日照港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民再216号

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：日照港房地产开发有限公司，住所地山东省日照市海滨三路中段兴业国际商城南座七楼。

法定代表人：任守玉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈晖春，北京大成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：虞春燕，北京大成律师事务所律师。

被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：王云安，男，1954年3月1日出生，汉族，住山东省日照市东港区。

委托诉讼代理人：毛洪涛，北京德和衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李霄然，北京德和衡律师事务所律师。

再审申请人日照港房地产开发有限公司（简称日照港房开公司）因与王云安商品房销售合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2018）鲁民终753号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月29日作出（2019）最高法民申110号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人日照港房开公司的委托诉讼代理人陈晖春、虞春燕，被申请人王云安的委托诉讼代理人毛洪涛、李霄然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

日照港房开公司再审请求:撤销山东省高级人民法院（2018）鲁民终753号民事判决，依法改判。主要事实和理由：（一）二审判决判令日照港房开公司支付王云安逾期交房违约金错误。首先，在不考虑其他责任的情况下，二审判决将逾期交房截止时间认定为2013年12月31日，没有依据，应该以2013年5月30日通过消防验收之日为准，二审判决多计算了214天的违约金，金额为1840563元。其次，案涉20号楼于2011年3月5日通过了建设、设计、施工、监理单位组织的分部分项验收，已经达到了《<“城市风景”团购预售协议>的补充协议》其它事项说明第1项约定的“乙方（指王云安）所购房屋在项目单体验收后进行精装修”的标准。王云安于2011年9月9日进场装修。该时间完全可以证明日照港房开公司履行了交房义务，即使存在逾期交房，也只需承担9天的逾期交房违约责任。第三，消防验收拖延的责任在于王云安，二审判决判令日照港房开公司承担逾期交房违约金的责任比例为70%过高，依据不足。王云安对案涉20号楼进行装修时改动了消防设计，并且其对楼房进行装修的用途是用于消防要求比较严格的酒店经营，消防验收拖延是因为没有达到经营酒店的消防要求。因此，本案应相应降低日照港房开公司的责任比例，提高王云安的责任比例，由其承担70%的责任比例为宜。（二）二审判决判令日照港房开公司支付王云安逾期办理房屋权属证书损失错误。日照港房开公司依法享有后履行抗辩权。在王云安与日照港房开公司之间的商品房预售合同关系中，根据不动产登记部门的要求，办理产权证必须出具购房发票、缴纳税费，这也就意味着作为购房者的王云安支付购房款、缴纳税费的义务是一个在先义务，在王云安没有付清全部购房款及税费的情况下，日照港房开公司无法给其开具购房发票、办理产权证。因此，二审判决关于“王云安拖欠购房款并不影响日照港房开公司为王云安办理房屋权属证书”的认定错误，且违反了《不动产登记暂行条例》的规定。事实上，涉及王云安认购的商品房的大产权证，日照港房开公司在王云安一审起诉之前均已办理完毕，只等购房人王云安提供资料办理分割的产权证了，而且这个义务完全是由王云安负责的。（三）二审判决判令日照港房开公司承担王云安重复装修费用错误。本案没有证据证明日照港房开公司拒绝维修或者拖延维修。就案涉20号楼的重复装修问题，王云安从来没有向日照港房开公司提出过维修要求，而且王云安也没有直接证据证实该项损失。

