广西融昌置业有限公司、广西弘毅营销顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷再审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2017）最高法民再50号

抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。

申诉人（一审被告、二审被上诉人）:广西融昌置业有限公司。住所地：广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民西路**。

法定代表人:余则钗，该公司总经理。

委托诉讼代理人:张鹏峰，上海中夏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邱红宇，上海中夏律师事务所律师。

被申诉人(一审原告、二审上诉人）:广西弘毅营销顾问有限公司。。住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区上海路**

法定代表人:黄旭，该公司董事长。

委托诉讼代理人:张玉波，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。

委托诉讼代理人:杨俊利，北京市国睿律师事务所律师。

申诉人广西融昌置业有限公司（以下简称融昌公司）因与被申诉人广西弘毅营销顾问有限公司（以下简称弘毅公司）商品房委托销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区高级人民法院(2014)桂民提字第75号民事判决，向检察机关申请监督。最高人民检察院作出高检民监[2016]74号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年10月24日作出（2016）最高法民抗108号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派检察员周永刚、书记员陈炜彤出庭。申诉人融昌公司委托诉讼代理人张鹏峰、邱红宇，被申诉人弘毅公司委托诉讼代理人张玉波、杨俊利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2012年3月12日，弘毅公司向南宁市西乡塘区人民法院提起本案一审诉讼，请求判决：1、融昌公司向弘毅公司支付项目销售佣金5000万元（最终以房地产部门登记备案的为准）；2、由融昌公司承担本案的全部诉讼费用。在一审的庭审过程中，弘毅公司将其第一项请求数额从5000万元明确为6204.9754万元，但未在法院限定的期限内补交案件受理费。

南宁市西乡塘区人民法院于2012年8月31日作出（2012）西民一初字第942号民事判决。该院一审查明：2008年11月3日，弘毅公司、融昌公司签订《广西融昌置业有限公司永宁片区旧城改造房地产开发项目全程推广销售代理合同书》（以下简称《销售代理合同书》）一份，约定就融昌公司开发的永宁片区旧城改造项目，由弘毅公司进行产品定位、推广策划、广告设计及中国境内外销售代理等。合同约定：融昌公司委托弘毅公司销售的项目范围包括所有住宅、商业铺面和车位；项目规划目标住宅总建筑面积约47700㎡、商业铺面总建筑面积约28000㎡；住宅平均底价为5500元／㎡，一层铺面平均底价为26000元／㎡，二层铺面平均底价为13000元／㎡，三层铺面平均底价为9000元／㎡，四层铺面平均底价为8000元／㎡，，地下**铺面平均底价为10000元／㎡融昌公司按以下标准支付弘毅公司销售代理费：住宅公寓基础佣金=销售成交金额×1.1%，住宅公寓溢价佣金=溢价×15%，商业及车位基础佣金=销售成交金额×1.5%，商业及车位溢价佣金＝溢价×20%。合同另约定：弘毅公司向融昌公司提供200万元作为项目独家销售代理保证金。保证金分三次支付，其中第一次于代理合同正式签署后十天内支付20万元；第二次于项目拆迁结束、弘毅公司正式进驻售楼部后七天内支付50万元；第三次于项目全部取得商品房预售许可证后七天内支付130万元。合同还约定：非经与弘毅公司协商或合同约定的情形，融昌公司不得单方解除或终止合同，否则视为弘毅公司已经完成合同约定的销售任务，融昌公司应按项目可销售总额向弘毅公司计付销售佣金。合同约定融昌公司有权解除合同的情形为：弘毅公司在代理期限内，无法完成当期销售进度指标，延期一个月后还未达标的，融昌公司有权终止合同。

合同签订后，弘毅公司已依约向融昌公司支付保证金20万元，并先后向融昌公司提交产品规划、项目定位、营销策略、推广设计方案或建议，双方签字的工作联络单有65份。

2010年3月30日，融昌公司向弘毅公司发出《解除合同通知书》，以弘毅公司营销团队素质不佳、营销能力不强，弘毅公司此前代理销售的盛世•联邦广场业主多次联名投诉、上访，南宁市房地产监察支队已对弘毅公司正式立案调查，弘毅公司已被暂停2010年度资质合格检查等为由，提出解除《销售代理合同书》。

