北京珠江投资开发有限公司与北京住源达通养老服务有限公司等合同纠纷一审民事判决书

原告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区。

法定代表人：岳红帅，执行董事。

委托诉讼代理人：张建港，北京市君泽君律师事务所律师。

被告：欧易姆奥特莱斯商业管理有限公司（OemOutletsBusinessManagementCo.，Limited），住所地香港特别行政区。

代表人：DonnyChengHuashau，董事。

委托诉讼代理人：张林，男，该公司员工。

被告：欧易姆奥莱（北京）投资管理有限公司，住所地北京市通州区。

法定代表人：冯琳婷，董事长。

委托诉讼代理人：刘征，北京忠恕律师事务所律师。

被告：北京住源达通养老服务有限公司，住所地北京市丰台区。

法定代表人：田东斗，执行董事。

委托诉讼代理人：明芳，北京道宁律师事务所律师。

委托诉讼代理人：房书羽，北京道宁律师事务所实习律师。

原告北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）诉被告欧易姆奥特莱斯商业管理有限公司（以下简称香港欧易姆）、欧易姆奥莱（北京）投资管理有限公司（以下简称北京欧易姆）、北京住源达通养老服务有限公司（以下简称住源达通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。珠江公司之委托诉讼代理人张建港，香港欧易姆之委托诉讼代理人张林，北京欧易姆之委托诉讼代理人刘征，住源达通公司之委托诉讼代理人明芳、房书羽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

珠江公司起诉请求：1.确认珠江公司与香港欧易姆于2012年7月19日签订的《北京市通州区张家湾项目一期北租赁框架协议》（以下简称《框架协议》）已于2012年9月4日解除；2.判令北京欧易姆立即腾退位于北京市通州区张家湾开发区广通街8号的A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4号案涉物业；3.判令北京欧易姆和住源达通公司共同立即腾退C3、C5、C6、C7号馆；4.判令北京欧易姆给付珠江公司房屋租金：A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4号馆自实际移交之日至2016年3月21日，租金金额合计63175393.928元；5.判令北京欧易姆和住源达通公司向珠江公司连带给付房屋租金：C3、C5、C6、C7号馆租金自实际移交之日至实际腾退之日，暂计算至2019年6月30日，租金金额暂计43669310.35元；第4、5项暂计租金总额为106844704.30元；6.判令北京欧易姆向珠江公司给付其占用案涉物业期间的物业管理费1067627.26元，水电费用81412.99元；上述4、5、6项金额暂计总额为107993744.55元；7.判令香港欧易姆对上述第2、3、4、5、6项诉讼请求承担连带给付责任。8.判令香港欧易姆、北京欧易姆、住源达通公司承担本案的全部诉讼费用。2020年1月14日，珠江公司变更诉讼请求第6项为“判令北京欧易姆支付占用场馆的物业管理费8156862.73元，电费3001839.89元，水费309591.74元”。其中，物业费、电费和水费的计算标准没有变，计算的时间由2013年初止追加到2016年3月31日止。诉讼请求4、5、6项金额暂计总额变更为11467294.36元。事实与理由：珠江公司经与香港欧易姆的代表张林洽谈后，于2012年7月19日，与香港欧易姆签订《框架协议》，就案涉物业达成了初步的租赁意向，并约定由香港欧易姆在北京通州注册成立其绝对控股的项目公司，并于《框架协议》签订后45天内与珠江公司签订正式租赁合同。2012年9月11日，北京欧易姆成立，张林对珠江公司称北京欧易姆为香港欧易姆依据《框架协议》设立的项目公司。珠江公司遂与北京欧易姆就正式租赁合同的条款进行磋商。在洽商过程中，北京欧易姆提出因举办新品服装发布会等活动需要使用场馆，因时间较紧张，珠江公司在未与北京欧易姆签订书面租赁合同的情况下，于2012年11月12日至2013年2月27日先后将案涉物业交付给北京欧易姆。2013年7月2日，珠江公司收到案外人潘忠希的书面函件，函件附有显示珠江公司与北京欧易姆在2012年9月18日签订的《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》（以下简称假租赁协议），该协议显示北京欧易姆方的法定代表人（或授权签约人）系赵紫源，而事实上珠江公司与北京欧易姆从未签订过任何书面的租赁协议。因潘忠希的来函，珠江公司对北京欧易姆的身份及场馆运营能力产生怀疑，珠江公司于2012年7月8日向香港欧易姆发函询问北京欧易姆身份及假租赁协议事宜，香港欧易姆回函告知珠江公司，北京欧易姆为自然人成立的公司，珠江公司查询北京欧易姆的工商信息后发现北京欧易姆与香港欧易姆不存在任何法律关系。基于上述情况，珠江公司于2013年7月18日向北京欧易姆发函明确终止合作及洽商，并要求其腾退场馆，但北京欧易姆拒不退场，且在占用物业期间，未经珠江公司同意，私自对物业进行改造，破坏物业结构，给珠江公司造成租金等经济损失巨大，且损失还在进一步扩大。北京欧易姆在未经珠江公司同意的情况下，还将C3、C5、C6、C7号馆出租给住源达通公司用于经营养老院，侵犯了珠江公司的合法权益。住源达通公司作为C3、C5、C6、C7号馆的实际占用人，应承担腾退义务及给付租金的义务。珠江公司认为，1.香港欧易姆未能按照《框架协议》的要求在北京通州成立绝对控股的项目公司并与珠江公司在《框架协议》签订后45天内签订正式租赁合同，因此《框架协议》已经解除。2.北京欧易姆未与珠江公司签订租赁合同，双方之间形成不定期租赁关系，应按珠江公司要求腾退案涉物业并给付租金。3.北京欧易姆未经珠江公司同意，将C3、C5、C6、C7号馆交由给住源达通公司经营养老院，应与住源达通公司共同承担腾退义务和给付租金义务。4.香港欧易姆对珠江公司谎称“北京欧易姆是香港欧易姆根据框架协议成立的项目公司”，误导珠江公司，存在严重过错，因此对北京欧易姆给珠江公司造成的损失应承担连带责任。

香港欧易姆辩称，不同意珠江公司的全部诉讼请求。理由如下：1.香港欧易姆未按约定交纳预付租金，系因珠江公司原因。依据香港欧易姆于2012年7月19日与珠江公司签订的《框架协议》，香港欧易姆应于2012年9月4日前支付首笔预付租金800万元。（1）首先由于珠江公司加盖物业公章延误导致申办属地公司营业执照未在45天审批下来。（2）在香港欧易姆公司管理人员与珠江公司交接物业时发现大量设备设施因年久失修不能正常使用。（3）交接物业后被告方所承租的21万平米物业百分之九十顶层屋顶严重漏水。（4）珠江公司租赁给香港欧易姆公司的21万平米物业，经营用途详细说明经营“综合商贸家居博览中心”及服装百货等专业市场，但是珠江公司给香港欧易姆公司提供的房产证为工业厂房，土地性质为工业用途，并非商业用地，在香港欧易姆公司办理经营执照时工商局只能注册公司不能注册经营场馆。2.依据《框架协议》乙方应在签订完框架协议后45天之内在通州区注册成立直接控股权的项目公司。根据框架租赁协议第10条违约责任约定，由于乙方原因导致框架协议不能签订正式租赁合同的，甲方有权解除本协议并没收乙方已交纳的定金。若因甲方原因致双方不能签订正式租赁协议合同的，甲方双倍返还乙方的定金。（1）香港欧易姆在与珠江公司签订完框架租赁协议后，马上着手办理注册属地项目公司，在经过工商局名称核准后同时向珠江公司商业中心负责人韩春海，申请在工商注册表上加盖珠江物业公章，由于珠江公司商业中心负责人韩春海为了自己的私利，要求香港欧易姆给他个人现金500万元，同时要求在香港欧易姆承租的21万平米物业中免费给他个人3.8万元平米物业面积，作为他的盖章回报，否则不配合加盖物业公章，韩春海本人所述他索要的商业回报不是他一个人要，是珠江公司华北区所有负责人的要求，由于签字盖章时间紧迫为了尽快盖上珠江物业公章，香港欧易姆管理团队商议后同意了韩春海的商业回报索求，在这种情况下珠江物业加盖公章顺利完成，经过工商局审批流程，属地公司：北京欧易姆于2013年9月17日在通州工商局注册成功，这时据框架协议约定45天违约期已经超过了13天。（2）在工商局办理完属地公司注册后香港欧易姆公司向珠江公司商业中心韩春海提出换签正式租赁合同的事，负责人韩春海说“没事，先按框架协议执行，珠江公司审批流程长不影响你们的招商和换签合同的执行”。（3）香港欧易姆公司在2012年7月19日与珠江公司签订框架协议后，分三次向珠江公司支付了合同履约定金300万元，于同年2012年8月29日珠江公司开具了收款收据。3.首先，香港欧易姆在协议签订前就已经组建了专业团队，并多次到珠江总部召开项目进展论证会，同时在珠江公司免费提供的B1（珠江原招商办公室）办公区开展了筹备工作，第一项：工作就是对年久失修的21万平米承租场馆进行设备设施的检测。第二项：对21万平米物业周边绿植进行了大面积的清扫并对已经旱死的绿植进行补种。第三项：修复了A1馆门前的喷水池及场外绿化工程。第四项：场外所有的灯杆进行了修复及从新刷漆。第五项：A1馆为了尽快展开全面招商工作，保洁人员每天进行8小时全天保洁，即便在屋外下大雨屋内下小雨的情况下也没有间断保洁工作。4.香港欧易姆在签订框架租赁协议以前就全面申报了整体招商方案，是在珠江公司认可香港欧易姆公司招商方案的前提下才签订的框架租赁协议（签约时在珠江公司做了备案）。5.香港欧易姆支付给珠江公司的300万元定金中华雷资本注入了150万元前期资金，后续资金不到位恰恰是珠江公司以韩春海、张涵秋负责的商业管理中心不履行框架协议约定，在香港欧易姆公司支付300万元约定金后，迟迟不换签正式租赁合同，导致华雷资本看不到希望，撤资不在参与张家湾项目。综上所述，珠江公司在张家湾框架协议履行过程中出尔反尔，在香港欧易姆多次提出完善设备设施问题及21万平米物业屋顶漏水问题至今没有解决和修复。在如此艰难的履约过程中，珠江公司商业中心高管韩春海、张涵秋两人之间发生了利益内斗，张涵秋借助赵紫源先生与合作伙伴潘忠希内部纠纷过程中，在没有任何理由，没有签署解约通知书的情况下，做出全面清退香港欧易姆的决定，后香港欧易姆通过各种渠道向珠江公司管理集团致函、致信、致电。珠江公司管理集团不处理自己管理团队的重大失误，立即批准了韩春海、张涵秋两位高管的辞职报告，让两位导致重大错误决定的当事人逃之夭夭。从2013年3月28日香港欧易姆按会议记要约定履行完预付租金200万之后（赵紫源先生支付153万元，香港欧易姆支付47万元）珠江公司与香港欧易姆一直没有换签正式合同，导致框架租赁协议至今没有履行。珠江公司从2012年7月19日与香港欧易姆签约至今，珠江公司从没有说出为什么不履行框架租赁协议义务，也从没有向香港欧易姆公司发出解约通知书，根据上述证言证词及相关证据，香港欧易姆公司请求法院驳回珠江公司的诉讼请求，尽快履行框架租赁合同义务，减少香港欧易姆公司及客户北京住源通达科技有限公司，因珠江公司拒不履行合同义务给公司和客户造成的重大的损失。

