通辽大红门服装商贸有限公司、中房金控（北京）投资基金有限公司合同纠纷二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2018）最高法民终479号

上诉人（原审原告）：通辽大红门服装商贸有限公司。住所地：内蒙古自治区通辽市科尔沁区永清大街中段方圆小区别墅楼3#楼1-3层102室。

法定代表人：王亮，该公司经理。

委托诉讼代理人：魏方红，北京市君创律师事务所律师。

委托诉讼代理人：秦素琦，北京市君创律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：中房金控（北京）投资基金有限公司。住所地：北京市朝阳区东三环中路24号楼19层01单元。

法定代表人：王靖安，该公司总经理。

委托诉讼代理人：魏方红，北京市君创律师事务所律师。

委托诉讼代理人：秦素琦，北京市君创律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：王靖安，男，1970年5月11日出生，汉族，现住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：魏方红，北京市君创律师事务所律师。

委托诉讼代理人：秦素琦，北京市君创律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：通辽京都房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区通辽市和平路中段（新世纪北侧）。

法定代表人：王灿华，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：杨玉新，北京市盛法律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：内蒙古晶鼎聚龙技术服务集团有限公司。住所地：内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦县诺尔镇会盟大街北侧。

法定代表人：王井伟，该公司总经理。

被上诉人（原审被告）：晶鼎聚龙控股集团有限公司。住所地：北京市朝阳区十八里店乡十里河村大羊坊路19号。

法定代表人：钱小虎，该公司经理。

被上诉人（原审被告）：钱小虎，男，1968年4月16日出生，汉族，住山西省原平市。

委托诉讼代理人：陈曦，北京市京师（南昌）律师事务所律师。

上诉人通辽大红门服装商贸有限公司（以下简称通辽大红门公司）、中房金控（北京）投资基金有限公司（以下简称中房金控公司）、王靖安为与被上诉人通辽京都房地产开发有限公司（以下简称通辽京都公司）、内蒙古晶鼎聚龙技术服务集团有限公司（以下简称晶鼎技术公司）、晶鼎聚龙控股集团有限公司（以下简称晶鼎控股公司）、钱小虎合同纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2015）高民初字第4705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安共同委托诉讼代理人魏方红、秦素琦，被上诉人通辽京都公司委托诉讼代理人杨玉新，被上诉人钱小虎委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼被上诉人晶鼎技术公司、晶鼎控股公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参见诉讼。本案现已审理终结。

通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安上诉请求：一、撤销北京市高级人民法院（2015）高民初字第4705号民事判决第二项；二、判决通辽京都公司赔偿经济损失5000万元；三、本案一审、二审所有诉讼费用由通辽京都公司承担。

事实和理由：一、原审判决认定事实不清，错误地认为“通辽京都公司于2013年8月22日获得的座落于永清八街坊8481.53平方米的其他商服用地，与案涉项目分别属于不同的地块，（2014）科法执字第399-1号民事裁定不影响《新都汇转让协议书(8月签订)》的履行。案涉转让项目涉及规划面积40359.14平方米，实际为“15050120080064号”《建设用地规划许可证》附件中“通辽市哲理木广场改造场地现状图”的地块一，通辽市政府为“地块一”分批核发了三个《土地使用权证》，位置自动向西依次为“通国用(2009)第20019号”14531.61平方米商业用地；“通国用(2009)20020号”14532平方米商业用地；“通过用（2013）第00138号”8481.53平方米其他商服用地，案涉项目合计实际用地为37545.14平方米。该项目在实际施工时，对原建设工程规划许可进行了改变，将原来地块一40359.14平方米整体规划为地下两层结构，两层分别有停车场的许可，实际施工变通为在2009年取得的项目东侧的两个土地证记载面积合计29063.61平方米施工为地下两层结构；将2013年取得的项目西侧的一个其他商服用地土地证记载面积8481.53平方米改为地下一层结构，做为商城配套专用停车场，也即项目转让时尚未完工的9000平方米的在建停车场。上述事实可以证明，案涉转让项目是包含占整体项目实际用地约四分之一，面积为8481.53平方米的其他商服用地使用权的重要内容，一审法院基于对该事实的错误认识，忽略了因车库转让时为在建项目，约定应当在协议签署日后四个月内完成，但截至一审法院时仍未完工的违约事实，以及（2014）科法执字第399-1号民事裁定不影响协议履行的错误认识。二、原审判决基于对项目事实的错误判断，同时忽略了通辽京都公司的违约事实，认定其在《新都汇转让协议书(8月签订)》履行过程中不存在违约行为，驳回上诉人要求赔偿损失的诉讼请求，属于法律适用错误。（一）通辽京都公司违反协议第四条关于“在建工程”的约定，9000平方米车库因为查封没有按期完工无法移交，严重影响项目下一步整体招商及商铺车位配套等布局；（二）违反协议第五条的陈述保证条款，存在大量没有披露的涉诉信息，诉讼导致项目重要资产被查封，且存在部分产权纠纷、以及项目实际控制人的股权纠纷，使得项目协议根本没有履行的前提与基础。三、原审法院认定“当事人已对新都汇商业广场项目进行完实质交接”错误，双方虽然认定案涉协议已经解除，但其它涉案项目在前期均为形式上的部分交接，不存在返还涉案项目与办理交接问题，因无需要返还的具体内容，也不可能存在不交接产生的损失。四、因通辽京都公司存在大量严重违约行为，符合协议约定的解除条件，通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安停止继续支付相关费用系行使履约不安抗辩权，没有违反协议，通辽京都公司应承担违约损害赔偿责任。五、通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安因通辽京都公司的违约行为遭受巨大直接和间接经济损失，诉请要求其赔偿5000万元应得到支持。