2010年4月6日，弘毅公司向融昌公司复函，称融昌公司据以解除合同的事实并不存在，要求融昌公司继续履行合同。2010年4月9日，融昌公司再次致函弘毅公司，称其解除合同理由充分并要求弘毅公司就前期准备工作中的相应成本支出及20万元保证金的处置事宜进行协商。

2010年4月15日，融昌公司另与南宁宝资天房地产项目管理有限责任公司（以下简称宝资天公司）签订《营销企划及销售代理合同书》一份，委托宝资天公司负责讼争项目的营销企划及代理销售工作。

该院还查明，2005年8月18日，弘毅公司注册成立，其注册资本及实收资本均为200万元，经营范围包括房地产营销策划、房地产商品行纪、代理、居间等。2009年10月28日，弘毅公司取得南宁市房产管理局的《房地产中介服务机构备案证明》。2010年3月23日，弘毅公司向融昌公司提交进场销售人员档案，档案中共涉及史国贤等14位销售人员，该14人均未获得《房产经纪人资格证书》。2010年4月20日，南宁市房屋产权交易中心作出南房权答[2010]10号《关于广西弘毅营销顾问有限公司被暂停2010年中介资质年审问题的答复》（以下简称《暂停年审答复》），告知融昌公司：弘毅公司因中介资质备案问题受到盛世•联邦广场业主投诉，南宁市房地产监察支队已介入调查，在调查取证期间，该中心暂停弘毅公司2010年中介机构资质年审。

再查明，讼争项目备案情况如下：2010年5月20日，融昌公司向南宁市房产交易中心申请办理讼争项目1、2号楼共722套住宅的预售证，其申报均价为7476元／㎡。2010年6月2日，该部分住宅取得预售证；2010年6月7日，融昌公司向南宁市房产交易中心申请办理讼争项目3号楼共260套住宅的预售证，其申报均价为7798元／㎡；2010年6月18日，该部分住宅取得预售证；2010年6月28日，融昌公司向南宁市房产交易中心申请办理讼争项目612套商铺的预售证，其申报整体均价为2.0534万元／㎡，一层商铺均价约3.5147万元／㎡，二层商铺均价约2.519万元／㎡，三层商铺均价约1.5173万元／㎡，四层商铺均价约1.0145万元／㎡，2010年7月12日，其中的606套取得预售证。

南宁市西乡塘区人民法院一审认为，弘毅公司与融昌公司签订的《销售代理合同书》合法有效，双方应诚信履行各自的合同义务。本案讼争合同属混合合同，合同的主要部分销售代理属委托合同的内容，另附属的产品定位、推广策划、广告设计属服务合同的内容。

根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托合同的任何一方当事人可以随时解除委托合同，即当事人享有任意解除权。至于弘毅公司、融昌公司在合同中约定非经与弘毅公司协商或合同约定的情形，融昌公司不得单方解除或终止合同，则属于双方对任意解除权的特约放弃。弘毅公司、融昌公司双方虽已于合同中对融昌公司行使任意解除权进行特约放弃，但融昌公司仍有权解除合同，理由：1、相关法律、行政规章、、地方性法规、地方政府规章对房地产中介服务机构从业人员资质有明确规定本案中，弘毅公司拟安排进驻售楼部的14名职员均未获得相应的房地产经纪人资格证书，确已违反上述规定；2、弘毅公司2010年中介机构资质年审曾被行业主管部门暂停，其能否继续从事房地产中介业务处于不确定状态。弘毅公司系专业机构，上述两方面情事的存在，足以动摇融昌公司对其信赖，融昌公司于2010年3月30日向弘毅公司发出《解除合同通知书》以解除《销售代理合同书》合法合理，并未构成违法解除。