北京欧易姆辩称，不同意珠江公司的所有诉讼请求，请求全部驳回。理由如下：一、香港欧易姆、珠江公司、北京欧易姆关于案涉物业的合同签订及履行情况如下：2012年7月19日，珠江公司与香港欧易姆签订《框架协议》，双方约定，将珠江公司所有的案涉物业租赁给香港欧易姆；租赁期限为12年6个月，装修免租期（物业交付之日起180天）、经营免租期均（装修免租期满次日起730天）计入租赁期限内；同时约定了租金标准及支付方式、租赁保证金的金额及交付方式；同时约定：本协议签订之日起45日内，非因双方原因导致双方未签订正式租赁合同的，本协议及相关合同文本自动解除……《框架协议》签订后，香港欧易姆支付了珠江公司300万元保证金，香港欧易姆就该承租的案涉物业于2012年9月17日注册成立了北京欧易姆。珠江公司于2012年11月12日至2013年2月27日先后将案涉物业设施交付给北京欧易姆进行经营管理；双方就场馆经营、服装大会、招商引资等事宜进行了多次协商。北京欧易姆对案涉物业投资予以部分改造，但并未正式经营。2013年7月，珠江公司私自停水、停电，双方产生矛盾，珠江公司遂将北京欧易姆强行清退。二、北京欧易姆认为：1.香港欧易姆、珠江公司签订的《框架协议》是一份具有完全履行可行性的合同。双方于2012年7月19日签订的《框架协议》，具备了《中华人民共和国合同法》第十二条规定的所有合同要件（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。从双方签订的《框架协议》的内容来看，该框架协议已经具备了合同成立、履行的全部要件，是一份完整的合同。2.北京欧易姆、珠江公司未能在45天内签订新的正式合同，属于不可归责于双方的原因；但双方对原《框架协议》进行了实际履行。香港欧易姆和珠江公司签订完毕《框架协议》后，立即着手北京欧易姆的成立工作，但是由于不可归责于双方的原因（主要是北京欧易姆注册未能如期完成），致使北京欧易姆未能于45天内暨2012年9月4日前注册成立（北京欧易姆于2012年9月17日注册成立），双方实际无法在约定期限内签署正式合同。双方虽然认可《框架协议》自动解除，欧易姆公司于2012年8月29日依据《框架协议》向珠江公司交纳了300万元定金；珠江公司也予以接受；珠江公司也按照《框架协议》的约定在2012年11月12日至2013年2月27日期间将案涉物业交付给北京欧易姆使用；北京欧易姆也按照《框架协议》的约定对案涉物业进行了改造装修。从上面的事实可以看出，双方虽然没有签订新的正式合同，但基于《框架协议》，双方按照该协议的约定都进行了实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定双方的租赁合同已经成立。该租赁合同的基本条款应通用于《框架协议》的条款约定，《框架协议》对于装修免租期、经营免租期的约定同样适用于珠江公司、北京欧易姆，这一点从珠江公司要求按照《框架协议》约定的0.71元／平方米／天的费用主张物业费也可以得出相同的结论。同时，如果双方没有一个共同认可的协议，面对20余万平米的场馆租赁（每天的租赁费142000元），没有单价、没有期限，没有违约责任，仅仅凭口头约定就将场馆交付给北京欧易姆，这不仅不符合常情常理，也不符合珠江公司作为国有控股公司的管理规定。故珠江公司主张腾退房屋、场馆占用费、水电费、物业管理费及相应利息的请求没有事实和法律依据，应当予以驳回；但是鉴于珠江公司强行将北京欧易姆进行清场双方已经实际不可能继续履行；北京欧易姆同意解除双方之间的租赁协议。三、北京欧易姆需要说明的其他问题。1.双方租赁合同不能履行的原因。珠江公司和北京欧易姆就《框架协议》解除后，继续按照《框架协议》的约定（租赁期限、免租期）继续履行，是双方对自己权利义务的处置，具有法律效力。但珠江公司以莫须有的理由解除双方之间的租赁协议，应对合同的解除承担全部责任。珠江公司声称案外人潘忠希与北京欧易姆签订了《租赁合同》、并且北京欧易姆存在伪造合同为由要求解除双方之间的事实租赁合同，完全是没有依据。首先，双方之间并未排除转租，案涉物业本身就是为了进行招商使用的，进行再次转租本身就是合同的组成部分（第七条）；其次，珠江公司并未提供有效证据证明北京欧易姆存在伪造证据的行为。根据谁主张谁举证的原则，珠江公司应当对其主张提供相应的证据。2.北京欧易姆对案涉物业进行了改造装修。北京欧易姆与珠江公司在履行租赁合同期间，北京欧易姆按照约定对案涉物业进行了大规模装修。原一审期间，考虑到双方存在继续履行合同的可能性，故并未对上述装修进行主张；现因合同不存在履行的可能性，故北京欧易姆对上述损失进行主张权利，要求其对装饰装修损失进行赔偿。

住源达通公司辩称，1.住源达通公司不是合同签订主体，主体不适格。根据相关法律规定，住源达通公司可以作为第三人参加诉讼，而非被告参加诉讼。2.住源达通公司与香港欧易姆、北京欧易姆签订的租赁合同持续有效，对案涉物业系正常使用，无义务腾退。住源达通公司与珠江公司排除妨害纠纷正在高院审监庭进行再审，在再审中的请求本案第三项诉讼请求重复，根据相关法律规定，应予驳回该项诉讼请求。3.珠江公司以事实行为认可北京欧易姆与住源达通公司的租赁事实，因此租赁合同持续有效，无义务腾退。4.住源达通公司经办的养老机构属于合法机构，并成为当地的重点，各方面证照均齐全，目前已经入住的老人307位，入住的老人平均年龄81.29岁，如果腾退，这些老人将无处所去，不具备腾退条件。5.珠江公司因自身的经营方向的调整，作出出尔反尔的行为，法院应予驳回。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的事实和证据，本院依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

（一）合同的约定及实际履行情况

案涉物业位于北京市通州区张家湾镇通州工业开发区广通街8号。2007年4月30日，珠江公司取得京通国用（2007）出第046号国有土地使用证，土地座落于通州区张家湾镇梁各庄村，面积134921.42平方米，地类（用途）为工业综合，终止日期为2056年8月6日。之后，珠江公司相继取得北京市通州区张家湾镇通州工业开发区广通街8号1幢、2幢、4-16幢的不动产权证书。上述楼宇对应16个场馆，分别为A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7、C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7号场馆。其中B7号场馆一直由珠江公司自用，不再本案争议范围。案涉物业即除B7号场馆外的其他15栋场馆。

2012年7月19日，珠江公司（甲方）与香港欧易姆（乙方）签订称《框架协议》，双方约定：甲方同意将案涉物业出租给乙方用于打造“综合商贸家居博览中心”，经营家居、建材、五金、电器、灯具、家具、洁具、服装百货等专业市场。现甲乙双方就租赁事宜达成如下协议，以资信守。第一条租赁物业概况：物业位于北京市通州区张家湾镇通州工业开发区广通街8号，计租面积210964.09平方米，租赁范围包括物业主体建筑、附属构筑物、停车场、外立面、广告位等（具体范围及内容以正式租赁合同约定为准）。第二条租赁期限：1.甲乙双方同意：租赁期限为12年6个月，从物业交付日计算。乙方的装修期免租期、经营免租期，均计入租赁期限内。2.租赁年度：指自物业交付日起连续12个日历月的期间，依此类推。3.交付日：甲方暂定于正式租赁合同签订之日起30天内将物业按现状交付给乙方（具体交付条件及日期以正式租赁合同为准）。4.免租期：自物业交付给乙方次日起180天为装修免租期，装修免租期满次日起730天为经营免租期。在前述装修免租期、经营免租期内，乙方免交租金，但不免除前述期间的水费、电费、物业管理费、供暖费等除租金以外应由乙方承担的所有费用。第三条租金标准及支付方式、租赁保证金：1.租金标准：物业租金以计租面积计算。每一个租赁年度的日租标准如下：

