齐齐哈尔市弘业房地产开发有限公司与赵西龙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：齐齐哈尔市弘业房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区大民镇。
法定代表人：梅丽，该公司董事长。
委托诉讼代理人：任强波，黑龙江任强波律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵西龙，男，1974年7月15日出生，汉族，干部，住黑龙江省富裕县。
委托诉讼代理人：赵杰，黑龙江弘义律师事务所律师。

原告齐齐哈尔市弘业房地产开发有限公司（以下简称弘业地产）与被告赵西龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘业地产的委托诉讼代理人任强被、被告赵西龙的委托诉讼代理人赵杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）弘业地产向本院提出诉讼请求：要求被告退还富裕镇育星小区51号车库。事实与理由：被告于2006年10月11日购买了育星小区51、48号车库。购买后，被告只象征性交款10,000.00元。约定一个月内交齐余款，否则车库退回。余款逾期原告将48号车库收回。51号因被告存物未退。经原告多年多次要求被告退还车库，被告以种种理由不退，无奈，请求判令被告退回车库。后原告弘业地产于庭审中增加诉讼请求要求被告赔偿原告2007年-2018年房屋租金损失36，000.00元。
被告（反诉原告）赵西龙辩称，在2006年10月11日原、被告签订了两份商品房买卖合同，购买育星小区51号、48号车库，原告首付购房款一万元，合同约定分期付款，在收据上备注的是余款一个月内交齐，因原告只交付51号车库，48号车库因存有原告物品没有交付，被告在向原告交付剩余房款时原告以车库已涨价为由拒绝交付车库，后因双方多次协商，一直没有达成一致意见，因48号车库被告至今没有取得，根据合同的履行抗辩权，故被告可以不支付剩余的房款，并不承担违约责任，合同应当继续履行，不同意退回车库。
反诉原告赵西龙向本院提出反诉请求：一、要求被告履行商品房买卖合同，将已交付的51号车库登记到原告名下。二、承担违约责任，主张赔偿违约损失10,000.00元。三、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：在2006年10月11日原告在被告处购买了两个车库，签订了两份商品房买卖合同，合同约定了价格位置和面积等，付款方式为分期付款。反诉原告在2006年10月11日交付给反诉被告购车库款10,000.00元，差50,753.00元，被告只交付了一个51号车库，48号车库拒绝交付。合同成立生效后，反诉被告应当全面履行合同约定的义务，故要求反诉被告将已交付的51号车库登记到原告名下。为维护合法权益，反诉原告向人民法院提起诉讼。后被告赵西龙（反诉原告）又增加了诉讼请求，要求反诉被告弘业地产支付迟延违约金（按反诉原告已付房款，参与银行同期贷款利率标准，自交付之日起九十日后开始计算到登记到反诉原告名下为止）。
反诉被告弘业地产辩称，2006年10月11日反诉人在被反诉人处购买车库两个：48号车库、51号车库，双方约定余款在2006年11月11日前交齐，被告拒不交纳，被反诉人向反诉人索要拖欠的车库款，反诉人在三个月内未履行给付车库款的义务，2007年2月中下旬，被反诉人的工作人员通知赵西龙解除买卖关系，收回两个车库，反诉人当时将48号车库交回给被反诉人，协议解除，而51号车库因反诉人存放了抽砂船的设备，没有及时将车库返还给被反诉人，因此，51号车库才由反诉人强行占有至今，至于反诉人向被反诉人索要的未办理房产证的迟延违约金，因反诉人未向被反诉人交纳车库款，违约在先，无法向反诉人开具车库款收具，办理房产证，因此反诉人的反诉请求没有事实依据，应当予以驳回。
原告（反诉被告）弘业地产为证明其诉称理由，提供如下证据：
1.企业基本信息原件、复印件一份，证明原告企业营业执照被吊销，仍具有法人资格。
被告（反诉原告）赵西龙质证认为，对真实性没异议，但是该份证据可以证实该企业于2007年8月29日被齐齐哈尔市工商行政管理局龙沙分局吊销。
本院认为，该证据具有客观性、真实性，企业营业执照被吊销不影响原告具有法人资格，本院对该证据的效力予以确认。
