中控国融新能源开发有限公司、福州大德实业有限公司买卖合同纠纷再审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民再183号

再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：中控国融新能源开发有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区南二环路3818号合肥天鹅湖万达广场7-办719号。

法定代表人：李杰，执行董事。

委托诉讼代理人：侯党生，男，1963年7月1日出生，该公司员工，住辽宁省沈阳市和平区。

委托诉讼代理人，任华金，辽宁楷格律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：福州大德实业有限公司，住所地福建省福州市马尾区儒江西路50号“大德广场”A座20层01.02.03.05（自贸试验区内）。

法定代表人：陈丽华，董事长。

委托诉讼代理人：刘欣，福建汇成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王旭，福建汇成律师事务所律师。

再审申请人中控国融新能源开发有限公司(以下简称中控公司)与再审申请人福州大德实业有限公司(以下简称大德公司)因买卖合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2018）闽民终265号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月30日作出（2019）最高法民申246号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人中控公司的委托诉讼代理人侯党生、任华金、大德公司的委托诉讼代理人刘欣、王旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中控公司申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项规定之情形，应予再审，请求撤销原审判决，依法改判撤销双方于2016年5月11签订的《房产转让框架协议》，判令大德公司返还中控公司定金3000万元及适用定金罚则，大德公司返还购房款1190万元及相应利息，并由大德公司承担全部诉讼费用。主要事实和理由：

一、根据福州市马尾区国土资源局关于2013年第五次挂牌出让国有建设用地的公告、建设工程规划许可证及大德公司出让地块土地使用条件6，商务办公建筑用于销售部分，可销售面积不得超过总建筑面积的50%，大德公司总建筑面积77591.27㎡，而大德公司实际已把其中A座物业、办公建筑面积22847.97㎡，C座物业、办公建筑面积23597.52㎡和D座物业、办公建筑面积3691.05㎡对外销售，远超规定的可销售面积50%，违反《中华人民共和国城乡规划法》。中控公司于2019年1月9日从福州市不动产登记档案馆调取的材料证明早在2015年11月2日大德公司就以双方交易的房产项目办理了在建工程抵押。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”在2016年5月11日《房产转让框架协议》《租售合同》签订时大德公司均未告知，而是故意欺诈隐瞒，导致中控公司违背真实意思签订相关合同并支付3000万元定金及1190万元购房款并损失至今。

二、通过国家工商局企业信用信息网查询得知，2017年8月11日双方交易的房产项目才整体竣工验收。中控公司于2019年1月9日通过福州市不动产交易中心档案馆查档发现，案涉房产项目在2017年11月10日才由福州市不动产登记和交易中心下达首次登记通知书。而双方签订的《租售合同》约定租赁标的房产整体竣工验收后交付，且租赁期限自2017年1月1日起，说明大德公司故意欺诈隐瞒。此外，大德公司在其A座和中控公司购买的C座顶层有大规模的违章建设工程，A座违章建设工程已基本完工。因此，本案应当撤销双方于2016年5月11签订的《房产转让框架协议》。

三、原审判决认定大德公司故意隐瞒D座房产无法转让的事实缺乏证据证明存在错误。《租售合同》充分明确说明因标的房产目前尚不具备交易条件而先租，在标的房产具备交易条件后再销售，房产转让总价为89400785元，这显然不是股权转让价款。中控公司后来才得知标的房产为大德公司自持房产无法转让交易。如果中控公司知道标的D座房产无法转让的事实，就不可能与大德公司签订如此先租后售大费周折的租售协议。中控公司发现标的D座房产无法转让事实后，从合同履行不安抗辩权角度积极与大德公司沟通要求其予以解决，但大德公司却置之不理，反而以中控公司未按约付款为由屡次催促付款，直至解除合同。中控公司因被大德公司欺诈而误解，导致违背其以整体收购C、D座资产的真实意思签订相关协议，该协议应予撤销。

大德公司针对中控公司的再审申请辩称，中控公司申请再审的事由及主张已超出其原审的诉讼请求和主张，根据法律规定，对其超出原审范围的再审申请应当不予受理。中控公司在再审中提交的证据均不是原审判决后产生的新证据，依法不应予以采纳，本案不属于有新的证据足以推翻原判决。大德公司与中控公司已在双方签订的《租赁合同》中对大德广场D座尚不具备交易条件的状况进行了明确说明，中控公司对此充分知悉，不存在任何隐瞒欺诈情形。原审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回中控公司的全部再审请求。

大德公司申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定之情形，应予再审，请求撤销（2018）闽民终265号民事判决书第三项、第四项、第七项判决，依法改判中控公司在《房产转让框架协议》项下已支付的定金3000万元全部归大德公司所有，全部诉讼费用由中控公司承担。主要事实与理由：

一、本案中，因中控公司根本违约，导致合同解除，合同目的完全无法实现，应认定为中控公司完全未履行合同义务。二审判决认为中控公司已部分履行合同义务错误。中控公司虽支付了购房款1190万元，但该款项将退还中控公司，未实际用于购房，完全不能达到《房产转让框架协议》的合同目的，不能认定为对该合同的有效履行。只要中控公司迟延支付购房款，导致合同解除的后果，合同目的无法实现，就已构成根本违约，无论其是否支付过部分购房款均应认定为完全未履行合同义务。虽然中控公司支付了部分购房款，但《房产转让框架协议》解除的后果是该合同完全未能履行，给大德公司造成的损失是合同完全未能履行导致的损失，应认定中控公司完全未履行合同义务。由于中控公司根本违约，导致合同解除，大德公司与中控公司在该合同项下的全部权利义务均恢复至合同签订前的状态，大德公司不但不能获得预期的合同约定购房款，反而还应退还中控公司的已付购房款。

