龙淞(上海)文化传媒有限公司与魏玛商务咨询(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：龙淞(上海)文化传媒有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：马嘶，执行董事。
　　委托诉讼代理人：邢雷玲，女。
　　委托诉讼代理人：周紫薇，上海尊源恒律师事务所律师。
　　被告：魏玛商务咨询(上海)有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：翟毅，总经理。
　　委托诉讼代理人：黄雪梅，女。
　　委托诉讼代理人：汪鸿，上海市成平律师事务所律师。
　　原告龙淞(上海)文化传媒有限公司(以下简称龙淞公司)与被告魏玛商务咨询(上海)有限公司(以下简称魏玛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告龙淞公司的委托诉讼代理人邢雷玲、周紫薇、被告魏玛公司的委托诉讼代理人汪鸿、黄雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告龙淞公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年11月14日就上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号403-1房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2019年4月19日解除;2、被告向原告返还系争房屋；3、被告向原告支付2018年11月14日至2019年1月13日免租期租金24,954元；4、被告向原告支付2019年1月14日至2019年4月19日欠付租金39,926.40元；5、被告向原告支付违约金37,431元；6、被告向原告支付滞纳金，自2018年11月18日起至实际支付之日止，按每日20.795元(日租金的5%)计算；7、被告向原告支付房屋使用费，自2019年4月20日起至实际返还房屋之日止，按每日1,247.70元(日租金的三倍)计算；8、被告向原告支付物业管理费，自2019年1月14日起至实际返还房屋之日止，按每月745.8元计算。事实与理由：2018年11月14日，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限3年，免租装修期60天，月基本租金第一年和第二年均为12,477元，第三年为13,225元，物业管理费为每月754.8元，其中免租期物业管理费为1,492元。租赁保证金为37,431元。被告应于每次到期前20日支付下期租金和物业管理费，支付方式为一个月一期，先付后用。若被告逾期不支付租金累计超过20个工作日，原告可书面通知被告解除合同，且被告应按月租金的3倍支付违约金。合同履行过程中，被告租金及物业费至今未付，原告多次催讨无果，故起诉至法院。
　　被告魏玛公司到庭辩称，不同意原告的诉讼请求。被告要求继续履行租赁合同，被告同意自2019年5月1日起支付系争房屋租金且实际已经支付了2019年5月至8月的租金。在双方签订《房屋租赁合同》过程中，原告的合作方杭州红孵文化有限公司(以下简称红孵公司)及其法定代表人倪军军承诺对系争房屋所在的大楼进行改建并于2018年11月中旬完成，后由于原告与红孵公司发生矛盾，倪军军要求被告停止支付租金，同时原告也未及时完成装修改建，系争房屋所在大楼的公共部位(包括进门厅、楼梯、走道)装修至2019年4月底才完工，导致系争房屋无法正常使用，故被告认为系原告违约，免租期应当延长至2019年4月30日。对于滞纳金，不应当支付且标准过高。因被告没有违约，不存在房屋使用费，如存在房屋使用费，对计算标准无异议。物业管理费只认可2019年5月1日起按每月745.80元计算，2019年4月30日前应按照每月525元计算。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理认定事实如下：
　　龙淞公司向案外人上海瑞隆房地产有限公司(以下简称瑞隆公司)承租系争房屋，并经瑞隆公司同意转租。
