四川万福有房地产开发有限公司、重庆市开州区住房保障局房屋租赁合同纠纷再审民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2016）最高法民再414号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：四川万福有房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯大道双楠段38#702室。

法定代表人：王本忠，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张炀，北京国度（成都）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：重庆市开州区住房保障局（原开县住房保障局），住所地重庆市开州区开州大道金地大厦。

法定代表人：郭宇辉，该局局长。

委托诉讼代理人：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。

再审申请人四川万福有房地产开发有限公司（以下简称万福有公司）因与被申请人重庆市开州区住房保障局（以下简称开州住房保障局）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2013）渝高法民终字第00318号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年5月31日作出（2015）民申字第1628号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭进行了询问。再审申请人万福有公司原委托诉讼代理人李田华、郝璐（现已解除委托），被申请人开州住房保障局委托诉讼代理人吴继东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

万福有公司申请再审称，一、在《春天花园土地分割协议》（以下简称《分割协议》）真实有效的情况下，原审法院认为“《分割协议》并未改变双方当事人按照109.12亩规划用地作为还房面积计算标准的本意，该协议不能作为万福有公司向开县住房保障局的还房依据”，属于认定事实不清，判决结果严重损害了万福有公司的合法利益。万福有公司认为，还房面积应当按《分割协议》的约定计算。（一）《分割协议》是在《合作协议书》履行过程中，因客观情况发生重大变化，双方经多次协商一致达成的结果。《合作协议书》签订后，先后出现移民补偿资金远低于建造资金，形成资金差口；规划变更，建设面积减少；封闭小区更改为开放型小区，道路和绿地面积加大，实际建设面积进一步下降；在拆迁受阻的情况下，开县政府单方面强行收回D组团用地，导致万福有公司的预期利益再次受到损害。由于《合作协议书》约定的合同目的不能全面实现，开县房地产管理处与万福有公司多次磋商，形成5份补充协议草案，均明确D区被提前收回、万福有公司按76亩土地还房。开县房地产管理处于2006年5月31日向开县国土局上报的《开县房地产管理处关于加快国家直管公房迁建进度的方案》（以下简称《方案》）第四条第（四）项载明：“前期招商引资联合开发‘春天花园’项目，因前期约定条件与建设实际发生变化，建议对原合作协议在肯定原协议合理、合规条件的基础上，按移民搬迁政策或参照汉丰镇纯居民搬迁方案进行修改完善，以保障‘春天花园’项目的早日完成（详见补充协议草案1、2、3、4、5）”。《方案》一方面确定了客观情况发生变化的事实，一方面将5套补充协议草案作为附件上报给开县国土局，确定了双方按照76亩土地还房的协商过程。在此基础上，2006年12月23日，受开县房地产管理处委托，开县地籍事务所对万福有公司已建设的A、B、C组团的使用土地面积、建筑占地面积和未建设的D组团的空坝面积进行了勘测，其中A、B、C组团实测面积为5.1042公顷，即土地使用权面积51041.8㎡（76.56亩）。在测绘报告出来后，双方于2006年12月29日即签订了《分割协议》，最终确定了万福有公司应还房面积的准确数据。（二）《分割协议》是对《合作协议书》的补充和完善，是双方之间签署的最后一份协议，反映了双方最终的真实意思，合法有效，该协议至今未被撤销或变更，应当作为万福有公司还房的依据。首先，《分割协议》是建立在上述客观情况发生变化基础之上。其次，《分割协议》是双方多次协商并在“春天花园”工作组的参与下依法形成的。再次，双方协商过程中形成的5个补充协议草案，反映了《分割协议》形成的过程，《方案》对5个草案予以确认。原开县房地产管理处法定代表人张家万和春天花园项目政府工作组负责人李明健的《调查笔录》，亦可证明双方协商变更《合作协议书》的过程，以及最终达成《分割协议》作为还房标准和依据的事实。《分割协议》是《合作协议书》的补充，所要解决的问题正是确定还房面积和预售办证。（三）万福有公司的法定代表人在办证时，在其中一份协议背面书写“本协议仅作为办理土地使用手续”，不能否定《分割协议》的效力。万福有公司在开县国土局土地管理科办理春天花园A、B、C三区的土地使用权证时，先行按照土地管理科的要求，提交了《合作协议书》、用地红线图、勘测结果、《分割协议》的复印件，并在以上复印件上加盖鲜章。在材料审核期间，土地管理科又要求万福有公司补交《分割协议》的原件。为防止协议原件被挪作他用，万福有公司原法定代表人在这份原件的背面做了批注。该批注形成于特定场景下，批注的内容是针对土地管理科的，而不是针对开州住房保障局的，更不是为了限制协议本身的合同目的。万福有公司还有一份没有背书的原件（提交给了法院），如若仅为办证使用，双方只会签一份，而没有必要签多份。三、原审法院未认定开州住房保障局变更规划、擅自强行收回D组团土地的违约责任，判决万福有公司承担无房可交的赔偿责任等缺乏法律依据。四、万福有公司在交房期限上不存在违约行为。双方在《合作协议书》中约定2005年12月31日前分期还房全面入住。但协议履行过程中，开州住房保障局擅自收回D组团的建设用地，打乱了万福有公司的总体规划，加大了万福有公司的前期投入，从而导致后续建设资金周转困难，整体建设速度变慢。对此，开州住房保障局在2006年5月31日的《方案》中也认可。综上，请求：1.依法撤销重庆市高级人民法院（2013）渝高法民终字第00318号民事判决及重庆市第二中级人民法院（2013）渝二中法民初字第00004号民事判决；2.请求依法驳回开州住房保障局的诉讼请求，并依法确认双方签订的《分割协议》合法有效；3.一、二审、再审案件诉讼费用由开州住房保障局承担。