租金表（一期北）

租赁年限

日租金（元/天/平方米）

年租金总额（万元）

实际支付租金（万元）

第一个租赁年度

-

0

1900（预付租金）

第二个租赁年度

-

0

1100（预付租金）

第三个租赁年度

0.20

767

1767（其中1000万元为预付租金）

第四个租赁年度

0.50

3833

1833

第五个租赁年度

0.80

6132

4132

第六个租赁年度

0.80

6132

6132

第七个租赁年度

0.90

6899

6899

第八个租赁年度

1.00

7665

7665

第九个租赁年度

1.00

7665

7665

第十个租赁年度

1.05

8051

8051

第十一个租赁年度

1.10

8435

8435

第十二个租赁年度

1.10

8435

8435

第十三个租赁年度（6个月）

1.10

4218

4218

2.租金支付方式：（1）甲乙双方同意，乙方以预付方式向甲方支付租金，具体预付方式为：①乙方在与甲方签订正式租赁合同时预付租金人民币800万元，在2012年12月31日前预付租金1100万元；②乙方在第二个租赁年度第六个月的15日前向甲方预付租金人民币1100万元；③在第三个租赁年度第六个月的15日前向甲方预付租金人民币1000万元，及该租赁年度应付租金人民币767万元；④前述预付的租金在第四、第五个租赁年度乙方应付租金中抵扣，每年抵扣人民币2000万元预付租金。（2）甲乙双方同意，自第四个租赁年度起，乙方按季度支付租金，第一期租金应于第三个租赁年度末月15日前支付，以后每季度第三个月15日前支付下一季度租金。每季度的租金以该期限内实际租赁天数计算。第四条租赁保证金：甲乙双方同意：租赁保证金总额为人民币300万元，本协议签订后5个工作日内，乙方应向甲方支付定金人民币300万元。甲乙双方签订正式租赁合同后，乙方已付定金自动转为租赁保证金。租赁期满，乙方凭租赁保证金收条的原件向甲方申请返还租赁保证金，甲方扣除乙方所有应付未付款项（包括但不限于水电费、租金、违约金等）后，剩余款项一次性无息返还。第七条租赁限制：1.乙方在签订框架协议后30日内完成招商经营方案和整体招商计划，须经甲方认可后执行。乙方应按照招商经营方案的业态范围经营，当次承租商户超出招商经营方案内的业态和商户类型时，需要经甲方认可。2.租赁期内，乙方不得将本协议权利义务转让给第三方，也不得将物业整体转租或变相整体转租给第三方，乙方与分租面积超过2万平方米以上（含2万平方米）的次承租人签订租赁合同前，需经甲方书面认可。乙方亦不得一次性向次承租人收取大于与次承租人所签订合同金额的款项或者与次承租人签订五年以上（含五年）租赁期限的租赁合同，或收取次承租人五年以上（含五年）的租金。乙方与所有次承租人签订的租赁合同需提交甲方备案。第九条协议解除和终止：1.按照本协议约定基本原则，本协议签订之日起45日内，非因甲乙双方原因导致双方未签订正式租赁合同的，本协议及相关合同文本（包括但不限于履行本协议约定事项所签订的任何形式的合同、备忘录或会议纪要等）自动解除。甲乙双方均无需因此向对方承担责任。甲方应于终止之日起10日内向乙方无息退还已收定金。2.本协议及相关合同文件解除或终止后，甲方有权不再另行通知乙方，而将物业另行出租、出售、与第三方合作或以其它方式处理。3.租赁期限届满后，本协议及相关合同文件终止。在同等条件下乙方享有优先租赁权。本协议及相关合同终止后，乙方对物业所进行的装修、装饰及购置、升级的设备设施、能源设备等全部无偿归甲方所有，甲方不予补偿。第十条违约责任：1.乙方逾期支付本协议约定款项超过30日的，甲方有权单方解除本协议。2.本协议签订之日起45日内，甲乙双方应按照本框架协议约定的条件签订正式租赁合同及物业交付明细确认书。若因乙方原因导致双方不能签订正式租赁合同的，甲方有权解除本协议并没收乙方已缴纳的定金。若因甲方原因致双方不能签订正式租赁合同的，甲方双倍返还乙方的定金。第十一条其他：1.甲乙双方同意：以乙方名义与甲方签订正式租赁合同。若乙方在本协议签订后45天内在北京市通州区注册成立拥有直接绝对控股权的项目公司（注册资金不少于2000万元），并以项目公司名义签订正式租赁合同的，则乙方将作为正式租赁合同保证人签约，对于项目公司履行正式租赁合同义务承担连带保证责任。3.本协议为甲乙双方就物业租赁达成的框架协议，正式租赁合同应以本框架协议为基础进行协商签订，具体事宜以甲乙双方签订的正式租赁合同为准。

《框架协议》签订后，香港欧易姆向珠江公司支付了300万元定金。

2012年9月17日，北京欧易姆注册成立。北京欧易姆系由四个自然人成立的有限责任公司，股东分别为冯琳婷（持股57%）、武勐（持股19%）、于宏伟（持股13%）、宴会龙（持股11%），注册资本2000万元，实缴资本400万元。北京欧易姆未向珠江公司预付租金，未支付水费、电费、物业管理费、供暖费等款项。

本案各方当事人均认可香港欧易姆、北京欧易姆均未与珠江公司签订正式的租赁合同，但珠江公司陆续交付了案涉15栋场馆。为证明案涉物业的承租对象及交付时间，珠江公司提交“物业场馆移交清单”，证明案涉物业珠江公司均交付给了北京欧易姆。

15栋场馆的具体交付时间：

B1（8216.99平方米）、B2（7710.49平方米）、B3（7635.33平方米）、B6（7710.49平方米）、C7（8216.99平方米）号场馆，（该5栋）于2012年11月12日交付；

B4（7635.33平方米）、B5（7635.33平方米）号场馆，（该2栋）于2012年11月16日交付；

A1（79146.54平方米）号场馆于2013年2月18日交付；

A2（24002.93平方米）号场馆于2013年2月20日交付；

C1（8216.99平方米）、C2（7710.49平方米）、C3（7635.33平方米）、C4（5928.05平方米）、C5（7635.33平方米）、C6（7710.49平方米）号场馆，（该6栋）于2013年2月27日交付。

北京欧易姆对珠江公司提交的物业场馆移交清单予以认可。

依据《框架协议》约定，自物业交付之日起180天为装修免租期，自装修免租期满次日起730天为经营免租期，即自案涉物业交付之日起约有两年半的免租期，北京欧易姆在该期间免交租金。因案涉物业分批交付，各个场馆的免租期为：B1、B2、B3、B6号场馆免租期自2012年11月12日至2015年5月11日；B4、B5号场馆免租期自2012的年11月16日至2015年5月15日；A1号场馆免租期自2013年2月18日至2015年8月17日；A2号场馆免租期自2013年2月20日至2015年8月19日；C1、C2、C4号场馆免租期自2013年2月27日至2015年8月26日。

香港欧易姆主张，其系案涉物业的承租人并对外承担责任，珠江公司在2012年7月19日签约《框架协议》后一个月内将案涉15栋场馆交付给了香港欧易姆。但香港欧易姆未提交充分相关证据予以证明。

案涉15栋场馆交付后，北京欧易姆将C3、C5、C6、C7号场馆转租给次承租人住源达通公司。另11栋场馆A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4号场馆由北京欧易姆实际控制，该11栋场馆中的小部分交给香港欧易姆使用。

2013年3月15日，珠江公司的代表潘立山、林庆胜、邢国华与北京欧易姆及香港欧易姆的代表赵紫源、张林、武勐在张家湾B7会议室召开会议并形成会议纪要。会议主要讨论三个议题，包括租金的交纳、消防验收、场馆试营业、落实提供开业方案资料等。会议达成如下共识：欧易姆方应当严格按照合同执行租金缴纳条款，其延迟交纳租金的行为已经构成违约。综合多种因素考虑，珠江公司保留追究欧易姆方违约责任的权利。1.租金的支付方式。珠江公司同意欧易姆方赵紫源（占用面积占总面积的57.3596%）、张林（占用面积占总面积23.5163%）、武勐（占用面积占总面积19.1241%）按其占用场馆面积向珠江公司支付相应比例的租金，三人支付的租金综合应当等于租赁合同约定对应的每笔租金额。2.关于租金支付时间。第一笔预付租金的首期款200万元应当于2013年3月25日下午13时之前到达珠江公司指定账户。赵紫源、张林、武勐三人应各自占用场馆面积的比例支付相应租金。逾期未交纳相应租金的，珠江公司有权采取直接清场的措施。未缴纳租金者认可珠江公司采取的相应措施并不得提出异议，除非补交租金的同时按照合同约定支付违约金并经珠江公司书面同意，方可采取解除措施。若有，珠江公司的书面同意并不意味着珠江公司放弃追究违约方违约责任的权利……会议纪要有与会六人的签字。

2013年6月18日，北京欧易姆（甲方）与住源达通公司（乙方）签订《租赁合同》约定，北京欧易姆是租赁物业的合法使用人，愿意将该物业租赁给乙方（住源达通公司）使用和管理；租赁物为甲方拥有的位于张家湾开发区的建筑物，建筑面积合计30918.6平方米，甲乙双方确认该面积且该面积不再做变更，并同意按该面积计算租金等费用；租赁物业应用于康复养老中心、商业配套及经甲方确认的乙方营业范围内的其他商业项目；租赁期限：自租赁起始日起计12年的期间，在乙方按约定预付租金，甲乙双方在2013年6月13日至2013年6月30日进行交付物业的移交。2013年7月1日至2013年12月31日为装修期。租赁期间的年度租金标准：第1-3租赁年度为0.3元/天/平方米；第4租赁年度为0.7元/天/平方米；第5租赁年度为0.85元/天/平方米；第6租赁年度为0.95元/天/平方米；第7租赁年度为1.05元/天/平方米；第8-9租赁年度为1.15元/天/平方米；第11-12租赁年度为1.3元/天/平方米。乙方在与甲方签订本合同后，于2013年6月儿16日之前预付租金100万元；物业交接后一星期内付清一年租金3385587元，签约后六个月之内，付清三年租金余款6771174元。甲乙双方同意，自第4个租赁年度起，乙方按季度（或年度/月度）支付租金第一期租金应于上一个租赁年度期满15天前支付，以后每季度期满前15天前支付下一季度租金。