通辽京都公司辩称，一、在本案之前的全部诉讼、判决、执行等，通辽京都公司均已向通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安告知，其亦均知晓，判决、执行均不影响本合同的履行。二、本案因通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安根本违约导致合同无法履行，并非通辽京都公司违约，应当由通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安承担全部违约责任。三、通辽京都公司将商场交付给通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安，由于其违约行为给通辽京都公司造成了重大损失。四、通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安先行违约，导致合同无法履行并一再重新签订合同，试图逃避违约责任，因此其不具有不安抗辩权，王靖安的妻子袁宇峰一直负责本项目，袁宇峰给通辽京都公司当时的负责人张艺文发送的短信明确说无法按期支付款项，因资金严重困难，其决定退出合作，这一行为显然属于明示违约。而违约的一方根本没有合同解除权，这也是导致合同无法履行的根本原因。五、通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安上诉请求赔偿其经济损失5000万元不能成立，一审判决完全正确。

钱小虎辩称，不同意通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回其上诉请求。

晶鼎技术公司、晶鼎控股公司未提交答辩意见。

通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安向一审法院起诉请求：一、解除通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安与通辽京都公司、晶鼎技术公司、晶鼎控股公司、钱小虎于2014年8月18日签订的《通辽新都汇地下商业广场项目转让协议书》（以下简称《新都汇转让协议书(8月签订)》）；二、通辽京都公司赔偿通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安经济损失共计5000万元；三、诉讼费用由通辽京都公司承担。

一审法院认定事实：涉案项目在立项时的名称为哲里木广场，通辽京都公司在招商时曾用名称为新都汇商业广场，通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安在招商时曾用名称为通辽（哲里木）大红门商贸城。

2008年8月25日，通辽市规划局向通辽京都公司核发2008-034选字第15050120080052号《建设项目选址意见书》，建设项目名称：哲里木广场改造工程；拟选位置：永清大街以南，中心大街以北，和平路以西；拟用地面积：40359.14平方米。

同日，通辽市规划局向通辽京都公司核发2008-013地字第15050120080064号《建设用地规划许可证》，用地项目名称：哲里木广场改造工程；用地位置：永清大街以南，中心大街以北，和平路以西；用地面积：40359.14平方米。

2008年12月11日，通辽市规划局向通辽京都公司核发2008-119建字第15050120080173号《建设工程规划许可证》，建设项目名称：哲里木广场改造地下工程部分。建设位置：和平路以西、永清大街以南、原哲里木广场；建设规模：69344平方米。附图及附件名称：拟建哲里木广场改造地下工程，共地下二层，地下总建筑面积为69344平方米；其中地下一层商铺26117.08平方米，停车场17757.01平方米，物业50平方米；地下二层商铺22577.55平方米，停车场2842.36平方米，地下出入口应统一设置防护卷帘门。

2008年12月20日，通辽市住房和城乡建设委员会核发编号为152301200812300101《建设工程施工许可证》，工程名称：哲里木广场改造地下工程部分；建设地址：和平路西、永清大街南；建设规模：52000平方米；合同开工日期为：2008年8月29日，合同竣工日期为：2009年2月29日。

2009年3月26日，通辽市人民政府核发通国用（2009）第20019号《土地使用权证》。通辽京都公司获得座落于通辽市科尔沁区永清二委14531.61平方米的商业用地使用权。

同日，通辽市人民政府核发通国用（2009）第20020号《土地使用权证》。通辽京都公司获得座落于通辽市科尔沁区永清二委14532平方米的商业用地使用权。

2013年8月22日通辽市人民政府核发通国用（2013）第00138号《土地使用权证》，地号：1505020030080021000，通辽京都公司获得座落于永清八街坊8481.53平方米的其他商服用地使用权。

2014年5月10日，通辽京都公司（甲方、转让方）与中房金控公司、晶鼎技术公司、晶鼎控股公司、钱小虎（共同乙方、受让方）签订《新都汇转让协议书(5月签订)》。约定转让项目系通辽京都公司开发的新都汇地下商业广场中的部分及全部地下车库（位于通辽市哲里木广场地下，以下简称新都汇商业广场）；地下商业开发部分已建成面积52300余平方米和地下车库约9000平方米；其中已处置的地下商业面积约13000平方米，剩余地下商业面积及地下车库不低于46800平方米。收购价款：乙方向甲方支付4.5亿元。支付方式：2014年5月15日之前乙方应代甲方向华融公司支付300万元；2014年6月30日之前乙方应代甲方向华融公司支付3000万元；2014年8月30日之前乙方应代甲方向华融公司支付3000万元；……剩余的收购价款于2016年1月27日前支付完毕。延迟支付价款应按每日千分之二支付违约金。中房金控公司、晶鼎技术公司、晶鼎控股集团公司、钱小虎于2014年5月21日依据该协议向华融公司支付300万元，其他款项均未支付。

