广州市恒昊贸易有限公司、广州市海珠区南洲街东风经济联合社租赁合同纠纷再审民事判决书

负责人：李敬忠，该社社长。

委托诉讼代理人：黄碧洲，广东济方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李嘉莉，广东济方律师事务所律师。

再审申请人广州市恒昊贸易有限公司（简称恒昊公司）因与被申请人广州市海珠区南洲街东风经济联合社（简称东风联社）、广州市海珠区南洲街东风第一经济合作社（简称东风一社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（简称二审法院）（2012）穗中法民五终字第115号民事判决，向本院申诉。本院经审查于2018年9月27日作出（2018）最高法民监36号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，并于2019年2月25日公开开庭审理了本案。恒昊公司法定代表人李始卫、委托诉讼代理人李益昌，东风联社、东风一社委托诉讼代理人黄碧洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

东风联社、东风一社向广东省广州市海珠区人民法院（简称一审法院）起诉请求：1.确认东风一社与恒昊公司签订的《场地租赁合同》无效及确认东风一社与恒昊公司签订的《补充协议》中有关该场地租赁关系的内容部分无效；2.判令恒昊公司立即撤出涉案场地，并将该场地的经营租赁权返还给东风一社、东风联社；3.恒昊公司承担本案诉讼费用。

一审法院查明：

东风联社是地号为05016103B0108001的集体土地的所有权人，该集体土地总面积为5.3094公顷，其中农用地为2.7140公顷，建设用地为2.5661公顷，未利用地为0.0293公顷。东风一社是东风联社的下属经济社。

2005年7月19日，东风一社（甲方）与恒昊公司（乙方）签订了一份《场地租赁合同》，约定甲方将其辖内位于广州大道南1468号面积20000平方米场地租赁给乙方经营使用，租赁期限为17年，即2003年1月1日起至2020年12月31日止；租赁面积为20000平方米；计租方法为以每平方米为单位，每平方米租金为6元，合计每月租金为12万元，从2003年起3年内租金标准不变，以后每隔三年租金递增一次，租金递增标准是在上一年的基础增加一元每平方米，即第四年每月每平方米租金单价为7元，第七年每月每平方米租金单价为8元，以后依此类推；每月租金乙方应于当月20日前一次性缴纳当月租金给甲方，如需甲方开具发票等，税收费用各占50%承担，如有三个月不交租金，甲方有权单方面终止合同，并收回场地及一切建筑物和水电设施；甲方场地上现在所有的水电设施、厂房商铺等一切建筑物及设施均由乙方投资，乙方以此为本合同保证金资本；在使用期内甲方同意乙方出租；等。此前，东风一社（甲方）与恒昊公司（乙方）还于2005年1月1日签订了一份《补充协议》，约定上述土地于1995年7月租赁给广州天河寺右物业开发公司经营，期间共拖欠甲方租金167万，2003年1月1日起由广州市卫仕家具有限公司（简称卫仕家具公司）承租经营管理，除交清租赁期内租金外，已偿还40万元整，现经东风一社、卫仕家具公司同意，自2005年1月1日起由乙方承租广州大道南1468号场地，并承担1268184.90元拖欠租金的还款责任；经甲方与乙方协商一致达成以下还款计划：一、自2005年起，乙方每年还款不少于40万给甲方，2007年还清1268184.90元拖欠租金款，还款时间必须于当年年底10月30日前完成，逾期按场地租赁合同第五条处理，并罚违约金5%每月计算；二、本协议必须与甲方和乙方签订的有关广州大道南1468号场地租赁合同一起使用，同时履行责任及义务，缺一不可；三、本协议与场地租赁合同具同等法律效力，如乙方违约要负经济和法律责任。上述合同签订后，东风一社按约将上述场地交给恒昊公司使用。