2013年6月25日，住源达通公司、北京欧易姆、珠江公司三方共同交接了C3、C5、C6、C7号场馆。住源达通公司分三次向北京欧易姆交纳租金共计3385587元。

珠江公司对于北京欧易姆将案涉物业出租给住源达通公司并未提出异议，并且对住源达通公司的二次装修改造、申请开办养老中心的行政许可事项等给予了必要的配合。

另查，住源达通公司原名称为“北京住源达通能源科技有限公司”，2018年8月10日变更为现名称。

2013年7月8日，珠江公司分别向香港欧易姆、北京欧易姆发送《关于要求解释相关事项及提供相关文件的函》，香港欧易姆张林、北京欧易姆冯琳婷均于2013年7月9日签收。该函件写明：贵我双方就案涉物业租赁事宜，于2012年7月19日签订了《框架协议》，现就相关事项致函如下：贵司一直由张林作为代表，就租赁物业的合作事宜，与我司进行磋商。根据《框架协议》约定，框架协议签订后45日内贵司或贵司在北京注册成立的项目公司应于我司签订正式租赁合同。框架协议签订后，张林代表北京欧易姆与我司就租赁物业的合作事宜进行磋商，并称北京欧易姆为贵司根据框架协议依法成立的项目公司。后张林将租赁物业合作的磋商是以书面全权委托赵紫源。2013年7月2日，我司收到潘忠希先生的书面函件，函中称其依据北京欧易姆与我司于2012年9月18日签订的《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》，于2013年4月14日与北京欧易姆就租赁物业的A1馆签订了《合作协议书》。但实际我司从未签署过函中所提的《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》，《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》中以我司名义加盖的公章应为他人私刻伪造，我司对于此《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》和《合作协议书》的相关事宜毫不知情。恳请贵司收到本函后2个工作日内派人持有效授权文件至我司解释潘忠希先生致我司函件中提及的《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》和《合作协议书》及相关事宜，并提供以下文件：一、北京欧易姆系贵司依据框架协议约定成立的项目公司的有效证明文件；二、贵司经有权机构认证的合法有效商业登记证明、授权董事姓名及联系方式和通讯地址：三、贵司就租赁物业的合作事宜，委托张林及赵紫源与我司进行磋商的授权文件；四、潘忠希先生致我司函件中提及的《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》和《合作协议书》及其相关事宜的书面回复。

2013年7月11日，北京欧易姆就《关于要求解释相关事项及提供相关文件的函》，回复珠江公司《北京欧易姆对相关事项进行解释的函》，写明：我公司是香港欧易姆依据框架协议成立的项目公司，并且我公司作为案涉物业的实际承租人与贵司于2012年12月19日签订《商业物业经营场地租赁合同》，并且按该租赁合同的约定履行了交纳了保证金等一系列合同义务。关于潘忠希先生向贵公司致函事项的意见。1.我司于潘忠希先生的确存在合作事宜，并且于2013年4月14日签订了《合作协议书》，约定双方合作经营A1馆。2.潘忠希先生因与我司之间的合作问题向贵司致函，给贵司造成困扰我司深表歉意，我司会尽快解决公司内部的分歧事项，也希望贵司能给我司充分的时间和空间解决内部事宜，以期更好的促进项目的运作和发展。3.我司郑重承诺在上述物业的招商及合作事宜中，始终按照贵我双方签订的租赁合同的约定执行，并不存在任何违法的行为。

2013年7月15日，香港欧易姆就《关于要求解释相关事项及提供相关文件的函》回复珠江公司，写明北京欧易姆是由自然人组建成立的项目公司。就租赁物业合作事宜，我司没有出具过授权文件。潘忠希先生与我司没有任何商业合作关系，珠江公司给我司提供的《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》及《合作协议书》我司所有人员不知道，不清楚，没有任何人告知我司任何人员。并附有香港欧易姆合法登记复印件、授权董事宴会龙先生授权书、北京欧易姆初始成立公司章程复印件。

本案庭审中，关于《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》、《合作协议书》的签订问题。珠江公司、北京欧易姆、香港欧易姆均认可协议书加盖的公章为真实的，但珠江公司、香港欧易姆对上述协议的签订均不知情。本院要求北京欧易姆详细陈述协议书签订过程、签订时间、签订地点、签订人等签订细节，北京欧易姆未能作出全面的说明。

2013年7月18日，珠江公司向北京欧易姆发送《关于要求提供相关经认证证明文件的函》《关于限时清退场地的函》。

其中《关于要求提供相关经认证证明文件的函》写明1.对于我司7月8日致贵司函中提及的他人私刻我司公章、伪造《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》等相关事宜，贵司回复不知道此事，我司将依法积极协助有关机关对此事进行调查，以维护我司合法权益。2.贵司在《回复说明》中明确北京欧易姆是由自然人组建成立的公司，因此北京欧易姆不符合贵我双方签订的《框架协议》的相关约定，我司终止与北京欧易姆就相关商业物业事宜进行任何以合作及/或租赁为目的的协商。3.我司再次要求，请贵司收到本函后10个工作日内，提供贵司经香港有权部门认证的合法有效的商业登记证明、董事名单以及贵司有权董事签署的就上述相关商业物业租赁合作事宜的授权文件。就上述商业物业租赁合作事宜，我司今后只与贵司委派的并持有效授权文件的人员洽商。

另在《关于限时清退场地的函》写明，1.我司7月8日致贵司的函已明确要求贵司解释他人私刻我司公章、伪造贵司于我司签订《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》等相关事宜，但贵司既未书面、也未派人至我司解释。我司将依法积极协助有关机关对此事的调查工作，以维护我司合法权益。2.我司并未与贵司就北京市通州区张家湾开发区广通街8号物业的租赁事宜签署合同，贵司函中所称的2012年12月19日已与我司签订了《商业物业经营场地租赁合同》的事实不存在，所谓的拒绝交付合同原件更与事实不符。3.鉴于贵司至今未就贵司与欧易姆奥特莱斯商业管理有限公司的关系提供证明文件，现我司正告贵司：自即日起我司终止与贵司就相关商业物业事宜进行任何以合作及/或租赁为目标的协商。4.请贵司于2013年7月23日前，自行撤离贵司置于张家湾广通街8号物业内的所有物品及人员。逾期未撤离的，我司将依法采取相关强制清除措施，由此产生的一切费用、损失、责任由贵司承担。

北京欧易姆于2013年7月19日收到上述函件，并主张其于2013年7月19日退出案涉物业。珠江公司对北京欧易姆所称已经退出案涉物业，不予认可。

2014年1月，珠江公司以北京欧易姆为被告，起诉至北京市通州区人民法院，请求法院判令解除双方不定期租赁关系，北京欧易姆返还其占用的案涉物业并恢复原状。北京欧易姆不同意珠江公司的诉讼请求。

北京市通州区人民法院经审理于2014年6月24日作出（2014）通民初字第3899号一审判决：1.解除珠江公司与北京欧易姆的不定期租赁关系；2.北京欧易姆于判决生效后十日内将案涉物业腾清后交付珠江公司；3.驳回珠江公司其他诉讼请求。

判决后，北京欧易姆不服，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院经审理于2014年11月6日作出（2014）三中民终字第11070号民事裁定书，将案件发回至北京市通州区人民法院重审。北京市通州区人民法院于2014年12月26日立案号为（2015）通民初字第00928号重审。

各方均认可，北京欧易姆于2014年11月15日在A1场馆召开新闻发布会，对外招商。此期间，珠江公司未撤回在北京市通州区人民法院的起诉。自2015年10月起，珠江公司陆续对案涉物业断水断电。

珠江公司在（2015）通民初字第00928号案件审理中，于2015年12月10日的法庭组织的谈话中变更诉讼请求为：1.确认珠江公司与香港欧易姆于2012年7月19日签订的《框架协议》已于2012年9月4日解除；2.判令北京欧易姆腾退位于北京市通州区张家湾开发区厂通街8号的物业场馆及设施；3.判令北京欧易姆向珠江公司缴纳其欠付的租金（租金标准O.71元/平方米/天，租赁物业面积为200579.1平方米，计算起止时间为物业场馆实际移交之日至北京欧易姆将物业场馆全部腾退之日，至2015年9月30日，暂计为139305822.6元）；4.判令北京欧易姆偿还其占用物业场馆期间的物业管理费及水电费（计算起止时间为物业场馆实际移交之日至北京欧易姆将物业场馆全部腾退之日，至2013年10月25日物业管理费暂计为1067627.26元，水电费用暂计为814123.99元，共计1881751.25元）；5.判令北京欧易姆支付逾期支付租金利息16499928.99元，物业管理费及水电费利息160301.68元（依据银行同期贷款利率计算）上述费用总计157847804.5元；6.判令香港欧易姆对第2、3、4、5项诉讼请求承担连带责任；7.判令北京欧易姆、香港欧易姆承担本案的全部诉讼费用。