开州住房保障局答辩称，《分割协议》不应当在本案当中被采信，基本的理由如下：一、本案是双方合作协议的结算纠纷，而《分割协议》只涉及了A、B、C三个组团，这份协议签署时D组团并未被收回。《分割协议》是针对A、B、C三个组团如何在合作协议框架下分配房屋和土地而形成的，仅仅是合作协议履行过程中的一个中间过程。二、A、B、C三组的登记资料中，万福有公司提交的复印件与开州住房保障局持有的带有备注的协议，盖章位置不同，不是同一份。由此可以证明，当时双方签订这份协议主要的目的就是为万福有公司办理土地使用证进而办理商品房预售许可使用。正因为这一份协议与原有的合作协议的约定有不吻合之处，考虑到D区尚未建设，D区的房屋和分割乃至整个合作协议的结算并未纳入这份协议，为防止万福有公司利用这份《分割协议》提出其它主张，所以在开州住房保障局提交的这一份协议上，万福有公司法定代表人当场签署了备注，限定这份协议唯一的用途就是办理土地使用手续，这是双方的真实意思表示。三、万福有公司关于《分割协议》是情势变更后双方达成的新的协议的主张也不成立。万福有公司称有三个情况发生了变化，一是可建设的面积减少了，这与事实不符；二是说封闭小区改为了开放小区；三是说D组团被收回，但是签订《分割协议》时D区还未被收回。

本院再审认为，本案的焦点问题是：《分割协议》能否作为万福有公司与开州住房保障局计算还房面积的依据。

首先，根据万福有公司所述，案涉《分割协议》共有4份，双方各持两份，己方向登记部门先提交加盖鲜章复印件1份，后提交标有备注的原件1份。而开州住房保障局则称案涉《分割协议》共有2份，双方各持1份，签订协议时为防止对方将协议挪作他用，要求对方法定代表人在己方持有的《分割协议》背面标注了用途限制。因此，《分割协议》的标注是万福有公司在自己持有的两份协议其中一份所加的标注，还是在开州住房保障局持有的唯一一份协议所加的标注，对于判断双方当事人陈述的真实性以及《分割协议》能否作为计算还房面积的依据具有重要作用。查明该事实的关键在于原开县土地房屋权属登记中心在办理土地使用手续时是否必须使用《分割协议》的原件。如果必须使用原件，则万福有公司关于先向登记部门提交一份复印件后提交一份原件的说法有一定合理性；如果不是必须使用原件，则万福有公司的说法不具有合理性。一、二审法院对于该事实未进行查明，属认定基本事实不清。

其次，开州住房保障局认为《分割协议》背面标注了用途限制，因而不能作为计算还房面积的依据，但是对于万福有公司持有的《分割协议》背面为何没有标注用途限制，未作出合理解释。如果开州住房保障局为了限制万福有公司将《分割协议》作为最终结算的依据，则应在双方持有的协议上均标注加以限制，至少应在万福有公司持有的《分割协议》上加以标注限制，而不是仅在己方持有的协议上标注用途限制。从民事主体从事民事法律行为的惯例来讲，在合同、协议等书面材料上标注用途限制，一般是对合同、协议等书面材料使用场合、使用方式或使用次数等加以限制。而如果标注的用途限制不足以否定合同、协议等书面材料载明的内容，则应以合同、协议等书面材料载明的内容确定当事人的权利义务。一、二审判决在未查明案涉《分割协议》数量的情况下，以开州住房保障局提交的其中一份《分割协议》带有标注为由否定《分割协议》载明的内容，依据不足。

综上，一、二审判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：

一、撤销重庆市高级级人民法院（2013）渝高法民终字第00318号民事判决及重庆市第二中级人民法院（2013）渝二中法民初字第00004号民事判决；

二、本案发回重庆市第二中级人民法院重审。

审判长　　王友祥

审判员　　王毓莹

审判员　　王　丹

二〇一九年四月二十六日

书记员　　王永明