二、中控公司完全未履行合同义务，应适用定金罚则，全部定金均归大德公司所有，原判决认定中控公司为不完全履行，适用法律不当。本案中，由于中控公司拖欠巨额购房款，导致《房产转让框架协议》解除，致使转让大德广场C座房产的目的无法实现，造成大德公司巨额经济损失。因此，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”的规定，全部定金均应归大德公司所有。

中控公司针对大德公司的再审申请辩称原审判决关于定金罚则适用法律正确，请求驳回大德公司的再审申请。

中控公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销双方于2016年5月11日签订的《房产转让框架协议》；2.判令大德公司返还中控公司定金3000万元、购房款1190万元，利息7962934元(利息以每年24%计算，自相应款项实际发生之日起暂计至2017年4月5日止，之后的利息继续计算至大德公司偿还完毕全部款项之日止)；3.本案诉讼费用由大德公司承担。

大德公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2016年5月11日签订的《房产转让框架协议》已于2017年3月24日解除；2.判令《房产转让框架协议》项下中控公司已支付的定金3000万元归大德公司所有；3.判令中控公司支付第二期购房款的迟延支付利息补偿款183.78万元(具体计算方式详见计算清单)，该款项应从大德公司已付款项中予以抵扣支付；4.确认双方于2016年5月11日签订的《租售合同》已于2017年3月24日解除；5.判令中控公司向大德公司支付《租售合同》项下未付税后租金784259.95元(自2017年1月1日起计算至《租售合同》解除之日2017年3月24日)，以及支付押金279448.95元并归大德公司所有；6.判令中控公司向大德公司支付逾期支付租金的滞纳金576431.1元(具体计算方式详见计算清单)；7.本案的诉讼费用由中控公司承担。

一审法院认定事实：本案涉诉地产项目位于福州市马尾区综合体育馆东侧(儒江大道)与世纪路交叉口西北侧(土地使用权证号：榕国用(2014)第M0001186号)，该项目土地的用途为商业、商务，使用年限为40年。大德公司在上述项目土地的地上和地下建设了C座、D座、设备房、车位等房产，统称为大德广场。

2016年5月11日，以大德公司为甲方，中控公司为乙方，双方签订《租售合同》、《房产转让框架协议》各一份。《租售合同》约定：中控公司拟向大德公司购买大德广场C座1层01、02、03商业、D座等房产，鉴于该标的房产目前尚不具备交易条件，乙方采取先向甲方租赁的方式使用上述房产；在标的房产具备交易条件后，乙方须通过购买的方式使用上述房产。对此大德公司同意按照协议约定的先租后卖的方式转让上述房产。《租售合同》第一条“标的房产”第4款约定：鉴于标的房产目前尚不具备上市交易条件，甲、乙双方商定以先租后买的方式使用标的物，在标的房产具备交易条件之前，按本协议约定的租赁条件由乙方向甲方承租标的房产，在标的房产具备交易条件之后，届时甲、乙双方按照本协议约定的转让条件另行签订买卖合同，由甲方将标的房产出售给乙方；第二条“租赁条款”约定，租赁期限自2017年1月1日起至标的房产具备交易条件为止(若本协议租赁期限超过5年，则双方在本协议租赁期满5年前一个月内须按与本协议内容一致另行续签协议)，该条还约定了租金的计算方式；第三条“买卖条款”约定了标的房产在3-5年内(从2017年1月1日起计算)按协议约定的转让条件转让标的房产，届时双方就购房款支付方式另行签订买卖补充合同。同时双方约定标的房产以股权形式由甲方转让给乙方，甲方同意从2017年1月1日起3-5年内进行产权交割，甲方同意2022年1月1日起还未办结产权交割，从2022年1月起月租金逐年递减速8%；第四条“租赁违约条款”约定：1.甲方的违约责任，在标的房产整体竣工三十日内，如甲方未向乙方交付标的房产供租赁使用，每延期一日按日向乙方补偿乙方缴纳的日租金；2.乙方未按期支付租金，每延期一日，应按应付未付款千分之五的标准向甲方支付滞纳金，单期超过30天的，甲方有权解除租赁关系；3.甲方按此解除租赁关系的，甲方予以没收租方押金；4.标的房产具备交易条件后，甲方不将标的房产转让给乙方，甲方归还乙方先行支付的200万元购房款并按银行同期利率支付利息，并承担支付乙方200万元违约金；乙方不买，应承担200万元违约金；第五条约定本协议自双方盖章且乙方向甲方先行支付购买保证金200万元后生效；满足购房条件后，该购买保证金200万元转为购房款。协议还约定该合同项下的任何通知或送达均应以书面形式按协议首页各方预留联系方式或其他有效途径送达对方，只要按此地址通过邮政快递方式送达，则在递交后第三日视为送达。