2014年6月13日，中房金控公司签署全权授权钱小虎前往通辽办理大红门商贸城及相关事务的《授权书》。其中注明在《授权书》签署之前，中房金控公司、王靖安、钱小虎注册成立了通辽大红门公司，拟将“新都汇商业广场”更名为“大红门商贸城”，且中房金控公司、晶鼎技术公司、晶鼎控股公司、钱小虎同意以通辽大红门公司名义与通辽京都公司签订授权委托书。

2014年6月15日，通辽京都公司与通辽大红门公司签订《授权委托书》，通辽京都公司全权委托通辽大红门公司负责“新都汇商业广场”项目的招商、改造、装修、经营管理等工作，且通辽大红门公司以通辽京都公司名义销售“新都汇商业广场”项目。通辽京都公司应出示“新都汇商业广场”项目的所有证件、执照、批文、合同、财务报表以及其他相关的所有材料，供通辽大红门公司查阅、复制，并附有材料清单。授权期限自授权委托书签署之日起至通辽大红门公司将“新都汇商业广场”项目的房屋销售完毕并付清4.5亿元的购买项目款项之日止。

2014年7月5日，通辽京都公司（甲方）与中房金控公司、晶鼎技术公司、晶鼎控股公司、钱小虎、通辽大红门公司（乙方）签订《补充协议书》，作为2014年5月10日《新都汇转让协议书(5月签订)》的补充，增加通辽大红门公司作为乙方主体。第二条约定甲方原组织机构和人事安排保持不变，甲方的证件、执照、印章等由甲方自行管理；在乙方按《新都汇转让协议书(5月签订)》之约定按期足额付款前提下，乙方对新都汇项目拥有独立的经营管理权，甲方配合乙方的工作，保证乙方对公司证照、印章、资料等的正常使用。第五条约定新都汇项目工程建设中未结清、未支付的款项全部由甲方承担并负责处理。新都汇项目的在建工程（包括但不限于停车库在建工程），先前未支付工程款由甲方承担并负责处理，未完工部分由甲方负责完成，建设费用由乙方承担，建设费超过500万元部分由甲方承担（该建设费用由甲乙双方共同确认）。甲方承诺在2014年5月10日《新都汇转让协议书(5月签订)》签署之日起四个月内完成所有未完成的在建工程。第六条约定，基于新都汇项目移交乙方之前的各种合同和任何原因导致的法律纠纷均由甲方负责处理并承担责任。第八条约定，甲方原出租场地，如刚刚超市、小吃城、家具城等，因原出租租金偏低，乙方调高后原承租方如不续租，由甲方负责清场。乙方正常经营后如需甲方腾退刚刚超市、小吃城、家具城等，则甲方在接到乙方通知之日起三个月内应清退完毕，由此如若涉及费用则由甲方自行承担。