王云安辩称：（一）关于逾期交房违约金的问题。1.日照港房开公司认为二审判决认定逾期交房截止时间错误，应按照9天计算违约金，二审判决判令其承担70%责任比例太高的理由不能成立。（1）二审判决并没有以“消防验收合格时间”作为逾期交房截止时间，而是以“王云安自认的实际交房时间”2013年12月31日作为逾期交房截止时间。（2）日照港房开公司主张只应承担9天的逾期交房违约金不成立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》等法律的相关规定，房屋竣工验收完成后方可交付，日照港房开公司提出的2011年3月5日分部分项验收合格，不符合法定竣工验收要求。房屋达到交付条件须完成房屋竣工验收，既要通过建设单位组织的竣工验收，还要达到综合验收标准（消防、规划、环保等），或者竣工验收备案的标准。日照港房开公司提供的《建设工程竣工验收备案表》显示，作为建设单位的日照港房开公司于2015年6月11日完成自行组织的竣工验收，于2015年8月31日完成竣工验收备案。故日照港房开公司申请再审主张2011年3月5日分项分部验收合格已符合竣工验收标准的理由不能成立，据此其主张逾期交房9天也不能成立。（3）日照港房开公司应当承担100%逾期交房违约责任。逾期交付房屋是日照港房开公司的原因造成的，王云安对此没有过错，不应当分担逾期交房违约责任。日照港房开公司主张因王云安过错导致消防验收迟延的事实不存在，其既不能证明王云安在消防验收中存在过错行为，也不能证明因王云安过错行为与消防验收迟延之间存在因果关系，更不能证明与最终迟延交房结果之间存在因果关系。故对于迟延交房违约金，应当由日照港房开公司承担100%违约责任。2.日照港房开公司未能将达到交付条件的房屋按照约定时间交付给王云安，理应承担逾期交房违约责任，其虽然将房屋交予王云安进场装修，但由于房屋未完成竣工验收及存在严重影响使用的质量问题，导致王云安不能正常装修、及时开业使用，利益明显受损。（二）关于逾期办理产权证书违约金的问题。1.日照港房开公司提出的后履行抗辩理由不成立。（1）付款义务的先后顺序与合同约定有关，与《不动产登记暂行条例》规定的开票要求无关。（2）王云安已经支付了大部分购房款，其中第一笔预付款已经全部支付。就第二笔款项的付款时间，根据约定，必须经日照港房开公司书面通知签署正式合同后5日内支付，日照港房开公司未发出书面通知，付款时间未确定。就第三笔款项的付款时间，根据约定，在房屋整体验收后付款，但验收后的具体时间没有明确约定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。所以，第三笔款项的履行期限，应当是日照港房开公司催告后的合理时间，但其未进行催告，该笔付款期限也未确定。故不存在日照港房开公司所称的付款时间在办证之前的抗辩理由。（3）日照港房开公司直至2015年11月12日方办理案涉房屋初始登记，此前根本不具备为王云安办理转移登记的条件，且直至王云安诉讼前，日照港房开公司亦从未告知初始产权办理情况，显然应当承担逾期办证责任。2.日照港房开公司应当承担100%逾期办证违约责任。办理不动产登记的前提是房屋已经具备各项办理转移登记的条件。具备条件后，应由日照港房开公司通知买受人，并向买受人提供办理转移登记所需的资料。王云安没有收到通知和办证必要资料，没有过错，不应当分担逾期办证违约责任，本案应当由日照港房开公司承担100%逾期办证违约责任。（三）关于重复装修款的问题。日照港房开公司与王云安的往来函件中，日照港房开公司曾明确表示同意承担该重复装修款。据此，本案应当由日照港房开公司承担全部费用26.5万元，而非各自承担一半。即便没有上述函件，由于日照港房开公司所交付的房屋存在漏水质量问题，其理应承担质保维修责任。其主张系王云安原因导致损坏，但不能提供有效证据证明。王云安提供证据显示维修支出为26.5万元，还有一些费用由于证据不齐全已经自行承担。日照港房开公司关于没有证据证明重复装修费用的主张，不能成立。

王云安向一审法院起诉请求：1.判令日照港房开公司与其办理商品房验收交接手续及房屋权属证书；2.判令日照港房开公司履行维修义务(包括更换无法维修的“城市风景”20号楼所有楼层阳台窗、二三楼玻璃幕墙)；3.判令日照港房开公司赔偿其重复装修费用26.5万元；判令日照港房开公司支付其逾期交房违约金1156.2万元(自2011年9月1日计算至2013年12月31日)；4.判令日照港房开公司支付其逾期办理房屋权属证书的违约金9632316元(自2014年4月1日至2016年10月23日，按中国人民银行规定的同期逾期贷款年利率分段计算)。诉讼费用由日照港房开公司承担。

日照港房开公司向一审法院提起反诉请求：1.判令王云安给付其剩余购房款14815280元；2.判令王云安给付其逾期付款违约金(自2010年11月3日起至付清购房款之日止以应交购房款为基数并按照日万分之三标准计算，截止反诉时暂为12128901元)；3.判令王云安给付其楼房装修改造工程款2707216元；以上合计29651397元。诉讼费用由王云安承担。