《房产转让框架协议》约定：中控公司向大德公司购买位于福州市马尾区综合体育馆东侧与世纪路交叉口西北侧项目土地上的“大德广场”C座房产(不含C座地上1层01、02、03商业)以及103个车位；协议房产中C座(除地上1层01、02、03商业)每平米单价13500元，车位单价20.93万元/个，购房款总价为331204785元；协议项下购房款分四期支付，分别为：协议签订后10日内，中控公司支付购房定金3000万元；协议签订后3个月内，支付第二期购房款13000万元；2016年12月30日前支付第三期购房款138084306.50元；剩余款项待购买房产具备办理《房屋所有权证》前15个工作日内付清。协议违约责任条款约定，大德公司未按协议约定按时办理协议房产的买卖合同签订及备案手续，每逾期一日，应按已交房款而未按时办理部分房价款总额的日万分之三点六向中控公司支付违约金；中控公司未按期向大德公司支付购房款的，每逾期一日，应按未付购房款总额的日万分之三点六向大德公司支付违约金；如中控公司各期购房款逾期付款累计超过180日的，除中控公司应承担约定的违约责任外，大德公司有权单方解除本协议。大德公司据此解除合同，双方已经履行的部分不再返还，对于中控公司已交的房款部分，按照协议约定办理产权，对于未履行部分，双方不再履行。协议还约定了文件送达方式。

上述合同签订后，中控公司于2016年5月19日、20日，指定福建海淘科技股份有限公司向大德公司支付了《房产转让框架协议》项下购房定金3000万元。此外，大德公司在本案诉讼中还确认收到了《租售合同》第五条项下的购房保证金200万元，双方在本案诉讼中未就该200万元提出主张。

因中控公司未如期支付第二期购房款13000万元。2016年8月15日，双方签订了《备忘录》一份，约定中控公司应在2016年8月11日前向大德公司支付100万元，2016年9月20日前向大德公司支付购房款至16000万元，同时，就未按期支付的购房款，由中控公司在2016年9月20日前，按照大德公司与兴业银行签订的贷款利率支付利息(年化13%)。双方在该《备忘录》中确认已支付的3000万元定金性质不变。此后，中控公司于2016年9月共向大德公司支付了购房款1190万元。

2016年10月27日，大德公司委托律师向中控公司寄发《关于要求立即支付大德广场尚欠的第二期购房款的催告函》。2016年11月2日，中控公司向大德公司回函，表示资金周转有困难，希望宽限两个月的期限。

2016年12月22日，大德公司委托律师向中控公司寄发《关C于大德广场C座已符合交房条件并要求贵司立即支付购房款的通知函》。

2017年2月15日，大德公司向中控公司寄发《关于大德广场D座已符合交房条件并要求贵司立即支付押金及租金的通知函》，通知D座房产符合交房条件，要求中控公司在收到函件后3日内支付押金及当月租金总计279448.95元，并在付款后办理交房手续。中控公司于2月26日收到该函件。

2017年3月22日、23日，大德公司及大德公司委托律师分别向中控公司寄发了《关于解除<租售合同>的通知函》、《关于解除<房产转让框架协议>的通知函》，通知中控公司《租售合同》《房产转让框架协议》自中控公司收到该函件之日起解除。中控公司于3月24日已收到上述函件。2017年4月7日，中控公司提起本案诉讼。

另查，《房产转让框架协议》约定了定金和违约金计算方式，大德公司在本案诉讼中选择定金条款。

一审法院经审理认为，中控公司拟向大德公司购买大德广场C座1层01、02、03商业、D座地上整座等房产，并就其中C座房产与大德公司签订《房产转让框架协议》和2016年8月15日《备忘录》，上述合同主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。

双方当事人就大德广场D座房产另行签订了《租售合同》，中控公司以该D座房产无法交易为由，主张撤销关于C座房产签订的《房产转让框架协议》。经查，《租售合同》已对大德广场D座房产不具备一般房产交易条件的状况进行了明确清楚的描述，双方为此还商定中控公司以先租后买的方式使用D座房产。《租售合同》第三条约定了标的房产从2017年1月1日起3-5年内再行转让且需另行签订买卖补充合同，且转让方式是通过公司股权转让达成房产权益转让目的，而非中控公司起诉中所称的通过市场交易方式。上述条款足以证明双方在签订合同前，完全清楚D座房产尚不具备在房地产交易市场上买卖的现状，中控公司关于大德公司故意隐瞒了D座房产无法转让情况的诉讼理由不成立，其据此主张撤销涉诉《房产转让框架协议》的诉讼请求，不予支持。

依涉诉《房产转让框架协议》、2016年8月15日《备忘录》约定，中控公司应在2016年9月20日前向大德公司支付大德广场C座购房款至16000万元。但直至大德公司于2016年12月22日书面通知中控公司大德广场C座已符合交房条件并多次催交购房款后，中控公司仅支付定金3000万元、购房款1190万元共计4190万元，已构成违约，按约应承担相应的违约责任。涉诉《房产转让框架协议》约定中控公司迟延付款，大德公司有权单方解除合同。现大德公司于2017年3月23日已通知中控公司解除《房产转让框架协议》，中控公司于2017年3月24日收到上述通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，大德公司关于《房产转让框架协议》于2017年3月24日解除的反诉请求，有事实和法律依据，予以支持。涉诉《房产转让框架协议》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，中控公司已支付的第二期购房款中的1190万元，大德公司应返还给中控公司。但就本案合同无法履行及解除，应由中控公司承担过错责任，故其关于该购房款1190万元自支付之日起利息的诉讼请求，不予支持。