2.商品房买卖合同51号复印件一份，收据原件一份，证明2006年10月11日双方签订了关于51号车库的买卖合同，被告已交纳5,000.00元，剩余房款根据收据约定余款于2006年11月11日前交齐，并由赵西龙签字。根据合同法第二十一条约定，合同附件与合同具有同等法律效力，所以双方在收据上所约定的付款时间是合同的一部分，双方应当履行，但被告没有按约定时间给付房款。
被告（反诉原告）赵西龙质证认为，对真实性没有异议，对证明目的有异议，首先，该收据体现是48号、51号两个车库的预付款，并不是单独51号车库的预付款，对其他没有异议。

本院认为，因被告赵西龙认为其交纳的10,000.00元为48号和51号两个车库的预付款，而对拖欠弘业地产车库余款及其他事项没有异议，故对该份证据的证明目的部分予以认定。
3.我公司出租给万家乐民意超市车库的合同原件两份，证明公司出租给家乐购超市的房屋租金，车库33平的租金，每年租金一万元（2014年-2015年、2015年-2016年）。
被告（反诉原告）赵西龙质证认为，该两份合同只能证实2014年、2015年车库的出租价格，只是特殊地段的车库的出租价格，与其他地段的车库出租价格没有可比性。而该合同是否真实，价格是否真实，请法庭予以认定，我们不认可。
本院认为，因原告弘业地产未对增加诉讼请求的部分补交诉讼费，故本院对房屋租金损失的诉讼请求不予审理，对该份证据的效力不予认定。
4.（2017）黑0227民初180号判决书复印件一份，证明富裕县育星弘业供热水暖维护站向赵西龙索要2008年至2013年供暖费的判决书，证实被告赵西龙自2008年至2013年一直没有给付供暖费，维护站本身是原告的下属单位，多年向被告主张权利，索要热费，但是始终不给，从侧面证实赵西龙就房屋买卖也从未履行房款义务。
被告（反诉原告）赵西龙质证认为，对真实性没有异议，但是因为原告没有给被告的房屋办理房屋登记手续，并且原告方也没有交付48号车库，双方的分歧没达成一致，该份判决体现的是供热合同纠纷，与房屋买卖合同不存在关联性。
本院认为，该份判决书所涉及的房屋为育星小区3号楼1单元401室，而并非涉案车库，该份证据与本诉原告诉讼请求无关，故对该份证据的证明目的不予认定。
5.证人荆某证明，2006年10月11日隋某找荆某说有买车库的，当时说要买两个车库，他们已经讲好了价格，每平方1,100.00元，荆某给写的收据，收了一万元钱，在收据上写了余款在一个月内交齐，当时赵西龙在收据上签的字，荆某原来不认识赵西龙。第二天上午，隋某让荆某给赵西龙写的两个合同，只写姓名、日期、面积、金额，给盖的章，是贷款用。一个月后赵西龙没来交款，荆某给打的电话问余款什么时候交，赵西龙说银行贷款没下来，让等等。2007年2月份，春节前，一天上午，荆某、隋某还有一个同事在一起，隋某给赵西龙打的电话，让交余款，如果不交，解除合同，让把钥匙送回，下午赵西龙让别人把钥匙送回来的，是48号车库，原告方去检查看到51号车库里有设备，原告方就没有动51号车库。再以后原告方要车库，就一直没给退回来。
原告（反诉被告）弘业地产质证认为，没有异议。
被（反诉原告）告赵西龙质证认为，对合同中的证人证言没有异议，对合同解除及要回48号车库的证言内容有异议，对证实的车库的租赁价格有异议。
本院认为，结合其他证据以及被告赵西龙自认，该份证据能证明该证人所述的证明目的，故对该份证据的效力予以认定。
6.证人田某证明，2007年2月份隋某找原告方说要清账，当时隋某给赵西龙打的电话，让赵西龙来交余款，不交余款就退车库，赵西龙没来，让一个人来送的一个车库钥匙，另一个车库里有东西。
原告（反诉被告）弘业地产质证认为，没有异议。
被告（反诉原告）赵西龙质证认为，因为证人已经记不清了，对他的证言我们认为不真实。
本院认为，结合其他证据以及赵西龙自认，该份证据能证明该证人所述的证明目的，故对该份证据的效力予以认定。