融昌公司解除《销售代理合同书》虽未违法，但鉴于本案所涉合同为混合合同，合同解除前弘毅公司已完成项目产品定位、推广策划、广告设计，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，融昌公司仍需就此向弘毅公司支付相应的报酬。因弘毅公司、融昌公司未就产品定位、推广策划、广告设计的报酬进行单独约定，弘毅公司亦未能举证证明上述工作的相应市场价值，综合考虑弘毅公司已实际完成工作量等因素，酌定由融昌公司支付弘毅公司报酬30万元。该院判决：一、融昌公司支付弘毅公司佣金30万元；二、驳回弘毅公司的其他诉讼请求。案件受理费29.18万元，由弘毅公司负担29万元，由融昌公司负担0.18万元。

弘毅公司不服一审判决，向广西壮族自治区南宁市中级人民法院提起上诉。

广西壮族自治区南宁市中级人民法院于2013年10月26日作出（2012）南市民一终字第3084号民事判决。该院二审审理查明的事实与一审认定事实基本一致。该院另查明，当事人对双方于2008年11月3日签订的《销售代理合同书》为有效合同均无异议。

2010年3月23日，弘毅公司向融昌公司提交进场销售人员档案。同年3月26日，融昌公司向弘毅公司发出要求4月1日进场销售通知，3月30日融昌公司向弘毅公司发出解除合同通知，并于4月20日通过南宁市房屋产权交易中心取得该中心作出的《暂停年审答复》，而南宁市房屋产权交易中心未将上述答复送达弘毅公司。同年6月初，南宁市房屋产权交易中心向弘毅公司发放《房地产中介服务机构备案证明》。

从中国房地产经纪人网站查寻获知，包括弘毅公司、宝资天公司在内的在广西依法注册的房地产中介机构大部分不具备4个以上房地产经纪人。南宁市房地产交易中心在《办理房地产中介机构备案须知》中要求：从事房地产经纪业务必须有4名以上从业人员，其中至少有2名房地产经纪人，其他人员须经市房地产中介协会培训合格。张雪莲的房地产经纪人执业证于2008年5月28日的初始注册执业机构登记为弘毅公司。弘毅公司中持有《中华人民共和国房地产经纪人注册证书》的人员有张雪莲、伍秋璇二人，持有南宁市房地产中介行业管理协会颁发的《南宁市房地产中介从业人员继续培训（初级）结业证》的有若干人，其中提交给融昌公司首批营销人员14人中的史国贤即持有《南宁市房地产中介从业人员继续培训（初级）结业证》。

2010年1月19日，弘毅公司向融昌公司提交《融昌•邕江银座住宅定价报告》，建议涉案房屋入市均价毛坯房为7200元／㎡，精装修房为8300元／㎡。

融昌公司与案外人宝资天公司签订的《营销企划及销售代理合同书》中物业营销企划与销售代理服务费的计取约定：①基础佣金②奖励酬金（在销售过程中，因市场变化或定价不合理，宝资天公司未书面提出，由融昌公司正式发函要求提价的部分销售额不得计入奖励酬金，但融昌公司要求提价部分也不计入宝资天公司考核指标范围）。

根据融昌公司向南宁市房地产交易中心报备的融昌•邕江银座价格表记载的可销售的每套住宅、商铺的面积、单价、总价为计算依据，住宅**，总建筑面积60573.28㎡，总价460484446元，均价为460484446元÷60573.28㎡=7602.11元／㎡。按合同约定的佣金计算公式，住宅基础佣金为460484446元×1.1%=5065329元，住宅溢价佣金为[7602.11-5500（合同约定底价）]元／㎡×60573.28㎡×15%=19099755元。一楼商铺146套，总建筑面积4846.83㎡，总价170353515元，均价为170353515元÷4846.83㎡=35147.41元／㎡。一楼商铺基础佣金为170353515元×1.5%=2555303元，一楼商铺溢价佣金为[35147.41-26000（合同约定的底价）]元／㎡×4846.83㎡×20%=8867188元。二楼商铺156套，总建筑面积6233.95㎡，总价157033365元，均价为157033365元÷6233.95㎡=25190元／㎡。二楼商铺基础佣金为157033365元×1.5%=2355500元，二楼商铺溢价佣金为[25190-13000（合同约定底价）]元／㎡×6233.95㎡×20%=15198370元。三楼商铺155套，总建筑面积6294.73㎡，总价95508330元，均价为95508330元÷6294.73㎡=15172.74元／㎡。三楼商铺基础佣金为95508330元×1.5%=1432625元，三楼商铺溢价佣金为[15172.74-9000（合同约定底价）]元／㎡×6294.73㎡×20%=7771146元。四楼商铺155套,总建筑面积6362.94㎡，总价64550050元，均价为64550050元÷6362.94㎡=10144.69元／㎡。四楼商铺基础佣金为64550050元×1.5%=968251元，四楼商铺溢价佣金为[10144.69-8000（合同约定底价）]元／㎡×6362.94㎡×20%=2729307元。商铺基础佣金总共为2555303元＋2355500元＋1432625元＋968251元＝7311679元，商铺溢价佣金共为8867188元＋15198370元＋7771146元＋2729307元＝34566011元。住。住宅和商铺总基础佣金为5065329元＋7311679元＝12377008元，住宅和商铺总溢价佣金为19099755元＋34566011元＝53665766元金总额为12377008元＋53665766元＝66042774元。