北京欧易姆、香港欧易姆当庭表示收到变更后的起诉状，并要求给予答辩期。

因珠江公司增加诉讼请求后，标的额为157847804.5元，超出基层法院与中级法院级别管辖范围，该案件被移送至本院。本院立案为（2016）京民初32号。

（2016）京民初32号案件审理中，珠江公司于2016年6月17日再次变更诉请：1.确认珠江公司与香港欧易姆于2012年7月19日签订的《框架协议》已于2012年9月4日解除；2.北京欧易姆腾退案涉物业；3.判令北京欧易姆向珠江公司缴纳其欠付的租金（租金标准0.71元/平方米/天，租赁物业面积为200579.1平方米，计算起止时间为案涉物业实际移交之日至北京欧易姆将案涉物业全部腾退之日，至2015年9月30日暂计为139305822.6元）；4.判令北京欧易姆偿还其占用案涉物业期间的物业管理费及水电费[计算起止时间为案涉物业实际移交之日至北京欧易姆将案涉物业腾退之日，至2013年10月25日物业管理费暂计为1067627.26元，水电费用暂计为814123.99元，共计1881751.25元]；5.北京欧易姆支付逾期支付租金利息16499928.99元，物业管理费及水电费利息160301.68元（依据银行同期贷款利率进行计算）。上述费用总计157847804.5元；6.香港欧易姆对第2、3、4、5项诉讼请求承担连带责任；7.诉讼费用由香港欧易姆、北京欧易姆承担。香港欧易姆、北京欧易姆分别于2016年7月4日收到变更后的起诉状。

（2016）京民初32号案件审理中，因珠江公司、北京欧易姆、香港欧易姆均否认当时实际控制案涉11栋场馆。为了解案涉物业实际使用情况，本院于2017年3月1日进行了现场勘验。经询问现场保安，保安们表示系珠江公司雇佣的，不知道有北京欧易姆或者香港欧易姆。现场勘验查明，案涉物业大部分是空置状况，有一部分房屋由珠江公司、北京欧易姆、香港欧易姆之外的人使用，现场许多广告旗子均打着珠江公司的名义。从勘验的事实确认，案涉物业绝大部分是由珠江公司控制，小部分场馆由住源达通公司控制，北京欧易姆对案涉物业并无控制。

本院经审理，于2017年6月30日作出（2016）京民初32号民事判决，认为依据《框架协议》珠江公司与香港欧易姆未在约定的45日内签订正式的租赁合同，《框架协议》自2012年9月4日自动解除。关于珠江公司要求香港欧易姆、北京欧易姆腾退案涉物业问题。经实地勘验后得出结论为除部分场馆由案外人使用外，绝大部分场馆实际由珠江公司控制，北京欧易姆对案涉物业并无控制。因此，并不存在珠江公司主张的要求北京欧易姆腾退案涉物业的事实。珠江公司请求腾退案涉物业的诉讼目的早已实现，故其该项请求不予支持。关于珠江公司要求北京欧易姆缴纳欠付租金问题。鉴于珠江公司、香港欧易姆怠于行使权利，没有签订租赁合同，导致双方不能就案涉物业的使用及租金的支付等事宜达成一致，以致发生争议，对此双方是有责任的，现实际使用面积、费用标准、双方权利义务情况均不明确。且经过法院查证的事实可以确认珠江公司是对案涉物业的实际控制人，北京欧易姆早已退出案涉物业。在此情况下，珠江公司要求北京欧易姆按照0.71/平方米/天支付其租金，缺乏依据，对其该项请求不予支持。有关物业管理费用、水、电费用以及其后珠江公司主张的租金及租金损失问题，均以双方《框架协议》已于2012年9月4日自动解除、双方缺乏相关约定而不予支持。且珠江公司提交的物业费、水、电费用均是自己打印出来的，并不能证明实际发生了上述费用。故对于珠江公司该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，判决驳回了珠江公司的诉讼请求。

珠江公司不服一审判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院经审理于2018年12月27日作出（2017）最高法民终926号民事裁定，认为珠江公司和香港欧易姆未在《框架协议》约定签订后45日内签订正式租赁合同，故《框架协议》自动解除，各方当事人对《框架协议》与2012年9月4日解除均无异议，故（2016）京民初32号民事判决在说理中认定《框架协议》解除是正确的，但其未作出具体判项，属于遗漏诉讼请求的情形，应予纠正。（2016）京民初32号民事判决未查明《框架协议》解除后香港欧易姆或北京欧易姆是否实际占有并使用珠江公司的物业场馆、珠江公司是否与香港欧易姆或北京欧易姆之间存在事实上的租赁关系、香港欧易姆或北京欧易姆是否将物业场馆转租给案外人并收取租金、珠江公司停水停电是否违反租赁合同义务、香港欧易姆或北京欧易姆何时腾退物业场馆等事实，对本案各方当事人之间的权利义务内容没有予以正确认定，存在对基本事实认定不清、使用法律错误的情形。故裁定撤销（2016）京民初32号民事判决、发回重审。后立为本案。

另，珠江公司于2017年11月2日以住源达通公司为被告，诉至北京市通州区人民法院，案号为（2017）京0112民初36868号，案由为排除妨害纠纷。珠江公司诉讼请求：1.判令住源达通公司返还其侵占的珠江公司所拥有的场馆、并恢复原状；2.诉讼费均由住源达通公司承担。北京市通州区人民法院于2018年6月28日作出一审判决，认定珠江公司在其与北京欧易姆之间的租赁合同关系尚在存续期间，即要求住源达通公司返还房屋的请求，依据不足，判决驳回了珠江公司的诉讼请求。珠江公司不服上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2018年8月31日作出（2018）京03民终10553号二审判决，驳回了珠江公司的上诉请求。珠江公司不服，向本院申请再审。本院于2018年12月3日作出（2018）京民申934号民事裁定，提审本案。珠江公司再审请求：撤销一、二审判决；改判支持珠江公司的诉讼请求，即判令住源达通公司返还其侵占的案涉C3、C5、C6、C7号场馆，并恢复原状；诉讼费由住源达通公司承担。本院于2020年12月29日作出（2019）京民再137号民事判决，认定珠江公司与香港欧易姆公司签订的《框架协议》虽已到期，但仍在实际履行，应当视为双方之间存在不定期租赁关系。而香港欧易姆公司就案涉物业注册成立了北京欧易姆，由北京欧易姆实际经营管理。住源达通公司占有使用案涉C3、C5、C6、C7号场馆系基于2013年6月18日住源达通公司与北京欧易姆签订的《租赁合同》约定。珠江公司对于北京欧易姆将案涉物业出租给住源达通公司并未提出异议，并且对住源达通公司的二次装修改造、申请开办养老中心的行政许可事项等给予了必要的配合，足以证明其同意北京欧易姆向住源达通公司出租部分场馆经营养老中心项目。现珠江公司与香港欧易姆、北京欧易姆合同纠纷一案尚未审理终结，在《框架协议》未被认定无效、解除等情况下，住源达通公司有权依据其与北京欧易姆签订的租赁合同占有案涉C3、C5、C6、C7号场馆。鉴于珠江公司已就本案争议另行提起诉讼，待另案生效裁判确认新的事实可一并解决。（2019）京民再137号民事判决维持三中院（2018）京03民终10553号民事判决。

本案审理中，本院于2020年8月14日对案涉物业再次进行现场勘查。

勘查查明C3、C5、C6、C7号场馆由住源达通公司占有使用，其中C6、C7号场馆有老人居住，C5场馆一层放有住源达通公司部分发电设备。

勘查查明C3、C5、C6、C7号场馆之外其余场馆均上锁。各方当事人均称不是己方上锁，也不清楚由谁上锁。勘查当日，各方当事人均确认可由珠江公司自行绞断除C3、C5、C6、C7号场馆之外（即A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4号场馆）锁链。

勘查A1、A2号场馆时，由现场保安队长拿钥匙开门后，对场馆内部进行的勘查。经询问，该保安队长称是2015年左右来到案涉物业，对各方纠纷不清楚，与其他保安均受雇于珠江公司。各方当事人确认，北京欧易姆对A1、A2号场馆进行了装修；A1号场馆共四层，已装修完毕且可投入使用；A2号场馆共四层，仅一层进行了部分装修，但不具备投入使用条件。

勘查查明C4号场馆为设备楼，C4号场馆第三层存放有香港欧易姆的部分家具，C4号场馆的第一层、第二层由珠江公司实际控制。B1号场馆的一层东南角约200平方米由香港欧易姆存放物品、保险柜等。

另各方当事人确认，香港欧易姆于2020年9月3日将C4号场馆的第三层及B1号场馆一层东南角约200平方米腾退完毕交付珠江公司。住源达通公司于2020年9月11日将C3、C5号场馆（除一层外）腾退完毕交付珠江公司。

（二）案涉物业物业费、水费、电费情况

珠江公司提交电费、水费、物业费的支付凭证。

1.珠江公司提交2012年11月至2016年3月的电费交纳凭证360张（无法区别具体各个场馆），缴费户名为北京京通投资有限公司。珠江公司称上述水费、电费、物业费的票据均与住源达通公司无关。

