苏来利、苏来民租赁合同纠纷再审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2017）最高法民再268号

抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。

申诉人：苏来利。

委托诉讼代理人：王占民，河南扬善律师事务所律师。

申诉人：苏来民。

申诉人：苏来勇。

申诉人：苏来军。

申诉人：苏利民。

申诉人：苏翠兰。

申诉人：苏岳霞。

申诉人：苏月梅。

申诉人：苏永梅。

上述八位申诉人的共同委托诉讼代理人：苏来利。（九位申诉人均为苏跃明的子女）

被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：夏邑县天龙集团有限公司。住所地：河南省夏邑县城关镇县府路中段南侧。

法定代表人：王伟涛，该公司经理。

申诉人苏跃明因与被申诉人夏邑县天龙集团有限公司（以下简称天龙公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省高级人民法院（2015）豫法民提字第00056号民事判决，向检察机关申诉。最高人民检察院以高检民监[2017]53号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2017年7月19日作出（2017）最高法民抗40号民事裁定对本案进行提审。本院提审后，依法由审判员张能宝担任审判长，审判员贾劲松、郭忠红组成合议庭，书记员舒蕊担任法庭记录，并于2019年5月24日公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派检察员胡婷婷、检察官助理王菁出庭。苏来军、苏来民、苏来勇、苏利民、苏翠兰、苏岳霞、苏月梅、苏永梅的共同委托诉讼代理人苏来利及苏来利的委托诉讼代理人王占民到庭参加诉讼。天龙公司经本院依法公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2007年12月14日，苏跃明向河南省夏邑县人民法院提起一审诉讼，称其于2001年3月1日租赁了天龙公司的两间门面房及对应的小房，签订了租赁合同并交纳了全部租金。2007年4月4日，天龙公司送达了一份解除合同通知书，以苏跃明未经天龙公司同意擅自转租为由解除合同。即使苏跃明转租也是经过了天龙公司同意，天龙公司解除合同的理由不成立，请求确认天龙公司的解除合同通知书无效。

河南省夏邑县人民法院经审理查明，2001年3月1日，苏跃明、天龙公司签订了一份房屋租赁协议，约定天龙公司将其自有的位于夏邑县县府路中段170号楼自西向东第10、11两间门面房及对应小房出租给苏跃明使用，租期30年，苏跃明当日付清了全部租金12万元。2001年11月26日，双方对该协议书进行了公证，并在夏邑县房管局另行签订了一份《房地产租赁契约》。2003年10月25日，苏跃明将其承租的房屋转租给他人，天龙公司于2006年10月13日以苏跃明未经其同意擅自转租为由，以苏跃明为相对人制作了解除合同通知书，但将该通知书送达给了苏跃明之子苏来利；2007年4月4日，天龙公司将该解除合同通知书又向苏跃明本人进行了送达，天龙公司为两次送达办理了公证；夏邑县公证处分别于2006年10月16日和2007年4月4日出具了（2006）夏证民字第96号公证书和（2007）夏证民字第39号公证书。苏跃明、天龙公司租赁合同约定的两间房屋，天龙公司已对其中一间房屋进行了处分，并通过另案诉讼、强制执行，交付并过户登记给了受让人；苏跃明现对其中的另一间房屋实际占用。

一审法院认为，苏跃明、天龙公司订立的房屋租赁合同为有效合同，虽然双方于2001年3月1日、11月26日分别签订了协议，但从双方实际履行情况看，2001年11月26日双方办理公证时仍以2001年3月1日的协议作为公证的合同文本，两份协议系双方就同一租赁物订立的租赁合同，并不存在两个相互独立的租赁合同。天龙公司作为出租人，如果认为承租人未经其同意擅自转租，可以依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定行使合同解除权。苏跃明作为承租人，在出租人通知解除合同的时候，如果认为解除合同的理由不能成立，可以依据该法第九十六条第一款的规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释(二)》）第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，苏跃明、天龙公司在租赁合同中没有约定解除合同的相关事项，天龙公司在其解除合同通知书中亦未设定异议期限，因此，苏跃明应在解除合同通知书送达之日起三个月内提起诉讼，请求确认天龙公司解除合同的效力。本案天龙公司发出的解除合同通知书于2007年4月4日到达苏跃明，而苏跃明至2007年12月14日才向人民法院提起诉讼，显然已经超过三个月的法定期限，故对苏跃明的诉讼请求不予支持。一审法院于2012年11月26日作出（2012）夏民初字第330号民事判决：驳回苏跃明的诉讼请求。