涉诉《房产转让框架协议》约定3000万元的定金，该定金数额符合《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，合法有效。中控公司违约应承担相应的合同责任，但该合同同时约定了中控公司违约应按未付购房款总额的日万分之三点六支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，大德公司就此在本案诉讼中选择适用定金条款有法律依据，予以照准。其主张该定金3000万元归其所有的反诉请求，有事实和法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，中控公司关于返还3000万元定金的诉讼请求，于法无据，不予支持。大德公司既已选择适用违约金条款，其再行主张第二期购房款的迟延支付利息补偿款183.78万元，没有法律依据，不予支持。

本案《房产转让框架协议》系就大德广场C座签订的买卖合同，《租售合同》系就大德广场D座签订的以租代售形式合同，两份合同并非基于同一法律事实。故大德公司关于解除《租售合同》并主张该合同项下租金、押金的反诉请求，法院不予支持。而且中控公司已支付《租售合同》项下关于D座广场的购房保证金200万元，但双方在本案中均未就此主张，双方就《租售合同》项下权利义务，可另行依法主张。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决：一、确认中控公司与大德公司于2016年5月11日签订的《房产转让框架协议》于2017年3月24日解除；二、大德公司应于本判决生效之日起十日内向中控公司返还购房款1190万元；三、中控公司在《房产转让框架协议》项下已支付的定金3000万元归大德公司所有；四、驳回中控公司其它的诉讼请求；五、驳回大德公司其它的反诉请求。

中控公司、大德公司均不服一审判决，提起上诉。中控公司上诉请求：1、撤销(2017)闽01民初439号民事判决第一项、第三项、第四项；2、依法撤销双方于2016年5月11日签订的《房产转让框架协议》；3、判令大德公司返还中控公司定金3000万元，并支付中控公司定金及购房款的利息1477.39万元(利息以每年24%计算，自相应款项实际发生之日起暂计至2017年12月12日止，之后的利息继续计算至偿还完毕全部款项之日止)；4、本案一、二审诉讼费由大德公司承担。主要事实与理由：(一)一审法院仅依据《租售合同》中存在“以股权形式转让”条款，认定大德公司不存在故意隐瞒D座房产无法转让情况不符合本案的事实。1、双方签订《会谈备忘录》时，大德公司称D座物业属于在建工程未取得预售许可证，采取先租后出让方式转让；以及根据《会谈备忘录》关于中控公司购买D座物业采取先租后出让的形式，即待D座物业具备产权交割条件后再行出让的约定，说明《租售合同》的签订基础在于大德公司承诺D座物业能够正常市场交易，即中控公司在整体收购大德广场C、D座后，仍然保证C、D座物业在房地产交易市场的流通性。2、D座迟迟未办理预售许可证，经中控公司多次催促后仍未达到转让条件取得预售许可证。中控公司进一步调查得知，大德公司与福州市马尾区国土资源局签订的《福州市马尾区国有建设用地使用权出让合同》中明确约定“可销售面积不得超过总建筑面积的50%”，并结合大德公司在一审庭审中自认的“D座不可售，属于自持物业”事实，可以推知：D座物业属于自持物业，属于限制转让的物业，即无法在房地产市场正常交易的物业。3、《会谈备忘录》《租售合同》中均采用“先租后出让”“标的房产尚不具备上市交易条件”等定义D座物业，大德公司故意向中控公司隐瞒了D座物业事实上是无法在房地产市场正常交易和流通转让的限制性物业的真实情况。另外，中控公司购买D座物业时，支付的对价与购买C座物业支付的价格无异，也足以说明中控公司认为D座物业与C座物业属于具有同等交易价值的物业，而非在房地产市场中不能进行转让的限制性物业。按照一般交易情况，不能交易的限制性物业的市场价值仅相当于可以转让的流通物业价值50%左右。由上说明，双方商谈过程中，大德公司利用D座物业属于在建工程，暂时没有预售证的说辞以及双方对于“暂时不具备交割条件”理解的差异，故意隐瞒了D座物业客观上是永远无法在房地产市场正常交易的真实情况，致使中控公司在违背真实意思的情况下订立了《房产转让框架协议》。(二)根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，《房产转让框架协议》系中控公司违背真实意思情况下签订，属于可撤销合同，应产生合同无效、返还财产的法律后果，而非合同解除的法律后果，一审适用法律错误。(三)即使认定《房产转让框架协议》为有效合同，但合同无法履行及解除的责任，一审认定中控公司承担过错责任与本案事实不符。一方面，大德公司利用双方对于“暂时不具备交割条件”理解的差异，且在订立《租售合同》故意隐瞒了D座无法在房地产市场正常交易的真实情况。另一方面，中控公司在得知D座属于不能交易的物业后，积极与大德公司联系沟通，要求出具合理解释。2016年10月27日，中控公司收到大德公司发出的要求支付第二期购房款的催告函后，于同年11月2日、11月25日、2017年1月18日分别发出要求延期付款的函件、要求大德公司尽快落实D座过户方案以解除中控公司担忧不安的函件、关于双方正就C、D两座物业购买事宜进行重新协商的说明，以期通过协商解决该事宜。但截至起诉之日，中控公司仍未收到大德公司关于D座产权问题的合理解释，也未得到D座过户方案的任何回复，而是在2017年3月21日、23日收到解除《房产转让框架协议》的函件。大德公司未如实告知中控公司D座属于自持物业存在过错，在中控公司知悉该事实后，大德公司拒绝给出合理解释并拒绝出具D座过户方案的行为违背了民法诚实信用原则，其对合同的无法履行及解除应负主要责任。因此，大德公司应当承担中控公司支付定金和购房款造成的利息损失1477.39万元(利息以每年24%计算，自款项实际发生之日起暂计至2017年12月12日止，之后的利息继续计算至大德公司偿还完毕全部款项之日止)。(四)本案属于未完全履行的合同，在适用定金罚则时，应该适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条规定计算。截止起诉前，中控公司已支付购房款4190万元。根据《房产转让框架协议》第8条约定，C座物业尚未支付剩余购房款为289304785元。因此，应该按照未履行部分所占合同约定内容比例适用定金罚则。