　　2018年11月14日，龙淞公司(甲方、出租方)与魏玛公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积74.58平方米，用途为办公。租赁期限为期3年，自2018年11月14日至2021年11月13日止。自2018年11月14日至2019年1月13日为免租装修期为60天，但仍应承担水费、电费、电话网络费、物业管理费及其他与使用该房屋有关的费用。如乙方提前终止本合同或因违约致甲方提出终止合同的，乙方应向甲方支付此装修期之租金，租金标准按第1年日租金5.5元/平方米/天计算。租金以先付后用原则，于每次到期前20日支付下期租金，支付方式为1个月一期，每日每平方米建筑面积起始租金为5.5元/平方米/天，前两年不变，其后每二年递增6%，2018年11月14日至2020年11月13日月租金为12,477元。物业管理费为10元/平方米/月，每月物业管理费为745.80元，免租装修期物业管理费共计1,492元。首期租金(2019年1月14日至2019年2月13日)为12,477元，在合同签订后4日内交清。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的5%向甲方支付滞纳金。甲、乙双方于签订本租赁合同时，乙方向甲方支付定金(3个月租金)37,431元，此定金于本合同签订后，即转为履约保证金。租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，甲方保证系争房屋及其附属设施于交房时处于正常的可使用和安全的状态。若乙方逾期不支付租金累计超过20个工作日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的3倍支付违约金；给原告造成损失，支付的违约金不足抵付其损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
　　合同签订后，魏玛公司向龙淞公司支付了履约保证金37,431元。
　　另查，2018年8月31日，龙淞公司与案外人红孵公司签订《联营合同》，建立联营公司共同投资上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目(涉系争房屋)，联营公司法人代表为倪军军，经营范围为房屋租赁、物业管理。
　　2018年9月14日，龙淞公司出具独家委托授权书，委托红孵公司进行上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的招商与运营管理，由红孵公司法定代表人倪军军代收付相关费用。
　　2018年12月24日，龙淞公司发表《郑重声明》称：“……1，静安区长安路苏河融景商办楼项目由龙淞公司进行统一招商和运营管理。2，倪军军并非我公司股东，其对广大商户发布的任何信息、做出的任何承诺均为其个人行为，与本公司无关。3，我公司从未授权委托红孵公司或者任何第三方对项目进行招商与运营管理。截至今日，任何以我公司名义出具的《独家委托授权书》均为虚假。……”
　　后，龙淞公司与红孵公司、倪军军就上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的招商与运营管理发生纠纷，龙淞公司向上海市黄浦区人民法院起诉倪军军，后双方和解撤诉。红孵公司向上海市普陀区人民法院起诉龙淞公司，后该案按红孵公司撤诉处理。
　　再查，在上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目招商过程中，倪军军向租客提供了公共区域装修的设计图，且在龙淞公司与案外人叶某某的房屋租赁合同补充条款中约定，公共区域约11月中旬完工，龙淞公司在合同落款处盖章，倪军军亦签名。
　　2018年12月25日，上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的租客张贴《长安路物业工区装修告知书》称：“……介于租客签约和入驻时以美学空间概念组下长安路物业，现工区设计违背美学空间…严重影响了用户体验和利益；租户特此要求二房东一定要以美学空间概念装修工区，而且在一定时间完成……在甲方内部问题没有解决之前，(判决书还没下来，没有达成共同协议之前)工区装修没有按照约定的长安外美学空间设计稿完成之前，租户不会交一份租金，请尽快完成工区施工……”
　　后，龙淞公司实际于2019年3月至2019年4月期间，按照招商时红孵公司与倪军军提供的设计图，对上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的公共区域(包括进门厅、楼梯、走道)进行装修。装修期间公共区域因堆放施工材料导致通行不便。
　　又查，在龙淞公司与红孵公司、倪军军就上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的招商与运营管理发生纠纷后，倪军军告知租客停止支付租金。
　　2019年2月，倪军军告知租客后续事宜与龙淞公司员工邢雷玲对接。
　　2019年3月19日，魏玛公司员工黄雪梅向邢雷玲发微信：“您不用跟我催房租，反正横梁是越来越弯了，等钢结构塌了，那就不是小事了”。
　　2019年4月2日，龙淞公司张贴《房屋租金催收函》，要求魏玛公司在接到此函之日起二日内将拖欠的租金和物业管理费39,668.40元支付给龙淞公司，并将《房屋租金催收函》的照片发送给黄雪梅。