2012年11月份电费交纳凭证9张，费用共计41649.19元；未提交2012年12月份电费交纳凭证；2013年1月份电费交纳凭证9张，费用共计74166.86元；2013年2月份电费交纳凭证9张，费用共计80174.42元；2013年3月份电费交纳凭证9张，费用共计79890.32元；2013年4月份电费交纳凭证9张，费用共计89089.79元；2013年5月份电费交纳凭证9张，费用共计76155.81元；2013年6月份电费交纳凭证9张，费用共计91566.86元；2013年7月份电费交纳凭证9张，费用共计58551.11元；2013年8月份电费交纳凭证9张，费用共计57831.27元；2013年9月份电费交纳凭证9张，费用共计46284.17元；2013年10月份电费交纳凭证9张，费用共计36303.42元；2013年11月份电费交纳凭证6张，费用共计40211.58元；2013年12月份电费交纳凭证6张，费用共计68131.4元；2014年1月份电费交纳凭证6张，费用共计70070.62元；2014年2月份电费交纳凭证5张，费用共计61182.66元；2014年3月份电费交纳凭证5张，费用共计58911.53元；2014年4月份电费交纳凭证6张，费用共计52165.82元；2014年5月份电费交纳凭证7张，费用共计45250.95元；2014年6月份电费交纳凭证10张，费用共计56746.09元；2014年7月份电费交纳凭证10张，费用共计66618.23元；2014年8月份电费交纳凭证10张，费用共计60383.21元；2014年9月份电费交纳凭证10张，费用共计58844.68元；2014年10月份电费交纳凭证10张，费用共计44417元；2014年11月份电费交纳凭证10张，费用共计59288.299元；2014年12月份电费交纳凭证10张，费用共计88504.36元；2015年1月份电费交纳凭证10张，费用共计115617.91元；2015年2月份电费交纳凭证10张，费用共计93279.44元；2015年3月份电费交纳凭证10张，费用共计98607.85元；2015年4月份电费交纳凭证10张，费用共计87744.34元；2015年5月份电费交纳凭证10张，费用共计76095.63元；2015年6月份电费交纳凭证10张，费用共计76833.22元；2015年7月份电费交纳凭证10张，费用共计86480.02元；2015年8月份电费交纳凭证10张，费用共计60383.21元；2015年9月份电费交纳凭证10张，费用共计110034.904元；2015年10月份电费交纳凭证10张，费用共计68780.16元；2015年11月份电费交纳凭证10张，费用共计83424.64元；2015年12月份电费交纳凭证9张，费用共计85376.29元；2016年1月份电费交纳凭证7张，费用共计99006.91元，电费违约金交纳凭证7张，费用共计396.01元；2016年2月份电费交纳凭证7张，费用共计72305.22元，电费违约金交纳凭证7张，费用共计289.22元；2016年3月份电费交纳凭证5张，费用共计44311.9元。以上电费共计2820671元。

2.珠江公司提交水费交纳通知单及缴费收据4组。

2013年8月30日水费交纳通知、缴费收据及转账记录3张，费用57037.70元；2014年8月11日水费交纳通知、缴费收据及转账记录3张，费用65651.94元；2015年5月27日转账记录及水费交纳通知2张，费用91751.94元；2015年11月份水费交纳通知1张，费用95150.16元。以上水费共计309591.74元。

珠江公司提交《2015年下半年张家湾项目用水分摊明细表》，写明北京欧易姆2015年下半年用水量12428.17吨，水费单价为2.61元/吨，水费共计32437.52元。该明细表没有北京欧易姆的签字确认。

3.珠江公司称物业服务的主要内容包括保洁、安保、日常检查、维护维修等方面。

珠江公司提交北京瑞特物业管理有限公司于2013年4月28日出具的物业费交纳发票7张，共计615799.54元；提交北京瑞特物业管理有限公司于2014年12月22日出具的物业费交纳发票9张，共计816400.41元；提交北京瑞特物业管理有限公司于2014年12月2日出具的物业费交纳发票20张，共计1946876.01元；提交北京瑞特物业管理有限公司于2015年出具的物业费交纳发票33张，共计2764710.72元；提交北京瑞特物业管理有限公司于2016年7月1日出具的物业费交纳发票4张，共计356288.37元；提交北京瑞特物业管理有限公司于2016年7月6日出具的物业费交纳发票6张，共计589160.42元。以上物业费共计7089235.47元。

北京欧易姆称，首先对其水电费、物业费均不同意支付。其中对于电费真实性、关联性、证明目的不予认可，交费方均为北京京通投资有限公司，并非本案当事人珠江公司；对于水费一节，其中无发票的、代缴付的，以及自己制作的明细表无法核实，不予认可；对于物业费一节，物业合同真实性无法核实，物业公司与珠江公司均存在利害关系，故证明目的均不认可。其次，我方2013年2月交接物业场馆，同年7月被清退，2014年11月第二次入驻场馆，2015年10月又被珠江公司清退，我方在物业场馆内并未属于持续状态，珠江公司多次严重违约停水停电，将我方强行清退，并且在本次诉讼中，珠江公司自认将我方强行清退。珠江上述行为，给我方造成了巨大经济损失。

香港欧易姆称，对珠江公司主张的电费没有异议，同意按实际交纳；但认为就案涉物业从未收过水费。对于珠江公司主张的物业管理费认为，依据《框架协议》主配电室、主供暖设施、主天然气设施、主供水设施由珠江公司负责，其余的大物业管理均由北京欧易姆负责，故北京欧易姆不应当交纳物业费。

住源达通公司称，自2015年7月至11月，住源达通公司向珠江公司交纳过电费，珠江公司收取了约7万元。自2015年12月开始，因商户纷纷撤离，住源达通公司向张家湾供电所交纳电费，后续珠江公司断电，无法交纳电费，至本案诉讼中均未恢复供电。

另，北京欧易姆对案涉物业装修等损失曾提出反诉的意向，但至法庭辩论终结前未明确反诉请求。本院多次提醒珠江公司与北京欧易姆就案涉物业装修等损失进行证据保全。

上述事实有当事人提交房屋所有权证书及国有土地使用证，《框架协议》，物业场馆交接清单，《关于限时清退场地的函》，水费、电费、物业费交纳凭据（电子版），物业场馆现场照片等证据以及当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为，珠江公司与香港欧易姆于2012年7月19日签订的《框架协议》系双方真实意思表示，不存在合同无效的情形，合法有效。珠江公司和香港欧易姆未依约在《框架协议》签订后45日内签订正式租赁合同，故《框架协议》自动解除。北京欧易姆实际占有并使用珠江公司的案涉物业，形成事实租赁关系。北京欧易姆将部分案涉物业转租并收取了租金。北京欧易姆应当参照《框架协议》向珠江公司支付租金等费用，并在租赁关系解除后腾退案涉物业、支付相应的占有使用费等。本院结合当事人的诉讼请求及争议焦点，对各方当事人之间的权利义务等详述如下：

本案的争议焦点为：1.珠江公司与香港欧易姆于2012年7月19日签订的《框架协议》是否解除。2.哪方是与珠江公司形成事实租赁关系的承租人。3.承租人与珠江公司租赁关系是否为不定期租赁。4.珠江公司是否有权与承租人解除租赁关系。5.租赁关系的解除时间。6.珠江公司要求承租人及次承租人腾退案涉物业的问题。7.案涉物业腾退时间的确定。8.案涉物业租赁关系存续期间的租金及租赁关系解除后的占有使用费的计算。9.确定北京欧易姆应当向珠江公司支付案涉物业租金及占有使用费数额。10.住源达通公司是否连带给付珠江公司C3、C5、C6、C7号场馆，自实际移交之日至实际腾退之日的租金及占有使用费。11.北京欧易姆是否应向珠江公司给付其占用物业场馆期间的物业管理费、水电费用及费用金额。12.香港欧易姆是否应当对北京欧易姆的给付义务承担连带责任。

一、珠江公司与香港欧易姆于2012年7月19日签订的《框架协议》是否解除。

珠江公司与香港欧易姆于2012年7月19日签订的《框架协议》系双方真实意思表示，不存在合同无效的情形，《框架协议》合法有效。《框架协议》第九条约定，香港欧易姆公司或其直接绝对控股权的项目公司与珠江公司应在该协议签订之日起45日内，即至迟至2012年9月2日双方应当签订正式租赁合同；未签订正式的租赁合同的，《框架协议》自动解除。现各方当事人均认可，北京欧易姆、香港欧易姆均未在该协议签订之日起45日内与珠江公司签订正式的租赁合同。故《框架协议》于2012年9月2日自动解除。

二、哪方是珠江公司成立事实租赁关系的承租人。

北京欧易姆称其与珠江公司于2012年9月18日签订了《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》，对该协议珠江公司不予认可，称毫不知情，认为该协议即潘忠希所涉及的假租赁协议。庭审中，北京欧易姆亦未能全面说明《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》签订过程、签订时间、签订地点、签订人等签订细节，结合珠江公司、香港欧易姆所述，本院认定《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》为虚假合同，珠江公司与北京欧易姆从未就案涉物业签订书面租赁合同。

虽珠江公司与香港欧易姆、北京欧易姆均未依据《框架协议》签订正式书面租赁合同，但珠江公司、北京欧易姆均认可珠江公司实际向北京欧易姆交付了案涉物业，并提交了交接清单，认为二者成立事实的租赁合同。而香港欧易姆虽主张其为案涉物业的承租人，但未就此提供证据，珠江公司和北京欧易姆均不认可其是实际承租人。故本院认定，北京欧易姆系案涉物业的承租人，与珠江公司形成事实租赁关系。

三、承租人与珠江公司形成的租赁关系是否为不定期租赁。

依据《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。珠江公司自2012年11月12日交付第一栋场馆至2013年2月27日交付最后一栋场馆，租赁期限陆续开始起算。2013年7月18日，珠江公司向北京欧易姆发送《关于限时清退场地的函》告知北京欧易姆于2013年7月23日前退出案涉物业，因北京欧易姆不同意解除租赁关系，珠江公司于2014年1月第一次向北京市通州区人民法院起诉要求北京欧易姆腾房。租赁期限均在六个月以上，珠江公司与北京欧易姆应当签订书面租赁合同，而并未签订。

在本案中，双方虽未签订书面租赁合同，但依据珠江公司与北京欧易姆的履行行为可以判断双方系真实意思表示，参照《框架协议》实际履行，因《框架协议》约定的履行期限为12年6个月，故本院认定，实际租赁关系的租赁期限为12年6个月。故珠江公司与北京欧易姆属于非书面、定期租赁关系。双方对事实租赁关系权利义务未作补充约定的，均可参照《框架协议》履行。

