四川泰来会所管理有限责任公司、北京通产日坛俱乐部有限公司合同纠纷二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

(2017)最高法民终162号

上诉人(一审被告、反诉原告)：四川泰来会所管理有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区火车南站西路**号中国酒城**座。

法定代表人：沈华源，该公司董事长。

委托代理人：王雪华，北京市环中律师事务所律师。

委托代理人：邢媛，北京市环中律师事务所律师。

被上诉人（一审原告、反诉被告）：北京通产日坛俱乐部有限。住所地：北京市朝阳区日坛东路**号羲和雅居内居内。

法定代表人：胡喜旺，该公司董事长。

委托代理人：许海涛，北京安理（天津）律师事务所律师。

委托代理人：李峥，北京市安理律师事务所律师。

一审第三人：北京日坛泰来会所管理有。住所地：北京市朝阳区日坛北路**号**室01室。

法定代表人：沈华嵩，该公司执行董事。

委托代理人：王雪华，北京市环中律师事务所律师。

委托代理人：邢媛，北京市环中律师事务所律师。

上诉人四川泰来会所管理有限责任公司（以下简称泰来公司）因与被上诉人北京通产日坛俱乐部有限公司（以下简称通产公司）以及一审第三人北京日坛泰来会所管理有限公司（以下简称日坛公司）合同纠纷一案，不服北京市高级人民法院（以下简称北京高院）（2015）高民初字第4318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，泰来公司和日坛公司的共同委托代理人王雪华、邢媛，通产公司委托代理人许海涛、李峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

通产公司向北京高院起诉请求：1.确认通产公司与泰来公司于2009年5月15日签署的《日坛俱乐部项目合作协议书》（以下简称《合作协议》）及其附件《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）已经解除；2.泰来公司支付通产公司《合作协议》解除违约金5000万元人民币（以下币种均为人民币）；3.泰来公司支付通产公司逾期竣工违约金14235308元及逾期支付逾期竣工违约金的利息2718424元（暂计至2015年10月16日，按中国人民银行同期贷款利率为标准，计算至逾期竣工违约金付清之日）；4.泰来公司支付《租赁合同》解除违约金1亿元；5.泰来公司和日坛公司腾退通产日坛俱乐部（朝阳区日坛东路1号楼及附属设施），且自2015年11月16日起至实际腾退之日止，按每日6万元的标准向通产公司支付赔偿金；6.泰来公司在通产日坛俱乐部（朝阳区日坛东路1号楼及附属设施）投资建设和租赁期间投资所形成的全部资产归属通产公司所有；7.泰来公司支付房屋租金35123288元（暂计算至2015年10月16日，从2015年10月17日起按2200万元/年计算至实际腾退之日止）；8.泰来公司支付逾期支付房屋租金的滞纳金3025151.80元（暂计算至2015年10月16日，要求按欠付房租总额的日万分之二点五为标准，计算至房屋租金付清之日）；9.泰来公司支付逾期支付租赁押金违约金1311750元。以上第1-9项诉讼请求金额合计为206413921.80元；10.泰来公司承担本案诉讼费用。

泰来公司反诉请求：1.通产公司向泰来公司支付因工期延误期间（2011年5月16日至2013年9月27日，共866天）造成的营业利润损失80951082元；2.通产公司向泰来公司支付因工期延误期间造成泰来公司额外增加的投资额损失，具体请求数额尚在统计核算之中;3.通产公司继续履行《合作协议》，在其附件《租赁合同》上补盖公章，租赁期限相应顺延；4.通产公司向泰来公司支付因未在《合作协议》的附件《租赁合同》上补盖公章而给泰来公司造成的营业利润损失64109391.3元（2013年9月28日起算，暂算至2015年10月16日，共749天）；5.通产公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，泰来公司撤回第二项反诉请求，并变更第三项诉讼请求为：确认通产公司于2015年10月15日发函解约的行为无效，并判令通产公司继续履行《合作协议》，在其附件《租赁合同》上补盖公章，租赁期限相应顺延。