7.证人隋某证明，2006年10月11日，赵西龙和葛志刚找到隋某要买两个车库，当时跟隋某讲好的价格，先交了一万元，这两个车库分别是48号、51号，当时约定余款一个月内付清，车库看完后，隋某带赵西龙去找了公司的荆某，荆某给开的收据，并且把一个月内交齐的约定写在收据上让赵西龙签字，第二天赵西龙找到隋某要求开两个购车库合同，要贷款，隋某让荆某给开的两个购房合同，当时说的很清楚，合同上只写了双方的姓名，面积和价格，别的都是空的，因为价格已经谈完了。一个月后，隋某和荆某都给赵西龙打过电话催要车库款，赵西龙说银行贷款没下来，等一等，一直到了2007年2月份，隋某、荆某、田某都在办公室，隋某给赵西龙打的电话，索要尾款，如果不交余款，合同解除，把车库钥匙交回来，后只送回来48号车库钥匙，因为51号车库放了一堆赵西龙的设备。后来隋某又给赵西龙打电话，问车库怎么办，赵西龙说先用一段时间，一直到现在，我们经常安排人去索要车库，也安排收取暖费的人员去催要车库，一直到现在也没交钱，也没有退回车库。从2007年2月份之后，隋某就只向赵西龙要求退回车库，到现在车库也没有退回。
原告（反诉被告）弘业地产质证认为，没有异议。
被告（反诉原告）赵西龙质证认为，对合同中的证人证言没有异议，对合同解除及要回48号车库的证言内容有异议，对证实的车库的租赁价格有异议。
本院认为，结合其他证据以及赵西龙自认，能证明被告欠车库尾款未交的事实，故对该份证据的效力予以认定。
被告（反诉原告）赵西龙为证明其反诉理由，提供如下证据：
1.48号车库商品房合同原件一份，证明当时预交款一万元购买的是两个车库，而不是一个车库。
原告（反诉被告）弘业地产质证认为，对真实性没有异议，对关联性有异议，本案起诉的是51号车库的买卖关系及解除问题，与48号车库没有关联性，被告的反诉证据已经超过本诉的范围；48号车库经证人证实双方已经就买卖关系解除并将车库钥匙返还给了原告。
本院认为，结合其他证据能证明被告赵西龙的证明目的，故对该份证据的效力予以认定。
2．（2017）黑0227民初222号民事裁定书原件一份，证明隋某并不是齐齐哈尔弘业房地产开发有限公司的负责人，其没有权利要求解除合同，他只是齐齐哈尔弘业房地产开发有限公司销售楼房的委托代理人，其并没有得到弘业房地产有合同解除权的授权委托书；债权转移告知书复印件一份，该告知书可以证明隋某取得收取欠款的委托时间是2008年5月13日，在此之前，其作为售房的合同签订的委托代理人并没有收取拖欠房款的权利。
原告（反诉被告）弘业地产质证认为，对真实性没有异议，对证明目的有异议，2006年、2007年、2008年，隋某是育星小区项目负责人，隋某具有房款收取的权利，签订合同的权利、追讨债务的权利等，隋某均有权代表我公司，这份裁定书是因为当时我公司营业执照被吊销，才以项目负责人作为原告起诉的，隋某有权代表我公司具有房款收取的权利，签订合同的权利、追讨债务的权利；我们认为不能作为证据，因为2006年育星小区开始建设到销售完毕以及之后相关物业管理均是由隋某全权负责，有权代表我公司行使我公司的权利，所以该告知书不能证实隋某不能代表我公司具有房款收取的权利，签订合同的权利、追讨债务的权利。
本院认为，原告对该证据真实性没有异议，故对该份证据的效力予以认定，但该证据不能证明被告的证明目的。
3.证人赵某1出庭证明，争议的车库只是用赵某1弟弟的名字贷款，实际上是赵某1买的，因为赵某1的身份不行，贷不了款。争议的车库当时约定一个月内交尾款，约定的是两个车库，分别是48号车库和51号车库，定金交完后，对方只交付了51号车库，48车库没有交付，当时48号车库原告方放了一些东西，说得晚一些交。到约定付款时间时钱有点紧，找的第三方找到了隋某，要求缓一段时间，对方同意了，这个时间是签定合同一个月后，2007年年初，赵某1去交尾款和取暖费的时候，隋某的内弟梅丽说这个钱不能收，原因是现在车库都涨价了，让赵某1去找隋某，又过了几天，赵某1在小区碰到隋某，问隋某为什么不能交钱，隋某说现在什么价格就按现在的价格交，要不就不卖给你了。后来赵某1又去找过隋某，要去解决这个事情，隋某的意见还是说按当时约定的价格肯定不行，得按现在涨价后的价格交钱。
原告（反诉被告）弘业地产质证认为，有异议，我们公司签订的买卖合同是与赵西龙签订的，与赵某1从未发生买卖关系，赵某1也不存在向我公司交付钱款的义务，我公司也不存在向赵某1交付车库的义务，所以，本案中是赵西龙违约，未向我公司交付车库款，我公司通知赵西龙解除合同，与赵某1无关，而且证人与被告是兄弟关系，有利害关系，作证内容不属实。
本院认为，该证人赵某1与被告赵西龙是兄弟关系，且被告弘业地产有异议，故对该证人的证明目的不予认定。
4.证人赵某2证明，2006年赵西龙买的车库，这个车库是赵某2跟赵某1去交的钱，先交的一万元，2007年春天又去交钱，当时老板不在，去了没收，让赵某2跟赵某1给老板打电话，后来，赵某1给原告公司打电话谈车库的事了，具体怎么谈的，赵某2不清楚，之后是他们老板之间的事，赵某2就不知道了。