大德公司针对中控公司的上诉辩称，(一)大德公司在签订合同前，已明确将《租售合同》项下房产无法转让交易的真实情况告知中控公司，中控公司对此情形是明知的。1、中控公司的上诉观点与其起诉理由自相矛盾。中控公司在起诉状中称：双方先签订了《房产转让框架协议》和《租售合同》，但在后续双方磋商将D座房产转让至中控公司名下的过程中才发现，D座尚未取得预售许可。而中控公司上诉则陈述：在双方签订《会谈备忘录》时，就知道D座物业属于在建工程而暂时没有取得预售许可证，故采取先租后出让的方式转让。中控公司一、二审陈述自相矛盾，说明其所称都不属实。2、如D座仅是因“在建工程而暂时未取得预售许可证”，那么对于双方为何在《会谈备忘录》和《租售合同》约定“从2017年1月1日起的3-5年内公司清算后进行产权交割”及“以股权转让形式”进行转让，中控公司无法自圆其说。3、《租售合同》项下所涉及的房产并不仅是D座的房产，还明确包括了“C座1层01、02、03商业”。之所以涵盖C座的三个店面，是因为根据《商品房预售许可证》，C座的这三个店面和D座一样，也属于不可售自持的产权。另，《房产转让框架协议》和《租售合同》项下均涉及有车位，并且在《会谈备忘录》中明确表述为：转让部分的车位是“配套可售的115个车位”，先租后出让部分的车位是“不可售的115个车位”，由于车位并没有分“C座”和“D座”，所以，双方当事人实际上是根据《商品房预售许可证》的约定内容，而非根据“C座”和“D座”楼号，来对《房产转让框架协议》和《租售合同》项下的房产进行分类。4、在《房产转让框架协议》和《租售合同》签订前的2016年4月18日，大德公司就已经把《商品房预售许可证》、以及可售、自持部分的房产清单，通过电子邮件发送给了中控公司的指定代表江峰，且《房产转让框架协议》的“附件4《商品房买卖合同》文本”中也约定有《商品房预售许可证》的相关信息内容，中控公司称“大德公司故意隐瞒了D座房产无法转让的真实情况”，显然不是事实。(二)关于适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条规定计算问题，中控公司在上诉状中未提出，不应纳入到二审审理范围。此外，从实体上讲，中控公司最终没有付款，导致合同被解除，故诉争合同是完全没履行，而不是部分履行。综上，中控公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。

大德公司上诉请求：1、请求在维持一审判决第一项、第二项、第四项的基础上，依法改判中控公司向大德公司支付第二期购房款的迟延支付利息补偿款183.78万元，该款项从大德公司应当退还中控公司的购房款1190万元中相应扣除；2、一、二审的诉讼费用由中控公司承担。事实与理由：一审认定《房产转让框架协议》解除及因中控公司的违约，其已付定金3000万元应归大德公司所有正确。但驳回大德公司关于支付迟延支付利息补偿款183.78万元的诉求不当。大德公司与中控公司在签订了《房产转让框架协议》后，因中控公司无法按时支付第二期购房款，双方于2016年8月15日签订了《备忘录》约定，因大德公司同意中控公司推迟支付购房款，故中控公司同意按照大德公司与兴业银行签订的贷款利率年化13%，另行向大德公司支付一笔推迟期间的利息补偿款183.78万元，以作为其给予大德公司的补偿款项。该款项系《备忘录》项下因中控公司迟延付款导致大德公司需向银行支付利息的补偿款项，是合同价款的一部分，属于中控公司在合同项下所承诺支付的对价款项，不属于违约金。该款项的约定和支付符合合同当事人双方意思自治的原则，合法有效，与大德公司所主张的定金条款违约赔偿不矛盾不冲突。一审将利息补偿款认定为违约金，并以违约金与定金罚则择一适用为由驳回，属于事实认定错误、适用法律不当。

中控公司针对大德公司的上诉辩称，大德公司请求支付第二期购房款的迟延支付利息补偿款，其所依据的是2016年8月15日签订的《备忘录》，《备忘录》变更了第二期购房款的支付方式，根据约定，中控公司未按约付款的情况下，应当支付相应的补偿金(利息)，其性质符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金而非合同价款的一部分。在大德公司选择适用定金的情况下，一审依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定作出认定正确。综上，请求驳回大德公司的上诉请求。