另查明，2002年4月30日，卫仕家具公司（甲方）与广州市宝利捷旧机动车交易市场管理有限公司（乙方，简称广州宝利捷）签订了一份《场地(铺位)租赁合同》，约定甲方同意将坐落于广州大道南1468号结构为铁骨架锌铁顶的简易临建商铺及相关场地，出租给乙方经营，整个场地面积2万平方米；实际面积为7060平方米，A、E座散位（包括通道）约12940平方米；等。

2004年9月8日，卫仕家具公司（甲方）与广州宝利捷（乙方）再次签订了一份《场地租赁合同》和《补充协议》，约定甲方同意将其属下位于广州大道南1468号约18000平方米场地租赁给乙方经营旧机动车交易市场使用，租赁期限自2004年10月1日至2010年9月30日止；场地总占地面积约20000平方米，计租面积18000平方米；在本合同有效期内，如发生下列情形之一，本合同自动解除，甲方只退还乙方的保证金本金，甲乙双方互不承担其他经济及法律责任：3.该场地没到规划局报临建手续，属不合法临时商铺，因该原因而拆除租赁的场地，合同无法履行；等。

2005年1月1日，恒昊公司（甲方）与广州宝利捷（乙方）签订了一份《场地租赁合同》，约定甲方同意将其属下位于广州大道南1468号约18000平方米场地租赁给乙方经营旧机动车交易市场使用；租赁期限自2004年10月1日至2010年9月30日止，共计6年；场地总占地面积约20000平方米，计租面积18000平方米；在本合同有效期内，如发生下列情形之一，本合同自动解除，甲方只退还乙方的保证金本金，甲乙双方互不承担其他经济及法律责任：3.该场地没到规划局报临建手续，属不合法临时商铺，因该原因而拆除租赁的场地，合同无法履行；等。

2005年9月28日，恒昊公司（甲方）分别与广州宝利捷、广东宝利捷旧机动车交易市场管理有限公司（乙方，简称广东宝利捷）签订了内容相似的两份《场地租赁合同》，约定甲方同意将其属下位于广州大道南1468号约10000平方米场地租赁给乙方经营旧机动车交易市场使用；租赁期限自2005年10月1日至2010年9月30日止；在本合同有效期内，如发生下列情形之一，本合同自动就解除，甲方只退还乙方的保证金本金，甲乙双方互不承担其他经济以及法律责任：3.该场地没到规划局报临建手续，属不合法临时商铺，因该原因而拆除租赁的场地，合同无法履行；等。

诉讼中，东风一社、东风联社和恒昊公司确认恒昊公司目前实际承租使用的场地计租面积为18452平方米，恒昊公司已将上述场地出租给广州宝利捷、广东宝利捷和东华汽车修理厂等使用，广州宝利捷、广东宝利捷在上述场地开设旧机动车交易场地，分租给他人经营使用。东风一社、东风联社表示其只要求恒昊公司撤出涉案场地，交回场地的租赁经营权，不要求涉案场地上的实际使用人撤出。东风一社、东风联社和恒昊公司均表示如法庭认定双方签订的合同无效，涉案场地上的建筑物和设施不要求在本案中进行处理。

一审法院认为,涉案场地属于东风联社的农民集体所有土地，东风一社、东风联社和恒昊公司均未能提供该场地上的建筑物已取得合法产权或办理了合法报建手续的证据，相反，卫仕家具公司与广州宝利捷签订的《场地(铺位)租赁合同》以及恒昊公司分别与广州宝利捷、广东宝利捷签订的《场地租赁合同》均载明该场地没到规划局报临建手续，属不合法临时商铺。故东风一社与恒昊公司于2005年7月19日签订的《场地租赁合同》和2005年1月1日签订的《补充协议》，约定将涉案场地及其建筑物出租给恒昊公司经营使用，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，属于无效合同。东风一社、东风联社要求确认东风一社与恒昊公司签订的《场地租赁合同》无效和《补充协议》中关于场地租赁关系的内容无效的诉讼请求有理，该院予以支持；因东风一社、东风联社表示不要求涉案场地的实际使用人搬出，只要求恒昊公司将租赁经营权交回给其，故恒昊公司应将场地交回给东风一社、东风联社管理。至于涉案场地上的建筑物和设施问题，东风一社、东风联社和恒昊公司均表示不要求在本案中处理，故本案不作处理。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款之规定，判决:1.东风一社与恒昊公司于2005年7月19日签订的《场地租赁合同》无效和双方于2005年1月1日签订的《补充协议》中关于场地租赁关系的内容无效。2.恒昊公司在本判决生效之日起三十日内撤出所使用的广州大道南1468号中18452平方米的场地，并将该场地交还给东风联社管理。本案受理费72380元由恒昊公司负担。