苏跃明不服一审判决，向河南省商丘市中级人民法院提起上诉。

河南省商丘市中级人民法院审理查明的事实与一审认定事实一致。该院二审认为，苏跃明与天龙公司之间签订的房屋租赁合同，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。在本案租赁合同的履行过程中，天龙公司以苏跃明未经其同意擅自转租从而请求解除租赁合同的要求符合法律规定。《合同法解释(二)》是2009年5月13日开始实施，根据该解释第三十条的规定在此之前一、二审尚未审理终结的，适用该解释。而本案二审在该解释实施后尚未审结，故应适用该解释的规定。该解释第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。天龙公司向苏跃明发出的解除合同通知书于2007年4月4日送达苏跃明，而苏跃明2007年12月14日才提起诉讼，显然已经超过三个月的法定期限，故苏跃明要求确认天龙公司解除合同的行为无效的理由不能成立。因此，二审法院于2013年7月22日作出（2013)商民二终字第255号民事判决：驳回上诉，维持原判。

苏跃明不服二审判决，申请再审至河南省高级人民法院，该院于2014年12月25日作出（2014）豫法立二民申字第00848号民事裁定书提审本案。

河南省高级人民法院再审认为，天龙公司于2007年4月4日向苏跃明送达了解除合同通知书，苏跃明如果认为天龙公司解除合同不符合双方约定或者无权解除，其应当在法律规定的期限内提出异议并请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《合同法解释(二)》第二十四条的规定，当事人没有约定异议期间的，异议期间为三个月，三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。苏跃明在2007年4月4日收到解除合同通知，在8个月后即2007年12月14日才提起诉讼，超过了该司法解释规定的三个月异议期间，对其诉讼请求，依法不应予以支持。该司法解释第三十条规定，合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件，本解释施行后尚未终审的，适用本解释。本案双方当事人订立合同时间是2001年3月1日、11月26日，在合同法施行时间1999年10月1日之后；该司法解释于2009年5月13日开始实施，本案第一轮审理的二审程序于2009年8月7日作出判决，属于该司法解释施行后尚未终审的情形。本案符合《合同法解释(二)》第三十条的规定，应适用该司法解释。苏跃明未在法律规定的异议期限内提起诉讼，其关于确认天龙公司解除合同行为无效的请求，依法不予支持。原审适用法律正确，处理结果适当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，该院于2015年7月23日作出（2015）豫法民提字第00056号民事判决：维持河南省商丘市中级人民法院（2013）商民二终字第255号民事判决。

苏跃明不服原判决，向检察机关申请监督。

最高人民检察院另查明，河南省商丘市中级人民法院二审审理过程中，依据苏跃明的申请，向房地产管理部门调取了案涉房屋第11间的房产档案中相关证据材料。经庭审质证，天龙公司对法院调取证据材料的真实性无异议。根据该院调取的材料可以认定下列事实：2003年4月11日，河南省夏邑县人民法院作出（2001）夏法执字第25-3号民事裁定书，裁定将夏邑县县府路中段原土产公司楼下的第11间、第12间门面房作价115550元交付给郭志刚抵偿债务。同日，该院作出（2001）执字第25号协助执行通知书，要求夏邑县房地产市场交易管理所协助办理上述两处房屋的房产过户手续。郭志刚于2003年4月17日取得案涉房产第11间房屋的所有权证。

2007年10月26日，刘超杰向河南省夏邑县人民法院提起民事诉讼请求判令苏跃明、天龙公司停止侵权，交付夏邑县县府路中段170号门面房一间（即案涉第10间房屋）。河南省夏邑县人民法院于2009年10月1日作出（2007）夏民初字第848号民事判决，判决苏跃明将其占有的夏邑县县府路中段170号门面房一间交付给刘超杰，驳回了刘超杰对天龙公司的诉讼请求。苏跃明不服，提出上诉。河南省商丘市中级人民法院于2010年2月12日作出（2009）商民终字第1203号民事判决，认定事实如下：“2006年10月23日，天龙公司与许培签订房屋买卖协议，将夏邑县县府路中段170号自西向东第10间门面房卖给许培，同年11月3日，双方办理了房屋过户手续。此后，许培又于2007年9月26日，将该房屋转卖给刘超杰，苏跃明以其与天龙公司的租赁合同尚未解除为由拒不搬出占有的房屋，刘超杰提起诉讼。2009年10月19日，刘超杰将案涉房屋转卖给穆亚，并办理了房屋过户登记手续。”该院以“因本院生效判决业已确认天龙公司解除合同的行为有效，苏跃明没有足够的证据足以推翻生效判决认定的事实，故应据此认定双方的租赁合同已经解除”为主要理由，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，法院已经将案涉第10间房屋执行给刘超杰。