一审法院认定事实：2009年4月6日，王云安与日照港房开公司签订“城市风景”团购预定协议，约定：王云安认购日照港房开公司开发的“城市风景”项目中的20号商用公寓楼一栋，建筑面积为14779㎡，单价为4100元/㎡(含装修500元/㎡费用)，公寓楼价款为6060万元；复式住宅1套，建筑面积约计310㎡，单价为6200元/㎡，15号楼6、11、12层楼东户共3套，建筑面积约计552㎡，单价为5290元/㎡，房款共计484万元；日照港房开公司无偿提供地下停车位共计33个给王云安使用，交房时间为2011年8月1日，产权面积以有测绘资质的测绘机构实测面积为准，房价款多退少补；总房款合计为6544万元，王云安应于协议签订后5日内向日照港房开公司支付总房款的50%为预付款，即3272万元；日照港房开公司办完预售许可证后，王云安须在5日内再向日照港房开公司支付总房款的40%并签订正式商品房买卖合同，即2617万元；所购房屋整体验收(含精装修)后，王云安再向日照港房开公司支付房款585万元，剩余房款70万元作为装修质量保证金，两年后装修质量没有问题王云安应向日照港房开公司支付该保证金；日照港房开公司必须保证在合同约定的时间内将住房交付使用，逾期超过30日起日照港房开公司按日向王云安支付已交房价款万分之三的违约金；王云安必须按照约定的时间交付房款，逾期超过30日起王云安按日向日照港房开公司支付逾期应付房价款万分之三的违约金；该楼盘具备签订商品房买卖合同条件时，日照港房开公司必须及时通知王云安，王云安应在收到日照港房开公司书面通知5日内，及时缴纳房款后并与日照港房开公司签订正式商品房买卖合同，同时协议中相关条款转入正式商品房买卖合同继续执行，协议及正式商品房买卖合同均具有法律效力；届时如王云安未按照约定的时间缴纳剩余房款并签订商品房买卖合同，则视为王云安放弃该商品房的认购权，协议书自动解除，日照港房开公司有权另行处置该商品房，并不再另行通知王云安，王云安所交定金日照港房开公司不予退还；如日照港房开公司不与王云安签订商品房买卖合同或将该商品房私自另售他人，则日照港房开公司双倍返还王云安已付房款，同时协议书自动解除；王云安所购20号楼为商用性质，1-3层为酒店，4层以上为公寓；日照港房开公司应按酒店、公寓的要求进行设计、施工；1-3层设中央空调(冷暖机组)，4层以上标准层为地暖，预留分体式空调的安装位置及预留孔洞，标准层卫生间预留热水器安装位置，热水进厨房，预埋好各种管路，协议经双方签字盖章，王云安支付预付款后生效等。协议签订后，王云安按日照港房开公司要求于2010年3月12日支付50%的预付款3272万元。2010年10月28日，日照港房开公司取得城市风景20号楼商品房预售许可证。

2011年3月30日，王云安、日照港房开公司又签订“城市风景”团购预定协议的补充协议，约定：原协议王云安已认购复式住宅一套即7-1-101；7-1-201，增加认购10号楼复式住宅一套即10-2-102；10-2-202，建筑面积约计310平方米，单价为6200元/平方米(陆仟贰佰元每平米)；20号楼前负一层停车场，面积约计1116平方米，单价为2300元/平方米；原协议装修标准为500元平方米的装修款，从原协议中扣除，由王云安自行组织装修；增加20号楼前地下负一层中央空调，费用结算时据实结算；原总房款65435980元，扣减精装修款7389500元，增加复式住宅及停车场费用4488800元，总房款调整为62535280元；赠送15号楼车位三个，编号负一层55号、58号、59号；储藏室三个，编号12号、23号、24号；9号楼车库一个，编号6号；王云安所购房屋在项目单体验收后进行精装修，精装修过程中，不得对房屋中主体、消防、通风等结构和公共部分的安装做任何改动。2011年3月5日，20号楼工程分部工程质量评定合格。2011年8月10日，王云安又向日照港房开公司支付购房款1500万元。

2011年9月9日，在工程尚未竣工验收的情况下，王云安经日照港房开公司同意进场对20号楼进行装修。装修过程中，王云安发现20号楼房存在一些质量问题，遂要求日照港房开公司进行修缮。2012年10月28日,日照港房开公司对20号楼房存在的质量问题进行了修缮，王云安在修缮单上签字并注明20号楼至今未能办理交接手续。2013年1月18日，日照市公安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书并通知日照港房开公司，其申报的城市风景20号酒店式公寓装修工程消防设计文件合格，请按照审核批准的消防设计文件进行施工。