恒昊公司不服一审法院判决，向二审法院上诉请求：1.撤销一审判决，驳回东风一社、东风联社所有诉讼请求。2.本案一、二审的诉讼费用由东风一社、东风联社承担。另，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定，应告知先行向行政部门申请处理涉案场地上的建筑物，因本案涉及行政管理事宜，应当裁定驳回起诉。

二审所查明的事实与一审所查明的事实一致。另补充查明：二审中，恒昊公司提供了广州市海珠区国土资源和房屋管理局发出的穗租登500400789号《房屋租赁证》，该证载明广州大道南1468号砖木结构10000平方米房屋符合经营性用房出租标准，由东风联社出租给恒昊公司，有效期60个月，自2004年12月20日至2009年12月20日。二审中，广州市城市管理综合执法局海珠分局于2012年1月发出《责令限期改正通知书》给东风联社，载明广州大道南1468号的建筑物是违法建筑，责令该社立即停止违法行为，在2012年2月20日24时前自行拆除，逾期不拆除，将依法组织拆除。

二审法院认为，涉案场地属于东风联社的农民集体所有土地，一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定确认东风一社与恒昊公司就该场地所签订的《场地租赁合同》无效和《补充协议》中关于场地租赁关系的内容无效并无不当，并据此判决恒昊公司返还场地正确，二审予以支持。恒昊公司提供的《房屋租赁证》只能证明房管部门同意东风联社出租涉案土地上10000平方米的房屋，有效期至2009年12月20日，期满后房管部门并无再发出上述房屋的《房屋租赁证》，且广州市城市管理综合执法局海珠分局亦已责令东风联社拆除上述房屋，即行政主管部门对上述房屋进行了处理，故恒昊公司要求驳回东风联社及东风一社的起诉理由不成立。另，并无证据显示涉案土地为集体建设用地或相关部门同意东风联社、东风一社将涉案土地出租给恒昊公司，故恒昊公司主张东风一社与其签订的《场地租赁合同》有效缺乏依据，二审不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，恒昊公司的上诉理由不成立，二审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审受理费72380元，由恒昊公司负担。

恒昊公司向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院经审查认为,（一）关于东风联社、东风一社是否具有原告诉讼主体资格的问题。并无法律规定村民集体组织提起诉讼必需经村民集体组织成员同意，东风联社、东风一社是与本案有直接利害关系的村民集体组织，具有法律规定的原告主体资格。恒昊公司主张东风联社、东风一社不具有本案的原告主体资格，没有事实和法律依据，不予支持。（二）关于二审法院对本案的处理是否正确的问题。涉案场地属于东风联社的农村集体所有土地，一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定确认东风一社与恒昊公司就该场地所签订的《场地租赁合同》无效、《补充协议》中关于场地租赁关系的内容无效，判令恒昊公司返还涉案场地，二审法院予以维持，并无不当。恒昊公司主张二审法院认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，对本案的处理不当，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，恒昊公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定驳回恒昊公司的再审申请。

恒昊公司向广东省广州市人民检察院提出监督申请，广东省广州市人民检察院审查认为，该案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条规定的监督条件，作出穗检民不字[2013]120号决定书，决定不支持恒昊公司的监督申请。恒昊公司不服，向广东省人民检察院申请复查。广东省人民检察院审查认为该决定书正确，予以维持。