广西壮族自治区南宁市中级人民法院二审认为，弘毅公司与融昌公司签订的《销售代理合同书》为有效合同，双方应诚信履行各自的合同义务。

关于融昌公司单方解除合同的问题。根据合同约定，弘毅公司的合同义务均是基于融昌公司的委托销售而产生，其最终目的是按照完成的工作成果获得合同约定的销售代理费用，故本案应定性为委托合同。本案的合同当事人在合同中约定非经与弘毅公司协商或合同约定的情形，融昌公司不得单方面解除或终止合同。该约定属于对涉案委托合同任意解除权的一种特约放弃。从尊重当事人意思自治的角度出发，应当准许。在当事人已对任意解除权进行特约放弃的情形下，委托合同一方不得再依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条主张解除合同，但当事人依据该法第九十三条、第九十四条的规定解除合同的权利仍然存在，当事人依然可以在符合上述条文中规定的条件下解除合同。因此，融昌公司向弘毅公司发出《解除合同通知书》，单方面终止合同履行的行为是否违约，主要看是否符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条等法律规定。（1）融昌公司2013年3月30日《解除合同通知书》的主要理由为弘毅公司的营销团队素质不佳、营销能力不强，此前代理的某楼盘业主多次联名投诉、上访，南宁市房地产监察支队已对弘毅公司正式立案调查，弘毅公司已被暂停2010年度资质合格检查等。在弘毅公司复函上述情形不存在、要求继续履行合同的情况下，融昌公司即于4月15日与案外人宝资天公司就同一项目签订销售代理协议，而在4月20日融昌公司才得到南宁市房屋产权交易中心作出的《暂停年审答复》。显然，融昌公司在2010年3月30日解除合同时，并未获得上述答复，欠缺解除合同的有效依据。且暂停年检不等于年检不合格，更不能视为丧失从事房地产中介服务的资格，事后亦没有有关部门对弘毅公司的立案决定或暂停中介服务的处罚决定。由此可见，弘毅公司从事房地产中介服务的资质正常，融昌公司以此为由解除合同显属不当。（2）弘毅公司派驻进场名单中的人员系经过双方事前共同挑选、培训。弘毅公司从业人员数量亦符合《南宁市房地产中介服务机构管理规定》，并依法通过年审。显然，融昌公司解除合同理由不成立。一审判决认定融昌公司解除合同合法合理错误，二审法院依法予以纠正。

