，由被告冷大某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。

本院认为，本案立案案由虽为商品房买卖合同，但实际为地恒房地产公司代为履行担保义务后向被告行使追偿权的诉讼，故本案案由应确定为追偿权纠纷。冷大某与地恒房地产公司签订的《商品房买卖合同书》是双方当事人真实意思表示，冷大某以335906元价格购买位于利民开发区××、××街地恒托斯卡纳D-B25栋1单元11层1108号房产，建筑面积61.05平方米，交付首付款105906元，其余230000元由上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行发放贷款。地恒房地产公司作为出卖方已经获得全部购房款，其签订商品房买卖合同的合同目的未实现。冷大某未按照合同约定履行还款义务，构成违约，经哈尔滨市南岗区人民法院确认解除《个人一手住房贷款合同》，冷大某偿还贷款本金及利息，地恒房地产公司承担连带清偿责任，地恒房地产公司已代被告偿还了贷款本金、利息及相关费用。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条约定“在买受人付清全部应付款前（如未按揭付款，则在房屋产权证书、他项权利证书交付按揭银行前）如因买受人原因导致所购买的房屋被司法机关查封，出卖人有权解除合同并按本协议第4条约定执行。”本案中地恒房地产公司已经获得全部购房款，并且案涉房产被本院查封是基于其保全申请，故地恒房地产公司依据此约定要求解除合同的理由不成立。地恒房地产公司代为偿还银行贷款，乃是履行作为贷款保证人的法律义务，与被告构成另一法律关系，其在履行了担保责任后，依法享有向被告追偿的权利。原告已经实际代被告支出的相关费用，被告应当一并给付原告。
综上所述，对地恒房地产公司要求解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院不予支持；供热费及滞纳金虽已客观发生，但地恒房地产公司并未实际支付，对其要求被告给付该项费用的诉讼请求，本院不予支持；对地恒房地产公司要求被告给付其代偿的借款本金、利息及罚息、违约金、诉讼费、公告费、律师代理费、物业费的诉讼请求，本院予以支持；对地恒房地产公司要求被告给付上述代偿款项利息的诉讼请求，本院予以支持，利息应自原告清偿之日即2018年7月20日起按年利率6%计算至本判决确定的履行期限届满之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

审判长 张春秋
审判员 赵子清
审判员 刘丽

书记员： 胡天阳