2014年8月18日，通辽京都公司（甲方、转让方）与通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安（乙方、受让方），晶鼎技术公司、晶鼎控股公司、钱小虎（丙方、担保方）签订《新都汇转让协议书(8月签订)》。约定：第一条转让标的，甲方所开发的新都汇地下商业广场中的部分及全部地下车库（位于通辽市哲里木广场地下），地下商业开发部分已建成面积52300平方米（其中已销售部分约13000平方米，应从52300平方米中扣除），地下车库约9000平方米。第二条项目转让方式，本协议项下的项目转让前期采取资产收购的方式，除因客观条件暂时无法办理项目产权的过户手续外，甲方将项目的占有、使用、收益、处分等全部所有权不可撤销地全部转让给乙方，由乙方对该项目进行运营、管理、维护、出租、销售等各项运作，项目产权名义上由甲方代持。第三条转让价款及支付方式：转让总价款4.5亿元，截止到协议签订之日，乙方已向甲方支付转让款300万元；自协议签订之日起，涉及新都汇项目销售收入，除其中10%用于支付中介等第三方费用外，其中的90%由双方平分（每日结算）；甲方所分得的45%和乙方所分得的25%部分用于向华融公司清偿甲方债务，华融公司的债务清偿完毕后，乙方所分得的45%由乙方自由支配，甲方所分得的45%用于冲抵转让款，直至支付至2.5亿元为止；剩余转让款2亿元由乙方在2016年3月18日前支付完毕。第四条项目转让的总体安排，第1项甲方组织机构和人事安排保持不变，原则上原有员工暂时保留，暂时按原工资标准执行，三个月后，乙方有权决定人员去留和薪酬体系；第4项新都汇在建工程先前未支付工程款由甲方承担并负责处理，未完工部分仍由甲方负责完成，建设费用由乙方承担，建设费超出500万元部分由甲方承担，甲方承诺在该转让协议签署之日起的四个月内完成所有未完成的在建工程；第5项甲方应将项目交接给乙方，由乙方行使独立的经营管理权，甲方予以配合。在新都汇项目移交前甲方各种负债和应付款由甲方承担，新都汇项目移交前各种合同和任何原由导致的法律纠纷由甲方负责处理并承担责任，移交后因乙方的原因导致的纠纷由其自行处理并承担责任。第五条第2项，甲方保证其对拟转让的项目具有完全、合法的所有权及相应的处置权，不存在未披露的包括但不限于抵押等各种担保负担；第5项，甲方保证签订和履行本协议不违反其作为一方当事人的任何合同义务，除签订合同时乙方已知的情形外，不存在未结的或可能提起的影响其履行本协议义务的诉讼、仲裁或行政程序。第七条第1项约定新都汇项目移交前返租租金应付未付的部分由甲方承担，移交后返租租金由乙方处理并承担责任。乙方仅对项目移交后的返租租金负责，因项目移交之前的任何原因导致的纠纷，均由甲方负责处理并承担责任，甲方同时保证不会因纠纷影响乙方的正常经营活动。第2项，甲方原出租场地，如刚刚超市、小吃城、家具城等，因原出租租金偏低，乙方调高后原承租方如不续租，由甲方在接到通知后3个月内负责清退完毕，由此涉及的费用需甲方自行承担。第八条违约责任中，如果甲方未按约定办理项目交接，每延迟一天，按转让价款同期银行贷款利率四倍向乙方支付违约金；如果乙方未按本协议约定支付转让款，在2016年3月18日前免收乙方迟延支付部分的利息和违约金，2016年3月18日后逾期半年内乙方应按同期银行贷款利率向通辽京都公司支付逾期利息和违约金，逾期半年后乙方应按同期银行贷款利率的四倍向通辽京都公司支付逾期利息和违约金。第十一条，本协议生效之日起，之前甲方与乙方之间，甲方与其他各方之间，就新都汇项目达成的所有口头或书面合同、意向、承诺等一律废止，而由本协议取代。废除的书面合同包括但不限于：2014年5月10日，通辽京都公司与中房金控公司、晶鼎技术公司、晶鼎控股公司、钱小虎签订的《新都汇转让协议书(5月签订)》；2014年7月5日，通辽京都公司与中房金控公司、通辽大红门公司、晶鼎技术公司、晶鼎控股公司、钱小虎签订的《补充协议书》等。

2015年4月23日，通辽京都公司的股东张艺文与王靖安签订《股权转让框架协议书》，约定王靖安与中房金控公司以4.8亿元收购通辽京都公司100%股权；股权转让款支付时间：王靖安分别于2015年5月10日之前向张艺文支付500万元、2015年5月31日之前向张艺文支付股权转让款4500万元、2015年6月30日之前向华融公司支付1亿元股权转让款、2015年7月31日之前向张艺文支付1.8亿元股权转让款、2015年8月31日之前向张艺文支付5000万股权转让款，至此已支付3.8亿元，其余1亿元由王靖安与中房金控公司拥有的通辽京都公司向张艺文出具欠款欠据，用于清偿通辽京都公司项目欠款余额；王靖安在2015年12月31日之前向张艺文付清余款1亿元。如果收购转让价覆盖不了张艺文的负债，由张艺文承担个人无限连带责任，终身承担不可撤销。

诉讼中，通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安提交1.通辽市新都汇商贸有限公司与刚刚超市于2010年10月31日签订的《经营合同书》，该合同约定刚刚超市承租位于通辽市和平路新都汇商业广场负二层Ｆ区，使用面积3065平方米，建筑面积3831平方米以承租方式设立展示、推广品牌形象、销售商品的场地；承租场地的综合租金标准为：第一、二年租金30万元、第三、四、五年租金40万元，第六年至合同期满租金50万元。2.通辽市新都汇商贸有限公司与李艳军于2012年6月19日签订的《经营合同书》，该合同约定李艳军承租位于通辽市和平路新都汇商业广场负二层西南Ｌ区，使用面积2018.28平方米，建筑面积4429.94平方米以承租方式设立展示、推广品牌形象、销售品牌商品的专柜；承租铺位的综合租金标准为：铺位年租金10万元。以上两份合同中的通辽市新都汇商贸有限公司系通辽京都公司开发涉案项目开盘招商时委托的经营管理公司，通辽京都公司对以上两份《经营合同书》均予认可。

通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安主张，刚刚超市及李艳军分别与通辽京都公司签订的《经营合同书》中约定的租金偏低，在通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安提出提高租金及清退要求后，原租户拒绝清场，导致其无法进一步整体招商。通辽京都公司主张，根据合同约定，大红门公司、中房金控公司、王靖安调高房租后原承租方如不续租，由通辽京都公司在接到通知后3个月内负责清退完毕，由此涉及的费用需通辽京都公司自行承担；但通辽京都公司并未收到清退协助通知，故原租户未被清场的责任不应由通辽京都公司承担。