恒昊公司向本院再审请求：1.撤销一审法院（2011）穗海法民三初字第1747号民事判决、二审法院（2012）穗中法民五终字第115号民事判决，改判驳回东风联社、东风一社的全部诉讼请求；2.判令东风联社、东风一社承担本案一、二审诉讼费144760元；3.东风一社恶意诉讼，按有效合同补偿恒昊公司9年6月的租赁期限，或赔偿恒昊公司有效合同9年6月的经营损失132101558.4元（赔偿计算依据，恒昊公司的《场地租赁合同》有效，从2011年6月起至2020年12月止，还有9年6月的有效期限。而恒昊公司在涉案土地上已建成水电配套设施完善房屋、商铺。在同一地段，东风四社的5900平方米没建筑物的空地，经公开招标，宝利捷公司以82元/平方米的成交单价中标获得该土地经营权，用于开办宝利捷二手车分场。参考该成交价，恒昊公司每个月租金收入18452*82=1513064元，扣除地租、税费，实际月租金收入为1158785.6元。9年6个月合计租金收入132101558.4元）。具体理由为：

（一）原判决分配举证责任不当，认定事实错误，处理不公。原判决认定涉案土地的所有权人是东风联社，在土地所有权证记载有建设用地的情形下，以没有证据显示涉案土地为建设用地，将涉案土地定性为农用地，把举证责任推给恒昊公司，颠倒了民事举证责任，认定基本事实错误,从而错误适用了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条判决合同无效，处理不公。

（二）原判决适用法律错误。原审法院仅查明涉案场地是属于农村集体土地，即曲解引用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，机械和片面认定东风一社与恒昊公司的《场地租赁合同》无效，明显适用法律错误。此外，本案租赁合同涉及的标的是土地，属于土地租赁合同纠纷。土地上的房屋、商铺、水电等配套设施均为恒昊公司投资所有，其所有权属于恒昊公司，地，地上房屋铺不存在租赁的说法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》调整的对象是地上建筑物而不是土地，不应适用于本案。

（三）有新证据足以推翻原审认定的基本事实。本案二审结束后，恒昊公司依据民事判决书向广州市国土部门反映投诉涉案土地违法用地问题。2015年9月23日广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具穗国房海告字【2015】50号信访事项告知函（简称50号告知函），该函证明：涉案土地没有违法用地，05016103B0108001地块的权属人为东风一社，涉案土地位于05016103B0108001地块上的建设用地范围内，并不是农用地，涉案土地所有权证上的记载确认了涉案土地已于2008年11月6日登记为集体建设用地。该函属于法律规定的新证据，能够证明原审法院认定的基本事实确有错误。

（四）东风联社、东风一社虚构事实恶意提起民事诉讼，侵害恒昊公司的合法权益。本案发生于恒昊公司起诉广州宝利捷、广东宝利捷之后，东风一社伙同东风联社主张涉案土地属于农用地，出租涉案土地违反法律强制性规定而无效，从而对恒昊公司提起民事诉讼，赶走恒昊公司，由广州宝利捷顶替恒昊公司继续履行土地承租合同，并增加租金给东风一社。且本案判决生效，东风一社也确实即时让广州宝利捷承租涉案场地，继续开办宝利捷二手车市场。现在新证据证实涉案土地在起诉前已经被登记为建设用地，东风一社是涉案土地的所有权人。可见本案中东风联社、东风一社虚构事实故意隐瞒土地性质的关键证据，恶意提起诉讼侵害恒昊公司的合法权益。

东风联社、东风一社答辩称,（一）本案租赁标的包含土地及上盖建筑物。涉案土地属农民集体所有土地，早在上世纪九十年代初期，东风一社即与案外人王东伟等合作建设建筑物，后在出租给广州市天河寺右物业公司等企业经营期间又进行了加建；且相关建筑物未取得规划许可，自九十年代以来，政府主管部门不断处以罚款、责令停止建设乃至限期拆除，充分证明相关建筑物属违法建筑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，租赁合同当属无效。