关于租金标准、支付方式及付款情况，本院认定如下：

第一，关于租金标准。依据《框架协议》约定，香港欧易姆公司（或其直接绝对控股权的项目公司）与珠江公司应在该协议签订之日起45日内签订正式租赁合同，即双方至迟于2012年9月2日签订正式租赁合同。非因甲乙双方原因导致双方（或香港欧易姆指定的其他承租人）未签订正式的租赁合同的，《框架协议》于2012年9月2日自动解除。案涉物业的交付日为正式租赁合同签订最晚之日（最晚之日为《框架协议》签订后的第45日，即2012年9月2日）起第30日（即2012年10月2日）为物业交付日。租赁期限为12年6个月，从物业交付期计算，即自2012年10月2日至2025年4月1日。免租期分为两段，一段为装修免租期，自物业交付之日起180天；一段为经营免租期，自装修免租期满次日起730天。香港欧易姆（或其他承租人）在免租期期间，免交租金。据此，本院认定《框架协议》约定的租赁年度及租金标准为：（1）2012年10月2日至2015年3月31日为免租期；（2）2015年4月1日至2015年9月30日，租金0.2元/平方米/天；（3）2015年10月1日至2016年9月30日，租金0.5元/平方米/天；（4）2016年10月1日至2017年9月30日，租金0.8元/平方米/天；（5）2017年10月1日至2018年9月30日，租金0.8元/平方米/天；（6）2018年10月1日至2019年9月30日，租金0.9元/平方米/天；（7）2019年10月1日至2020年9月30日，租金1元/平方米/天；（8）2020年10月1日至2021年9月30日，租金1元/平方米/天；（9）2021年10月1日至2022年9月30日，租金1.05元/平方米/天……

第二，关于租金的支付方式。依据《框架协议》约定，香港欧易姆（或其他承租人）向珠江公司支付租金的方式为：（1）在《框架协议》签订后5个工作日内支付300万元，签订正式租赁合同后自动转为租赁保证金，租赁期满，300万元扣除承租方所有应付未付款项后予以退还；若《框架协议》自动解除的，10日内无息退还已收定金。（2）正式签订租赁合同时，即2012年9月2日（最晚签订正式租赁合同后的第45日），预付租金800万元。（3）2012年12月31日前预付租金1100万元。（4）在第二个租赁年度第六个月的15日（2014年4月15日）前预付租金1100万元。（5）在第三个租赁年度第六个月的15日（2015年4月15日）前预付租金1000万元，及该租赁年度应付租金767万元。（6）前述预付的租金在第四、第五个租赁年度应付租金中抵扣，每年抵扣2000万元预付租金。（7）自第四个租赁年度起，按季度支付租金，第一期租金应于第三个租赁年度末月15日前支付，以后每季度第三个月15日前支付下一季度租金。每季度的租金以该期限内实际租赁天数计算。2013年3月15日，珠江公司、北京欧易姆、香港欧易姆共同签订《会议纪要》。《会议纪要》对第一笔预付租金的支付方式进行了变更。依据《框架协议》及2013年3月15日签订的《会议纪要》，以每栋场馆交付的时间为起算点，北京欧易姆支付租金的时间应为:（1）于《框架协议》签订后5个工作日内支付300万元；（2）依据《会议纪要》，于2013年3月25日支付200万元，另600万元仍在正式签订租赁合同时支付；（3）于2012年12月31日前预付租金1100万元。（4）在第二个租赁年度第六个月的15日前预付租金1100万元。因案涉物业陆续于2012年11月12日至2013年2月27日交付使用，故北京欧易姆应当在2014年4月至8月预付租金共计1100万元。

综上本院认定，依据《框架协议》及《会议纪要》约定，自2012年7月19日《框架协议》签订之日起至2014年8月止，香港欧易姆应向珠江公司支付300万元定金（租赁保证金）、支付2400万元预付租金，共计2700万元。而香港欧易姆仅向珠江公司支付了300万元保证金，其余2400万元预付租金尚未支付。

四、出租人珠江公司是否有权与承租人解除租赁关系。

第一，依据《框架协议》第十条第1款“乙方逾期支付本协议约定款项超过30日的，甲方有权单方解除本协议”。珠江公司参照《框架协议》交付了案涉物业，北京欧易姆应参照《框架协议》及按照《会议纪要》支付租金，如前关于租金标准和支付方式的认定，北京欧易姆应于2012年12月31日前支付预付租金1100万元、于2013年3月25日下午13时前支付第一笔预付租金的首期款200万元，且依据案涉物业实际交付之日，应于2014年4月至8月支付应预付租金1100万元，而北京欧易姆未履行该义务。

第二，如上所述，北京欧易姆伪造了《北京市通州区张家湾项目一期北租赁协议》，破坏了北京欧易姆与珠江公司的交易规则。依据上述理由，本院认为珠江公司享有解除权，可以解除其与北京欧易姆非书面、定期租赁关系。

第三，珠江公司于2013年7月8日发函，询问北京欧易姆是否符合《框架协议》约定的香港欧易姆100%控股的子公司。香港欧易姆明确说明北京欧易姆不是其100%控股公司项目，而是自然人成立的有限责任公司。依据本院查明事实，北京欧易姆系由四个自然人成立的有限责任公司，股东分别为冯琳婷、武勐、于宏伟、宴会龙。故北京欧易姆不是符合《框架协议》约定成立的项目公司。

综上，珠江公司可以解除与北京欧易姆的事实租赁关系。

五、租赁关系解除时间。

珠江公司于2013年7月18日向北京欧易姆发送《关于要求提供相关经认证证明文件的函》《关于限时清退场地的函》，北京欧易姆于2013年7月19日收到上述函件。珠江公司借此催告北京欧易姆履约未果，要求北京欧易姆于2013年7月23日前腾退案涉物业。珠江公司并于2014年1月向北京市通州区人民法院起诉，要求北京欧易姆腾房。本院认为，珠江公司要求北京欧易姆腾房，即是以诉讼方式要求确认解除与北京欧易姆的事实租赁关系。因此本院确认，珠江公司与北京欧易姆之间的租赁关系于2013年7月23日解除。

六、珠江公司要求承租人及次承租人腾退案涉物业的问题。

租赁关系解除的，承租人应当返还租赁物。本案中，珠江公司与北京欧易姆租赁关系解除，承租人北京欧易姆应当腾退案涉物业。而住源达通公司与北京欧易姆存在转租关系，住源达通公司系C3、C5、C6、C7号场馆的次承租人，因珠江公司与北京欧易姆租赁关系解除，住源达通公司与北京欧易姆之间的次承租关系亦解除，住源达通公司缺乏继续占有租赁物的依据，亦负有腾房义务。珠江公司关于承租人北京欧易姆、次承租人住源达通公司腾退案涉物业的请求有事实和法律依据，本院予以支持。

关于香港欧易姆与珠江公司、北京欧易姆的关系。香港欧易姆不是案涉物业的承租人，其与珠江公司不存在租赁关系。虽然案涉物业中有部分由香港欧易姆占有使用，但香港欧易姆从未与北京欧易姆签订租赁合同，亦无需支付租金，故香港欧易姆与北京欧易姆不存在转租关系，香港欧易姆不是次承租人，无需承担次承租人的责任。香港欧易姆履行腾房义务即北京欧易姆履行腾房义务，香港欧易姆不腾房的责任由北京欧易姆承担。

七、案涉物业腾退时间的确定。

承租人应当承担已将案涉物业腾退并交付出租人的证明责任。本院于2017年3月1日与2020年8月14日两次现场勘查，结合（2016）京民初32号案件及本案的开庭、谈话、勘验笔录，确定珠江公司于2017年3月1日现场勘查时，已控制除C3、C5、C6、C7号场馆外的大部分案涉物业；北京欧易姆与住源达通公司占用C3、C5、C6、C7号场馆。

因在2017年3月1日之前，珠江公司与北京欧易姆未签署案涉物业交接单，北京欧易姆无法证明实际履行腾退案涉物业的准确时间，故本院认定：

第一，2017年3月1日第一次现场勘查时，承租人北京欧易姆已将A1、A2、B1（不包括一层东南角约200平方米）、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4（不包括第三层）号场馆腾退给珠江公司。

另，就各方当事人同意珠江公司于2020年8月14日第二次的现场勘查后自行绞断A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4号场馆锁链一节，因珠江公司未能证明上述场馆锁链系北京欧易姆、香港欧易姆、住源达通公司所为。故珠江公司主张以第二次现场勘查时间为承租人北京欧易姆交付场馆时间，本院不予认可。

第二，香港欧易姆于2020年9月3日将其实际占有使用的B1场馆一层东南角约200平方米、C4号场馆第三层腾退交付珠江公司，故视为承租人北京欧易姆于2020年9月3日向珠江公司交付了B1场馆一层东南角约200平方米、C4号场馆第三层。

第三，住源达通公司于2020年9月11日将其实际占有使用的C3、C5（第二、三层）号场馆腾退交付珠江公司，故视为承租人北京欧易姆于2020年9月11日向珠江公司交付了C3、C5（第二、三层）号场馆。

第四，住源达通公司仍实际占有使用C5第一层、C6、C7号场馆，故本院认定承租人北京欧易姆尚未向珠江公司腾退交付C5第一层、C6、C7号场馆。

综上，本院确认：1.北京欧易姆于2017年3月1日已向珠江公司交付A1、A2、B1（不包括一层东南角约200平方米）、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4（不包括第三层）号场馆；2.北京欧易姆于2020年9月3日已向珠江公司交付B1场馆一层东南角约200平方米、C4号场馆第三层；3.住源达通公司于2020年9月11日已向珠江公司交付C3、C5号（第二、三层）场馆。

故，珠江公司请求北京欧易姆与住源达通公司共同腾退C5一层、C6、C7号场馆，本院予以支持。

八、案涉物业租赁关系存续期间的租金及租赁关系解除后的占有使用费的计算。

针对珠江公司请求判令支付A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4号馆自实际移交之日至2016年3月21日房屋租金问题。本院认为，该请求中案涉物业自实际移交之日至2013年7月23日为租金性质，自2013年7月24日至2016年3月21日为占有使用费性质。