北京高院经审理查明，2009年5月15日，通产公司作为甲方、泰来公司作为乙方签订《合作协议》，约定：鉴于1.日坛俱乐部项目（简称该项目）系甲方开发建设的商业项目，甲方已通过出让方式取得该项目的国有土地使用权，该项目工程尚未竣工；2.乙方为获取日坛俱乐部项目的承租权，并使该项目工程的建设满足其租赁期间使用需要，乙方愿在日坛俱乐部项目工程现状条件下投入资金，完善该项目工程的建设，直至该项目工程竣工验收合格、完成竣工备案手续并达到房屋出租的法定条件；3.双方同意，在日坛俱乐部项目竣工验收合格并达到出租条件后，由乙方（或其关联公司）作为会所俱乐部经营之用途承租该项目。第一部分项目情况。1.本协议签订之日起30日内，甲方向乙方提供该项目资料、项目情况介绍，甲乙双方共同委托建筑质量检测机构对该项目工程进行质量检测鉴定并获取检测鉴定报告（检测鉴定费用由甲方承担）。2.甲方应向乙方提供甲方所持有的全部项目资料，以便乙方结合前述质量检测鉴定报告评估相应的法律和建筑技术风险。3.自本协议签订之日起60日内，甲乙双方应就甲方提供的项目资料、项目情况介绍及审批建设情况进行书面确认。前述确认完成后，甲方对于日坛俱乐部项目资料中缺失或不完善的部分（即甲乙双方书面确认的项目资料以外的资料），甲方在本协议项下不再负责补充提供。4.自本协议签订之日起60日内，乙方应就甲方所提供项目资料及情况介绍之所示具体内容与该项目现场的现实状况进行核对。项目基本情况介绍及项目资料所示具体内容如与该项目现场的现实状况不符，均以项目现场的现实状况为准。5.自本协议签订之日起60日内，乙方如发现该项目存在无法克服的法律风险或建筑技术问题，双方应通过协商解决。协商不能达成一致的，本协议解除，解约后，双方相互返还财产、资料，且互不承担任何违约责任。此前各方所发生的费用各自承担。6.在甲乙双方已获得本项目质量检测鉴定报告的前提下，甲乙双方应在本协议签订之日起第60日，就本协议是否继续履行进行书面确认。本协议经甲乙双方书面确认继续后，即表明乙方已对日坛俱乐部项目的基本情况和准确、具体的情况进行了充分的了解和掌握，且乙方确认甲方所提供的项目资料和建筑质量检测鉴定报告足以支持其完成本协议书所述的项目投资建设的全部工作。7.本协议经甲乙双方书面确认继续后，如发现双方未曾确认且足以影响双方实现本协议目的的法律风险或建筑技术问题，甲乙双方应另行协商处理该等法律风险或建筑技术问题。除前述情况外，甲乙双方均须切实履行本协议，否则，违约方应按本协议的相关约定承担法律责任。第二部分项目投资建设。本协议经甲乙双方按本协议第6条约定确认继续履行后，乙方按下述约定进行日坛俱乐部项目的投资建设。8.本协议所述项目投资建设系指在日坛俱乐部项目现状条件下，自甲方将日坛俱乐部项目现场交由乙方管理之日起，在甲方监督下，由乙方以甲方名义自行组织完成对日坛俱乐部项目主体工程和各项配套辅助设施（包括但不限于大小市政配套工程、汽车坡道、地热井泵房井泵房、园林绿化等）的勘察、检测、鉴定、规划、设计、施工（包括但不限于项目主体结构的加固改造）、监理、质量监督、整体竣工验收（包括但不限于消防等各专业工程验收）等各项工作，直至满足并完成日坛俱乐部项目工程的竣工备案。8.1项目投资建设期间所发生的全部费用均由乙方承担，但本协议第11条明确约定由甲方承担的费用除外。8.2乙方在租赁合同条件下，为满足其经营需要所进行的各项装修、装饰工程不在此列，由乙方自筹资金并以其自身名义另行组织完成。9.项目投资建设过程中，所有的审批、手续办理、协调事项均由乙方自行负责解决并承担因此发生的全部费用。10.项目投资建设过程中，乙方基于日坛俱乐部项目投资建设的行为均以甲方的名义进行，相关的设计、施工单位由乙方选定。乙方应将投资建设过程中产生的包括设计资料、审批文件、合同在内的与甲方及该项目有关的全部资料原件交由甲方存档，且甲方有权对乙方的投资建设活动进行监督。其中，乙方应事先将设计方案提供甲方并由甲方转交日坛公园确认。甲方在确认乙方行为不违反法律法规的相关规定且不损害甲方利益的前提下，甲方应向乙方提供授权、签署法律文件、按时将乙方存入甲乙双方共管账户内的资金对外支付、办理相关审批手续等程序方面的及时协助与配合，否则，甲方应赔偿因其程序方面无故拖延给乙方造成的损失。11.项目投资建设过程中，在不超过该项目现状规模条件下所发生的人防工程异地重建费、超规划问题的行政罚款、应补交的土地出让金、应交纳的大市政费用（含大市政工程施工费）由甲方负责承担。12.乙方保证自甲乙双方确认本协议继续履行之日起30日内，正式开展日坛俱乐部项目投资建设的施工工作，即申领到项目主体工程的建筑工程施工许可证且施工单位进场并正式开始施工。否则，甲方有权解除本协议书并要求乙方按本协议书约定承担相应的法律责任。但甲乙双方另行协商一致或由于甲方未能及时提供相关程序方面的协助与配合致使项目不能按时施工的，乙方不承担相应责任。13.项目投资建设过程中，乙方以甲方名义签署项目设计合同、项目施工合同、项目监理合同、项目设备采购安装合同时，乙方保证合同对方向甲方书面承诺：13.1合同系与乙方谈判达成但以甲方名义签署，合同所涉及的甲方义务和责任均由乙方实际承担；合同履行不会对甲方的财产和工程质量安全造成损坏。13.2合同履行过程中及因合同履行发生纠纷时，均放弃对甲方的任何权利（包括法定的和合同约定的全部权利）主张，相应的权利主张只得向乙方提出。13.3甲乙双方之间的合作协议（即本协议）如被解除，甲方有权单方解除乙方以甲方名义与对方签署的合同，乙方应在甲方书面通知之日起30日内无条件协助甲方办理合同解除手续（包括合同备案手续的解除）、撤场、现场及全部资料移交等工作，且甲方无须为此向对方承担任何义务和责任。13.4对方如违反上述承诺，应赔偿甲方的全部经济损失；其中，违反13.3条款的，对方还应按每日5万元标准向甲方支付违约金。对方如不能做出上述承诺，甲乙双方另行协商解决。14.项目投资建设过程中，非经甲方书面同意，乙方或其委托的第三方不得擅自改变日坛俱乐部项目工程的主体结构，乙方或其委托的第三方擅自改变或损坏日坛俱乐部项目工程的主体结构的，甲方有权解除本协议书并要求乙方恢复原状、赔偿甲方全部损失并按照本协议约定承担违约责任。但甲乙双方另行协商一致的除外。15.为保障项目投资建设工作的顺利开展，乙方应在本协议签订之日起10日内，将500万元项目投资建设备付金付至甲乙双方的共管账户，除甲乙双方另有约定外，该备付金仅用作项目投资建设过程中有合同或法律依据的对外付款，甲乙双方均不得擅自动用或进行他用。除甲乙双方另行协商一致外，乙方未按本条前述约定支付备付金超过5日的，本协议自动解除。16.项目投资建设过程中，先以备付金对外支付款项，备付金用尽后再由乙方根据相关合同约定的付款进度提前将资金打入甲乙双方的共管帐户。甲方对外支付款项时，由乙方书面向甲方提出用款数额和用款依据，在符合相关合同约定或法律政策规定的前提下由甲乙双方共同对外付款。16.1乙方应保障项目投资建设所需资金的充足并保证备付金用尽后不对外拖欠任何应付款项，否则，乙方应赔偿甲方因此所产生的任何债务并赔偿甲方的全部经济损失。16.2在此过程中，以甲方名义对外付款所产生的全部法律后果均由乙方承担。17.在乙方按前述第15条约定将500万元项目投资建设备付金付至甲乙双方共管账户后5日内，甲方将项目现场移交乙方管理。18.乙方保证本项目投资建设的全部工作自本协议签订之日起2年内完成，工作完成的标志为日坛俱乐部项目取得竣工备案表。非因甲方原因导致逾期取得竣工备案表从而影响本协议书第三部分所附租赁合同生效的，每逾期一天，乙方应向甲方支付16348元违约金，且乙方应每三个月结清一次违约金；违约金逾期超过180日未付或乙方投资建设的全部工作自本协议签订之日起5年内未完成的，甲方有权解除本协议书并要求乙方按照本协议约定承担违约责任，但甲乙双方另行协商一致的除外。19.乙方应努力通过规划行政罚款方式彻底解决日坛俱乐部项目超规划建设问题（即保留超规划建设面积并补办相应的合法审批手续）；日坛俱乐部项目超规划建设问题如不能按前述方式解决，乙方应在会商甲方后（会商结果应以书面确认）按有关部门的要求调整该项目的投资建设，该调整不影响甲乙双方在本协议书及其附件房屋租赁合同项下的任何权利、义务、保证、承诺，也不增加任何一方的任何责任。项目建设完成后，为尽快取得相关批准手续，甲方应及时向乙方提供程序方面协助配合，若因甲方程序协助配合方面的原因导致工程竣工备案等事项的延误或不能被批准，乙方有权解除本协议书并要求甲方按照本协议约定承担违约责任。但甲乙双方另行协商一致的除外。20.甲方承诺，不因甲方的任何债权债务纠纷或该项目抵押影响乙方实现本协议目的，否则，甲方应承担违约责任。21.日坛俱乐部项目取得竣工备案表当日，本协议书附件房屋租赁合同自动生效，甲乙双方均须在租赁合同上补盖公章，租赁合同空白处按届时的项目实际情况填写。22.如因乙方原因导致本协议书解除或乙方无故终止本协议书履行的，乙方应在本协议书解除或乙方终止履行本协议书之日起15日内将项目现场和全部项目资料移交甲方管理，乙方进行项目建设投资所形成的全部资产和尚未对外支付的备付金全部归甲方所有，同时，甲方有权继续无偿使用乙方所提供的设计资料；乙方如逾期将项目现场和项目资料移交甲方管理，每逾期一天，乙方还应向甲方支付6万元违约金。除本条前述责任外，乙方还须另行向甲方支付五千万元违约金。23.如因甲方原因导致本协议书解除或甲方无故终止本协议书履行的，甲方应在本协议书解除或甲方终止履行本协议书之日起15日内双倍退还乙方因进行项目建设投资所发生的全部费用和尚未对外支付的备付金；甲方如逾期退还前述款项，每逾期一天，甲方还应向乙方支付6万元违约金。除本条前述责任外，甲方还须另行向乙方支付5000万元违约金。24.本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉。25.其他约定事项：本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