（二）恒昊公司称租赁标的仅为土地，建筑物属其投资所有，与客观事实不符，没有依据。首先，恒昊公司自己办理、并在二审提交的证据3为《房屋租赁证》，而非《土地租赁证》，充分印证承租标的系建筑物。其次，在涉案租赁合同签订前，场地上早已存在建筑物，且曾被不同企业承租用于开办家具城、酒楼等；恒昊公司承租后则分别转租给广州宝利捷、广东宝利捷、东华汽车修理厂经营二手车交易市场、汽车修理厂。无论是经营家具城、酒楼还是二手车交易市场、汽车修理厂，建筑物都是必不可缺的。而且能够吸引他人承租、创造经营收益的主要是靠建筑物，不能将创造主要收益的建筑物反而排除于租赁标的之外。此外，恒昊公司曾于2016年以“涉案建筑物、水电设施属其投资所有”为由，起诉相关主体要求停止使用并支付使用费、租金及水电管理费等，而生效法律文书判决驳回其全部诉讼请求，再次印证恒昊公司的说法没有依据。

（三）涉案租赁合同有关“甲方场地上现有所有的水电设施、厂房商铺等一切建筑物及设施均由乙方投资”之约定与客观事实不符，规避法律规定应属无效。如上述，恒昊公司承租前，场地上即已存在由东风一社与案外人合作建设的建筑物、水电设施，且均属违法建筑，而土地与建筑物系不可分割的。如前述约定可以成立、有效，则任何一处“违法建筑”的出租，都可在租赁合同中约定“出租标的仅为建筑物占用的土地，建筑物均属承租方投资所有”，从而规避法律，使租赁合同变为有效。

（四）1996年3月1日起施行的《广东省农村集体资产管理条例》第十六条规定，农村集体资产实行承包、租赁经营的，应当采取公开招标、投标的方式确定经营者。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第七条规定，出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。另参照《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。而涉案租赁合同的签订并未履行法定的民主议定、公开招标程序，明显程序违法，从该角度亦应认定合同无效。

（五）恒昊公司承租场地后即转租给广东宝利捷公司和广州宝利捷公司，且在租期内双方达成了“按原合同条件延长10年合同期继续承租使用”的协议。但在续租期内，恒昊公司分别起诉广东宝利捷、广州宝利捷，该案一审判决书同样认定租赁合同无效，广东宝利捷、广州宝利捷应将场地交还给恒昊公司管理。且一审判决书作出后，恒昊公司并未上诉，表明恒昊公司对“租赁合同无效”的认定是认可的。如本案原审判决确有错误、需要改判，则恒昊公司起诉广东宝利捷、广州宝利捷的判决同样错误，同样应当提审、改判，否则将导致同案不同判、严重损害司法公信力。

（六）本案一、二审判决作出后，恒昊公司已向广东省高级人民法院申请再审，被裁定驳回；向广州市人民检察院申请监督、向广东省人民检察院申请复查，均被驳回。原审判决已被反复审查、亦反复证明判决的正确性。历经前述程序后，恒昊公司再向最高人民法院申请再审或申诉，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百八十三条等相关规定，人民法院应不予受理。

综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、结果无误，请求维持原判，保障村集体经济组织及全体成员的合法权益。

再审审理中，恒昊公司向本院提交四份新证据，分别质证如下：

1.50号告知函。拟证明涉案土地为集体建设用地，一、二审判决认定事实错误。东风联社、东风一社质证称，对关联性有异议。该份证据的落款时间是2015年9月23日，根据民事诉讼法以及相关司法解释的规定，如果当事人是凭借新证据申请再审，那么应当在六个月内提出，显然本案已经远超过这个期限，因此不能认定属于新证据。其次，原审判决并没有认定涉案地块的用途究竟是农用地还是建设用地，因此即使确认该土地性质为建设用地也不能认定原审判决错误。本院经审查认为，二审判决于2012年4月26日作出，50号告知函于2015年9月23日出具，其记载的内容是早已存在的案件关联事实，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条规定，该告知函属于新证据，本院予以采纳。