由于“城市风景”小区20号楼未通过消防验收，2013年3月12日，经日照港房开公司与王云安沟通，形成关于“城市风景”20号楼消防验收的意见，内容为：日照港房开公司通过整改消防验收中存在的问题，在2013年3月15日前争取通过消防主管部门的验收；由于王云安在装修改造过程中对消防设施进行了变动，也存在需要整改的问题，业主方负责对该部分进行整改，并使之达到验收要求。日照港房开公司与王云安分别在该意见上盖章、签字。同年5月30日，日照市公安消防支队就日照港房开公司申报的城市风景小区20号楼工程进行消防验收，并出具建设工程消防验收意见书，综合评定该建设工程消防验收合格。同年6月13日，日照港房开公司就王云安提出的20号楼消防验收及渗漏问题答复王云安，内容为：一、消防验收问题。我公司在将20号楼土建安装工程交付后，又根据业主装修要求，对消防系统进行了重新改造，致使消防验收滞后。现关于20号楼建设工程的消防验收，日照市公安消防支队已于2013年4月10日验收通过，同年5月30日出具书面的消防验收意见书。对于消防验收意见书中要求的安全检查，我公司将给予积极配合。厨房渗漏问题经过我公司与施工单位进行初步认定，怀疑厨房内的排水沟渗漏。同年6月27日，日照港房开公司与施工单位山东港湾建设集团有限公司再次致函王云安，内容：经对厨房地沟进行全面检查，发现防水层有受损现象，电缆线穿线管敷设时对防水层造成较大破坏，且防水处理不到位。经过处理后和持续观察，漏水现象已基本得到解决。建议：对穿地沟的设备电源线改移，并对防水层受损的部位作重点堵漏处理；对厨房地沟等其他部位的防水再进行全面检查检修，排除类似的问题。同年年底，租用20号楼的日照太阳山假日酒店开始试营业。

2011年1月14日，日照港房开公司与日照北方设备安装有限公司签订城市风景20号楼中央空调安装工程施工合同，约定工程造价为116万元(暂定价)。2012年3月2日，日照港房开公司与日照一达安装工程有限公司签订管道燃气设施配套合同书，约定燃气设施配套费12万元，安装材料费75580元，合计195580元。2012年3月26日，日照港房开公司与日照开发区金碧装饰工程有限责任公司签订城市风景20号楼走廊硅钙板吊顶及窗帘盒安装工程结算合同，约定结算金额为74269元。同年3月27日，日照港房开公司与山东华盛特克科技有限公司日照分公司签订城市风景20号楼消防排烟工程施工合同，工程固定总价6万元。同年4月11日，日照港房开公司与山东港湾建设集团有限公司签订城市风景20号楼无框阳台封闭工程结算合同，约定结算金额为909953元。同年4月11日，日照港房开公司与日照荣祥商贸有限公司签订电子智能锁、感应卡釆购合同，约定合同总价款为104904元(注双方最终实际结算价107088元，差额2184元)。同年5月8日，日照港房开公司与日照市祥艺装饰有限公司签订城市风景小区18号楼电梯间、20号楼纸面石膏板吊顶及乳胶漆工程结算合同，约定结算金额为43768元。同年9月，日照港房开公司与日照北海装饰工程有限公司签订城市风景20号楼钢结构雨棚及大理石门厅工程结算合同，约定结算金额为206434元。2013年1月18日，日照港房开公司与日照北方设备安装有限公司签订城市风景20号楼中央空调安装工程结算合同，约定结算金额1082190元。同年1月22日，日照一达安装工程有限公司向日照港房开公司提出结算申请，称城市风景20号楼太阳山假日酒店燃气管网工程全部施工完毕，并已供气，工程总价款195580元，日照港房开公司已付款15万元，还应付45580元。日照港房开公司有关负责人在结算申请及工程进度款拨付会签单上签署同意支付。同年11月29日，日照港房开公司与日照恒久消防工程有限公司签订城市风景小区20号楼消防器材改造工程结算合同，约定结算金额为30118元。以上工程款、材料款共计2707216元(不含差额2184元)。

城市风景小区20号商住楼于2015年6月4日取得建设工程竣工规划验收合格证，于11日通过日照港房开公司组织的勘察、设计、施工及监理单位的竣工验收，于2015年8月31日在建设行政主管部门完成竣工备案。

日照港房开公司与王云安至今未签订商品房买卖合同，也未办理楼房交接验收手续。王云安至今也未取得20号楼房屋权属证书。

2011年4月21日，王云安与案外人王爱平签订转让协议书，约定由王云安将其认购的城市风景15号楼1单元601室转让给王爱平。双方另签订更名协议书，约定由王爱平将其购买的城市风景1号楼1单元501室买受人变更为王云安。2014年1月14日，王爱平出具声明称，其购买的城市风景15号楼1单元601室，已交总房款1125741元，实测后总房款为976375元，税费为29589.25元，物业费用为24827.65元，合计为1030792元，差额为94949元，本人自愿把差额94949元转到王云安名下。