最高人民检察院抗诉认为，原判决适用法律确有错误，理由如下：

(一）原判决认定天龙公司发出的解除合同通知对苏跃明发生法律效力，适用法律确有错误。本案中，郭志刚于2003年4月17日取得案涉房产第11间房屋的所有权证；天龙公司于2006年11月3日与许培办理了案涉房产第10间房屋的过户登记手续。可见，天龙公司于2007年4月4日向苏跃明发出解除租赁合同通知时，已不是案涉房产第10间、第11间房屋的所有权人。虽然天龙公司、房屋受让人与苏跃明之间没有另行签订变更原租赁合同主体的书面协议，但根据相关法律规定，房屋受让人实质上已经自取得房屋所有权之时依法概括承继了原出租人天龙公司在租赁合同中的全部权利义务。同时，天龙公司依法丧失了原租赁合同的主体地位，不再享有解除合同的权利。因此，在苏跃明已经向原审法院提交并且原审法院也调取了案涉房屋所有权主体变更证据的情况下，原判决仍然将天龙公司认定为租赁合同主体，并确认天龙公司向苏跃明发出的解除租赁合同通知具有法律效力，于法无据。

(二）原判决以苏跃明起诉超过《合同法解释(二)》第二十四条规定的起诉期限为由，驳回苏跃明关于确认天龙公司解除合同行为无效的诉讼请求，适用法律确有错误。第一，苏跃明于2007年12月14日提起本案诉讼时，对于起诉确认解除合同效力的期限，法律并没有做出限定。而《合同法解释(二)》的施行时间为2009年5月13日，苏跃明提起诉讼时该司法解释尚未制定，不能以该司法解释中关于“三个月异议期”的规定来认定苏跃明起诉超过了法定期限。根据最高人民法院研究室于2013年6月4日作出《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第24条理解与适用的请示的答复》（法研[2013]79号）对司法解释中“三个月异议期”的起算点予以明确：“当事人没有约定异议期间，一方当事人在《合同法解释（二）》施行前已依法通知对方当事人解除合同，对方当事人在《合同法解释（二）》施行之日起三个月以后才起诉的，人民法院不予支持。本答复下发之前已经终审的案件，不适用本款规定。”，该答复下发时，本案终审判决尚未作出，本案应当参照答复内容来确定《合同法解释（二）》第二十四条规定的“三个月异议期”的起算点。苏跃明于2007年12月14日向法院起诉，并未超过《合同法解释（二）》第二十四条规定的起诉期限。因此，苏跃明提起本案诉讼时并未违反当时的法律规定，原判决以苏跃明超过起诉期限为由，在程序上驳回苏跃明请求确认解除合同通知效力的诉讼请求，不符合法律规定，也违反了法不溯及既往的法律适用原则，应当予以纠正。

苏来利、苏来民、苏来勇、苏来军、苏利民、苏翠兰、苏岳霞、苏月梅、苏永梅均表示，同意检察机关抗诉意见，并提出补充意见：（一）在天龙公司于2007年4月4日发出解除合同通知时，案涉房产已经被天龙公司转让给他人。案涉租赁合同的权利义务均已承继给房屋产权人，天龙公司已无权发出解除合同通知。（二）天龙公司于2001年3月1日向苏跃明出具了同意转租的意见书即天龙公司已明确放弃了限制苏跃明转租的权利。（三）苏跃明于2007年12月14日提起本案诉讼时不受《合同法解释(二)》第二十四条规定的三个月异议期的限制。综上，原判决认定事实和适用法律错误，请求依法予以纠正，改判确认天龙公司发出解除合同通知无效。

本院查明，申诉人苏跃明已于2017年8月16日过世，其配偶于1993年3月过世。经通知苏跃明的法定继承人苏来利、苏来民、苏来勇、苏来军、苏利民、苏翠兰、苏岳霞、苏月梅、苏永梅（均为苏跃明的子女，以下简称苏来利一方）作为当事人承担诉讼，他们提交书面意见表示愿意参加诉讼，继承苏跃明的诉讼权利。在庭审过程中，苏来利一方对原审查明的事实无异议，也未提交新证据，故本院再审对原审法院查明的事实予以确认。

本院经审理另查明，案涉租赁房产夏邑县县府路中段170号楼自西向东第10、11两间房屋的权属登记：（一）涉及案涉房产夏邑县县府路中段170号楼自西向东第10间门面房建筑面积23.43平方米。2006年10月23日，天龙公司与许培签订房屋买卖协议，将夏邑县县府路中段170号自西向东第10间门面房卖给许培，同年11月3日，许培取得房屋所有权证。此后，许培又于2007年9月19日，将该房屋转卖给刘超杰，同年9月26日，刘超杰取得房屋所有权证。2009年10月19日，刘超杰将案涉房屋转卖给穆亚，并办理了房屋过户登记手续。