2.东风一社开具的《场地证明》。拟证明涉案土地权属为东风一社，东风一社将涉案场地从2014年6月1日至2020年12月31日出租给宝利捷公司。从2002年至今，宝利捷公司一直在场地上进行经营。东风联社、东风一社质证称：对三性不予确认，与本案无关。本院经审查认为，该《场地证明》无原件，本案亦没有其他证据与其佐证，拟证明内容与本案认定涉案合同是否有效无关，对该份证据，本院不予采信。

3.广东省广州市罚款收据三份。拟证明涉案场地在1995年建设时，广州市城市建设管理监察支队海珠大队分别对建筑罚款2000元、用地罚款99416元。经过行政罚款处罚后，已视为办理了报建手续，认可所建的商铺可以使用。涉案建筑物不属违法（章）建筑。东风联社、东风一社质证称，对一张罚款单位为东风一社的真实性予以确认，对两张罚款单位为南洲家具城的真实性无法确认。关联性方面，即使三份收据全部真实，也不能证明涉案建筑物视为办理了报建手续、不属于违法建筑。双方在原审期间的几份通知书都是政府要求限期拆除，证明政府主管部门是反复认定涉案建筑物是违法建筑，并且需要限期拆除。本院经审查认为，三张收据均盖有“广州市罚没票据专用章”以及执罚单位公章，真实性予以确认。收据可以证明被罚款单位交了处罚款，是否可以视为对违法建筑、违法用地办理了报建手续，应结合其他在案证据予以认定。

4.东风一社收地租发票。拟证明东风一社向承租方收取的是地租而不是房租；本案案由是土地租赁合同纠纷。东风联社、东风一社质证称：真实性无异议，关联性有异议。该证据不能证明仅是土地的租赁，因为合同名称是场地租赁合同，场地是包括土地和房屋的，发票内容写“地;地租&**场地的简称。本院经审查认为，东风联社、东风一社对真实性无异议，本院亦予以确认。发票可以证明恒昊公司向东风一社交了地租，是否可由此推断涉案合同仅为土地租赁，应结合其他在案证据予以认定。

东风联社、东风一社向本院提交（2016）粤0105民初4198号民事判决书和（2016）粤01民终19271号民事裁定书。拟证明恒昊公司诉请“涉案建筑物、水电设施属其投资所有”，起诉相关主体要求停止使用并支付使用费、租金及水电管理费，生效法律文书判决驳回其诉讼请求，证明恒昊公司的主张没有依据。恒昊公司质证称，其提交的新证据证实原判决确有错误，所以该两份都不能作为证据证明使用。本院经审查认为，（2016）粤0105民初4198号民事判决和（2016）粤01民终19271号民事裁定是本案二审判决作出后人民法院新作出的生效判决，属于新证据。但已生效的（2016）粤0105民初4198号民事判决裁判的依据之一是本案的二审判决（2012）穗中法民五终字第115号民事判决，因此本案的审理结果会影响该案是否将启动再审程序，但该案的结果不能反推本案事实，东风联社、东风一社的该项主张，本院不予采信。

再审期间，恒昊公司向本院申请调取三份证据：1.（2012）集有08000157号和（2012）集有08000089号土地权属证；2.涉案土地出租“三资平台”备案资料；3.东风一社与宝利捷公司签订的合同。经本院审查，同意调取第1、3项证据，并通知被申请人庭审时出示原件。因第2项证据与本案关联性不明，未予准许。再审庭审时，东风联社、东风一社向本院提交（2012）集有08000157号土地权属证，并称：目前场地办理的土地证是尾号157的，并没有尾号089的土地证。关于与宝利捷公司的合同，因为指向不明，且认为与本案没有关联，所以没有提交。