关于弘毅公司的经济损失应该如何确定的问题。本案诉争合同第十一条约定：非经与弘毅公司协商或合同约定的情形，融昌公司不得单方解除或终止本合同，否则视为弘毅公司已经完成合同约定的销售任务，融昌公司应按项目可销售总额向弘毅公司计付销售佣金。根据合同约定可计算得出涉案楼盘的销售佣金共计6604.2864万元。此外，根据涉案合同第七条约定：弘毅公司在合同履行中应承担策划销售人员工资、奖金及福利；招聘、培训、销售现场弘毅公司编制人员薪金及销售提成、销售现场消费性文具。弘毅公司称已自行支付合同解除前及合同解除后一段时间策划、销售、推广人员的工资、福利及相关费用约620万元。鉴于双方终止合同后，弘毅公司并未能实际销售房屋，酌定在弘毅公司主张融昌公司支付项目销售佣金5000万元的基础上减半为宜，即融昌公司因其违约解除合同赔偿弘毅公司未能正常履行合同的经济损失为2500万元。该院判决：一、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第942号民事判决；二、融昌公司向弘毅公司赔偿经济损失2500万元。一审案件受理费291800元，由弘毅公司负担87540元，融昌公司负担204260元；二审案件受理费291800元，由弘毅公司负担87540元，融昌公司负担204260元。

融昌公司不服二审判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，该院于2014年5月6日作出（2013）桂民申字第1082号民事裁定提审本案。

广西壮族自治区高级人民法院于2015年4月27日作出（2014）桂民提字第75号民事判决（以下简称原再审判决）。该院对原审查明的案件事实予以确认。该院再审认为，融昌公司与弘毅公司签订的《销售代理合同书》为委托销售合同，应当确认为有效合同。

关于融昌公司是否有权单方解除合同的问题。本案当事人在《销售代理合同书》第11条第2点第3项约定：“……非经与弘毅公司协商或合同约定的情形，融昌公司不得单方面解除或终止合同。否则视为弘毅公司已经完成合同约定的销售任务，融昌公司应按项目可销售总额向弘毅公司计付佣金。”该约定属于对涉案委托合同任意解除权的一种特约放弃，法律没有对于当事人放弃任意解除权作出限制或禁止规定。故在当事人已对任意解除权进行特约放弃的情形下，委托合同一方不得再依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条主张解除合同，但当事人依据该法第九十三条、第九十四条法定解除权的规定解除合同的权利仍然存在，当事人仍然可以在符合上述条文规定的条件下解除合同。就本案而言，在弘毅公司复函上述情形不存在、要求继续履行合同的情况下，融昌公司即于同年4月15日与案外人宝资天公司就同一项目签订销售代理协议，而在同年4月20日融昌公司才得到南宁市房屋产权交易中心作出的《暂停年审答复》。显然，融昌公司在2010年3月30日解除合同时，并未获得上述答复，欠缺解除合同的有效依据。且暂停年检不等于年检不合格，更不能视为丧失从事房地产中介服务的资格，事后亦没有有关部门对弘毅公司作出的立案决定或暂停中介服务的处罚决定。由此可知，弘毅公司具备从事房地产中介服务的资质，融昌公司以此为由解除合同显属不当，也缺乏合同依据。弘毅公司派驻进场名单中的人员系经过双方事前共同挑选、培训。2013年3月23日，弘毅公司在收到关于进驻融昌•邕江银座售楼处的相关事宜的通知后，按通知要求向融昌公司提交营业执照、房地产中介机构资质证书、前期进场14名销售人员档案（包括名单、简历）和《南宁市房地产中介从业人员继续培训（初级）结业证》5份，张雪莲、伍伙璇虽不在14名销售人员名单中，但两人持有执业机构为弘毅公司的《中华人民共和国房地产经纪人注册证书》。弘毅公司从业人员数量符合《南宁市房地产中介服务机构管理规定》，并依法通过年审。弘毅公司在履行本案《销售代理合同书》过程中并没有“违约”行为，更不存在“根本违约”行为，融昌公司以弘毅公司“违约”或者“根本违约”为由要求解除合同，理由不成立，融昌公司无权单方解除本案合同。

关于弘毅公司应取得佣金的数额如何确定的问题。根据融昌公司制定并向南宁市房地产档案馆备案的融昌•邕江银座可销售的每套房屋、商铺的面积、单价、总价，可计算得出涉案楼盘的销售佣金共计6604.2864万元，其中销售基础佣金1237.7045万元，销售溢价佣金5366.5819万元。由于融昌公司违约，依照本案《销售代理合同书》约定，应视为弘毅公司已经完成《销售代理合同书》约定的销售任务，融昌公司应按项目可销售总额向弘毅公司支付佣金。融昌公司本应根据弘毅公司的请求赔偿5000万元，但是鉴于双方终止合同时，弘毅公司并未实际销售房屋，根据公平原则，并考虑平衡当事人利益的因素，酌情对原二审判令融昌公司向弘毅公司赔偿的2500万元调整为2000万元。