二审法院审理查明：双方当事人对一审判决查明的事实没有异议，对双方当事人没有争议的事实，予以确认。

二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。二审法院组织当事人进行了证据交换和质证。中控公司提交：证据1、《关于：贵司与我司相关福州“大德广场”交易事宜的回复函》，证明中控公司的交易目的是整体购买C座、D座物业，其要求大德公司尽快落实D座过户方案，解除中控公司忧虑，或考虑适当变更合同条款。证据2、《回复函》，证明双方已经就C、D两座物业购买事宜进行谈判，其催促大德公司尽快落实双方关于框架协议的补充协议及后续的相关手续。大德公司质证意见：证据1、2不符合证据的条件，没有大德公司或者第三方签章，只是中控公司单方陈述。上述文件是中控公司已经严重违约并且被大德公司多次催告履行，面临着合同可能被解除的状况下所陈述观点，为逃避合同违约责任所述的不真实内容。

大德公司提交：证据1、《商品房预售许可证》，该证载明批准机关于2015年8月31日批准大德广场项目的批准预售楼号为Ａ座（四层01-03、05办公、五层01、02、05办公、六层01、02办公、八层01、02、05办公）、Ｃ座（二层01集中式商业、三层02集中式商业、三层01办公、四层01集中式商业、五至二十一层01-03、05办公）、地下室（1-136、176-180、182-186、189-198、211-231、339、341、469-480、493-495号车位）。证据2、邮件记录截图，该截图时间为2016年4月18日，内容体现：“江总，您好!烦请查看附件您所需要的文件，如需更多资料，欢迎随时和我联系，谢谢!附件一：商品房预售许可证；附件二：车位信息表-自持部分；附件三：车位信息表-可售部分；附件四：地下室平面图；附件五：Ｄ座ＣＡＤ图；附件六：销售具体面积分布表福州大德实业有限公司黄某”。据以上证据证明在签订《房产转让框架协议》和《租售协议》之前，大德公司已将大德广场项目的《商品房预售许可证》发送邮件给中控公司，不存在大德公司故意隐瞒Ｄ座房产无法转让事实的情况，也不存在中控公司主张的违背真实意思而订立合同的情况。中控公司质证意见：证据1真实性认可，证据2真实性无法确认。对两份证据的证明目的都不予认可，因为不能认定其发送的相关文件信息，即使大德公司已将《商品房预售许可证》告知其公司，但是邮件中并未明确Ｄ座属于不可售。

二审中，经大德公司申请，二审法院准许证人黄某出庭作证，黄某陈述：其是大德公司招商部职员，其有向江总发送一份邮件，是大德广场的商品房预售许可证及面积表等内容。中控公司与大德公司对证人上述陈述没有异议。

二审法院认为，中控公司提交的证据1、2，在性质上属于单方陈述，且大德公司对此不予认可，故不予采信。对大德公司提交的证据1，中控公司对真实性无异议，予以确认；对证据2的真实性中控公司虽未予确认，但双方对证人证词无异议，该证人证词与证据2系证明同一对象，故对证据2的真实性予以确认。

二审法院对双方当事人的上诉争议焦点归纳并分析认定如下：

一、关于2016年5月11日《房产转让框架协议》是否撤销问题。

二审法院认为：《会议备忘录》明确载明C、D座房产分两份协议签订，C座整体出让，D座先租后出让，此后双方实际上分别签订《房产转让框架协议》《租售合同》的事实表明，双方对大德广场C、D座房产按不同交易方式进行处理的意思明确，《房产转让框架协议》《租售合同》之间系独立意思表示成立的合同，中控公司提出大德公司故意隐瞒《租售合同》项下的D座房产无法交易，导致C座房产交易的《房产转让框架协议》违背其真实意思，依据不足。此外，从双方签订《租售合同》约定的内容看，明确载明该合同项下的D座等房产尚不具备交易条件，中控公司采取先租后买的方式使用房产，该合同买卖条款中并约定从2017年1月1日起3-5年内转让标的房产，标的房产以股权形式整体转让给中控公司。根据上述约定结合大德公司提交的《商品房预售许可证》、邮件记录截图及证人证词，足以说明中控公司在签订合同时，对D座房产状况及转让方式是清楚的，一审对此认定并无不当。由上，中控公司提出撤销《房产转让框架协议》的上诉主张，理由不成立，不予支持。

二、关于合同解除及相关责任承担问题。

经查，《房产转让框架协议》中约定：本协议签订后的三个月内，中控公司应向大德公司支付13000万元整。该款项支付后，前款所述3000万元定金即自动转为购房款(即视为中控公司已向大德公司支付了购房款16000万元)，原定定金不再具有法律上的定金性质。双方于2016年8月15日签订的《备忘录》中确认已支付的3000万元定金性质不变，仍按原协议执行。

二审法院认为：根据查明事实，大德公司向中控公司发函通知解除《房产转让框架协议》符合约定，一审认定该协议解除及确认解除的时间为2017年3月24日正确。该协议解除的原因在于中控公司迟延支付购房款，致使合同目的不能实现，中控公司提出合同无法履行及解除的主要责任在大德公司，缺乏事实依据，理由不成立，不予支持。针对双方上诉主张，对于《房产转让框架协议》解除而产生的责任承担问题：

1、关于大德公司应否支付已付购房款1190万元利息问题。大德公司系基于《房产转让框架协议》收受购房款1190万元，协议中并没有约定该购房款应计付利息，且《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的因合同解除而产生的恢复原状，目的是回归到合同签订前状态，故在协议解除前大德公司不负有向中控公司支付已付购房款利息的责任。但在协议解除后，大德公司再占用中控公司已付购房款1190万元没有合法根据，应向中控公司支付资金占用费，其应从《框架协议》解除的次日即2017年3月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。