针对珠江公司请求判令支付C3、C5、C6、C7号馆自实际移交之日至实际腾退之日房屋租金问题。本院认为，该请求中案涉物业自实际移交之日至2013年7月23日为租金性质，自2013年7月24日至实际腾退之日为占有使用费性质。

珠江公司与北京欧易姆租赁关系存续期间的租金，本院综合考量租赁物交付时间、租赁面积、租赁关系存续期时长，参考《框架协议》约定的案涉物业整体租期、免租期、租金标准，租赁关系解除原因，珠江公司诉讼请求中自行确认的标准等，予以酌定。

自2013年7月24日起至实际腾退之日止的占有使用费，本院参照《框架协议》约定的免租期，相邻租赁年度的租金标准、珠江公司对《框架协议》免租期内占有使用费的诉讼请求，综合考量占有使用期间现场实际状况，损失承担比例等，予以酌定。

九、北京欧易姆应当向珠江公司支付案涉物业租金及占有使用费数额的确定。

结合前述第七项、第八项争议焦点的评述分析，并且区分由住源达通公司占用C3、C5、C6、C7号场馆的情形，本院对案涉物业分为两组分别计算租金及占有使用费。

第一组，关于A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4号场馆，自实际移交之日起至2013年7月23日止的租金及自2013年7月24日起至2016年3月21日止的占有使用费。综合考量以下等因素：（1）珠江公司诉讼请求的计算标准（0.3元/天/平方米）；（2）《框架协议》约定的最近年度（第三年度）的租金标准（0.2元/天/平方米）；（3）参照《框架协议》、依照《会议纪要》，北京欧易姆已经预付的租金情况；（4）双方对免租期的约定；（5）诉讼期间，北京欧易姆的实际经营状况；（6）诉讼之外，珠江公司断水电等自力救济情况（7）A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4号场馆，面积共计171548.96平方米等。

本院酌定，自案涉物业交付之日至2016年3月21日，A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4号场馆的租金及占有使用费共计4800万元。

第二组，C3、C5、C6、C7号场馆自实际移交之日至实际腾退之日的租金及占有使用费。同理，其中，C3、C5（第二、三层）号场馆于2020年9月11日腾退完毕，而C5第一层、C6、C7号场馆仍由次承租人住源达通公司实际占有使用，故可分三段分别计算。

第一段C3、C5、C6、C7场馆，面积共计31198.14平方米，自实际移交之日至2020年9月11日的租金及占有使用费。第二段C5一层、C6、C7号场馆，面积约18472.59平方米，自2020年9月11日至实际腾退之日（暂计至2021年3月31日）占有使用费。以上两段费用，本院综合考量（1）珠江公司诉讼请求的计算标准（0.3元/天/平方米）；（2）《框架协议》约定的最近年度（第三年度）的租金标准（0.2元/天/平方米）；（3）北京欧易姆参照《框架协议》预付租金情况；（4）双方对免租期的约定；（5）场馆转租情况；（6）诉讼期间北京欧易姆的实际经营状况；（7）珠江公司诉讼之外自力救济情况等，酌定共计4200万元。

第三段C5一层、C6场馆、C7号场馆，面积约18472.59平方米，自2021年4月1日至北京欧易姆、住源达通公司实际腾退之日占有使用费，占有使用费计算标准为1元/平方米/天。

十、住源达通公司是否连带给付珠江公司C3、C5、C6、C7号场馆自实际移交之日至实际腾退之日的租金及占有使用费。

租赁关系解除后，腾退案涉物业系承租人义务，承租人逾期腾退的，应当支付逾期腾房的占有使用费；出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持。本院认为，对北京欧易姆与珠江公司租赁关系存续期间的租金，次承租人住源达通公司无需承担连带给付责任。租赁关系解除后，承租人北京欧易姆、次承租人住源达通公司逾期腾退C3、C5、C6、C7号场馆，给珠江公司造成了损失，现珠江公司请求北京欧易姆与住源达通公司连带给付C3、C5、C6、C7号场馆逾期腾房占有使用费具有事实和法律依据，本院予以支持。

住源达通公司与北京欧易姆连带支付逾期腾房占有使用费的起算时间，应自珠江公司通知住源达通公司其与北京欧易姆租赁关系解除，住源达通公司负有腾房义务起开始计算。珠江公司于2017年11月2日以住源达通公司为被告，诉至北京市通州区人民法院，请求住源达通公司返还其侵占的珠江公司所拥有的场馆、并恢复原状。起诉书的送达，视为已告知住源达通公司腾退C3、C5、C6、C7号场馆。考虑到住源达通公司为养老院，告知后，还应给予住源达通公司4个月的合理腾房期间。即住源达通公司应与北京欧易姆连带承担C3、C5、C6、C7号场馆，自2018年4月起至实际腾房之日止逾期腾房的房屋占有使用费。

结合第九项争议焦点中第二组的评述分析，本院酌定，应由住源达通公司与北京欧易姆连带给付C3、C5、C6、C7号场馆，自2018年4月1日起至2021年3月31日止的逾期腾房的房屋占有使用费为2300万元。

另，因住源达通公司还应与北京欧易姆共同承担C5一层、C6场馆、C7号场馆（面积共计18472.59平方米）的腾退义务，故住源达通公司与北京欧易姆连带给付自2021年4月1日起至实际腾房之日止逾期腾房的房屋占有使用费，参照《框架协议》第九租赁年度租金标准，酌定占有使用费以1元/平方米/天计算。

十一、北京欧易姆是否应向珠江公司给付其占用物业场馆期间的物业管理费、水电费用及费用金额。

参照《框架协议》约定，案涉物业的水费、电费、物业管理费、供暖费等应由承租方北京欧易姆承担。《框架协议》未约定水电费的计算标准，珠江公司与北京欧易姆对此亦未另行约定。珠江公司提交的水、电费交费凭证均系国家相关部门出具，费用均按照国家规定标准收取。

关于水费、电费的数额。1.依据交费凭证，案涉物业产生了水费309591.74元、电费3001839.89元；2.珠江公司提交的电费交纳凭证，缴费户名为北京京通投资有限公司，并非珠江公司；3.北京欧易姆对电费交费人提出异议，不认可交费数额，但未能提交相反证据；4.珠江公司对案涉物业有断水、断电的行为。故综合考量，本院酌定北京欧易姆支付水费20万元、电费100万元。

关于物业管理费。《框架协议》未约定物业费的计取标准，珠江公司与北京欧易姆对此亦未另行约定。珠江公司与案外人之间的物业合同计费标准是否合理没有强制性标准。另珠江公司与北京欧易姆存在纠纷，北京欧易姆称纠纷期间并未占有使用案涉物业。综合以上因素，参考珠江公司与案外人的约定，本院酌定北京欧易姆应支付案涉物业管理费300万元。

十二、香港欧易姆是否应当对北京欧易姆的给付义务承担连带责任。

珠江公司以香港欧易姆对其谎称“北京欧易姆是香港欧易姆根据框架协议成立的项目公司”，误导珠江公司存在严重过错为由，主张应对北京欧易姆给珠江公司造成的损失应承担连带责任。本院认为，连带责任应由法律规定或者当事人约定。香港欧易姆不是案涉物业承租人亦不是次承租人，无需承担次承租人或次承租人的法定责任。且《框架协议》已经解除，当事人之间对香港欧易姆承担连带责任没有明确约定。本案中，珠江公司主张香港欧易姆对北京欧易姆的给付义务承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法典》第七百零七条之规定，判决如下：

一、确认北京珠江投资开发有限公司与欧易姆奥特莱斯商业管理有限公司于2012年7月19日签订的《北京市通州区张家湾项目一期北租赁框架协议》于2012年9月2日解除；

二、欧易姆奥莱（北京）投资管理有限公司与北京住源达通养老服务有限公司于本判决生效后三十日内，向北京珠江投资开发有限公司腾退交付位于北京市通州区张家湾开发区广通街8号C5第一层、C6、C7号场馆；

三、欧易姆奥莱（北京）投资管理有限公司于本判决生效后三十日内，给付北京珠江投资开发有限公司位于北京市通州区张家湾开发区广通街8号A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4号场馆，自实际交付之日起至2016年3月21日止的租金及占有使用费共计48000000元；

四、欧易姆奥莱（北京）投资管理有限公司于本判决生效后三十日内，给付北京珠江投资开发有限公司位于北京市通州区张家湾开发区广通街8号C3、C5、C6、C7号场馆，自实际交付之日起至2018年3月31日止的租金及占有使用费19000000元；

五、欧易姆奥莱（北京）投资管理有限公司与北京住源达通养老服务有限公司于本判决生效后三十日内，连带给付北京珠江投资开发有限公司位于北京市通州区张家湾开发区广通街8号C3、C5、C6、C7号场馆，自2018年4月1日至2021年3月31日止的占有使用费23000000元；

六、欧易姆奥莱（北京）投资管理有限公司与北京住源达通养老服务有限公司连带给付北京珠江投资开发有限公司位于北京市通州区张家湾开发区广通街8号C5（第一层）、C6、C7号场馆（面积共计18472.59平方米），自2021年4月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，占有使用费标准按1元/天/平方米计算；

七、欧易姆奥莱（北京）投资管理有限公司于本判决生效后三十日内，给付北京珠江投资开发有限公司水费200000元、电费1000000元、物业管理费3000000元；

八、驳回北京珠江投资开发有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费831039.02元，由北京珠江投资开发有限公司承担181039.02元、欧易姆奥莱（北京）投资管理有限公司与北京住源达通养老服务有限公司承担650000元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。

审 判 长　张稚侠

审 判 员　金　曦

审 判 员　赵　彤

二〇二一年四月二日

法官助理　李惠莹

书 记 员　郭思思

书 记 员　门子涵