黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司与李某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区保障街129号。
法定代表人：张秀春，董事长。
委托诉讼代理人：张国峰，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司法律顾问，现住哈尔滨市南岗区。
被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省宝清县。

原告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司（以下简称地恒房地产公司）与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。地恒房地产公司的委托诉讼代理人张国峰到庭参加诉讼，李某某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
地恒房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，被告将房屋返还给原告；2、判令被告支付原告代为其偿还银行的本金247423.79元，利息774.57元及逾期违约金20469.58元，合计268667.94元；3、判令被告支付原告代为其交纳的物业管理费2160元及供热费3509.74元，合计5669.74元；4、上述诉讼请求总计274337.68元的利息从2018年7月20日起计算至被告实际履行之日止；5、判决被告承担本案的诉讼费、律师代办费、公告费、财产保全费、执行费用。2016年4月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买原告开发的位于呼兰××开发区××、××街地恒托斯卡纳D-C34栋3单元4层406号，建筑面积43.59平方米，售价321169元（叁拾贰万壹仟壹佰陆拾玫元整）的房屋一套。被告采用按揭贷款的方式付款，首付65169元，其余256000元由交通银行哈尔滨道里支行发放贷款。因原告连续多期不向银行还款，银行于2018年8月3日解除贷款合同，要求被告提前还款，因原告是担保人，原告不得已还清被告所欠的贷款及利息、逾期违约金。另被告自购买该房屋以来拖欠物业管理费2160元及供热费3509.74元，都是由原告代为交纳。根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》第93条以及《中华人民共和国担保法》第31条的规定，约定的解除条件成就，原告有权解除该房屋买卖合同，并且原告承担保证责任后有权向债务人追偿。因此，原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，诉至法院。
原告围绕其诉讼请求依法提交了《哈尔滨市商品房买卖合同书》及补充协议、黑龙江增值税普通发票、保证人债务提前到期通知书、交通银行个人授信业务变更申请表、交通银行进账单、交通银行转账支票存根、结清证明、交通银行扣款保证金回执9份及挂账通知书10份、对账单及转账支票存根、交通银行还款明细表，物业费收据、欠供热费明细。拟证明原、被告间为房屋买卖合同关系，补充协议第五条约定，如被告未付清全部按揭应付款项，并因被告原因导致所购买房屋被依法查封的，原告有权解除该商品房买卖合；被告向原告支付了合同约定的购房款，被告同交通银行道里分行订立贷款合同，并由原告作为被告的连带保证人，因被告未履行按揭还款义务，交通银行在2018年7月20日提前解除合同，要求原告承担连带保证责任；原告于2018年8月13日代被告全部清偿了欠付银行的借款本金、利息及逾期违约金，代为缴纳2016年至2018年12月1日期间的物业费2160元；被告欠热费3509.74元。上述证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
一、被告李某某给付原告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司代偿的交通银行哈尔滨道里支行借款本金247423.79元，利息774.57元及逾期违约金20469.58元，合计268667.94元；
二、被告李某某给付原告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司代为缴纳的物业费2160元；
三、被告李某某给付原告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司上述代偿款项的利息，以270827.94元为基数，自2018年8月13日起，按年利率6%计算至本判决确定的履行期限届满之日止；
四、驳回原告黑龙江地恒房地产开发建设有限责任公司其他诉讼请求。
上述一至三项于本判决发生法律效力之日起七日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9303元，保全费2070元，公告费260元，由被告李某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。

本院认为，解除合同与行使追偿权是两个独立的诉讼请求，不能一并主张。本案立案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但实际为地恒房地产公司自愿履行担保义务后向被告行使追偿权的诉讼，故本案案由应确定为追偿权纠纷。李某某与地恒房地产公司签订的《商品房买卖合同书》及补充协议是双方当事人真实意思表示，李某某以321169元的价格购买地恒房地产公司开发的位于利民开发区××、××街地恒托斯卡纳D-C34栋3单元4层406号房产，李某某交首付款65169元，剩余256000元由交通银行哈尔滨道里支行发放贷款。贷款发放后地恒房地产公司作为出卖方已经获得全部购房款，其签订商品房买卖合同的目的已经实现。李某某未能依照合同约定向银行还款，构成违约，地恒房地产公司作为贷款合同的保证人，代李某某偿还银行贷款本金、利息、逾期还款违约金后享有向李某某追偿的权利，同时地恒房地产公司代为缴纳物业费2160元，李某某应当返还。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条约定“在买受人付清全部应付款前（如未按揭付款，则在房屋产权证书、他项权利证书交付按揭银行前）如因买受人原因导致所购买的房屋被司法机关查封，出卖人有权解除合同并按本协议第4条约定执行。”本案中地恒房地产公司已经获得全部购房款，并且案涉房产被本院查封是基于其保全申请，故地恒房地产公司依据此约定要求解除合同、返还房屋的理由不成立。综上所述，对地恒房地产公司要求解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院不予支持；供热费及滞纳金虽已客观发生，但地恒房地产公司并未实际支付，对其要求被告给付该项费用的诉讼请求，本院不予支持；对地恒房地产公司要求被告给付其代偿的借款本金、利息、逾期还款违约金、物业费及给付上述代偿款项利息的诉讼请求，本院予以支持，利息应自原告清偿之日起即2018年8月13日起按年利率6%计算至本判决确定的履行期限届满之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

审判长 张春秋
审判员 赵子清
审判员 刘丽

书记员： 胡天阳