冯长华、蒋云山再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）最高法民申5923号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：冯长华，男，1953年3月20日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。

委托诉讼代理人：李珏曦，河南天基律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁亚培，河南天基律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：蒋云山，男，1974年11月8日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。

委托诉讼代理人：姜春，河南铭高律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王铁山，男，1949年4月19日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。

被申请人（原审被告）：河南德升置业有限公司。住所地：河南省郑州市惠济区迎宾路**号。

法定代表人：张四平，该公司总经理。

再审申请人冯长华因与被申请人蒋云山、河南德升置业有限公司（以下简称德升公司）案外人执行异议之诉一案,不服河南省高级人民法院（以下简称河南高院）（2018）豫民终414号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

冯长华申请再审称，一、二审判决适用法律错误。二审判决认为，蒋云山对位于“金荣·盛景濠庭”23e号楼2单元西户（现房号23a号楼2单元05号）房产（以下简称案涉房产）所拥有的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条的规定，足以排除强制执行，系适用法律错误。蒋云山作为买受人与德升公司签订了《“金荣·盛景濠庭”商品房买卖协议书》，案涉房产明确登记在开发商德升公司名下，应当适用《异议复议规定》第二十九条的规定决定是否排除强制执行。蒋云山作为陈鹏利指定的与德升公司签订购房合同的当事人，蒋云山与德升公司签订购房合同是对陈鹏利主债权的一种担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，借贷双方订立买卖合同为民间借贷提供担保的，借款到期后出借人要求履行买卖合同的，人民法院应驳回起诉。二、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审法院认为，本案的争议焦点是蒋云山对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，认为蒋云山与德升公司签订了房屋买卖合同，支付了全部房款，德升公司交付了房屋，蒋云山也实际占有装修入住，没有证据证明未能办理房屋产权证是蒋云山的原因导致，据此认定蒋云山对案涉房产拥有足以排除强制执行的权益。上述认定事实缺乏证据证明。本案中，蒋云山虽提交了与德升公司签订的商品房买卖合同和支付凭证，但未提供其名下无其他用于居住的房屋证明，不符合《异议复议规定》第二十九条规定的法定情形，并不具有足以排除强制执行的民事权益。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，请求依法再审本案。

蒋云山向本院提交书面意见称,二审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求依法驳回冯长华的再审申请。一、蒋云山与德升公司签订《“金荣·盛景濠庭”商品房买卖协议书》的真实意思是对案涉房屋的买卖，而不是提供担保，并且该商品房买卖协议书已实际履行，蒋云山与德升公司之间存在真实的房屋买卖法律关系。二、蒋云山对案涉房屋的购房价格远高于被申请人在同一小区的购房价格，且与案涉小区其他购房人的购房价款基本一致。郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）对该院审理的冯长华诉德升公司股权转让合同纠纷案作出（2014）郑民三初字第65号民事判决，该判决书中载明，冯长华购买同小区同面积房屋的购房价格为7000元/㎡。郑州中院（2014）郑民四初字第288号、（2016）豫01民初677号、（2016）豫01民初678号民事判决载明案涉小区房屋购房价格为10000元/㎡。三、二审法院适用法律正确。陈鹏利与德升公司签订《借款合同》后便取得了案涉房屋的销售权。《异议复议规定》第二十八条规定比第二十九条规定更为全面、严格且符合本案实际，二审法院适用第二十八条的规定准确。四、冯长华查封案涉小区60多套房屋系超标的查封。被查封的60多套房屋中，已有部分购房人提起案外人执行异议之诉并胜诉，冯长华超标的查封的行为造成了诉讼资源的极大浪费。