2012年7月10日，日照太阳山生态旅游度假有限公司与青岛红珊瑚装饰工程有限公司签订工程装修维修协议，约定：工程名称为太阳山假日酒店维修工程，工程范围为包工包料、包质量、包安全和文明施工，工程日期为2012年7月12日至同年11月30日，工程总造价按实际施工发生工程量结算。同年11月20日，日照太阳山生态旅游度假有限公司与青岛红珊瑚装饰工程有限公司就太阳山假日酒店1-3F维修工程项目进行决算，双方约定按26.5万元进行结算。2013年6月19日，日照太阳山生态旅游度假有限公司通过日照银行电汇和转账的方式将上述工程款全部给付青岛红珊瑚装饰工程有限公司。2016年10月20日,日照太阳山生态旅游度假有限公司出具声明，称工程维修协议系该公司董事长王云安个人使用该公司名义签订和履行的，合同权利义务由王云安享有和承担。

一审法院判决：一、日照港房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助王云安办理房屋权属证书；二、日照港房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付王云安逾期交房的违约金7310646元；三、日照港房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付王云安逾期办理房屋权属证书的损失581万元；四、日照港房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付王云安重复装修费用132500元；五、日照港房地产开发有限公司于判决生效后三十日内履行房屋维修义务(包括更换无法维修的“城市风景”20号楼所有楼层阳台窗、二三楼玻璃幕墙)；六、王云安于判决生效后十五日内支付日照港房地产开发有限公司剩余购房款14720331元；七、王云安于判决生效后十五日内支付日照港房地产开发有限公司剩余购房款违约金5652180.1元；八、王云安于判决生效后十五日内支付日照港房地产开发有限公司装修改造工程款1625026元；九、驳回王云安本案其他本诉请求；十、驳回日照港房地产开发有限公司本案其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王云安不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判日照港房开公司支付王云安逾期交房违约金10443780元；2.撤销一审判决第三项，改判日照港房开公司支付王云安逾期办证违约金8312600元；3.撤销一审判决第六项，改判驳回日照港房开公司请求王云安支付逾期付款违约金的诉讼请求；4.撤销一审判决第七项，改判驳回日照港房开公司请求王云安支付部分工程款的诉讼请求。

日照港房开公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。

二审法院认定的事实与一审一致。

二审法院认为，本案二审的争议焦点为：1.一审判决对商品房买卖合同成立并有效的认定是否正确；2.一审判决对逾期交房、办证违约责任的认定是否正确；3.一审判决对房屋质量、重复装修损失的认定是否正确；4.一审判决对逾期付款违约责任的认定是否正确；5.一审判决对装修改造工程款的认定是否正确。

关于一审判决对商品房买卖合同成立并有效的认定是否正确的问题。尽管双方当事人未签订正式的商品房买卖合同，案涉城市风景团购预定协议第一条也约定“本协议仅作预定所购楼房所用”，但该预定协议与补充协议明确约定了出卖人与买受人的基本情况、商品房的基本情况、购房款及支付计划、签订正式商品房买卖合同的条件及步骤、房屋用途及装修标准、违约责任等，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的要求。同时，案涉20号楼已经取得商品房预售许可证，王云安亦已支付部分购房款并实际占有使用案涉房屋。因此，一审判决认定商品房买卖合同成立并有效，并无不当。

关于一审判决对逾期交房、办证违约责任的认定是否正确的问题。首先，关于逾期交房的违约责任。对于房地产开发项目交付使用的条件，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均作出了规定，一审判决据此认定案涉房产交付应当完成包括消防验收在内的综合验收，并无不当。日照港房开公司主张王云安自2011年9月9日已实际占有案涉房屋，案涉房屋于2011年9月9日实际交付，但此时案涉房屋尚未通过消防验收，故其此项上诉主张不能成立。一审判决按照双方协议约定的交房时间、违约金计算标准、王云安已付房款数额及王云安自认的实际交房时间计算逾期交房违约金总额，并根据双方当事人的过错程度，酌定王云安、日照港房开公司按三七比例分担，有法律、合同及事实依据。日照港房开公司上诉虽主张一审判决在计算逾期交房违约金时扣除的5套公寓楼价款数额错误及认定的逾期交房违约金过分高于王云安遭受的实际损失，但未提供证据证明。日照港房开公司上诉主张其因王云安未依约支付购房款而享有先履行抗辩权，但王云安拖欠购房款并不影响日照港房开公司交付案涉房屋，且一审判决已经对王云安逾期付款的违约责任作出认定。王云安、日照港房开公司上诉均主张消防验收拖延的责任在对方，但均未提供充分证据证明，且2013年3月12日关于“城市风景”20号楼消防验收意见的内容可以证明双方当事人对于消防验收拖延均存有过错。因此，王云安、日照港房开公司关于一审判决对逾期交房违约金的认定错误的上诉理由均不能成立。其次，关于逾期办证的违约责任。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定和双方当事人的履约情况，参照《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，计算逾期办证违约金总额，并根据双方当事人的过错程度，酌定王云安、日照港房开公司按三七比例分担，有法律、合同及事实依据。日照港房开公司未提供证据证明其依约履行了通知王云安签订正式商品房买卖合同的合同义务，亦未提供充分证据证明案涉房屋验收迟延的责任在王云安一方。王云安未及时与日照港房开公司签订正式的商品房买卖合同、申请办理商品房所有权登记并提供相应资料，王云安关于日照港房开公司未在案涉房屋通过整体验收后通知其办理产权登记手续的上诉主张亦缺乏合同依据。因此，王云安、日照港房开公司关于一审判决对逾期办证违约金的认定错误的上诉理由均不能成立。

