四川省天府房地产开发有限公司、成都中美联城房地产营销有限公司商品房委托代理销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2016）最高法民申3096号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：四川省天府房地产开发有限公司，住所地四川省乐山市。

法定代表人：吴利群，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈力，四川和睿律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：成都中美联城房地产营销有限公司，住所地四川省成都市青羊区。

法定代表人：张笑，该公司董事长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中核四川环保工程有限责任公司，住所地四川省广元市市中区。

法定代表人：杨永平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：樊仕斌，该公司员工。

再审申请人四川省天府房地产开发有限公司（以下简称天府公司）因与被申请人成都中美联城房地产营销有限公司（以下简称中美联城公司）、中核四川环保工程有限责任公司（以下简称中核公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（2016）川民终147号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。

天府公司申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定之情形，应予再审。理由如下：（一）原审判决天府公司承担违约责任，缺乏证据证明且适用法律错误。1、天府公司与中美联城公司签订的是营销代理合同，而不是商品房买卖合同。尽管开发商取得商品房预售许可证是预售商品房的前置条件，但并不是双方签订及履行《全程营销代理合同》的前置条件。2、中美联城公司自认签订合同时即明知天府公司尚未取得商品房预售许可证，且没有商品房预售许可证就签订营销代理合同是行业惯例。3、《全程营销代理合同》约定的中美联城公司的合同义务广泛，并不止销售房屋一项。在没有取得商品房预售许可证的情况下，并不影响中美联城公司履行其他合同义务。4、导致《全程营销代理合同》被解除的根本原因是中美联城公司于2012年1月10日向天府公司发出《关于知会暂停对外销售接待事宜的函》，擅自撤离现场。（二）原审判决认定天府公司支付中美联城公司570万元没有事实依据。1、既然二审判决认定天府公司没有取得商品房预售许可证，是导致本案合同无法继续履行的主要原因，就不应当再适用《全程营销代理合同》第十一条中关于行使任意解除权的违约条款来计算违约金。2、违约金应当以实际损失为基础，最高不得超过实际损失的30%。但原一、二审均未查清中美联城公司的实际损失，中美联城公司亦未举证证明实际损失具体数额。（三）原一、二审法院均没有向天府公司释明，导致天府公司丧失了主张调低违约金的权利，也导致了中美联城公司实际损失没有查明的后果。

被申请人中美联城公司提交书面意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：（一）原审判决认定天府公司承担违约赔偿责任的基本事实有两点：一是合同约定了天府公司单方面解除合同应承担违约赔偿责任的条款；二是天府公司确实存在为了减少佣金支付而单方面解除合同的行为。天府公司应当对中美联城公司可得利益的损失进行赔偿。(二)中美联城公司主张的不是违约金责任，而是约定损害赔偿责任，原审据此酌情判决天府公司支付中美联城公司570万元有事实和法律依据。（三）本案不存在法院需要释明的情形，原审判决审判程序合法。因此，依法应当裁定驳回天府公司的再审申请。

被申请人中核公司提交书面意见称，天府公司与中美联城公司之间的商品房委托销售争议不涉及中核公司，根据合同的相对性，中核公司不是本案的适格当事人，不应承担民事责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当裁定驳回天府公司的再审申请。

本院经审查认为，关于原审认定天府公司违约并判决其承担相应责任是否缺乏证据证明且适用法律错误的问题。依据原审查明的事实，中美联城公司与天府公司签订《全程营销代理合同》后即按约进行了具体营销策划并售出了部分房屋。后因天府公司未能取得商品房预售许可证，致使部分购房户要求退房，中美联城公司难以继续对房屋进行销售，于2012年1月停止了对外销售接待工作，并函告了天府公司。天府公司作为合同当事人以及商品房的开发商，应当及时取得商品房预售许可证，其在2012年1月中美联城公司停止销售时仍然没有取得商品房预售许可证，是导致本案合同无法继续履行的主要原因。2012年9月27日，天府公司因与中美联城公司协商调整销售佣金计提方法不成，向中美联城公司发出《关于解除营销代理合同的函》，单方解除了《全程营销代理合同》，天府公司的这一行为明显违反了双方《全程营销代理合同》第十一条“任何一方不得单方面解除合同”的约定。因此，原审判决认定天府公司违约并不缺乏证据证明。同时，中美联城公司在签订《全程营销代理合同》时明知天府公司没有取得商品房预售许可证，原审判决认定其对本案合同无法继续履行也应承担相应责任，并无不当。本案中，中美联城公司按照合同约定的赔偿计算方法向天府公司主张销售代理佣金1573.2万元和违约金50万元。原审根据中美联城公司实际完成的销售面积以及天府公司的违约责任，结合《全程营销代理合同》约定的计算方法，酌情认定天府公司应当支付中美联城公司570万元，扣除天府公司已经支付的70万元，还应支付500万元房屋销售代理佣金，已经充分考虑了中美联城公司的实际损失、合理的可预期利益以及双方应承担的相应责任，符合本案实际情况，判决结果并无不当。

综上，天府公司申请再审的理由均不成立，本案不应再审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，本院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回四川省天府房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　　张代恩

审判员　　马东旭

审判员　　王朝辉

二〇一九年三月十九日

书记员　　牛　奕