恒昊公司对申请调取（2012）集有08000157号土地权属证说明，该证与50号告知函相符合，证明涉案土地是建设用地。东风一社一审提供的土地证原件包括5.3公顷多土地，之后该地分开领证。尾号175号的土地证是建设用地的，另一个是农用地的，农用地部分已经公告征收。东风联社、东风一社质证称，尾号175号土地证是在原审判决生效后才重新核发的，因为政府的原因，原先整个东风村的土地都是统一登记在东风联社名下，2012年可以分开登记后，内部变更至东风一社的名下。但东风联社和东风一社之间一直对土地权属没有争议，对原审判决认定的土地权属也没有异议。尾号175号土地证中，地类、面，地类途均没有填写，并不能显示出土地的用途。本院经审查认为，尾号175号土地证是在原审判决生效后才重新核发的，可以作为证据使用。但是该证中地类、面积和用途均没有填写，无法证明涉案土地的性质。且本案审查的是涉案合同签订时的土地性质与用途，因此仍应依照原审中提交的原权属证予以认定。

原审查明的事实，本院予以确认。本院另查明：

2015年9月23日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具50号告知函，该函加盖“广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局信访专用章”，内容为“李始卫先生：您的信访材料已收悉，现将有关情况函告如下：经核查，地号为0，地号为**地块的权属人为东风**社为5.3094公顷，其中农用地2.7140公顷，建设用地2.5661公顷，未利用地0.0293公顷。广州大道南1468号宝利捷二手车市场位于该地块的建设用地范围内，占地面积约2.4667公顷。广州大道南1468号宝利捷二手车市场土地利用现状地类为‘城市’。根据《土地利用现状分类》和《第二次全国土地调查土地分类》，地类‘城市’，地类&**以及与城市连片的和区政府、县级市政府所在地镇级辖区内的商服、住宅、工业、仓储、机关、学校等单位用地。特此告知。广州市海珠区国土资源和规划局（盖章）2015年9月23日（联系人：陈佳丽，联系电话：****×××5）”。

本院经审理认为，本案的争议焦点为：1.原审法院举证责任分配是否有误；2.50号告知函是否可以作为新证据推翻原审判决认定的基本事实；3.地上建筑物的性质及对本案的影响；4.恒昊公司请求按有效合同补偿其9年6月的租赁期限，或赔偿其经营损失是否应予支持。

（一）原审法院举证责任分配是否有误

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第一款规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。

根据原审法院查明，涉案土地证载明有三种性质的土地，包括农用地、未利用地和建设用地。东风一社、东风联社主张涉案土地属于农用地，涉案合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条而无效，对此应承担举证证明责任。根据原审法院查明的事实，东风一社、东风联社自1995年以来一直将涉案土地出租经营收益，至本案起诉前从未主张合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条强制性规定而无效。恒昊公司依据涉案土地所有权证的记载抗辩提出涉案土地是建设用地，而涉案土地证上确实记载有建设用地2.5661公顷足以覆盖涉案土地，作为原告方和土地证权利人的东风一社、东风联社应承担进一步证明涉案土地是农用地而不是建设用地的举证责任。原审法院未要求东风一社、东风联社对此予以举证，而笼统认为涉案土地为农民集体所有土地，未合理排除涉案土地属于建设用地的可能，就进而认定涉案合同无效，举证责任分配确有不当，本院予以纠正。

（二）50号告知函是否可以作为新证据推翻原审判决认定的基本事实

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条规定，民事诉讼法第一百七十九条（2012年《中华人民共和国民事诉讼法》修订后第二百条）第一款第（一）项规定的“新的证据”，是指原审庭审结束后新发现的证据。

根据本院查明的事实，原审判决于2012年4月26日作出，50号告知函于2015年9月23日出具，且其记载的内容是早已存在且与案件有关联的事实，50号告知函属于新证据。根据该函载明内容，明确涉案场地2.4667公顷全部在建设用地上，土地利用现状地类为“城市”。故原审判决认定涉案土地为农民集体所有土地，涉案合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条而无效，确有不当，本院予以纠正。