关于一审判决对房屋质量、重复装修损失的认定是否正确的问题。首先，对于案涉房屋存在漏水、渗水问题的事实，双方当事人并无争议。日照港房开公司虽主张上述问题系王云安装修时破坏防水层所致，但未提供充分证据证明。日照港房开公司上诉主张20号楼修缮的内容大部分属于王云安要求增加的工程量，亦未提供充分证据证明。其次，王云安提供了装修协议、决算明细及付款凭证、日照太阳山生态旅游度假有限公司出具的声明与视听资料等证据，足以证明其关于重复装修损失的主张。日照港房开公司虽不认可，但未提供充分证据予以反驳。因此，一审判决对王云安关于要求日照港房开公司履行维修义务、赔偿重复装修损失的诉讼请求予以支持，并根据双方当事人的过错程度，酌定王云安、日照港房开公司均担损失，并无不当。

关于一审判决对逾期付款违约责任的认定是否正确的问题。首先，案涉20号楼日照港房开公司取得商品房预售许可证的时间为2010年10月28日，王云安支付1500万元购房款的时间为2011年8月10日，王云安虽主张该笔款项系日照港房开公司提出资金紧张后其实际支付，但未提供证据证明。故一审判决根据双方当事人协议关于40%购房款支付条件的约定，结合上述事实，认定该1500万元系王云安收到日照港房开公司通知后支付40%购房款的部分款项，并无不当。案涉房屋整体验收的时间为2015年6月11日，王云安关于其应在收到日照港房开公司通知后支付剩余10%购房款的主张缺乏合同依据。故一审判决认定王云安未在2015年6月11日支付剩余10%购房款构成违约，亦无不当。其次，日照港房开公司关于逾期付款违约金的反诉请求确是要求计算至付清购房款之日，但其提交的反诉标的额计算明细载明的逾期付款违约金有明确的数额及截止日期。王云安与案外人王爱平通过日照港房开公司调换房屋，王爱平自愿将调换差价94949元所涉债权转移给王云安，王云安有权要求在应付购房款总额中抵销。日照港房开公司关于王云安拖欠的应付购房款为15103388元的上诉主张缺乏证据支持，亦超出了其反诉请求范围。因此，双方当事人关于一审判决对逾期付款违约责任的认定错误的上诉理由均不能成立。

关于一审判决对装修改造工程款的认定是否正确的问题。首先，双方当事人协议约定，20号楼为商用性质，1至3层为酒店，设中央空调(冷暖机组)，4层以上为公寓，故20号楼应由日照港房开公司按照酒店、公寓的标准要求进行设计和施工，一审判决对日照港房开公司要求王云安承担20号楼中央空调安装工程款的反诉请求不予支持，并无不当。其次，双方当事人协议约定，20号楼装修由王云安自行负责，王云安未提供证据证明其与日照港房开公司就20号楼厨房燃气管网、纸面石膏板吊顶等项目造价承担问题存在约定，王云安关于上述造价涉及的钢结构雨棚不存在的上诉主张亦与双方当事人提供的结算合同、20号楼修缮内容等证据相悖。故一审判决认定上述项目造价应由王云安承担，亦无不当。因此，双方当事人关于一审判决对装修改造工程款的认定错误的上诉理由均不能成立，不予支持。