原告（反诉被告）弘业地产质证认为，有异议，证人证言是虚假的，1.购买车库的人是赵西龙，赵某1从来没有向我公司交纳钱款；房款的尾欠部分是50,700.00元，证人说拿六七万，与实际需交纳的款项不符，2007年年前，我公司已经通知赵西龙解除了车库买卖关系，不是证人所说的年后，所以证人证言是虚假的，而且与赵某1有利害关系，不能作为定案依据。
本院认为，因赵西龙在庭审中对原告弘业地产提交的收据的真实性及赵西龙在收据上签字等事项没有异议，故交款人应为赵西龙，与证人赵某2所述矛盾，且原告弘业地产对该证人所述有异议。故对该证人的证明目的不予认定。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
原告（反诉被告）弘业地产与被告（反诉原告）赵西龙于2006年10月11日签订了两份商品房买卖合同，约定赵西龙购买弘业地产的48号车库和51号车库，两个车库的建筑面积均为22.20平方米，51号车库的价格为24,420.00元，48号车库的价格为36,333.00元。被告（反诉原告）赵西龙于当日给付原告（反诉被告）弘业地产两个车库的预付款10,000.00元，并签订了收据一份，约定余款一个月内交齐。弘业地产如约将51号车库交付给了赵西龙。弘业地产于2006年11月向赵西龙索要尾款，被告赵西龙以贷款没下来为由未支付，2007年2月，弘业地产又向赵西龙索要尾款，赵西龙仍未给付。2017年1月，隋某向富裕县人民法院提起诉讼，要求赵西龙退还富裕镇育星小区51号车库，同年七月富裕县人民法院以隋某不具有诉讼主体资格为由驳回隋某的起诉。赵西龙至今仍未给付车库尾款，也未退回51号车库。原告称48号车库系签订合同时已交付给了被告，被告因欠款后将48号车库钥匙送回，而被告称48号车库原告始终未交。
本院认为，结合原、被告提交的证据以及被告赵西龙自认的事实，可以认定被告赵西龙一直未给付车库尾款。弘业地产与赵西龙签订的商品房买卖合同合法有效，赵西龙向弘业地产先行支付了10,000.00元预付款。双方的合同签订时间为2006年10月，而赵西龙经过弘业地产的催要一直未给付车库尾款，其迟延履行主要债务长达十余年的时间，其没有付款的诚意，故弘业地产可以行使合同解除权，被告（反诉原告）赵西龙应当将富裕镇育星小区51号车库退还给原告（反诉被告）弘业地产，弘业地产应当将车库预付款10,000.00元返还给赵西龙。故对原告弘业地产要求被告赵西龙退还富裕镇育星小区51号车库的诉讼请求予以支持，但弘业地产应返还赵西龙预交的购房款10,000.00元。原告增加诉讼请求，未在法庭规定时间内补交案件受理费，本院对此请求不予审理。关于赵西龙所述是由于弘业地产未将48号车库交付给赵西龙，赵西龙在向弘业地产交付剩余房款时弘业地产以车库已涨价为由拒绝交付车库，其才没有向弘业地产支付车库尾款的问题，因赵西龙未提供有效证据加以证明，本院对其该辩称理由不予采信，故对反诉原告要求继续履行商品房买卖合同的诉讼请求不予支持。对其要求弘业地产赔偿损失10,000.00元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（三）项、（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：

一、解除原、被告于2006年10月11日签订的富裕镇育星小区51号车库的商品房买卖协议。
二、本诉被告赵西龙于本判决发生法律效力后十日内将富裕镇育星小区51号车库返还给原告齐齐哈尔市弘业房地产开发有限公司。
三、本诉原告齐齐哈尔市弘业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内将车库预付款10,000.00元返还给被告赵西龙。
四、驳回本诉原告齐齐哈尔市弘业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告赵西龙的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费411.00元，由被告赵西龙（反诉原告）负担；反诉受理费50.00元，由反诉原告赵西龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

审判长 马丽
审判员 夏保贵
审判员 张红

书记员： 李晓娇