《合作协议》的附件为《租赁合同》。通产公司、泰来公司、日坛公司均未在《租赁合同》签字盖章。《租赁合同》主要内容为：出租人（甲方）通产公司，承租人（乙方）泰来公司（或其关联公司）。甲乙双方在平等、自愿的基础上，就乙方承租甲方北京日坛俱乐部项目房屋的有关事宜达成协议如下：第一条租赁房屋的基本情况。（一）房屋坐落于北京市朝阳区日坛公园东北角，建筑工程规划许可证所载建筑面积约22863.2平方米（以竣工备案后的实际测绘面积为准）。（二）房屋权属状况：甲方持有土地使用权证，权证编号：京朝国用（2000出）字第0209号；房屋已完成竣工备案，甲方为房屋所有权人。（三）甲方提供租赁房产可使用的土地、配置、设施范围的相关平面图，以及土地房屋的相关合法权属证明文件、批文、登记备案文书等作为本合同的附件（乙方在租赁前的投资建设过程中均已持有，甲方不再提供）。第二条房屋租赁用途及登记备案。（一）租赁用途：用于餐饮、娱乐、健身休闲等俱乐部经营项目。乙方保证合法经营，不将租赁房屋用作违法经营项目。（二）甲乙双方自本房屋租赁合同生效之日起30日内，应到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。但备案手续不作为本合同生效的要件，也不对双方在本合同项下的权利义务产生任何影响或改变。（三）甲乙双方应严格按照本条第（二）款约定的期限共同办理本合同的登记备案，任何一方拒绝提供备案资料或拖延时间导致本合同不能如期备案的，守约方有权解除本协议并要求责任方按本合同约定承担违约责任。如因备案所需资料客观不存在或备案部门不予办理备案手续，双方互不承担任何责任且须继续严格履行本合同。第三条租赁期限与续租。（一）房屋租赁期自X年X月X日至2029年X月X日，共计X年。（二）前述租赁期限届满前，乙方要求续租的，续租期限最长可至2040年7月19日，但乙方至少应在前述租期届满前90日书面向甲方提出续租方为有效。续租期间，乙方按本合同所约定的续租租金条款支付租金，同时，本合同的其它条款不做调整且一并由甲乙双方继续遵行。第四条租金与押金。（一）租金标准及支付方式：1.自甲乙双方签署《合作协议》之日起，第1-2年:乙方进行项目投资建设，本合同无论是否生效，甲方不收取租金。第3-5年：600万/年（该期限内，本合同如未生效，乙方按每日16348元向甲方支付未生效阶段违约金；本合同如生效，乙方按该期限内的租金标准支付生效阶段的租金）。第6-10年：2200万/年。第11-15年：（2200+2200×2%）万/年=2244万/年。第16-20年：（2244+2244×2%）万/年=2288.88万/年。2.续租租金，第21-25年：(2288.88+2288.88×5%)万/年=2403.32万/年，第26-31年：(2403.32+2403.32×5%)万/年=2523.49万/年。3.支付方式：乙方应于每个季度末一次性支付下一季度的租金。（二）押金：三百万元整。在《合作协议》生效之日起第二年最后一日，乙方须向甲方支付押金三百万元;租赁期满或合同解除后三日内，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方应如数返还给乙方;甲方每年应按银行一年期企业存款利率向乙方支付押金利息(每年支付一次,在下一年度第一季度租金中抵扣)。乙方逾期支付押金的，按每日万分之二点五支付违约金；逾期超过60日，甲方有权解除本合同。但甲乙双方另行协商一致的除外。第五条费用承担。（一）租赁期内，除法律法规规定应由甲方承担的与租赁房屋权属、土地权属相关的税费由甲方承担外，其它与日坛俱乐部项目用地、房屋及乙方经营、管理、运营相关的全部费用均由乙方承担。（二）乙方每年应在租金之外，另行支付给日坛公园的绿地养护费70万元、保底收益每年20万元，上述两项合计：90万元,此费用不递增。本合同履行期间，如日坛公园或相关管理部门要求甲方解除或终止绿地认建认养协议的（绿地认建认养期限自2008年7月20日至2040年7月19日），自绿地认建认养协议被解除之日起，乙方不再负担日坛公园的绿地养护费70万元，且甲方无须为此向乙方承担任何责任。（三）租赁期间，为了便于经营管理，乙方应负责将水、电、煤气、供暖等市政设施以乙方名义开户接通，并由乙方向相关部门缴纳费用。甲方对此提供配合。（四）租赁期间，如果发生房屋和土地的产权税费之外的政府有关部门征收与该房屋产权人有关的费用，甲方作为产权人应予负担。第六条房屋的装修。乙方可按自己的设计方案对房屋进行室内的装饰、装修，但其装饰装修方案和设计不得存在安全隐患，且施工完成后，乙方应向甲方无偿提供完整的竣工图。乙方对房屋进行室内的装饰、装修的全部费用由乙方承担。乙方对房屋进行室内装饰、装修过程中，不得擅自改变或破坏房屋的建筑主体结构，否则，甲方有权要求乙方停止损害、恢复原状、赔偿损失，直至解除本合同。但甲乙双方另行协商一致的除外。第七条房屋的安全及维护维修。（一）乙方保证租赁期内，房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态并保证遵守国家和北京市的相关法律法规规定。（二）租赁期间，房屋主体结构、装饰装修、设备设施、道路围墙、园林绿化、门前三包等乙方使用范围内所发生的全部维修、维护、保养事项全部由乙方负责，所发生的全部费用由乙方自行承担。第八条出租与承租的变更。（一）租赁期间,甲方有意出售、转让房屋时，应立即书面通知乙方，并在与受让第三方确定转让价格后给予乙方45天的期限决定是否行使对出租房屋的优先购买权;本租赁合同对新的房屋所有者继续有效,并不得因此而修改本合同。（二）甲方同意乙方有权根据自身经营需要对房屋进行部分转租，乙方如整体转租则须征得甲方的书面同意。转租合同不得变更或者超越本合同的约定。（三）乙方擅自整体转租房屋的，甲方有权解除本合同。但甲乙双方另行协商一致的除外。第九条合同的变更和解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以变更或解除本合同。一方提出变更或者解除合同，须提前三个月书面通知对方，以便双方充分协商。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，双方可解除合同。（三）合同的变更和解除,除依法可以免除责任的外,造成损失的应由责任方负责赔偿。第十条合同届满时的财产处理。合同届满（包括续租期届满）时,乙方投入于建筑物的与建筑物相连的装修及固定设备设施（包括与建筑物梁、板、墙、柱相连的全部装修及设备设施）均无偿归甲方所有。但甲乙双方另行协商一致的除外。第十一条违约责任。（一）租赁期内，甲方擅自终止合同，或私下将房屋出租、出售、出借给第三方导致乙方解除本合同的，甲方应赔偿乙方全部的投资,包括但不限于前期土建工程，房屋装修，固定资产购置费用，并向乙方支付1亿元的违约金，同时退还乙方的押金。但甲乙双方另行协商一致的除外。（二）由于甲方过失，违反本合同条款，除赔偿因此给乙方造成的损失外，应按当年租金的5%支付违约金。（三）租赁期内，乙方擅自终止合同，或因乙方原因导致本合同被解除的，乙方在投资建设和租赁期间的全部投资以及押金将不予退还，并应向甲方支付一亿元的违约金；同时，乙方还应清偿其欠付的租金、损失赔偿及相应的滞纳金。但甲乙双方另行协商一致的除外。（四）乙方不按约定支付租金，应按欠交数交付滞纳金，滞纳金按每天万分之二点五计算。逾期超过180天的，甲方有权解除本合同。但甲乙双方另行协商一致的除外。（五）由于乙方过失，违反本合同条款，除赔偿因此给甲方造成的损失外，应按当年租金的5%支付违约金。（六）非甲方原因和不可抗力以外的任何因素导致乙方经营困难、或停业、歇业、重整、破产的，乙方仍应按本合同约定承担义务和责任。否则，应承担相应的违约责任。但甲乙双方另行协商一致的除外。（七）因乙方原因导致本合同被解除的，乙方应自本合同被解除之日起1个月内参照本合同第十条的约定将房屋交还甲方，具体情形由甲乙双方另行协商。乙方逾期交还的，每逾期一天，需向甲方赔偿6万元。本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

2009年6月23日，通产公司（甲方）与泰来公司（乙方）签订《日坛俱乐部项目合作协议履行确认书》，主要内容为：根据甲乙双方2009年5月15日签署的《合作协议》，双方应在该协议签订之日起第60日，就该协议是否继续履行进行书面确认。乙方出于自身对日坛俱乐部项目投资建设和运营的需要，要求提前确认继续履行该协议，甲方对此表示同意。甲乙双方确认：1.除甲乙双方尚未共同委托建筑质量检测机构对该项目工程进行质量检测鉴定并获取检测鉴定报告外，甲方已完全履行了该协议第一部分项目情况项下所约定的全部义务。2.乙方已就甲方所提供项目资料及口头项目情况介绍之所示具体内容与该项目现场的现状进行了核对，并充分掌握了项目审批建设情况。3.尽管双方尚未共同委托建筑质量检测机构对该项目工程进行质量检测鉴定并获取检测鉴定报告，但乙方根据其已经了解、掌握的项目情况，确认其有能力克服、解决该项目存在的法律和建筑技术方面的风险、困难、瑕疵或问题并能够按照合作协议第二部分的约定顺利完成该项目的投资建设；前述风险、困难、瑕疵或问题包括但不限于该项目建设审批手续不完整，该项目建设在用地范围和建筑规模及建筑高度等方面违反规划，该项目结构工程须进行加固设计和施工，该项目原设计、施工、监理单位不再承担与该项目有关的包括配合该项目竣工验收在内的任何义务和责任等。4.甲方除会同乙方共同委托建筑质量检测机构对该项目工程进行质量检测鉴定、获取检测鉴定报告并由甲方承担检测鉴定费用外，甲方自本确认书签订之日起不再承担该协议第一部分项下的任何义务和责任。5.自本确认书签订之日起，乙方全面接手该项目并正式开展该项目投资建设工作，除本确认书第6条约定的情形外，甲乙双方均应按该协议第二部分的约定严格履行各自的义务，否则，违约方应按该协议约定承担违约责任。6.甲乙双方共同委托的建筑质量检测机构对该项目工程进行质量检测鉴定后如认定该项目存在严重的建筑质量问题，且该问题无法通过任何技术手段予以解决，则该协议解除，甲乙双方承担各自损失且无须向对方承担任何责任。

2009年9月1日，泰来公司与日坛公司共同函告通产公司，在履行《合作协议》的过程中，凡需泰来公司签署、确认的书面文件，均由日坛公司代表泰来公司签署、确认（即日坛公司在书面文件上盖其公章）。

2009年11月22日，通产公司（甲方）、泰来公司（乙方，由日坛公司代表）、五洲工程设计研究院（丙方）签订《日坛俱乐部项目结构检测鉴定确认书》，选定北京三茂建筑工程检测鉴定有限公司（以下简称三茂公司）对日坛俱乐部项目现状结构进行检测鉴定。在甲方委托三茂公司对日坛俱乐部项目现有结构进行检测鉴定且三茂公司按附件检测鉴定方案予以实施并提交检测鉴定报告后，甲方在《合作协议》及《日坛俱乐部项目合作协议履行确认书》项下的检测鉴定义务即为完全履行，甲方此后不再就日坛俱乐部项目现有结构的检测鉴定向乙方承担任何义务。

2009年12月4日，日坛公司向通产公司发出《工作函》，要求通产公司提供办理规划变更、开工证等手续的材料。

2009年12月28日，日坛公司向通产公司发出《关于大市政及外网工作联系函》，要求通产公司就大市政及外网的前期准备工作进行配合。

2009年12月31日，三茂公司对日坛俱乐部项目做出《检测鉴定报告》，内容包括：检测结果、鉴定结论、结构耐久性评价、处理建议等。

2010年3月2日，日坛公司向通产公司发出《关于市政外网工作开展的函》，要求通产公司尽快开展工作，于2010年3月15日前完成方案认定工作。

2010年5月19日，日坛公司向通产公司发出《关于建设工程设计合同盖章的函》，要求通产公司对设计工作进行配合。

2011年7月12日，泰来公司董事长沈华源向通产公司实际负责人写信,内容为：日坛起租期已快过两月了，今天我才知道，对不起。恳请贤弟再延八个月，这笔人情帐由我来弥补。

2011年7月26日，泰来公司向通产公司发出《关于申请延长免租期的函》，表示：项目情况确实较为复杂，资金需求量较大，已大大超出泰来公司当初的计划，对项目至今仍未完工表示歉意。按双方意向约定，从2011年5月起泰来公司应付项目的房租。而泰来公司近期资金非常紧张，支付房租困难较大。申请通产公司给予延长免租期8个月的优惠，即从2011年5月15日至2012年1月14日。