通辽大红门公司主张，其与上海零晨房地产咨询有限公司、上海儒易房地产经纪事务所、上海一马商业管理有限公司于2014年9月18日签订《房地产项目营销代理合同》，合同约定：第一条项目位于内蒙古通辽市，永清大街以南，是通辽市城市中心广场—原哲里木广场的地下两层改造工程，地下总建筑面积52184.16平方米（以管理部门最终核实面积为准），地下一层商铺27504.6平方米，地下二层商铺24679.56平方米，停车场8832平方米。该项目由通辽京都公司开发建设，现通辽京都公司已经转让该项目给通辽大红门公司，但相关手续还在办理中，所以通辽大红门公司对上海零晨房地产咨询有限公司、上海儒易房地产经纪事务所、上海一马商业管理有限公司的所有承诺通辽京都公司承担全部连带担保责任。第二条委托服务内容：整体营销推广策划；形象推广、销售推广等策略制定及广告设计、媒体策划；销售招商独家代理。第三条服务期限：合同生效日为本合同自双方及担保方盖章签字之日起生效；合同终止日为2015年12月30日；通辽京都公司作为担保方在《房地产销售代理合同》中盖章签字。

2014年10月29日，通辽大红门公司与中蕾国际建筑装饰工程有限公司签订《北京市建设工程设计合同》，约定工程名称：通辽大红门服装商贸有限公司地下商场，原新都汇商业广场。

2014年11月8日，通辽大红门公司与张德刚签订《商场装饰工程合同》，约定通辽大红门公司委托张德刚对通辽大红门商贸城进行装修；施工日期：自2014年11月15日至2015年1月5日。

诉讼中，通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安提交该三方支付通辽项目费用汇总表清单及相关银行汇款凭据，主张该三方依约自2014年5月21日至2015年8月13日通过王靖安及袁宇峰账户分别支付了总计20448519.80元，包括首笔转让款、项目装修款、项目营销费、工作人员工资及办公等费用。1.转让总额870万元，其中支付华融公司300万元、支付张艺文570万元。2.其他项目费用11748519.80元，主要为办公费用、工资、水电、工商费用、购置办公及其他设备费用、支付第三方协议费用工程款等；其中支付第三方工程款包括（1）通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安与张德刚签署的商场装修协议所产生的装修费1800万元；自2015年1月15日到期后已支付390万元，目前装修部分已经完成，剩余1410万元未支付；依据协议约定还需要承担日万分之一的违约金，截止2017年4月6日的违约金为901320元。（2）通辽大红门公司与中蕾国际建筑装饰工程有限公司签订的建设工程设计合同，涉及费用258万元，已经支付70万元，目前设计项目已经通过消防验收，尚有188万元设计费用没有支付。

通辽京都公司认为通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安与案外人履行合同的违约责任不应由通辽京都公司承担。通辽京都公司对通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安主张的870万元转让款仅认可其中的836万元；一是依据2014年5月10日签订的《新都汇转让协议书(5月签订)》，该三方向华融公司支付300万元；二是依据2015年4月23日签订的《股权转让框架协议书》，张艺文收取王靖安536万元。

诉讼中，通辽京都公司主张，王靖安支付给张艺文的536万元是依据《股权转让框架协议书》给付的款项，而非2014年8月18日签订的《新都汇转让协议书(8月签订)》中项目转让款。本案中，通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安的请求权源自于《新都汇转让协议书(8月签订)》，而非《股权转让框架协议书》，故法院在本案中不应处理张艺文收取王靖安536万元的问题，该问题应另行解决。

通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安通过最高人民法院网站提供了3份裁判文书，欲证明通辽京都公司违反《新都汇转让协议书(8月签订)》第五条约定，使得合同无法继续履行。

1.内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院于2014年2月28日作出的（2014）科法执字第399-1号民事裁定书（网上公开版）。内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院在申请执行人周立群与被执行人通辽京都公司、丁鹤、王井福民间借贷纠纷一案中裁定：查封被执行人通辽京都公司所有的、座落于通辽市科尔沁区永清办事处八街坊、地号为通国有（2013）第001XX号、使用类型为出让、地号为15050200300800XXXXX、使用权面积为8481.53平方米的土地使用权及该宗土地地下所建的停车场（约8844平方米）。通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安主张该裁定查封的地下停车场是《新都汇转让协议书(8月签订)》中的转让项目，停车场查封后使得涉案项目无法正常出售，合同无法正常履行。

2.内蒙古自治区通辽市中级人民法院于2014年11月28日作出的（2013）通民初字第1号民事判决书（网上公开版）。内蒙古自治区通辽市中级人民法院在原告通辽市人民防空办公室诉被告通辽京都公司返还财物一案中判决：被告通辽京都公司返还通辽市人民防空办公室640平方米（在负一层临近通辽京都公司原有主体工程的位置轴——轴返还640平方米）人防工程和工程产权、使用权，并协助通辽市人民防空办公室办理相关登记手续。通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安主张返还人防工程使得涉案项目无法正常出售，合同无法正常履行。

3.黑龙江省高级人民法院于2015年4月14日作出的（2015）黑高立民终字第12号民事裁定书，是上诉人（一审原告）陈涛与被上诉人（一审被告）张艺文、一审被告何光明股权转让纠纷一案中对管辖权异议的终审裁定。通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安主张通辽京都公司未披露该诉讼，违反了《新都汇转让协议书(8月签订)》约定。