（二）涉及案涉房产夏邑县县府路中段170号楼自西向东第11间门面房建筑面积26平方米。经河南省夏邑县人民法院于2003年4月11日作出的（2001）夏法执字第25-3号民事裁定书确认将夏邑县县府路中段原土产公司楼下（自西往东数）的第十一间（案涉房屋）、第十二间门面房作价115550元交付申请执行人郭志刚抵偿债务。同日，该院作出（2001）执字第25号协助执行通知书，要求夏邑县房地产市场交易管理所协助办理上述两处房屋的房产过户手续。郭志刚于2003年4月17日领取案涉房产第11间房屋的所有权证。

本院经审理认为，根据抗诉机关的抗诉意见、申诉人的申诉理由及本案的事实情况，本案的争议焦点为：一、天龙公司是否有权解除案涉租赁合同；二、苏跃明起诉确认天龙公司解除合同通知无效是否超过法定期限。

一、天龙公司无权解除案涉租赁合同。

根据本院查明的事实，涉及案涉租赁房产夏邑县县府路中段170号楼自西向东第10间门面房于2006年11月3日被案外人许培取得，夏邑县县府路中段170号楼自西向东第11间门面房于2003年4月17日被案外人郭志刚取得，至此天龙公司不再是上述房产的所有权人。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，虽然天龙公司、房屋受让人与苏跃明之间没有另行签订变更原租赁合同主体的书面协议，但其实际的法律后果应当是在承租人和租赁物的新所有人之间形成租赁合同关系。因此，天龙公司于2007年4月4日向苏跃明发出解除合同通知书时已不是案涉房产的所有权人，依法丧失了原租赁合同的主体地位，不再享有解除合同的权利，即天龙公司无权解除案涉租赁合同。

二、苏跃明起诉确认天龙公司解除合同通知时未超过法定期限。

天龙公司于2007年4月4日发出解除合同通知，苏跃明在收到通知后于2007年12月14日向法院提出诉讼表示异议。天龙公司主张依据《合同法解释(二)》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，苏跃明向法院提起诉讼时已超过三个月异议期。而苏来利一方认为《合同法解释(二)》的施行时间为2009年5月13日，其提起诉讼时该司法解释尚未发布，不能以该司法解释中关于“三个月异议期”的规定来认定其起诉时已超过了异议期。经查，双方当事人订立合同时间是2001年3月1日，在合同法施行之后。《合同法解释(二)》于2009年5月13日开始施行，本案第一轮审理的二审程序于2009年8月7日作出判决。根据《合同法解释(二)》第三十条规定：“合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件，本解释施行后尚未终审的，适用本解释；本解释施行前已经终审的，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。”的规定，本案属于该司法解释施行后尚未终审的情形，应当适用《合同法解释(二)》。

本案中，双方当事人在租赁合同中对于解除合同异议期没有约定。苏跃明在收到解除合同通知三个月以后才向人民法院起诉，能否认定是否符合《合同法解释(二)》第二十四条之规定“三个月异议期”成为双方争议的焦点。参照最高人民法院研究室于2013年6月4日作出的《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)第24条理解与适用的请示的答复》：“当事人没有约定异议期间，一方当事人在《合同法解释(二)》施行前已依法通知对方当事人解除合同，对方当事人在《合同法解释(二)》施行之日起三个月以后才起诉的，人民法院不予支持。本答复下发之前已经终审的案件，不适用本款规定”的精神，本案苏跃明于2007年12月14日向法院起诉时，并未超过《合同法解释（二）》第二十四条规定的起诉期限。因此，原判决以苏跃明未在法律规定的异议期内提起诉讼，不予支持其关于确认天龙公司解除合同行为无效的请求有误，本院予以纠正。

综上所述，苏来利一方要求确认天龙公司发出的解除合同通知书无效，具有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：

一、撤销河南省高级人民法院（2015）豫法民提字第00056号民事判决、河南省商丘市中级人民法院（2013）商民二终字第255号民事判决、河南省夏邑县人民法院（2012）夏民初字第330号民事判决；

二、天龙公司于2007年4月4日发出的《解除合同通知书》不发生解除合同的效力。

一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由天龙公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张能宝

审判员　　贾劲松

审判员　　郭忠红

二〇一九年八月六日

书记员　　舒　蕊