2013年9月27日，通产公司与泰来公司取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，工程名称记载为通产日坛俱乐部装修工程。诉讼中，本案三方当事人均确认，该竣工验收备案表即为《合作协议》中第18条约定的“竣工备案表”。

2013年11月29日，通产公司取得日坛俱乐部项目《房屋所有权证》（X京房权证朝字第13090**号）。

2013年12月30日，泰来公司向通产公司发出《违约金确认函》，主要内容为：现就2013年5月15日至2014年5月14日双方的违约金作如下确认：根据双方签订的《合作协议》约定，由于我方原因本项目未在《合作协议》签订之日起2年内取得竣工备案。即从2013年5月15日起至2014年5月14日，泰来公司向通产公司支付违约金600万元。

2014年9月17日，北京市工商行政管理局朝阳分局作出《行政处罚告知书》（京工商朝团结湖处告字（2014）第51号），因日坛公司擅自改变公司登记事项，将公司住所北京市朝阳区日坛北路**号**室迁**北京市朝阳区日坛东路**号楼，罚款1.9万元。泰来公司认为是由于通产公司拒绝在《合作协议》的附件《租赁合同》上，导致日坛公司擅自改变公司住所被北京市工商行政管理局朝阳分局处以行政罚款**款1.9万元。通产公司认可行政罚款的事实，不认可泰来公司的反诉主张。

2014年12月31日，泰来公司向通产公司发出《房屋占用使用费确认函》，主要内容为：日坛俱乐部项目已取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋所有权证》，具备了签订房屋租赁合同条件，虽然贵我双方尚未签订房屋租赁合同，但我公司一直在使用贵公司的日坛俱乐部场所，故我公司承诺按照贵我双方合作协议约定的租金标准，向贵司支付2014年5月15日至2014年12月31日的房屋占用、使用费1650万元。同日，泰来公司向通产公司发出《确认函》，主要内容为：鉴于1.截止到2014年12月31日，我公司共计向贵公司借款1.39亿元，按合同约定15%年利率计算，截止到2014年12月31日应付利息共计40963715元。2.截止到2014年12月31日，我公司在《合作协议》项下应向贵公司支付违约金1400万元。3.截止到2014年12月31日，我公司应付贵公司2014年5月15日至2014年12月31日的房屋占用使用费1650万元。综合以上三项，截止到2014年12月31日，我公司应付贵公司借款本息、违约金、房屋占用使用费共计210463715元。

2015年10月15日，通产公司向泰来公司发出《关于解除<合作协议>及附件<租赁合同>的通知函》，主要内容为：贵司在《合作协议》和《租赁合同》履行过程中，存在逾期竣工、逾期支付竣工违约金、逾期支付租赁押金、逾期支付房屋租金等多项违约行为。虽经我司多次催促，贵司前述违约行为目前仍然持续。我司现通知贵司自2015年10月17日起，解除贵我双方《合作协议》及《租赁合同》，要求贵司及日坛公司在2015年11月16日前腾退通产日坛俱乐部（朝阳区日坛东路1号楼及附属设施）。我司同时要求贵司按照《合作协议》和《租赁合同》的约定承担违约责任。另，我司要求贵司及日坛公司立即清偿所借我司全部款项的本金、利息及违约金。

通产公司与泰来公司、日坛公司均确认，日坛俱乐部项目现由泰来公司的关联公司日坛公司实际经营；泰来公司与日坛公司从未向通产公司支付过《合作协议》及《租赁合同》中约定的违约金、赔偿金、房屋租金、租赁押金、滞纳金。泰来公司认为其不存在违约，通产公司无权解除《合作协议》及附件《租赁合同》。庭审中，泰来公司表示《合作协议》及附件《租赁合同》约定的违约金过高，要求法院酌减。

诉讼中，泰来公司认为日坛俱乐部项目在现有建设规模和设计营业能力情况下，如果正常开业运营应有的日毛利率额为93477元。通产公司不认可泰来公司主张的日毛利率测算。

另，泰来公司与日坛公司提供两份《租赁合同》（稿），出租人均为通产公司、承租人均为日坛公司，一份合同标注时间为2014年5月6日，另一份合同标注时间为2015年。两份《租赁合同》中的当事人均未盖章。泰来公司与日坛公司主张：通产公司未在《合作协议》的附件《租赁合同》上盖章，反而要求泰来公司与通产公司签订新的《租赁合同》，并先后向泰来公司提出新的《租赁合同》的版本，其中提及一些条件较2009年显得极为苛刻，例如增加了要求泰来公司管理核心持股比例不低于51%、股权变化或与第三方的融资合作必须经通产公司同意等明显与房屋租赁关系无关并且干涉泰来公司的经营自主权的条款。通产公司不认可泰来公司的主张。

北京高院审理认为，本案争议焦点为：一、《合作协议》及其附件《租赁合同》的关系。二、在履行《合作协议》及其附件《租赁合同》中，通产公司与泰来公司是否根本违约。三、泰来公司主张的营业利润损失是否合理。

（一）关于《合作协议》及其附件《租赁合同》的关系问题。

通产公司与泰来公司签订的《合作协议》及其附件《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。

《合作协议》包括两部分内容，一是日坛俱乐部项目现状条件下进行建设，相关权利义务约定于《合作协议》主文；二是对建设完毕的日坛俱乐部项目租赁，相关权利义务约定于《合作协议》的附件《租赁合同》。通产公司是日坛俱乐部项目的所有权人，建设过程中是名义上的建设方，建设完毕后是出租人。泰来公司在日坛俱乐部项目建设过程中是投资人，项目建设完毕取得承租权后是承租人，其投资回报在于租赁日坛俱乐部项目后经营获利。日坛俱乐部项目建设过程中的投资及实际建设由泰来公司完成，日坛俱乐部项目的租赁及实际经营的主体，既可以是泰来公司，也可以是泰来公司的关联公司。实际履行中，泰来公司是《租赁合同》的签约主体，泰来公司设立日坛公司，由日坛公司实际经营日坛俱乐部项目。

通产公司与泰来公司的合作可以分为建设期与租赁期，双方对日坛俱乐部项目建设目的是租赁，而泰来公司取得承租权的前提是投资建设租赁物（烂尾项目）。建设期与租赁期是两个不同的时段但会有重叠，建设期完毕的标志是泰来公司取得《合作协议》中第18条约定的竣工备案表，该标志同时也是《租赁合同》生效的标志，租赁期自《租赁合同》生效开始，房屋租金亦开始起算。租赁期开始，不等同于建设期完毕，不等同于泰来公司投资及实际建设日坛俱乐部项目的义务完毕，泰来公司还应继续履行《合作协议》主文中相应义务，例如与施工方结算、支付工程款等等。

（二）关于在履行《合作协议》及其附件《租赁合同》中，通产公司与泰来公司是否根本违约问题。

依据通产公司与泰来公司于2009年6月23日签订的《日坛俱乐部项目合作协议履行确认书》，双方对《合作协议》第一部分的部分约定进行了变更，应认为通产公司已经完成《合作协议》第一部分项下的义务和责任，泰来公司自甘风险全面接手日坛俱乐部项目并正式开展投资建设工作。

通产公司与泰来公司在《日坛俱乐部项目合作协议履行确认书》中约定，双方共同委托的建筑质量检测机构对该项目工程进行质量检测鉴定。2009年11月22日，通产公司、泰来公司（由日坛公司代表）、五洲工程设计研究院签订《日坛俱乐部项目结构检测鉴定确认书》，选定三茂公司对日坛俱乐部项目现状结构进行检测鉴定。三茂公司于2009年12月31日对日坛俱乐部项目作出《检测鉴定报告》，至此，通产公司完成了《合作协议》及《日坛俱乐部项目合作协议履行确认书》中主要合同义务。

通产公司与泰来公司于2013年9月27日取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（即《合作协议》中第18条约定的竣工备案表），表明：1.日坛俱乐部项目不存在无法通过任何技术手段解决的严重建筑质量问题。2.不存在足以影响实现《合作协议》目的的法律风险或建筑技术风险。3.从2011年5月15日起至2013年9月26日止，泰来公司逾期完成投资建设工作共计866日。4.《租赁合同》自2013年9月27日起生效，通产公司是出租人、泰来公司是承租人。

日坛公司向通产公司于2009年12月4日发出《工作函》、于2009年12月28日发出《关于大市政及外网工作联系函》、于2010年3月2日发出《关于市政外网工作开展的函》、于2010年5月19日发出《关于建设工程设计合同盖章的函》，要求通产公司配合工作。泰来公司据此主张，项目投资建设过程中逾期取得竣工备案表的责任在于通产公司。关于此节，第一，上述所有函件为日坛公司向通产公司单方发出，其中对通产公司不利措辞，不当然成立。第二，泰来公司未能进一步证明工期延误的责任在于通产公司。第三，法律风险、建筑技术风险已经出现在2009年12月4日的首份函件（《工作函》）之前，该风险后果应由泰来公司承担。第四，上述风险不断出现，导致工期不断顺延、工作步步延误。第五，不断出现的上述风险是导致工期延误的主要原因。2011年7月12日，泰来公司董事长沈华源向通产公司实际负责人发出信函，泰来公司向通产公司于2011年7月26日发出《关于申请延长免租期的函》、于2014年12月31日发出《房屋占用使用费确认函》及《确认函》，泰来公司从未主张通产公司在履行《合作协议》中违约，反而是其中对泰来公司的不利措辞，形成泰来公司自认违约。泰来公司所称“工作中逐渐发现项目建筑存在大量问题”、“难以正确评估建筑风险和相应的法律风险”系泰来公司自甘风险导致，不能以此认定通产公司根本违约。泰来公司未能保证日坛俱乐部项目投资建设的全部工作自《合作协议》签订之日起2年内完成（工作完成的标志为取得竣工备案表），现无证据表明系通产公司原因导致逾期取得竣工备案表从而影响《租赁合同》生效。