综上所述，原二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，但该院根据本案实际情况酌情对实体处理予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，该院判决：一、维持南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第3084号民事判决的第一项及诉讼费负担；二、变更南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第3084号民事判决的第二项为：融昌公司向弘毅公司赔偿经济损失2000万元。

融昌公司不服原再审判决，向检察机关申请监督。

最高人民检察院认为，（一）原再审判决认为“融昌公司以弘毅公司违约或者根本违约为由要求解除合同，理由不成立，故融昌公司无权单方解除本案合同”，属于适用法律确有错误。本案中，弘毅公司与融昌公司于2008年11月3日签订《销售代理合同书》，而弘毅公司于2009年10月28日才取得《房地产中介服务机构备案证书》即双方在签订时，弘毅公司并未取得相应资质，无法保证销售代理的合法性。另一方面，弘毅公司存在公司从业资质及房地产经纪业务从业人员资质不符合规定、被房地产监管部门立案调查并被暂停中介资质年审的情况下，双方的合同存在不能履行或者延期履行的重大风险，融昌公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，有权解除合同。（二）原再审判决判令融昌公司向弘毅公司赔偿2000万元经济损失，于法无据，且明显失当。融昌公司有权解除合同，本案不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的适用情形。另一方面，弘毅公司虽为销售楼盘做了部分前期准备工作，但其并未实际销售房屋，对其自称“已自行支付合同解除前及合同解除后一段时间策划、销售、推广人员的工资、福利及相关费用约620万”亦未提交充分的证据予以证实。

融昌公司表示同意检察机关抗诉意见，并提出补充意见：（一）原再审判决对于本案代销合法性等事实认定错误。国家对于房地产经纪业务实行资质特许的“双准入”（公司资质和人员资质）制度，而弘毅公司存在销售人员并无资质、公司持证人员人数违法、公司年审被暂停、签约之时不具备资质等违反诚实信用原则的行为。（二）融昌公司有权依据合同约定解除合同，也符合法定解除权的规定。同时，案涉合同系委托合同，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定融昌公司享有任意解除权。（三）弘毅公司的合同解除权异议期已经超过法定期限，不应予以支持。综上，融昌公司解除合同于法有据，请求依法撤销原再审判决，维持一审判决。

弘毅公司答辩称，（一）弘毅公司根本没有违约行为，融昌公司解除合同的行为明显属于恶意违约行为，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的行使法定解除权的情形，也不符合合同约定解除权行使的情形。同时，双方在《销售代理合同书》中已经约定排除了合同任意解除权的行使。（二）根据合同约定，融昌公司单方解除合同或终止合同时，视为弘毅公司已完成合同约定的销售任务，融昌公司按项目可销售总额向弘毅公司计付销售佣金。因此，融昌公司应支付的报酬为6604万元即可确定弘毅公司的损失为6604万元。综上，检察机关抗诉意见和申诉人的申诉理由均不能成立，原再审判决判令融昌公司向弘毅公司赔偿2000万元，具有事实和法律依据，请求予以维持。

本院再审审理中，双方当事人均未提交新的证据。融昌公司对检察机关抗诉书和原再审判决认定的融昌公司通知弘毅公司进场销售与弘毅公司提交销售人员及资质材料的先后顺序的事实有异议外，各方当事人对原审查明的其他事实均无异议，故本院对原再审判决查明的各方当事人无异议的事实予以确认。