综上，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

本案再审期间，日照港房开公司为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1.《收款通知单》，拟证明2018年7月30日王云安向日照港房开公司支付购房款500万元；证据2.《办理不动产登记业务一次性告知单》，拟证明办理案涉房屋权属证书，必须由王云安予以配合和签署、提供相关文件，包括但不限于商品房买卖合同、全额购房发票和契税完税凭证；证据3.《房屋所有权证》和《房产测绘技术报告》，拟证明2015年11月18日，日照港房开公司已经取得20号楼的房屋产权证，具备为王云安办理权属证书的条件；证据4.《竣工报告单》和《验收文件》，拟证明日照港房开公司向王云安交付的20号楼已经在2012年12月15日经山东省日照市质量监督站竣工验收合格。王云安质证意见为：证据1的真实性认可，证明目的不认可，不能证明王云安迟延付款，王云安支付款项的性质是履行判决，支付案款；证据2的真实性无法确认，证明目的不认可，该证据恰恰证明日照港房开公司作为专业房地产日照港房开公司应按照告知单内容正式通知买受人准备材料，而日照港房开公司从未履行相应通知以及配合材料的提供义务；证据3，对《房屋所有权证》的真实性无异议，该所有权证书并非办理王云安的转移登记证书，而是日照港房开公司初始登记证书。对《房产测绘技术报告》的真实性不予认可，该测绘报告没有加盖任何机构公章，证明目的不认可；证据4的真实性、关联性不予认可，案涉工程于2015年8月31日完成竣工验收备案。

王云安为证明其主张，向本院提交了《工作函》一份，拟证明日照港房开公司同意承担重复装修费用。日照港房开公司质证意见为：对该证据的真实性无异议，证明目的有异议。该证据证明：一是王云安在酒店装修过程中确实破坏了防水层导致漏水；二是日照港房开公司承诺承担费用仅限于20号厨房部分，并不是所有损失。

鉴于王云安对日照港房开公司提交的证据1的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。关于证据2，日照港房开公司并未提供证据原件，王云安对其真实性不予认可，本院对其真实性不予确认。关于证据3，王云安对《房屋所有权证》的真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认；《房产测绘技术报告》，王云安不认可其真实性，且未加盖测绘单位公章，本院对其真实性不予确认。关于证据4，《竣工报告单》和《验收文件》虽然王云安对其真实性不予认可，但并未提供反驳的证据，本院对其真实性予以确认。鉴于日照港房开公司对王云安提交的《工作函》的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对本院确认真实性的证据，其证明力结合案件事实和其他证据综合认定。

本院再审查明的事实与二审法院认定的事实一致。

本院认为，本案再审双方当事人争议的焦点问题为：1.二审判决对日照港房开公司承担逾期交房违约责任的认定是否适当；2.二审判决对日照港房开公司承担逾期办证责任的认定是否适当；3.二审判决对日照港房开公司承担重复装修损失的认定是否适当。

一、关于二审判决对日照港房开公司承担逾期交房违约责任的认定是否适当的问题

本案王云安、日照港房开公司对日照港房开公司逾期交房的事实并无争议，双方争议的是日照港房开公司向王云安交付案涉房屋的具体时间和违约责任的承担比例问题。（一）关于日照港房开公司逾期向王云安交付案涉房屋的具体时间问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”前述法律和司法解释对房屋交付的条件和房屋的交付使用予以了明确规定。本案中，案涉城市风景小区20号商住楼于2015年6月4日取得建设工程施工竣工规划验收合格证，于当月11日通过日照港房开公司组织的勘察、设计、施工及监理单位的竣工验收，于2015年8月31日在建设行政主管部门完成竣工备案。诉讼中，王云安主张房屋自2013年年底消防验收合格，自2014年1月1日实际使用房屋。二审判决根据查明的案件事实，并结合王云安的自认、诉讼请求等因素，认定日照港房开公司向王云安交付案涉房屋的时间为2014年1月1日，并无不当。

（二）关于日照港房开公司逾期交房的违约责任的承担比例问题。案涉《“城市风景”团购预定协议》第四条“补充条款”第2项约定：日照港房开公司必须保证在合同规定的时间内将住房交付使用，逾期超过30日起日照港房开公司按日向王云安支付已交房价款万分之三的违约金；王云安必须按照约定的时间交付房款，逾期超过30日起王云安按日向日照港房开公司支付逾期应付房价款万分之三的违约金。根据当事人的约定以及二审法院认定的日照港房开公司向王云安交付案涉房屋的时间，日照港房开公司应承担的逾期交房违约金为自2011年9月1日起至2013年12月31日止按王云安已支付房屋价款以每日万分之三进行计算。在此情况下，二审法院综合考虑双方当事人对逾期交房均负有责任等因素，酌定日照港房开公司承担70%的责任，亦无不当。

综上，二审判决关于日照港房开公司逾期交房违约责任的认定，并无不妥。日照港房开公司关于二审判决此项认定错误的主张，不能成立。

二、关于二审判决对日照港房开公司承担逾期办证责任的认定是否适当的问题

本案王云安与日照港房开公司签订的《“城市风景”团购协议》和《<“城市风景”团购预售协议>的补充协议》均未对案涉房屋权属证书的办理时间以及逾期办理的法律责任进行约定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据前述行政法规、司法解释规定以及本案相关事实，本院认为，王云安有关日照港房开公司应承担逾期办证违约责任的请求不能获得支持，理由如下：