另就通产公司未在《租赁合同》盖章一节。第一，依据《合作协议》21条约定，2013年9月27日取得《北京市建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》当日，《租赁合同》即已自动生效，通产公司未在《租赁合同》补盖公章不影响《租赁合同》生效。第二，泰来公司亦未在《租赁合同》盖章。第三，无证据证明泰来公司在诉讼前曾要求通产公司在《租赁合同》补盖公章及通产公司在诉讼前明确拒绝在《租赁合同》补盖公章，亦无证据证明其在诉讼前已经向通产公司明确主张“未在《租赁合同》补盖公章，即是属于违约”。第四，《租赁合同》是《合作协议》的附件，《租赁合同》自动生效后，泰来公司即是《租赁合同》的承租人。由泰来公司自身经营日坛俱乐部项目，还是依靠关联公司经营日坛俱乐部项目，属于《租赁合同》承租人的泰来公司自主确定范畴。第五，日坛公司成立于2009年7月22日，而《合作协议》签订于2009年5月15日。虽然日坛公司是日坛俱乐部项目实际经营人，但通产公司即便在《租赁合同》补盖公章，也不能使日坛公司自动成为《租赁合同》主体（承租人），亦不能直接避免北京市工商行政管理局朝阳分局涉案的行政罚款。第六，直至本案一审诉讼期间，日坛公司仍然在经营日坛俱乐部项目，未因通产公司未在《租赁合同》补盖公章而停业。第七，泰来公司或日坛公司从未支付租金。综上，通产公司不存在根本违约，通产公司在履行《合作协议》中仅存在瑕疵。

《合作协议》第18条约定：泰来公司保证日坛俱乐部项目投资建设的全部工作自本协议签订之日起2年内完成，工作完成的标志为日坛俱乐部项目取得竣工备案表。非因通产公司原因导致逾期取得竣工备案表从而影响本协议书第三部分所附《租赁合同》生效的，每逾期一天，泰来公司应向通产公司支付16348元违约金，且每三个月结清一次违约金，违约金逾期超过180日未付，通产公司有权解除本协议书并要求泰来公司按照本协议约定承担违约责任。该院认为，泰来公司应当承担逾期取得竣工备案表的责任，因逾期共计866日，泰来公司应向通产公司支付违约金14157368元（16348元/日×866日）。泰来公司逾期超过180日未付违约金，通产公司有权解除《合作协议》并要求泰来公司按照《合作协议》约定承担违约责任。通产公司请求判决泰来公司支付逾期竣工违约金14235308元中合理部分予以支持，超出14157368元的部分不予支持。通产公司请求判决泰来公司支付逾期竣工违约金的利息2718424元，缺乏法律依据，该院不予支持。

《租赁合同》第三条租赁期限与续租，对租期届满日仅约定为2029年，未进一步明确约定具体日期。该院认为，当事人可以在2029年当年的任何一天随时解除合同，如若当事人在2029年当年未提出解除合同，则《租赁合同》于2029年12月31日期满终止。

《租赁合同》第四条租金与押金约定：1.2013年9月27日至2014年5月14日租金为每年600万元、2014年5月15日至2019年5月14日租金为每年2200万元、2019年5月15日至2024年5月14日租金为每年2244万元。2.泰来公司须支付押金300万元，泰来公司逾期支付押金，按每日万分之二点五支付违约金；逾期超过60日，通产公司有权解除本合同。诉讼中，各方当事人均确认泰来公司未支付房屋租金、租赁押金。通产公司请求判决泰来公司支付2013年9月27日起至2015年10月16日止的房屋租金35123288元，该院予以支持。通产公司请求判决泰来公司支付逾期支付租赁押金违约金1311750元，该院予以支持。

《租赁合同》第十一条违约责任第四项约定：泰来公司不按约定支付租金，应按欠交数交付滞纳金，滞纳金按每天万分之二点五计算；逾期超过180天的，通产公司有权解除本合同。通产公司请求判决泰来公司支付计算至2015年10月16日的逾期支付房屋租金的滞纳金3025151.80元，该院予以支持。

因泰来公司存在违反《合作协议》第18条，《租赁合同》第四条、第十一条等约定的情形，通产公司有权解除《合作协议》及其附件《租赁合同》。2015年10月15日，通产公司向泰来公司发出《关于解除<合作协议>及附件<租赁合同>的通知函》，通知泰来公司自2015年10月17日起，解除《合作协议》及附件《租赁合同》。通产公司请求确认2009年5月15日签订的《日坛俱乐部项目合作协议书》及附件《租赁合同》已经于2015年10月17日解除，该院予以支持。泰来公司请求确认通产公司于2015年10月15日发函解约的行为无效，并判令通产公司继续履行《合作协议》，在其附件《租赁合同》上补盖公章，租赁期限相应顺延，该院均不予支持。

《合作协议》第22条，《租赁合同》第十一条合同届满时的财产处理、第十一条违约责任第（七）项约定：泰来公司原因导致合同被解除的，泰来公司进行项目建设投资所形成的全部资产归通产公司所有；泰来公司应自本合同被解除之日起1个月将投入于建筑物的与建筑物相连的装修及固定设备设施（包括与建筑物梁、板、墙、柱相连的全部装修及设备设施）均无偿归通产公司所有，每逾期交还一天赔偿6万元。日坛俱乐部项目现由泰来公司的关联公司日坛公司实际经营。通产公司请求判决泰来公司和第三人腾退通产日坛俱乐部（朝阳区日坛东路1号楼及附属设施），且自2015年11月16日起至实际腾退之日止，按每日6万元的标准向通产公司支付赔偿金，该院予以支持。通产公司请求确认泰来公司在通产日坛俱乐部（朝阳区日坛东路1号楼及附属设施）投资建设和租赁期间投资所形成的全部资产归属通产公司所有，该院予以支持。通产公司请求判决泰来公司支付从2015年10月17日起按2200万元/年计算至实际腾退之日止的房屋租金，因《合作协议》及附件《租赁合同》已经解除，该院比照房屋租金标准予以支持相应的房屋使用费。

《合作协议》第22条约定：泰来公司原因导致本协议书解除，除已承担的责任外，泰来公司还须另行向通产公司支付5000万元违约金。《租赁合同》第十一条违约责任第（三）项约定：租赁期内，因泰来公司原因导致本合同被解除的，其在投资建设和租赁期间的全部投资以及押金将不予退还，并应向通产公司支付一亿元的违约金；同时，泰来公司还应清偿其欠付的租金、损失赔偿及相应的滞纳金。就通产公司请求判决泰来公司支付通产公司《合作协议》解除违约金5000万元、《租赁合同》解除违约金1亿元一节，泰来公司确应承担合同解除的违约责任，但泰来公司在庭审中主张《合作协议》及附件《租赁合同》约定的违约金过高，要求法院酌减。该院考虑到：1.《租赁合同》是《合作协议》的附件。2.《合作协议》主文部分的权利义务已经基本履行完毕，除个别工程尚需与施工方结算并支付工程款外，建设期已经基本结束。3.《租赁合同》已开始履行。4.该院已支持通产公司就支付租金、房屋使用费等请求。5.泰来公司及日坛公司腾退涉案项目后，通产公司为寻找其他承租人而产生的项目空租期损失。6.泰来公司与日坛公司从未向通产公司支付过《合作协议》及《租赁合同》中约定的违约金、赔偿金、房屋租金、租赁押金、滞纳金。7.日坛俱乐部项目现仍由泰来公司的关联公司日坛公司实际经营。8.通产公司未在《租赁合同》生效后盖章，属于履行合同中存有瑕疵。9.截止到2014年12月31日，泰来公司共计向通产公司借款1.39亿元，大部分用于日坛俱乐部项目的投资建设。该院酌定泰来公司支付通产公司解除《合作协议》及附件《租赁合同》违约金共计2000万元。

（三）关于泰来公司主张的营业利润损失是否合理问题。

泰来公司自《日坛俱乐部项目合作协议履行确认书》签订之日起，变更了《合作协议》主文中权利义务，因其在建设期中自甘风险，导致违反《合作协议》约定，逾期取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（即《合作协议》中第18条约定的竣工备案表）。《租赁合同》生效后，泰来公司经营不善、资金紧张，从未支付房屋租金、租赁押金等，根本违反了《租赁合同》的约定。另，考虑到就通产公司履行合同中存有瑕疵一节，该院已大幅度酌减泰来公司依据《合作协议》及附件《租赁合同》约定需支付违约金的数额。泰来公司请求判决通产公司支付因工期延误期间（2011年5月16日至2013年9月27日，共866天）造成的营业利润损失80951082元；未在《合作协议》附件《租赁合同》上补盖公章而给泰来公司造成的营业利润损失64109391.3元（2013年9月28日起算，暂算至2015年10月16日，共749天），缺乏依据，该院不予支持。