2、关于中控公司应承担的责任范围问题。本案因中控公司违约致合同解除，其应承担相应的违约责任。一审诉讼中，大德公司主张选择适用定金条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，应按照定金罚则认定责任，不能再适用约定的违约金。(1)中控公司是否应支付第二期购房款迟延利息补偿款183.78万元。《房产转让框架协议》约定未按期支付购房款按未付购房款总额的日万分之三点六支付违约金，因中控公司未按约定如期支付第二期购房款，此后双方签订的《备忘录》约定未按期支付的购房款，由中控公司在2016年9月20日前，按照大德公司与兴业银行签订的贷款利率支付利息(年化13%)，并确认已支付的3000万元定金性质不变。上述事实表明《备忘录》中关于未按期支付的购房款按贷款利率年化13%计息支付的约定，系对《房产转让框架协议》未按期支付购房款违约金约定在数额上的变更，性质上仍属于违约金，大德公司上诉提出第二期购房款迟延支付利息补偿款不属于违约金，应与定金罚则并行适用的主张，理由不成立，不予支持。(2)关于按合同履行比例适用定金罚则及利息问题。中控公司上诉请求撤销一审关于定金的判项，故定金责任问题属于二审的审理范围。本案中，双方对1190万元系已付购房款无异议，予以确认。中控公司上诉主张其已付购房款4190万元，即认为3000万元定金亦是已付购房款，该主张不成立。因为根据《房产转让框架协议》约定，中控公司需支付第二期购房款13000万元后定金才能自动转为购房款，且因其未支付该款在双方此后签订的《备忘录》中进一步确认3000万元定金性质不变。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条规定“当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”据此，中控公司所承担的定金责任为3000万元×[(33120.4785万元-1190万元)÷33120.4785万元]=2892万元，大德公司应返还定金余款108万元。与前述支付购房款利息同理，对于该定金余款，大德公司应从《房产转让框架协议》解除的次日即2017年3月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率向中控公司计付利息。

综上所述，中控公司的上诉请求部分成立，予以支持，一审判决部分不当，予以纠正；大德公司的上诉请求不成立，不予支持。二审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持(2017)闽01民初439号民事判决第一项、第二项；二、撤销(2017)闽01民初439号民事判决第四项、第五项：三、变更(2017)闽01民初439号民事判决第三项为中控公司在《房产转让框架协议》项下已支付定金中2892万元归大德公司所有；四、大德公司应在本判决生效之日起十日内向中控公司返还定金余款108万元及相应利息(以108万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年3月25日起计算至实际给付之日止)；五、大德公司应在本判决生效之日起十日内向中控公司支付已付购房款利息，以1190万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年3月25日起计算至实际给付之日止；六、驳回中控公司的其他诉讼请求；七、驳回大德公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

经本院审理，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。

本院再审认为，本案争议的主要问题是：一、中控公司能否撤销案涉《房产转让框架协议》；二、本案是否属于不完全履行合同而应按比例适用定金罚则。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”本案中，中控公司再审请求撤销案涉《房产转让框架协议》并判令大德公司返还已付款项及赔偿损失，大德公司再审请求中控公司已付全部定金应归大德公司所有，故本案仅就案涉《房产转让框架协议》能否撤销以及定金罚则如何适用进行审理。具体分述如下：

一、关于中控公司能否撤销案涉《房产转让框架协议》的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”中控公司主张大德公司存在欺诈行为以致其产生误解，要求撤销《房产转让框架协议》，其应当提交充分证据证明大德公司存在欺诈行为且足以撤销该协议。

（一）中控公司与大德公司双方签订的《房产转让框架协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，亦不存在依法应予撤销的法定情形。根据本案查明的事实，案涉《房产转让框架协议》中约定的转让房产已依法取得预售许可证，双方当事人一致认可该协议中的房产可以上市交易，大德公司不存在隐瞒或者欺诈之情形。《房产转让框架协议》与《租售合同》系两份独立的协议，从协议内容来看，并不存在相互影响的关联性，双方并未约定《租售合同》中的权利义务内容可以影响到《房产转让框架协议》的履行。本案中，中控公司以《租售合同》中的标的房产不能上市交易为由，要求撤销《房产转让框架协议》，于法无据。

（二）《租售合同》中已明确该合同中的标的房产不能上市交易，并无证据证明大德公司存在故意隐瞒和欺诈行为。根据本案查明的事实，中控公司与大德公司签订的《租售合同》中双方明确约定D座房产不具备上市交易条件，且约定在一定期限内不能转让时“以股权形式转让”的方式进行转让，可见，中控公司在签订协议时已知晓D座房产不能上市交易，亦无证据证明大德公司承诺该房产以后必然符合上市条件。在案涉房产不能上市交易的情况下，双方约定以公司股权转让的方式可以实现房产的实质转让，证明双方对此亦有预见，并且对期限内不能上市交易后的租金进行减免。因此，中控公司主张大德公司存在欺诈行为，缺乏事实依据。