本院再审查明，双方之间的工作联络单显示：（一）2010年3月23日弘毅公司向融昌公司发出10H（RC）字第63号工作联络单，并请融昌公司确认。联络单显示弘毅公司按2010年第12期周例会提供下列文件：“……1.5项目进驻作业人员简介……”融昌公司于当日签收。（二）弘毅公司向融昌公司发出10H（RC）字第64号工作联络单，并请融昌公司确认。该联络单显示弘毅公司于2010年3月26日收到融昌公司要求进驻售楼的通知，并按照通知要求提供以下资料：1、营业执照复印件1份（加盖公章）；2、房地产中介机构资质证书复印件1份（加盖公章）；3、进场销售人员档案（包括进场人员名单（内含简历）1份、联系方式及职务1份、身份证复印件加盖公章14份）和房地产中介从业证（初级）复印件5份；4、公司开户行及账号（加盖公章）。融昌公司于3月26日签收。本院认为，根据上述证据可见，融昌公司于2010年3月23日收到过进场人员简介，原再审判决关于弘毅公司于3月23日向融昌公司提交了进场销售人员资料的事实认定清楚。

本院再审认为，本案系弘毅公司和融昌公司因合同的履行和解除问题产生的纠纷，而合同性质是认定融昌公司能否解除合同的基础。经审理查明，融昌公司与弘毅公司2008年11月3日签订的《销售代理合同书》并未违反法律法规规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据该合同约定内容，弘毅公司的合同义务是基于融昌公司的委托代理销售房屋，虽然合同中约定弘毅公司对于融昌公司开发建设的房产项目负有进行产品定位、推广策划、广告设计等义务，但均属为后续代理销售进行的辅助工作，系附属性质，其最终目的是按照合同约定获得销售代理费用，原再审判决据此认定该合同为委托合同，并无不当。根据本案查明的事实、检察机关的抗诉理由和双方当事人的诉讼请求，本案争议焦点为：一、融昌公司是否有权解除合同；二、弘毅公司是否有权获得赔偿损失。

一、关于融昌公司是否有权解除合同的问题

案涉合同为委托合同，根据本案双方在《销售代理合同书》第十一条终止方式及违约责任第2.3项约定：“……非经与弘毅公司协商或合同约定的情形，融昌公司不得单方解除或终止合同，否则视为弘毅公司已经完成合同约定的销售任务”，可见融昌公司和弘毅公司在合同中预先对委托合同的任意解除权进行了放弃，即双方均不得单方面解除合同或终止合同。在法律没有对当事人放弃任意解除权作出限制或禁止性规定的情况下，当事人的意思自治应得到尊重，该约定内容应有效，对本案双方均有约束力，故融昌公司不得依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条关于任意解除的规定单方解除本案《销售代理合同书》。但是由于《中华人民共和国合同法》第九十三条和九十四条规定了法定解除和约定解除，本案当事人仍然可以依据上述法律条文规定主张解除权。本案中，融昌公司主张弘毅公司严重违约，《销售代理合同书》应予解除。对此，本院认为：

首先，根据弘毅公司2009年10月28日取得《房地产中介服务机构备案证明》、2010年5月通过2010年年审并取得新的《房地产中介服务机构备案证明》、2010年6月13日第一批通过年度检查并被公布于南宁市住房保障和房产管理局《关于公布2010年度我市房地产中介服务机构检查结果（第一批）和新办理备案的房地产经纪机构名单的通知》的事实看，弘毅公司具备从事房地产中介服务的资质。虽然弘毅公司在2008年11月3日签订《销售代理合同书》时并未取得房地产中介机构备案，而是在合同履行过程中即2009年10月28日取得了《房地产中介服务机构备案证明》，但作为房地产开发企业的融昌公司，其应当具备房产项目代理销售的基本法律法规知识。融昌公司签订本案销售代理合同时并未对弘毅公司的资质提出异议，且在签订合同后的一年多内仍接受弘毅公司依约所作的全部工作，故说明其对弘毅公司的资质予以认可并接受。