综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、通产公司与泰来公司于2009年5月15日签订的《日坛俱乐部项目合作协议书》及附件《租赁合同》已经于2015年10月17日解除；二、泰来公司在通产日坛俱乐部项目（北京市朝阳区日坛东路1号楼及附属设施）投资建设和租赁期间投资所形成的全部资产归通产公司所有；三、泰来公司与日坛公司于判决生效之日起三十日内腾退通产日坛俱乐部（朝阳区日坛东路1号楼及附属设施）；四、泰来公司于判决生效之日起十日内向通产公司支付房屋租金35123288元（计算至2015年10月16日止）；五、泰来公司自2015年10月17日起至判决第三款实际腾退之日止，按每年2200万元的标准向通产公司支付房屋使用费；六、泰来公司自2015年11月16日起至判决第三项实际腾退之日止，按每日6万元的标准向通产公司支付赔偿金；七、泰来公司于判决生效之日起十日内向通产公司支付逾期竣工的违约金14157368元；八、泰来公司于判决生效之日起十日内向通产公司支付逾期支付房屋租金的滞纳金3025151.80元；九、泰来公司于判决生效之日起十日内向通产公司支付逾期支付租赁押金的违约金1311750元；十、泰来公司于判决生效之日起十日内向通产公司支付《日坛俱乐部项目合作协议书》及附件《租赁合同》解除违约金共计2000万元；十一、驳回通产公司其他诉讼请求；十二、驳回泰来公司全部反诉请求。一审案件受理费1744643.84元，由通产公司负担744643.84元，由泰来公司负担100万元。反诉费383551.18元，由泰来公司负担。

泰来公司不服上述判决，向本院提起上诉称，（一）一审判决对通产公司是否已委托检测机构对工程质量检测鉴定并取得检测报告这一本案关键事实的认定错误，导致错误认定通产公司已履行《合作协议》项下的主要合同义务。（二）通产公司未履行委托检测机构对工程质量检测鉴定并取得报告，是工程逾期竣工的主要原因，因此通产公司无权要求泰来公司支付逾期竣工违约金，其通知解约的行为无效。通产公司应赔偿泰来公司逾期竣工期间的营业损失。一审判决认定通产公司有权解除《合作协议》，明显错误。即使逾期竣工责任在泰来公司，在泰来公司发出《确认函》《违约金确认函》以及逾期竣工的情况下，通产公司仍向泰来公司提供借款用以项目建设的行为，使泰来公司完全有理由相信通产公司默示放弃了《合作协议》项下的单方解除权，双方事实上达成了新的协议，故双方应按照《确认函》《违约金确认函》执行。且根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款的规定，通产公司的单方解除权也因超出合理期限未行使而消灭。（三）一审判决认定《租赁合同》生效并进而判决解除以及由泰来公司承担违约责任，显属事实认定和适用法律错误。《租赁合同》尚未生效，不存在泰来公司违约以及该合同解除的问题。通产公司违反《合作协议》第21条和《租赁合同》第2条第1款的约定，未在房屋租赁合同上盖章，致使泰来公司不能按《租赁合同》约定目的使用租赁物业，通产公司已构成根本违约且违约在先，其应承担相应的违约责任。泰来公司对租金履行义务享有合理抗辩权。通产公司解约行为无效，《租赁合同》应继续履行，租期相应顺延。退一步说，即使泰来公司未支付押金构成违约，通产公司行使解除权之日2015年10月15日距押金应付之日2010年12月31日，期限已超过4年，解除权已经消灭。（四）泰来公司和通产公司之间形成的是房屋租赁法律关系，一审判决错误割裂《合作协议》与《租赁合同》之间的关系，错误认定《合作协议》仅仅是为建设日坛俱乐部项目的合同，属于事实认定和法律适用错误。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同”的规定，本案泰来公司与通产公司之间成立房屋租赁法律关系。泰来公司在项目建设阶段投入款项的性质为预付租金，不属于投资款，不应适用《合作协议》第22条投资款不退还的约定。即使合同解除，泰来公司为通产日坛俱乐部投入的约4.5亿元巨额建设资金在扣除实际发生的租金（房屋使用费）后，应将剩余预付租金返还给泰来公司。退一步说，即使认为泰来公司的投入款项应予以没收，则被没收款项显属违约金数额过高，远超过实际损失的部分应当予以返还。综上，本案真正违约方是通产公司，在泰来公司投入约4.5亿元的情况下，仅由于少量违约金等逾期未付就判决解除合同，且泰来公司投资形成的资产全部归通产公司所有，违反《中华人民共和国合同法》第五条确定的公平原则。据此，请求判令撤销一审判决，改判驳回通产公司全部诉讼请求，支持泰来公司全部反诉请求，本案一、二审诉讼费以及鉴定费等全部费用均由通产公司承担。

通产公司辩称，（一）一审判决对于《合作协议》及其附件《租赁合同》之间的关系事实认定清楚、准确。1.双方在《合作协议》中约定泰来公司出资并完成日坛俱乐部项目剩余主体结构和部分附属设施建设，泰来公司投入款项后形成的资产，与通产公司原有资产附和，工程竣工后产权登记在通产公司名下。泰来公司履行投资义务，是获得承租权和使用通产日坛俱乐部项目主体资格的必要条件。2.泰来公司援引《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条认定双方之间形成房屋租赁法律关系，适用法律错误。该条规定的适用前提是提供资金的当事人不承担开发经营风险，而《合作协议》约定泰来公司承担投资建设的风险，并取得项目竣工验收备案表，即对投资建设成果承担法律责任。（二）泰来公司投入的建设费用性质上并非预付租金。泰来公司投入款项分为两部分：第一部分是完成主体结构和附属设施的投入，该费用的支付对象、方式、金额、管理以及风险等均由泰来公司自行确定和承担，不符合预付租金的特征。第二部分是装饰装修投入，此为泰来公司出于经营需要而进行的投入，更不能被理解为预付租金。双方约定了租金的支付标准及方式，即泰来公司支付租金的数额独立于投资建设款，不存在折抵支付的关联关系。（三）泰来公司上诉主张逾期竣工是由于通产公司造成的，没有事实依据。1.泰来公司在本案诉讼发生前已经反复多次向通产公司确认，泰来公司对逾期竣工应承担违约责任，并同意按照双方协议约定支付违约金。2.通产公司履行了委托质量检测机构对项目工程进行质量检测鉴定并获取检测鉴定报告的义务。三茂公司系双方于2009年11月共同选定，其于2009年12月底出具了检测鉴定报告。至此，通产公司已经完全履行共同委托检测机构之配合义务，泰来公司对此从未提出异议。（四）泰来公司上诉主张通产公司已默示放弃单方解除权以及解除权消灭，没有事实和法律依据。1.因泰来公司无法筹措足够资金完成日坛俱乐部项目装修，为防止项目烂尾，通产公司向泰来公司提供了借款，该善意行为至多可以被认定为暂时保留单方解除权，而非放弃单方解除权。2.《确认函》《违约金确认函》是泰来公司对其违约行为及其应承担的违约责任之单方确认，通产公司举证用以证明泰来公司对其违约行为确认无误，不能表明通产公司放弃行使单方解除权。3.通产公司不仅享有约定解除权，而且享有法定解除权。泰来公司自2009年5月起，即占有和使用日坛俱乐部项目至今。截止通产公司于2015年10月15日通知泰来公司解除《合作协议》及其附件《租赁合同》前，泰来公司应付款项分文未付，逾期竣工违约金高达1400余万元、房屋租金高达3500余万元。经通产公司多次催要，泰来公司无任何还款的实际行动，已构成根本违约。通产公司和泰来公司并未明确约定解除权的行使期限，泰来公司的违约行为一直处于持续性状态，且泰来公司自始至终未向通产公司做出过关于行使合同解除权的催告。因此，通产公司行使合同解除权在有效期内，并未消灭。（五）《租赁合同》于2013年9月27日已经生效，泰来公司一直以承租人身份占用和使用涉案房屋。泰来公司拖欠逾期竣工违约金和房屋租金，无权要求通产公司在《租赁合同》上加盖公章。事实上，泰来公司也从未向通产公司提出相应主张。请求驳回上诉，维持原判。

日坛公司陈述同意泰来公司的上诉意见。

泰来公司在本案二审审理期间，向本院提交如下证据：1.泰来公司和通产公司在《合作协议》履行期间签署的十二份《借款协议》，主张通产公司以行为方式默示放弃《合作协议》的解除权。2.《日坛公司拟核实所投资资产市场价值项目资产评估说明》（中天银评报字[2017]第0507号）以及补充说明，拟证明泰来公司为建设日坛俱乐部项目投入了超过4.5亿元的资金，其中可移动资产评估值25996081.76元。3.北京市朝阳区卫生和计划生育委员会出具的《接受调查通知单》、北京市工商行政管理局朝阳分局《询问通知书》、北京市食品药品行政指导文书行政约谈记录、北京市朝阳区食品药品监督管理局封条、中国会所停业告示，拟证明因通产公司拒不在《租赁合同》上加盖公章，导致日坛公司无法依法办理相关经营手续，无法正常经营。4.戴德梁行2009年第一季度行研报告，拟证明2009年第一季度北京写字楼平均有效租金为每天每平方米6.9元，距日坛公司较近的国贸商城商铺租金每天每平方米10-50元，远高于《租赁合同》约定的租金。