对于以上裁判文书通辽京都公司认为，1.对于（2014）科法执字第399-1号民事裁定书，该裁定查封的地块为2013年8月22日通辽市政府核发通国用（2013）第200138号《土地使用权证》（地号：1505020030080021000）中的座落于永清八街坊8481.53平方米的其他商服用地。查封地块与《新都汇转让协议书(8月签订)》中通辽京都公司转让给通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安“新都汇商业广场”（通辽市政府核发的通国用（2009）第20019号《土地使用权证》与（2009）第20020号《土地使用权证》）项目分别属于不同地块。（2014）科法执字第399-1号民事裁定不影响《新都汇转让协议书(8月签订)》的履行。

2.对于（2013）通民初字第1号民事判决书，通辽京都公司针对该判决向内蒙古自治区高级人民法院提起上诉，内蒙古自治区高级人民法院于2015年4月15日作出（2015）内民一终字第00024号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。此后，通辽市人民防空办公室申请执行。通辽市中级人民法院于2016年10月16日作出（2016）内05执21号之2执行裁定：通辽市人民防空办公室返还640平方米人防工程和工程产权、使用权的主张另案起诉；终结（2013）通民初字第1号案件中对被执行人通辽京都公司的执行。通辽京都公司认为涉通辽市人民防空办公室的一系列案件不影响《新都汇转让协议书(8月签订)》的履行。

3.对于（2015）黑高立民终字第12号民事裁定书。在该案的实体审理中，内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院于2015年11月3日作出的2015科商初字第130号民事判决：张艺文给付陈涛股权转让款360万元。张艺文不服一审判决向通辽市中级人民法院提起上诉，通辽市中级人民法院于2016年8月29日作出（2016）内05民终1103号民事判决书，判决：驳回上诉、维持原判。通辽京都公司认为该案件中被告为张艺文而非通辽京都公司，该案件不影响《新都汇转让协议书(8月签订)》的履行。

通辽京都公司提交张艺文与王靖安、袁宇峰（王靖安之妻）的来往短信，其中袁宇峰（王靖安之妻）的短信中有“项目我肯定是做不动了没钱撑下去会把北京拖倒闭”的内容，欲证明王靖安无资金再支付合同价款，所以通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安决定退出项目，从而导致合同无法履行。通辽京都公司另提交中国移动通信北京有限公司收费收据两份，证明缴费手机号分别对应王靖安、袁宇峰。

通辽京都公司提交通辽大红门商贸城（原名为新都汇商业广场）招商宣传资料，及通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安拆除新都汇商业广场项目原有装修前及重新装修大红门商贸城后的照片，主张通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安已经实际控制涉案项目，并开始对涉案项目进行招商。通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安对此证据的真实性认可，但认为该证据无法反映准确的拍摄时间、制作时间，且间接充分证明通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安对商场进行改造、升级，积极履行合同义务。

另查，通辽京都公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案诉讼标的额为5000万元，按照最高人民法院关于级别管辖规定，该标的案件应由北京市的中级人民法院管辖，请求将本案移送至北京市第三中级人民法院审理。该院认为，三原告第一项诉讼请求标的额为4.5亿元，第二项诉讼请求标的额为5000万元，本案应按诉讼请求标的额较高的一项即诉讼请求标的额4.5亿元确定级别管辖。该院于2016年3月23日裁定：驳回通辽京都公司对本案管辖权提出的异议。当事人未提出上诉。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案审理的主合同是通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安与通辽京都公司、晶鼎技术公司、晶鼎控股集团公司、钱小虎于2014年8月18日签订的《新都汇转让协议书(8月签订)》，该协议是各方当事人的真实意思表示，未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，各方当事人均同意于2015年11月25日解除《新都汇转让协议书(8月签订)》。该院认为，经当事人协商一致可以解除合同，故确认《新都汇转让协议书(8月签订)》于2015年11月25日解除。另，案件审理中通辽京都公司称，通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安尚未就返还涉案项目与其办理交接，对由此可能产生的损失，可另行向通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安主张。

本案的争议焦点：1.通辽京都公司是否已将新都汇商业广场项目移交给通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安。2.通辽京都公司是否违约。

《新都汇转让协议书(8月签订)》约定“上述合同中受让方已履行的合同义务视为已由本协议乙方（通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安）履行”，“上述合同”包括2014年5月10日签订的《新都汇转让协议书(5月签订)》、2014年7月5日签订的《补充协议》等，在审查上述两争议焦点时，应关注《新都汇转让协议书(8月签订)》签约背景情况。

关于通辽京都公司是否已将新都汇商业广场项目移交给通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安一节。涉案项目在转让过程中，转让方与受让方未就项目的交接签订已交接完毕的协议，对于项目是否实际移交问题，应综合各方当事人的履约情况予以判定。

首先，通辽京都公司于2014年6月15日出具《授权委托书》，全权委托通辽大红门公司全面负责“新都汇商业广场”项目经营管理工作；“新都汇商业广场”项目的所有证件、执照、批文、合同、财务报表以及其他相关的所有材料，供通辽大红门公司查阅、复制，并附有材料清单。通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安已具备依据《授权委托书》对外运作“新都汇商业广场”项目的初步条件。