　　审理中，龙淞公司提供系争房屋于2018年12月至2019年4月期间的用电量统计，分别为123千瓦时、246千瓦时、峰1,434千瓦时+谷103千瓦时、峰1,583千瓦时+134千瓦时、峰1,337千瓦时+谷282千瓦时；魏玛公司提供2019年2月-2019年4月的电费单，用电量与龙淞公司统计的数字相一致，电费分别为1,360.30元、1,510.57元、1,350.11元，而2019年1月的电费仅为219.38元。龙淞公司与魏玛公司一致确认魏玛公司与上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号403-2房屋租客共用一个电表。
　　审理中，魏玛公司表示双方的《房屋租赁合同》仍在履行中，其愿意按照合同约定的标准支付2019年5月1日起的房屋租金及物业管理费，实际也支付了2019年5月至8月的房屋租金及物业管理费。龙淞公司表示认可魏玛公司在2019年5月1日后支付了4个月的租金及物业管理费，但认为上述费用系支付之前拖欠的租金及物业管理费；如法院认为双方应当继续履行《房屋租赁合同》的，对于物业管理费，原告主张自2019年1月14日计算至判决生效之日止。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《租赁合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。首先，原告作为出租人，应当保证系争房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，但本院注意到，招商时原告合作方承诺公共区域装修于2018年11月完成，而实际2019年4月才完成公共区域装修，并且装修期间因施工材料堆放等问题，确有造成通行困难，对于被告使用系争房屋造成了一定程度的影响，故原告存在履行瑕疵。其次，被告作为承租人，应当按约支付系争房屋的租金，从实际用电的情况看，被告实际已经使用系争房屋，故其未支付租金的行为构成违约，但在合同履行中，一方面因原告与红孵公司、倪军军的矛盾，被告根据倪军军要求停止支付租金，有一定的合理性；另一方面，在原告的装修行为确实对被告造成了一定程度的影响，导致双方就租金支付的事宜发生争议，而审理中，被告亦同意且实际支付自2019年5月1日起的租金，故本院认为被告拖欠支付租金的行为并不构成根本违约，原告以拖欠租金超过合同约定期限为由要求解除合同、返还系争房屋的主张，本院不予支持。鉴于被告要求继续履行合同，双方应当按照《租赁合同》继续履行各自的义务。最后，对于原告主张的各项费用，本院认定如下：1、对于被告拖欠的2019年1月14日至2019年4月30日期间的租金，考虑到原告履约存在瑕疵，本院酌情调整为30,000元。2、对于物业管理费，被告主张2019年5月1日前按照每月525元计算，缺乏依据，本院不予支持。鉴于合同对于物业管理费有明确的标准，被告应当按约履行，故被告应当按照每月745.80元，支付自2019年1月14日起至判决生效之日止的物业管理费，对于判决生效后的物业管理费，被告仍应按照《租赁合同》约定履行；审理中，被告实际已经支付了4个月的物业管理费2,983.20元，应当予以抵扣。3、对于滞纳金，考虑到原告在履行过程中亦存在瑕疵，故本院对该项主张不予支持。4、对于免租期租金、违约金、解除合同后的房屋使用费，因合同继续履行，故原告的主张缺乏依据，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条之规定，判决如下：
　　一、原告龙淞(上海)文化传媒有限公司与被告魏玛商务咨询(上海)有限公司就上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号403-1房屋签订的《房屋租赁合同》继续履行；
　　二、被告魏玛商务咨询(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告龙淞(上海)文化传媒有限公司租金30,000元；
　　三、被告魏玛商务咨询(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告龙淞(上海)文化传媒有限公司物业管理费，自2019年1月14日至判决生效之日止，按每月745.80元计算(其中应扣除被告魏玛商务咨询(上海)有限公司实际支付的物业管理费2,983.20元)；
　　四、原告龙淞(上海)文化传媒有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,188.40元，减半收取计594.20元，由原告龙淞(上海)文化传媒有限公司负担210.20元，由被告魏玛商务咨询(上海)有限公司负担384元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：罗海鸣

书记员：乔续宁