（三）大德公司在原审中已提交证据证明将案涉房产预售情况告知中控公司。中控公司主张大德公司出售《房产转让框架协议》中的房产超出其可以出售的面积以及存在违章建筑等，但并未提交充分证据予以证明。根据大德公司提交的案涉房产预售许可证，可以清楚显示案涉房产中具备上市交易房产的情况，且出售给中控公司的案涉产房面积并未超过总工程可以出售的面积。中控公司虽对大德公司提交过预售许可证不予认可，但大德公司在原审已提交相关证据且申请证人出庭作证，中控公司并未提供充分证据予以反驳，故原审法院采信该证据并无不当。关于中控公司所称案涉房产存在抵押不能转让而应认定无效，与其本案所主张撤销协议的诉请不符，亦不符合法律规定，本院不予支持。综上，中控公司诉请撤销案涉《房产转让框架协议》并要求大德公司承担相应违约责任，无事实和法律依据，原审判决驳回中控公司该项请求并无不当。

二、关于本案是否属于不完全履行合同而应按比例适用定金罚则的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”上述司法解释系对定金罚则具体适用的规定，第一款规定当事人一方因违约致使合同目的不能实现，直接适用定金罚则；第二款是指当事人一方不完全履行合同，并不构成根本违约，应当按照未履行部分所占合同内容的比例，适用定金罚则。上述两款规定的适用主要区分在于合同目的能否实现，当一方根本违约时，致使合同目的不能实现，应当直接适用定金罚则。从第二款规定的立法本意来看，若在合同标的能够区分比例的情形中也完全适用定金罚则，就可能会导致合同双方权益的失衡而有失公允，由此规定在当事人一方部分履行的情况下按未履行部分所占比例进行适用。因此，当事人一方不完全履行合同是指合同实际已经部分履行，该履行应是指合同部分内容已经完成，其前提应当是合同标的能够区分，不完全履行一方后续违约行为并不能导致整个合同目的不能实现，不构成根本违约，此时部分合同内容已经履行，可依比例适用定金罚则。

本案中，中控公司与大德公司签订《房产转让框架协议》，约定中控公司购买大德公司案涉C座房产及相应车位，并应于协议签订后3个月内支付购房款13000万元。协议履行过程中，中控公司未按约定付款，在双方签订《备忘录》约定延期付款后，中控公司仍仅支付1190万元，致使大德公司解除双方合同，大德公司有权依据定金罚则要求全部定金不予返还。具体理由如下：

首先，中控公司未按约定支付购房款导致合同解除，合同目的已不能实现，应当直接适用定金罚则。中控公司按约定应当支付购房款13000万元，但实际仅付1190万元，在双方签订《备忘录》约定付款延期后，中控公司仍然未能按约定付款，大德公司依照双方约定有权解除合同，案涉《房产转让框架协议》已解除。在《房产转让框架协议》解除的情况下，中控公司实际已因违约行为而致使合同解除，大德公司合同目的不能实现。根据担保法司法解释第一百二十条第一款规定，在一方违约致使合同目的不能实现时，可以直接适用定金罚则。

其次，案涉《房产转让框架协议》为整栋房产及相关车位的购买，并未约定分期分割购买，不存在部分履行或不完全履行之情形，不应适用担保法司法解释第一百二十条第二款规定。案涉协议为整体房产购买合同，双方没有约定合同标的可以区分，实际履行过程中亦未约定可根据付款金额分割交付，因此，中控公司仅支付1190万元，并不构成对协议的部分履行，而是因其违约行为导致合同目的不能实现，案涉协议已解除，中控公司并不属于不完全履行合同。

第三，从案涉《房产转让框架协议》解除的后果来看，大德公司应当全部退还中控公司所交房款1190万元，说明该部分款项并没有完成案涉协议约定内容的部分履行，大德公司亦未由此获取任何合同利益，其合同目的未得到任何实现。而按比例适用定金罚则的立法本意在于合同部分履行后，守约方已因合同部分履行获得一定的收益，故从利益平衡角度将已履行部分按比例扣除罚金。因此，本案应按担保法司法解释第一百二十条第一款规定直接适用定金罚则，而不属于不完全履行合同应按比例适用定金罚则。因此，二审判决认为中控公司属于不完全履行合同，故按未履行部分所占比例适用定金罚则，系适用法律错误，本院予以纠正。

综上，中控公司的再审申请无事实和法律依据，本院予以驳回。大德公司的再审申请符合法律规定，本案应按担保法司法解释第一百二十条第一款规定直接适用定金罚则。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：

一、维持福建省高级人民法院（2018）闽民终265号民事判决第一项、第二项、第五项；

二、撤销福建省高级人民法院（2018）闽民终265号民事判决第三项、第四项、第六项、第七项；

三、维持福建省福州市中级人民法院（2017）闽01民初439号民事判决第三项，即中控国融新能源开发有限公司在《房产转让框架协议》项下已支付的定金3000万元归福州大德实业有限公司所有；

四、驳回中控国融新能源开发有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回福州大德实业有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费291115元，由中控国融新能源开发有限公司负担210399元，福州大德实业有限公司负担80716元；一审反诉案件受理费104594.85元，由中控国融新能源开发有限公司负担90354.5元，福州大德实业有限公司负担14240.35元；诉讼保全费用5000元，由中控国融新能源开发有限公司负担。二审案件受理费287009.5元，由中控国融新能源开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘雅玲

审判员　　肖　峰

审判员　　张　颖

二〇一九年十二月三十日

法官助理夏根辉

书记员杨九如