其次，2014年7月5日签订的《补充协议书》，第二条第2项约定，在通辽大红门公司、中房金控公司、晶鼎技术公司、晶鼎控股公司、钱小虎按2014年5月10日签订的《新都汇转让协议书(5月签订)》之约定按期足额付款前提下，通辽大红门公司、中房金控公司、晶鼎技术公司、晶鼎控股公司、钱小虎对新都汇项目拥有独立的经营管理权；通辽大红门公司、中房金控公司、晶鼎技术公司、晶鼎控股公司、钱小虎接手了与新都汇项目有关员工并支付工资。依据通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安提交该三方支付通辽项目费用汇总表清单及相关银行汇款凭据，该三方已经开始支付工作人员工资及办公等费用，实际运作涉案项目。

再次，2014年8月18日签订的《新都汇转让协议书(8月签订)》，第四条第5项约定通辽京都公司应将项目交接给通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安，由通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安行使独立的经营管理权，甲方予以配合。在新都汇项目移交前甲方各种负债和应付款由甲方承担，新都汇项目移交前各种合同和任何原由导致的法律纠纷由甲方负责处理并承担责任，移交后因乙方的原因导致的纠纷由其自行处理并承担责任。依据通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安与案外人于2014年9月18日《房地产项目营销代理合同》、2014年11月8日签署《商场装饰工程合同》等相关合同及商场内外装修照片，该三方已经开始对项目进行策划、包装、装修、销售。

综上，该院认为通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安具备对涉案项目行使独立经营管理的条件，并已开始对涉案项目行使独立的经营管理权，故推定当事人已对新都汇商业广场项目进行完实质交接。

关于通辽京都公司是否违约一节。第一，通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安依据2014年8月18日签订的《新都汇转让协议书(8月签订)》第五条第2项、第5项，通辽京都公司保证其对拟转让的项目具有完全、合法的所有权及相应的处置权，不存在未披露的包括但不限于抵押等各种担保负担,不存在未结的或可能提起的影响履行协议义务的诉讼、仲裁或行政程序。另，提供（2014）科法执字第399-1号民事裁定书、（2013）通民初字第1号民事判决书、（2015）黑高立民终字第12号民事裁定书，主张涉案项目存在资产被查封、部分房产产权不清、涉案项目实际控制人之间存在股权纠纷等未披露的问题，导致涉案项目无法实际交付，《新都汇转让协议书(8月签订)》无法履行。

该院认为，对于（2014）科法执字第399-1号民事裁定问题，被查封地块为通辽京都公司于2013年8月22日获得的座落于永清八街坊8481.53平方米的其他商服用地，与《新都汇转让协议书(8月签订)》中通辽京都公司转让给通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安通辽市哲里木广场地下（位置：永清大街以南，中心大街以北，和平路以西）项目分别属于不同的地块，（2014）科法执字第399-1号民事裁定不影响《新都汇转让协议书(8月签订)》的履行。

其次，对于（2013）通民初字第1号民事判决问题，该判决的执行法院已经以（2016）内05执21号之2裁定中止了（2013）通民初字第1号民事判决的执行，同时裁定（2013）通民初字第1号民事判决所涉及的争议由通辽市人民防空办公室另行起诉通辽京都公司，而通辽人防未再另诉通辽京都公司，故（2013）通民初字第1号民事判决不影响《新都汇转让协议书(8月签订)》的履行。

再次，对于（2015）黑高立民终字第12号民事裁定问题，此项裁定是对陈涛与张艺文、何光明股权转让纠纷中管辖权异议的终审裁定。就陈涛与张艺文、何光明股权转让纠纷的实体审理，内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院于2015年11月3日作出（2015）科商初字第130号民事判决，判决张艺文给付陈涛股权转让款360万元。张艺文不服一审判决提起上诉。通辽市中级人民法院于2016年8月29日作出（2016）内05民终1103号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。相关判决仅涉及案外人之间金钱给付，未涉及通辽京都公司股权分配等问题，不影响《新都汇转让协议书(8月签订)》的履行。

第二，通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安主张涉案的刚刚超市、小吃城、家具城等，因原租金偏低，导致其提出提高租金及清退要求后，原租户拒绝清场，其无法进行整体招商。依据《新都汇转让协议书(8月签订)》第七条第2项约定，刚刚超市、小吃城、家具城等，因原租金偏低，通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安调高租金后，原承租方如不续租，由通辽京都公司负责清场，涉及费用则由通辽京都公司自行承担。《新都汇转让协议书(8月签订)》履行过程中，通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安未依约向通辽京都公司提出清退原租户要求，且该三方亦未提交证据证明其曾对原租户提出清退要求，但遭原租户拒绝。

综上，大红门公司、中房金控公司、王靖安主张通辽京都公司在履行《新都汇转让协议书(8月签订)》过程中构成违约，缺乏依据。对于通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安主张通辽京都公司赔偿经济损失5000万元的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，判决：一、2014年8月18日签订的《通辽新都汇地下商业广场项目转让协议书》于2015年11月25日解除；二、驳回通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安的其他诉讼请求。案件受理费2291800元，由通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安共同负担（已交纳）。