德升公司未向本院提交书面意见。

本院审查认为，本案的争议焦点是：1.蒋云山与德升公司就案涉房屋签订商品房买卖合同行为性质的认定。2.二审判决适用法律是否错误。

一、关于蒋云山与德升公司就案涉房屋签订商品房买卖合同行为性质认定的问题。法院裁判应当尽可能尊重并维护不动产物权变动规则，但依照法律和司法解释的特别规定，可以对于真实的不动产买受人的物权期待权给予特别保护。本案中，由于蒋云山对于案涉房产并没有办理物权转移登记，故应当对蒋云山是否享有不动产买受人的物权期待权进行审查认定，因而，有必要进一步对蒋云山与德升公司就案涉房屋签订商品房买卖合同行为的性质予以判定。本案中，2011年7月26日,德升公司与陈鹏利、新民生公司签订《借款合同》，陈鹏利出借5000万元给德升公司，新民生公司提供连带责任保证。后三方又签订一份《协议书》，从该《协议书》的内容可见，德升公司以“金荣·盛景濠庭”14套房屋出售价款抵偿所欠陈鹏利的借款本息，新民生公司提供借款担保，德升公司负责以10000元/㎡的单价与陈鹏利指定主体签订商品房买卖合同并负责交付房屋，在商品房合同履行期间，德升公司暂停支付借款利息及担保费用。因此，该《协议书》具有还款及担保协议的性质。2011年12月，蒋云山与德升公司就案涉房屋以10000元/㎡的单价签订《“金荣·盛景濠庭”商品房买卖协议书》，并于2012年5月14日、6月20日向陈鹏利支付全部房款，德升公司出具收据予以认可，并交付房屋给蒋云山，蒋云山实际占有并装修入住。再审审查查明，蒋云山以10000元/㎡的单价购买案涉房屋基本符合当时房屋交易的市场价格。本院认为，虽然《协议书》具有还款及担保协议的性质，但是负有担保义务的是德升公司和新民生公司，蒋云山个人购买案涉房屋并非直接为德升公司5000万元借款提供担保，蒋云山与德升公司就案涉房屋签订商品房买卖合同的真实意思是为了通过支付对价而获得案涉房屋的所有权，与德升公司和陈鹏利、新民生公司之间的借款担保法律关系没有法律上的牵连。因此，再审申请人主张“蒋云山与德升公司签订购房合同是对陈鹏利主债权的一种担保”，本案应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，缺乏事实和法律依据。

二、关于二审判决适用法律是否错误的问题。在案外人执行异议之诉中，要对提出执行异议的案外人是否享有实体权益，以及该实体权益是否足以排除强制执行进行判定。具体到本案，要判明二审法院关于《异议复议规定》第二十八条的适用是否恰当。经查，本案中作为执行依据的是郑州中院（2014）郑民三初字第65号民事判决，该判决结果是：德升公司向冯长华交付合同确定的19套房屋并另行交付单套面积356平方米的房屋4套；德升公司向冯长华交付逾期违约金2034.8624万元。上述判项中的“19套房屋”中，不包括本案案涉房产。故本案的执行仍属于“金钱债权执行”，符合上述规定第二十八条的适用前提。针对再审申请人提出“本案应当适用《异议复议规定》第二十九条规定予以裁判”的主张。本院认为，关于本案适用上述规定第二十八条还是第二十九条的问题，应从司法解释条文的文义等方面进行分析。第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。上述规定第二十八条的主旨是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护,第二十九条的主旨是关于房屋消费者物权期待权的保护,两者是一般规定与特殊规定的关系，但并未互相排斥。从两条文对执行异议成立要件的规定上看,第二十八条规定的无过错不动产买受人排除执行异议的条件比第二十九条规定的房屋消费者排除执行异议的条件更为严格，因此，第二十九条是基于对消费者生存权这一更高价值的维护,并非限制和排除对无过错不动产买受人的保护。当案外人就执行标的满足任一条款规定中执行异议成立要件时,即可以排除对执行标的的强制执行。二审法院在未直接认定蒋云山有无其他房产的情况下,依据《异议复议规定》第二十八条规定判断蒋云山是否享有足以排除强制执行的物权期待权,并无不当。

综上所述，冯长华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回冯长华的再审申请。

审判长　宁　晟

审判员　刘崇理

审判员　刘雪梅

二〇一九年一月十八日

书记员　张晓旭