通产公司质证认为，证据1不属于二审期间形成的新证据，通产公司向泰来公司提供了贷款本金1.39亿元，但对泰来公司使用款项的用途和去向并不清楚。对证据2的真实性不予认可，该证据系泰来公司未经通产公司同意，单方委托评估机构作出的报告。中天银（北京）资产评估有限公司不具有甲级工程咨询资质，评估缺少基础性依据材料，所出具的评估报告不合法、不真实客观，是无效的。日坛俱乐部现存装饰装修对通产公司或其他潜在承租人而言，可利用价值所剩无几，办公设备、家具等可移动设备，泰来公司可以自行移走，不应当纳入评估范围。对证据3的真实性不予认可，即使上述证据为真，泰来公司也从未提出因办理经营手续需要通产公司加盖公章的请求。对证据4的真实性不予认可，该报告援引的数据是写字楼和商铺，与本案项目性质不同，不具有可比性。

通产公司在本案二审审理期间，向本院提交如下证据：1.《建设工程施工许可证》《工程竣工验收备案表》，拟证明日坛俱乐部项目装修工程造价仅41758463.58元。2.日坛公司银行账目明细，拟证明日坛公司有经营收入。泰来公司质证认为，对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明内容及目的。《建设工程施工许可证》取得时项目尚未施工，记载的合同价格不可能是泰来公司投入的资金总额，为顺利办理备案，故《工程竣工验收备案表》记载金额与《建设工程施工许可证》一致。日坛公司的银行账户流水信息中的收入不能证明与日坛俱乐部项目有关，更不能以此认定泰来公司一直在正常经营日坛俱乐部项目。

本院经审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。

泰来公司和通产公司于二审审理期间提供的证据与本案的关联性和证明力在本院认为部分加以论述。

本院认为：本案系合同纠纷。上诉争议焦点为：（一）《合作协议》与附件《租赁合同》的关系以及《租赁合同》是否已生效；（二）在履行《合作协议》及附件《租赁合同》中泰来公司、通产公司是否存在违约行为及应如何承担违约责任；（三）《合作协议》及其附件《租赁合同》是否应予解除以及合同解除的法律后果。

关于第一个争议焦点。通产公司与泰来公司签订的《合作协议》的核心内容是泰来公司投入资金对通产公司名下的日坛俱乐部项目在建工程（烂尾项目）建设施工直至竣工验收并进行装饰装修，通产公司以优惠条件将该项目长期出租给泰来公司。该《合作协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，其合法有效，双方当事人均应依约全面履行。《租赁合同》系《合作协议》的附件，构成《合作协议》的组成部分，《租赁合同》明确了租赁期限、租金及其支付、违约责任等条款，与《合作协议》的内容整体不可分。上述两份合同对于双方权利义务的约定贯通相连、相互呼应，构成双方当事人之间以垫资建设施工以及房屋租赁为内容的混合性非典型合同法律关系。

泰来公司上诉主张本案应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同”的规定，认定本案双方当事人之间成立房屋租赁法律关系。但是本案中，泰来公司和通产公司签署的《合作协议》及附件《租赁合同》无论合同名称还是合同条款均没有合作开发房地产的约定，双方之间也没有合作开发房地产的合意，故无适用上述司法解释条文之余地。但上述司法解释不予适用，并不影响双方混合合同关系所包含的房屋租赁合同法律关系之成立。

关于《租赁合同》生效与否的问题。虽然双方未在《合作协议》附件《租赁合同》上签字盖章，但《合作协议》第21条明确约定“日坛俱乐部取得竣工备案表当日，本协议书附件房屋租赁合同自动生效，双方均需在租赁合同上补盖公章”，故补盖公章的约定应认定为双方为规范完善合同手续而约定的合同从给付义务条款，而非《租赁合同》的生效条件。通产公司和泰来公司未在《租赁合同》上补盖公章不影响《租赁合同》的生效。一审判决依据《合作协议》第21条，认定《租赁合同》生效日为2013年9月27日即日坛俱乐部项目竣工备案日是正确的。泰来公司关于一审判决错误认定《合作协议》和《租赁合同》的关系以及《租赁合同》未生效的上诉理由不能成立，本院予以驳回。

关于第二个争议焦点。首先，关于通产公司的履约情况。泰来公司上诉认为通产公司未履行委托检测机构质量检测鉴定的义务，导致案涉工程逾期竣工。综观《合作协议》的内容，第1条约定：“本协议签订之日起30日内，通产公司向泰来公司提供该项目资料、项目情况介绍，双方共同委托建筑质量检测机构对该项目工程进行质量检测鉴定并获取检测鉴定报告（检测鉴定费用由通产公司承担）。”第6条约定：“在双方已获得本项目质量检测鉴定报告的前提下，双方应在本协议签订之日起第60日，就本协议是否继续履行进行书面确认。本协议经双方书面确认继续后，表明泰来公司已对日坛俱乐部项目的基本情况或准确、具体的情况进行了充分了解和掌握，且泰来公司确认通产公司所提供的项目资料和建筑质量检测鉴定报告足以支持其完成本协议书所述的项目投资建设的全部工作。”根据上述约定，通产公司支付费用并取得在建工程的质量检测鉴定报告是其负有的合同义务，并应当在《合作协议》签订之日起30日内即2009年6月15日前完成。本案中，通产公司于2009年11月22日才会同泰来公司选定质量检测鉴定机构三茂公司，三茂公司于2009年12月31日才出具《检测鉴定报告》。故通产公司未依约按时提供建筑质量检测鉴定报告构成履行迟延，且其未能充分举证证明履行迟延系泰来公司怠于配合所致，本案应当认定通产公司违约在先。尽管2009年6月23日通产公司和泰来公司签订了《合作协议履行确认书》，泰来公司自甘风险愿意在检测鉴定报告出具之前开展投资建设，但该确认书第1条和第4条仍确认通产公司应会同泰来公司共同委托建筑质量检测机构进行质量检测鉴定、获取检测鉴定报告并由通产公司承担检测鉴定费用，即并未免除通产公司该项合同义务。本案应当认定通产公司逾期取得质量检测鉴定报告是导致日坛俱乐部项目逾期竣工的原因之一。通产公司直至2009年12月31日才完成《合作协议》及《合作协议履行确认书》中的主要合同义务，应当承担相应的违约责任。但泰来公司未提供充分举证证明通产公司逾期取得质量检测鉴定报告给其造成的损失，本院参照《中华人民共和国合同法》“第十五章承揽合同”第二百五十九条“承揽工作需要定作人协助的，定作人有协助的义务。定作人不履行协助义务致使承揽工作不能完成的，承揽人可以催告定作人在合理期限内履行义务，并可以顺延履行期限”的规定，确定泰来公司工程竣工期限相应顺延至2011年12月31日。

关于泰来公司的履约情况。如前所述，通产公司未取得质量检测鉴定报告仅是导致竣工部分逾期的原因之一。本案中，泰来公司直至2013年9月27日才取得日坛俱乐部项目竣工备案表，即其未能在三茂公司出具质量检测报告后两年内竣工，对此泰来公司于2012年11月致通产公司的《确认函》亦确认逾期竣工的责任在于泰来公司自身。《合作协议》第18条约定，“泰来公司保证投资建设的全部工作自协议签订之日起2年内完成，非因通产公司原因导致逾期取得竣工备案表从而影响所附《租赁合同》生效的，每逾期一天，泰来公司应向通产公司支付16348元违约金。”泰来公司自2012年1月1日至2013年9月27日共逾期竣工634天，应当依约支付逾期竣工违约金10364632元（16348×634天=10364632元）。一审判决计算泰来公司逾期竣工866天并认定逾期竣工违约金14157368元，认定有误，本院予以纠正。

关于泰来公司逾期支付租金和押金的问题。根据《合作协议》第21条约定，日坛俱乐部取得竣工备案表当日，《租赁合同》自动生效。《租赁合同》第4.1条约定，自双方签订《合作协议》之日第1-2年无论《租赁合同》是否生效，通产公司不收取租金；第3-5年每年租金600万元，但该期限内如《租赁合同》未生效，则泰来公司按每日16348元向通产公司支付未生效阶段违约金；第6-10年每年租金2200万元；第11-15年每年租金2244万元；第16-20年每年租金2288.88万元；第21-25年每年租金2403.32万元；第26-31年每年租金2523.49万元。支付方式为泰来公司应于每个季度末一次性支付下一季度的租金。第4.2条约定，《合作协议》生效之日起第2年最后一日，泰来公司须向通产公司支付押金300万元，逾期支付的按每日万分之二点五支付违约金。第11.4条约定，泰来公司不按约定支付租金，按每日万分之二点五计算滞纳金。根据上述约定，2009年5月15日至2011年5月14日为免租期；2011年5月15日至2014年5月14日为每年租金600万元；2014年5月15日起的五年内每年租金2200万元。《租赁合同》于2013年9月27日生效后，泰来公司未曾支付过租金及押金，显属违约，应承担相应的违约责任。通产公司请求泰来公司支付自2013年9月27日至2015年10月16日止的租金35123288元以及逾期支付租金的滞纳金3025151.8元、逾期支付押金的违约金1311795元，有合同依据，一审判决予以支持正确，本院予以维持。