本院查明，2009年至2013年期间，通辽市人民政府向通辽京都公司共核发三个《土地使用权证》，编号分别为：通国用（2009）第20019号、通国用（2009）第20020号、通国用（2013）第00138号。另案中，被查封土地使用权和车库所对应的权证编号为通国用（2013）第00138号，通辽京都公司在二审中提交《说明》亦称，“2008年初我公司通过通辽市政府招商引资入驻通辽，同年通过招拍挂方式取得了共计四块土地（商场两块，车场一块，西侧拆迁住宅一块），由于当时出庭人记忆错误，误以为查封土地与车场土地不是同一块，现经核实，虽然是同一块土地，但当时债权人只是用此土地作为借款抵押……”。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点问题是：通辽京都公司在案涉协议履行过程中是否存在违约行为，以及是否应承担相应违约责任并赔偿。由于二审庭审中上诉人方认为被上诉人方存在违反《新都汇转让协议书(8月签订)》第四条第4项，第五条第2项和第5项的违约行为，故本案二审将围绕该等争议事实进行审理。

《新都汇转让协议书(8月签订)》第四条第4项约定，新都汇在建工程先前未支付工程款由甲方（即通辽京都公司）承担并负责处理，未完工部分仍由甲方负责完成，建设费用由通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安承担，建设费超出500万元部分由甲方承担，并且甲方应在2014年12月18日之前完成所有未完成的在建工程。二审庭审中，各方均确认，该工程主要系指地下车库，且尚未完成。关于该工程未完成的原因，通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安主张系因通辽京都公司引起另案诉讼导致车库土地使用权被查封所致，经查，另案中被查封土地使用权和车库所对应的权证编号为通国用（2013）第00138号，通辽京都公司在二审中提交《说明》亦称，“2008年初我公司通过通辽市政府招商引资入驻通辽，同年通过招拍挂方式取得了共计四块土地（商场两块，车场一块，西侧拆迁住宅一块），由于当时出庭人记忆错误，误以为查封土地与车场土地不是同一块，现经核实，虽然是同一块土地，但当时债权人只是用此土地作为借款抵押……”，故应当认定另案查封的地下车库系案涉转让项目的部分之一，原审认定查封地块与案涉转让项目分属不同地块的认定有误，本院依法予以纠正。

关于案涉地块地下车库被查封是否影响《新都汇转让协议书(8月签订)》履行，并使通辽京都公司应承担违约责任的问题。根据《新都汇转让协议书(8月签订)》第四条第4项约定，上述未完工的地下车库应由通辽京都公司继续建设。现车库虽然被查封，但从另案通辽京都公司与案外人签订的《协议书》来看，双方就车库的继续建设、项目置换和费用承担进行了约定，现有证据不足以证明查封影响了对车库的施工建设。同时，根据前述协议约定，虽然工程施工的系由通辽京都公司负责，但通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安应承担500万元以下建设费用，且协议并未约定该建设费用应由通辽京都公司先行垫付，现通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安亦无证据证明其支付了相应建设费用，通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安主张通辽京都公司未完成施工故其有权拒付建设费用，实质系认为通辽京都公司应该垫资建设，其主张亦缺乏合同依据。综上，案涉协议双方对于本案中所涉地下车场为施工建设完成均存在过错，应各自承担相应责任，故本院对通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安关于地下车场被查封导致协议无法履行，通辽京都公司应承担违约责任的主张，不予支持。

《新都汇转让协议书(8月签订)》第五条第2项约定，甲方（即通辽京都公司）保证其对拟转让的项目具有完全、合法的所有权及相应的处置权，不存在未披露的包括但不限于抵押等各种担保负担；第5项约定，甲方保证除签订合同时乙方已知的情形外，不存在未结的或可能提起的影响其履行本协议义务的诉讼、仲裁或行政程序。本院二审中，关于通辽京都公司是否存在上述违约行为所指向的主要事实争议，系通辽京都公司是否隐瞒了前述车库被查封等涉诉案件的事实。对此，车库被查封的裁定系于《新都汇转让协议书(8月签订)》签订前作出，通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安主张的另外两起诉讼实际上并未对案涉项目进行执行，且通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安亦无充分证据表明相关诉讼实质影响了《新都汇转让协议书(8月签订)》的履行，故通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安关于相关诉讼的存在导致案涉协议没有履行的前提和基础的主张，缺乏证据证明，本院不予认可，其据此要求通辽京都公司承担违约责任的上诉请求，本院亦不予支持。

关于通辽京都公司是否应承担5000万元违约损害赔偿责任的问题。由于双方均已同意《新都汇转让协议书(8月签订)》予以解除，故通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安主张的损失应限于协议解除前违约行为造成的实际损失，不应包括协议完全履行后的可得利益损失。现通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安关于京都通辽公司存在违约行为的证据并不充分，故对通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安5000万元赔偿主张，本院不予支持。

综上，通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2291800元，二审案件受理费291800元，由通辽大红门公司、中房金控公司、王靖安共同负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　伟

审判员　吴景丽

审判员　郁　琳

二〇一九年十一月××日

法官助理商敏

书记员王冰