其次，2010年4月20日南宁市房屋产权交易中心作出的《暂停年审答复》，系该交易中心针对融昌公司2010年4月13日《关于请求示明弘毅营销公司被暂停2010年年度合格检查的报告》的答复。而该答复中所涉南宁市房地产监察支队2010年3月23日作出的《关于暂停广西弘毅营销顾问有限公司被暂停中介资质年审的建议》，也系该监察支队向南宁市房屋产权交易中心发出的建议。上述两文件并非是向弘毅公司作出，弘毅公司在原审中也对上述文件表示否认，并称其从未收到相关部门暂停其年审的决定。经查，本案中也没有证据证明有关主管部门对弘毅公司资质问题作出过行政处罚。另，融昌公司是在其与第三方签订销售代理合同之后才取得上述暂停年审答复，故该答复不能证明融昌公司发出解除合同通知时弘毅公司的资质存在问题。

第三，弘毅公司在收到关于进驻融昌•邕江银座售楼处的相关事宜的通知后，于同日按通知要求向融昌公司提交了营业执照、房地产中介机构资质证书、前期进场14名销售人员档案（包括名单、简历）和《南宁市房地产中介从业人员继续培训（初级）结业证》5份材料，融昌公司也于同日收到上述文件，且未提出异议。这一事实说明融昌公司对弘毅公司所派进场人员予以认可。融昌公司关于弘毅公司不具备足够的房地产经纪人资质和从业人员的理由不能成立。本案中，虽然房地产经纪人伍秋璇的执业机构在其被派驻进场后才变更为弘毅公司，而弘毅公司前期进场的14名销售人员中存在缺乏南宁市房地产中介协会相关培训证的情况，但由于弘毅公司于2009年10月28日已取得《房地产中介服务机构备案证明》且依法通过了2010年的年审，故上述情况对弘毅公司资质备案是否具有影响，应由相关行政主管部门予以审定。在没有证据证明弘毅公司的《房地产中介服务机构备案证明》被行政主管部门撤销的情况下，弘毅公司的房地产中介服务资质应当予以认可。

第四，弘毅公司与融昌公司自2008年11月3日开始履行合同，双方签字的工作联系单多达65份，且每周定期举行联络会议。在融昌公司发出《解除合同通知书》之前，弘毅公司一直在履行《销售代理合同书》的前期工作即产品（房屋）定位、推广策划、广告设计等合同义务，不存在违反合同约定的情形。由于弘毅公司并未实施合同约定的销售行为，在没有证据证明弘毅公司资质问题致使销售代理合同不能履行的情况下，本案并不存在弘毅公司不能保障销售代理行为合法性的情况。

据此，融昌公司认为弘毅公司2010年中介资质年审被暂停，并被南宁市房地产监察支队立案调查，已影响弘毅公司的履约能力，并以此主张解除合同，不能予以支持。因双方当事人在《销售代理合同书》中已对任意解除权进行了放弃，在无法定和约定解除事由的情形下，融昌公司无权单方解除合同。鉴于弘毅公司在融昌公司2010年3月30日发出《解除合同通知书》后的第七天（4月6日）即回函提出异议表示不同意解除合同，加之以上所述融昌公司无权解除合同，故本案亦不存在合同解除权异议超期的问题。本案中，融昌公司的违约行为不仅给弘毅公司造成巨大损失，而且这种违背诚实信用之行为亦产生不良示范，将影响正常商业交易秩序，融昌公司对此应承担不利后果。

二、弘毅公司是否有权获得2000万元赔偿的问题

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，以及本案《销售代理合同书》第十一条第2.3项关于“……非经与弘毅公司协商或合同约定的情形，融昌公司不得单方面解除或终止合同。否则视为弘毅公司已经完成合同约定的销售任务，融昌公司应按项目可销售总额向弘毅公司计付佣金”的约定，在融昌公司单方解除合同构成违约的情况下，其应根据合同约定按案涉房产项目可销售总额向弘毅公司计付销售佣金。虽然双方终止合同时弘毅公司已经依约履行了销售前期的准备工作，但毕竟弘毅公司未实际对案涉房产项目进行销售，故原再审判决据此综合考虑平衡双方当事人利益等因素，酌情判令融昌公司向弘毅公司赔偿2000万元经济损失，具有法律依据，本院予以认可。

综上所述，原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：

维持广西壮族自治区高级人民法院（2014）桂民提字第75号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长　　郭忠红

审判员　　陈　佳

审判员　　张能宝

二〇一九年四月二十六日

书记员　　赵鹿航