关于泰来公司是否享有合同抗辩权的问题。泰来公司上诉认为，通产公司未在《租赁合同》上盖章，导致泰来公司不能按《租赁合同》约定目的使用租赁物业，故其对租金履行义务享有合法抗辩权。从本案查明事实看，泰来公司自日坛俱乐部项目竣工验收完毕后一直由其关联公司日坛公司占有并使用租赁物业。泰来公司一审提供的2014年9月17日北京市工商行政管理局朝阳分局《行政处罚书》以及二审提供的该局《询问通知书》以及北京市朝阳区卫生和计划生育委员会《接受调查通知单》等证据均未显示日坛俱乐部项目是因未提交《租赁合同》而受到处罚。泰来公司于2014年12月31日向通产公司发出的《房屋占用使用费确认函》，确认一直在经营使用租赁物业，并承诺按照《合作协议》约定的租金标准支付费用，并未提及因通产公司未在《租赁合同》上加盖公章而受处罚一事。可见，通产公司未在《租赁合同》上加盖公章，属于违反合同从给付义务的违约行为，并未影响泰来公司通过关联公司日坛公司享受承租人的权利，故不能构成泰来公司拒绝履行合同主给付义务即支付租金的合法抗辩事由。泰来公司主张通产公司未在《租赁合同》上加盖公章故其享有租金抗辩权的上诉理由不能成立，本院予以驳回。泰来公司上诉还主张，由于通产公司未在《租赁合同》上加盖公章导致其营业利润损失，如前所述，泰来公司并未提供充分证据证明两者之间的因果关系，对该上诉理由，本院不予支持。

关于第三个争议焦点。关于通产公司于2015年10月15日通知解除《合作协议》及附件《租赁合同》是否具有法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合作协议》第18条约定：“非因通产公司原因导致取得竣工备案表从而影响本协议书第三部分所附租赁合同生效的，每逾期一天，泰来公司应向日坛公司支付16348元违约金，且泰来公司应每三个月结清一次违约金，违约金逾期超过180日……的，通产公司有权解除本协议书并要求泰来公司按照本协议约定承担违约责任，但双方另行协商一致的除外。”《租赁合同》第4.2条约定：“泰来公司逾期支付押金的，按每日万分之二点五支付违约金；逾期超过60日，通产公司有权解除本合同，但双方另行协商一致的除外。”第11.4条约定：“泰来公司不按约定支付租金，应按欠交数交付滞纳金，滞纳金按每天万分之二点五计算。逾期超过180天的，通产公司有权解除本合同，但双方另行协商一致的除外。”截至2015年10月15日，泰来公司未支付押金、租金以及违约金均超过180天，已经构成根本违约，通产公司通知解除案涉《合作协议》及《租赁合同》，符合合同约定的解除条件，具有法律依据。一审判决判令上述《合作协议》及《租赁合同》于2015年10月17日解除正确，本院予以维持。泰来公司关于通产公司继续履行《合作协议》、在《租赁合同》上补盖公章的上诉请求，本院予以驳回。

关于通产公司是否放弃和丧失合同解除权的问题。泰来公司上诉主张，在逾期竣工的情形下通产公司仍向泰来公司提供借款用以日坛俱乐部项目的建设，应认定通产公司默示放弃合同解除权，且通产公司合同解除权因泰来公司未支付押金长达四年而丧失。本院认为，通产公司和泰来公司的借款关系是双方之间另一独立的法律关系，与本案无涉。通产公司在通知中明确陈述解除理由为泰来公司逾期支付竣工违约金、租金和押金处于持续状态，而泰来公司前述违约行为查证属实，本案亦无证据证明双方协商一致以明示方式达成继续履行合同、通产公司放弃合同解除权的协议，故泰来公司关于通产公司放弃解除权的上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，双方没有约定解除权的行使期限，也不存在泰来公司催告通产公司行使解除权而通产公司在合理期限内未予行使的情形，故泰来公司关于通产公司解除权因长达四年未行使故已经消灭的上诉理由，亦不能成立，本院不予支持。

关于合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合作协议》第23条约定，如因泰来公司原因导致本协议书解除的，泰来公司应在本协议书解除之日起15日内将项目现场和全部项目资料移交通产公司管理，泰来公司进行项目建设投资所形成的全部资产和尚未对外支付的备付金全部归通产公司所有，同时，通产公司有权继续无偿使用泰来公司所提供的设计资料；泰来公司如逾期将项目现场和项目资料移交通产公司管理，每逾期一天，泰来公司还应向通产公司支付6万元违约金。除本条前述责任外，泰来公司还须另行向通产公司支付5000万元违约金。《租赁合同》第11条约定，租赁期内因泰来公司原因导致本合同被解除的，泰来公司在投资建设和租赁期间的全部投资以及押金将不予退还，并应向通产公司支付1亿元的违约金，同时泰来公司应清偿其欠付的租金、损失赔偿及相应的滞纳金，但双方协商一致的除外。泰来公司上诉主张其在日坛俱乐部项目建设阶段投入款项的性质为预付租金，不是投资款，故不应适用上述约定。从《合作协议》及《租赁合同》的条文内容表述看，并未约定泰来公司在项目建设阶段的投入为预付租金，反而明确约定如因泰来公司原因导致合同解除，泰来公司投资建设和租赁期间的全部投资均不予退还，故上述约定的泰来公司投资不予退还条款实质为违约金条款，即泰来公司垫资施工建设的所有费用被通产公司所没收。

关于违约金条款能否予以调整的问题。泰来公司一审抗辩及二审上诉中，均提出违约金约定过高，远超过实际损失的问题。从《合作协议》及《租赁合同》的约定看，通产公司在合同完全履行情况下可以获得的预期利益是获取固定价格的租金直至2029年，并至租期届满时才能无偿获得泰来公司的投资建设形成的建筑物及附属设施，而提前解除《合作协议》及《租赁合同》，一方面通产公司固然遭受了租金及押金未能及时回收的损失、因逾期腾退而产生的房屋不能及时对外出租的空置损失，但另一方面通产公司却提前十年取得了由泰来公司垫资施工建设完成的工程项目，即提前获得在合同完全履行情况下预期的可得利益，由此产生双方损益严重失衡的情况。由于《合作协议》及《租赁合同》对逾期竣工、逾期支付押金、逾期支付租金、逾期腾退均已经单独约定了违约金或赔偿金，足以弥补泰来公司违约给通产公司造成的损失，《合作协议》及《租赁合同》又同时约定解除违约金以及没收泰来公司垫资施工投入的巨额建设费用，构成违约金过分高于损失的情形，应予调整。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，日坛俱乐部项目建设用地使用权系通产公司所有，泰来公司以通产公司名义建设施工形成的建筑物及设施应当归通产公司所有，一审判决判令投资建设和租赁期间投资形成的资产归通产公司所有，符合不动产及其附属物财产归属原则，并无不当，本院予以维持。但一审判决仅调低合同约定的解除违约金，遗漏认定通产公司没收泰来公司施工建设费用构成违约金且属于违约金过高的情形，适用法律有误，本院予以纠正。综合考虑本案所涉合同的预期利益、履行情况、违约实际损失以及通产公司亦存在怠于加盖《租赁合同》印章的违约行为等因素，结合本案已经支持通产公司逾期竣工违约金、租金滞纳金、逾期支付押金违约金、逾期腾退赔偿金诉请的事实，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定《合作协议》《租赁合同》解除违约金总计2200万元，超过部分不予支持，即对泰来公司垫资施工投入的建设费用，通产公司无权予以没收。由于泰来公司本案中未提出返还工程建设投资费用的反诉请求，本案对投资款项的返还问题不予处理，对泰来公司、通产公司二审阶段提交的日坛俱乐部项目评估报告等有关费用结算方面的证据相应亦不予评价，双方可另循法律途径解决。

综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，应予改判。泰来公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：

一、维持北京市高级人民法院（2015）高民初字第4318号民事判决第一、二、三、四、五、六、八、九项；

二、撤销北京市高级人民法院（2015）高民初字第4318号民事判决第七、十、十一、十二项；

三、四川泰来会所管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向北京通产日坛俱乐部有限公司支付逾期竣工违约金人民币10364632元以及《日坛俱乐部项目合作协议书》及附件《租赁合同》的解除违约金人民币2200万元；

四、驳回北京通产日坛俱乐部有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回四川泰来会所管理有限责任公司的其他诉讼请求。

金钱之债的义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费人民币1744643.84元，由北京通产日坛俱乐部有限公司负担人民币794643.84元，由四川泰来会所管理有限责任公司负担人民币95万元，反诉费人民币383551.18元，由四川泰来会所管理有限责任公司负担；二审案件受理费人民币2128195.02元，由四川泰来会所管理有限责任公司负担人民币200万元，由北京通产日坛俱乐部有限公司负担人民币128195.02元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　沈红雨

代理审判员　　朱　科

代理审判员　　王　朔

二〇一九年五月六日

书　记　员　　吕梦桃