首先，从房屋权属证书的办理义务主体看，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人，即王云安。而房地产开发企业负有的仅是协助义务，即日照港房开公司负有协助王云安办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，并非办理房屋权属证书登记的主要义务。诉讼中，王云安并未提供相应的证据证明其办理房屋所有权登记手续过程中日照港房开公司未履行协助义务的事实。

其次，从合同的履行看，2010年3月12日王云安支付日照港房开公司预付款3272万元。2010年10月28日，日照港房开公司取得城市风景20号楼商品房预售许可证。2011年8月10日，王云安又向日照港房开公司支付购房款1500万元。针对购房款的支付问题，案涉《“城市风景”团购协议》第三条“房款及支付”中约定：“王云安应于协议签订后5日内向日照港房开公司支付总房款的50%为预付款，即3272万元；日照港房开公司办完预售许可证后，王云安须在5日内再向日照港房开公司支付总房款的40%并签订正式商品房买卖合同，即2617万元；所购房屋整体验收(含精装修)后，王云安再向日照港房开公司支付房款585万元，剩余房款70万元作为装修质量保证金，两年后装修质量没有问题王云安应向日照港房开公司支付该保证金。”第四条“补充条款”第三款约定该楼盘具备签订《商品房买卖合同》条件时，日照港房开公司必须及时通知王云安，王云安应在收到日照港房开公司书面通知5日内，及时缴纳房款后与日照港房开公司签订正式《商品房买卖合同》。结合合同履行情况和当事人的约定，可以认定王云安在支付1500万元购房款时已知晓案涉房屋具备签订正式商品房买卖合同的条件。根据约定，王云安应付日照港房开公司房屋总价款的90%，即62535280元×90%=56281752元。而此时，王云安向日照港房开公司支付的款项实为4772万元（3272万元＋1500万元），尚欠8561752元。由此，王云安未能按照约定履行付款义务，对未能签订正式《商品房买卖合同》存有过错。而签订正式《商品房买卖合同》是办理房屋所有权证的前提条件，日照港房开公司对此不存在过错。

第三，从房屋权属办理的具体要求看，申请办理不动产登记，应符合法定的登记程序要求，并需提交相应的证明材料。而相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件则是进行登记的必要材料。本案中，王云安与日照港房开公司并未签订正式的《商品房买卖合同》，无法按照要求提供不动产权属来源证明材料，自然也无法办理房屋权属登记。由此，本案不能办理房屋权属登记的原因在于王云安。

综上，二审判决认定日照港房开公司对逾期办证应承担70%的责任，并判令日照港房开公司赔偿王云安逾期办证损失581万元，确有不当，本院予以纠正。

三、关于二审判决对日照港房开公司承担重复装修损失的认定是否适当的问题

诉讼中，日照港房开公司、王云安对案涉楼房存在漏水、渗水的事实均无异议。作为出卖方的日照港房开公司主张楼房漏水、渗水为王云安在装修时破坏了楼房防水层所致，王云安对此不予认可，日照港房开公司未能提供证据证明该主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，作为出卖方的日照港房开公司对楼房漏水、渗水负有修复责任。针对重复装修损失的问题，王云安提供了工程装修维修协议、维修工程项目决算明细、付款凭证等证据，能够证明案涉房屋重复装修损失费用26.5万元客观发生。在此情况下，二审法院综合考虑王云安在房屋未经综合验收、不符合交付使用条件的情况下即进场装修，对损失的产生存在一定的过错，酌情判令日照港房开公司承担132500元，并无不妥。

综上所述，日照港房开公司的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：

一、撤销山东省高级人民法院（2018）鲁民终753号民事判决；

二、维持山东省日照市中级人民法院（2016）鲁11民初301号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第十项；

三、撤销山东省日照市中级人民法院（2016）鲁11民初301号民事判决第三项、第九项；

四、驳回王云安其他诉讼请求。

一审本诉案件受理费149097元，由日照港房地产开发有限公司负担51737元，由王云安负担97360元；反诉案件受理费95028元，由王云安负担75894元，由日照港房地产开发有限公司负担19134元。保全费5000元，由日照港房地产开发有限公司和王云安各负担2500元。二审案件受理费244125元，由王云安负担146719元，由日照港房地产开发有限公司负担97406元。

本判决为终审判决。

审判长　汪　军

审判员　王友祥

审判员　李　春

二〇一九年九月十八日

法官助理赵风暴

书记员宋健