烟台华兴置业有限公司、烟台利某置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）最高法民申1177号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：烟台华兴置业有限公司，住所地山东省烟台高新区纬三路28号。

法定代表人:薛照光，该公司董事长。

委托诉讼代理人:吴万军，山东信谊律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):烟台利某置业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区海港路22号36幢(海港商务A座)4楼。

法定代表人:刘绪义，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王安田，山东海鲲律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙小茗，山东明朗律师事务所律师。

再审申请人烟台华兴置业有限公司（以下简称华兴公司）因与被申请人烟台利某置业有限公司（以下简称利某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2018）鲁民终7号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

华兴公司申请再审称，（一）原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.原审判决认定柏林春天项目未经竣工验收和结算完毕错误。(1)原审判决认为建设项目必须一次性竣工验收，属于理解错误。柏林春天项目实行分期开发，进行了分期验收。(2)华兴公司提交的证据材料表明柏林春天项目54#—65#楼及其楼间地下车库部分已竣工验收合格，原审法院未予采纳不当。2.本案《资产转让协议》虽没有对案涉资产的交付时间、方式和程序予以明确约定，但可以依照《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定确定，不影响协议的履行。原审判决认定华兴公司不能向利某公司要求交付资产错误。3.华兴公司已支付大部分资产转让款，但利某公司未向华兴公司交付任何房产，华兴公司有权拒付剩余转让款；对于华兴公司已支付转让款相对应的房产，利某公司应当交付。（二）原审判决适用法律错误。1.原审判决认定《资产转让协议》不同于房屋买受人与房地产开发商通过签订《商品房买卖合同》而形成的商品房买卖合同关系，没有法律依据。2.双方签订的《资产转让协议》明确约定了资产明细，该协议实质是房屋买卖合同，华兴公司应享有房屋买受人的权利。华兴公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。

利某公司提交意见称，（一）双方签订的《资产转让协议》约定，华兴公司应于2015年1月10日前付清转让款，但双方于2016年7月6日签订的《协议书》确认，华兴公司仍欠付转让款45283000元。华兴公司未依约支付转让款，未全面履行先合同义务。（二）华兴公司在一、二审程序中均未提供案涉房屋已竣工验收的证据，原审判决认定案涉工程未竣工验收并无不当。双方于2016年7月6日签订的《协议书》第8条约定了华兴公司需提供工程验收资料，亦证明案涉房屋并未竣工验收。（三）案涉房屋未竣工验收系由华兴公司违约导致。1.华兴公司未依据《资产转让协议》第3.4条的约定支付2000万元配套费，致使案涉房屋不具备竣工验收条件。2.华兴公司作为案涉房屋的施工方，至今未将办理竣工验收的技术资料交付利某公司，致使案涉房屋客观上无法竣工验收。（四）二审判决认定利某公司不应交付房屋的依据是华兴公司未履行先合同义务，并非是《资产转让协议》中对案涉房屋交付时间、方式和程序的约定不明。（五）双方在《资产转让协议》中约定对案涉房屋整体转让交付，分割交付不符合利某公司的合同本意。在华兴公司未全面履行先合同义务却要求利某公司交付房屋的情况下，利某公司享有先履行抗辩权及不安抗辩权。（六）华兴公司在没有全面履行合同约定义务的情况下，要求利某公司履行交付《资产转让协议》项下的资产，缺乏事实和法律依据，二审判决适用法律并无不当。请求驳回华兴公司的再审申请。

本院认为，（一）关于华兴公司与利某公司签订的《资产转让协议》的性质问题。利某公司与华兴公司签订的《资产转让协议》，既有利某公司将开发的洋房、回迁房、会所、公寓、车位等以1.1亿元的价格转让给华兴公司的内容，也有涉及竣工验收和综合验收的约定；既有关于办理房产证或销售许可条件的内容，也有关于缴纳配套费用、之前产生的销售款、工程款相抵销的约定；既有利某公司之前所欠他人债务由华兴公司负责偿还的内容，也有所有已收购、抵顶资产在满足条件的情况下由华兴公司自行销售的约定。结合2016年7月6日双方签订的《协议书》内容可以看出，案涉《资产转让协议》是包含了房产转让、以物抵债、债务抵销等在内的综合性合同。二审法院认定双方形成的法律关系不同于一般的商品房买卖合同关系并无不当，本案应当按照合同中约定的条款而不是一般的商品房买卖合同确定双方的权利义务关系。

（二）关于利某公司是否应向华兴公司交付案涉房产问题。首先，从合同约定的双方义务看，利某公司的主要义务是：确保欲转让的房产无抵押、查封；2015年7月31日前完成工程审计定案；2015年5月31日前将欲转让房产办理完成销售许可手续，公寓于2015年1月10日前办理完成销售许可手续；在华兴公司支付2000万元配套费用后及时完成柏林春天小区全部配套工程；配合华兴公司办理欲转让房产及柏林春天18-22、75、76号楼部分竣工验收及房产证手续。华兴公司的主要义务是：向利某公司支付转让款；配合利某公司办理欲转让房产及柏林春天18-22、75、76号楼部分竣工验收及房产证手续；向烟台市房管局的资金监管账户转入资金1790万元，资金解压后首先支付利某公司资产转让款1000万元，其余部分华兴公司用于缴纳柏林春天五期北区政府配套资金。《资产转让协议》还约定了双方其他义务。以上约定并未明确双方履行合同义务的先后顺序和具体方式。

其次，从双方债务履行顺序看，《资产转让协议》虽然没有对资产的交付时间、方式、程序以及支付转让款的具体时间进行明确约定，但约定了支付转让价款的最后期限，即华兴公司按协议向利某公司支付转让款、缴清配套费用、抵销债权债务后，剩余转让款应于2015年1月10日前付清。双方约定利某公司完成工程审计定案及完成销售许可手续的时间分别是2015年7月31日、2015年5月31日、2015年1月10日（公寓），除了公寓完成销售许可手续时间与华兴公司应付剩余款项时间一致，其余房产办理手续时间均晚于华兴公司付清剩余转让款的最后期间。《协议书》第10条虽然约定华兴公司欠利某公司的资产转让款用华兴公司的房产抵扣，但并未明确具体的抵扣房产，华兴公司亦未能提交证据证明已经抵扣完毕。此外，利某公司转让《资产转让协议》项下的房产，需要先办理竣工验收手续，而这也需要华兴公司的配合才能完成。故综合双方当事人对合同义务约定的内容、清偿债务顺序以及合同目的来看，应推定先由华兴公司履行付款义务。

再次，从华兴公司履行债务的情况看，华兴公司未按照《资产转让协议》约定的时间向利某公司支付转让款，至今仍然欠付转让款。且因华兴公司未向利某公司支付2000万元配套费，导致柏林春天小区至今无法办理竣工验收。华兴公司在原审中虽主张涉案房屋已经竣工验收，但却未能提供相关证据。此外，从2016年7月6日《协议书》内容看，作为案涉工程施工方的华兴公司并没有将办理竣工验收的相关资料交付利某公司，客观上导致无法办理竣工验收。故可以认定华兴公司履行债务不符合《资产转让协议》的约定，华兴公司要求利某公司交付《资产转让协议》项下的资产，缺乏合同和法律依据。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回烟台华兴置业有限公司的再审申请。

审判长　方　芳

审判员　吴晓芳

审判员　高燕竹

二〇一九年五月六日

书记员　乔禹博