（三）地上建筑物的性质及对本案的影响

根据二审期间广州市城市管理综合执法局海珠分局给东风联社发出的《责令限期改正通知书》，以及恒昊公司与广州宝利捷签订的《场地租赁合同》等，涉案地上建筑物属于违章建筑。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述规定，如果涉案《场地租赁合同》包括地上建筑物，则因地上建筑物属于违章建筑，涉案租赁合同应为无效。

关于涉案《场地租赁合同》是否包括地上建筑物的问题，恒昊公司主张涉案合同仅涉及土地，东风一社、东风联社则主张包括土地和地上建筑物。虽然从常理来讲，恒昊公司租赁涉案场地之前已经有广州天河寺右物业开发公司、卫仕家具公司在此经营，恒昊公司将涉案土地租赁给广州宝利捷经营也不可能仅是空地，租赁合同应该包括土地和地上建筑物。但是，从《场地租赁合同》名称和内容分析，该合同标的物仅指土地，不包括地上建筑物，具体理由如下：首先，《场地租赁合同》中约定将面积20000平方米场地租赁给恒昊公司经营使用，对租赁面积未区分土地面积与地上建筑物面积各是多少。而根据50号告知函的表述看，涉案场地仅土地即占有2.4667公顷，即24667平方米。土地面积已经完全涵盖了合同约定面积。其次，在《场地租赁合同》中约定，如有三个月不交租金，甲方（东风一社）有权单方面终止合同，并收回场地及一切建筑物和水电设施。由此可以看出，该合同中的“场地”与“建筑物”是并列概念，“场地”并不包括“建筑物”。最后，合同约定场地上现在所有的建筑物及设施均由乙方（恒昊公司）投资，乙方以此为本合同保证金资本。从该约定可以证明，地上建筑物及设施是恒昊公司履行涉案合同的，地上建筑物及设施是恒昊公司履行涉案合同的保证资本涉案《场地租赁合同》包括地上建筑物，进而主张涉案《场地租赁合同》无效，与合同约定不符，本院不予支持。

综合上述分析，恒昊公司与东风一社签订的《场地租赁合同》不包括地上建筑物，合同所涉土地均在建设用地上，《场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，《场地租赁合同》合法有效。原审法院认定《场地租赁合同》违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定而无效，认定事实与适用法律均有错误，本院予以纠正。

东风一社、东风联社第二项关于要求恒昊公司撤出场地、交还经营权的诉讼请求，是基于第一项确认涉案合同无效的主张提出的，本院已经认定涉案《场地租赁合同》有效，故对东风一社、东风联社的该项诉请，亦不予支持。

（四）恒昊公司请求按有效合同补偿其9年6月的租赁期限，或赔偿其经营损失是否应予支持

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条第一款规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。

因本案系东风一社、东风联社提起诉讼请求确认涉案合同无效，恒昊公司在原审中未提起反诉，也未提起另诉。现恒昊公司再审请求东风一社按有效合同补偿其9年6月的租赁期限，或赔偿其经营损失132101558.4元，超出原审诉讼请求。该再审请求不属于本案审理范围，本院不予审理，恒昊公司可以另行起诉。

综上，恒昊公司的再审请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第一款、第四百零五条第一款之规定，判决如下：

一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第1747号民事判决；

二、撤销广东省广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第115号民事判决；

三、驳回广州市海珠区南洲街东风经济联合社、广州市海珠区南洲街东风第一经济合作社的诉讼请求；

四、驳回广州市恒昊贸易有限公司其他再审请求。

一审案件受理费72380元，二审案件受理费72380元，共144760元，由广州市海珠区南洲街东风经济联合社、广州市海珠区南洲街东风第一经济合作社负担。

审判长　　江显和

审判员　　高燕竹

审判员　　杨　蕾

二〇一九年五月二十八日

法官助理陈海霞

书记员黄琪