中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司、刘拖秀再审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民再243号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司。住所地：陕西省西安市高新区博文路唐南大厦1幢10205室。

负责人：王立民，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：张树亮，陕西秦鼎律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩文艺，陕西秦鼎律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：刘拖秀，女，汉族，1966年1月16日出生，住陕西省榆林市榆阳区。

委托诉讼代理人：白宁，陕西雅世律师事务所律师。

一审第三人：陕西中赢置业集团有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区子午大道中段马家坟路北90米处。

法定代表人：贺宏葳，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王亚奇，男，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：马腾飞，陕西纳智律师事务所律师。

一审第三人：张恩睿，男，汉族，1979年7月22日出生，住陕西省榆林市榆阳区。

委托诉讼代理人：白宁，陕西雅世律师事务所律师。

再审申请人中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称长城资产陕西分公司）因与被申请人刘拖秀、一审第三人陕西中赢置业集团有限公司（以下简称中赢公司）、张恩睿案外人执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省高级人民法院（2018）陕民终630号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月24日作出（2019）最高法民申400号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。再审申请人长城资产陕西分公司的委托诉讼代理人张树亮、韩文艺、被申请人刘拖秀及一审第三人张恩睿共同委托诉讼代理人白宁、一审第三人中赢公司法定代表人贺宏葳及委托诉讼代理人王亚奇、马腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

长城资产陕西分公司再审请求：1.撤销陕西省高级人民法院（2018）陕民终630号民事判决；2.改判驳回刘拖秀诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由刘拖秀承担。事实与理由：一、二审法院判决认定刘拖秀购买案涉商铺、支付购房款及在查封前占有商铺等基本事实缺乏证据证明。首先，案涉商铺登记在中赢公司名下，张恩睿无权处分案涉商铺。刘拖秀与张恩睿签订的《商铺买卖合同》名为房屋买卖，实为借款担保。虽然张恩睿和刘拖秀一致陈述2012年9月18日及2012年9月19日两笔转账为支付购房尾款，但是该转账凭证注明的用途为借款。因此，刘拖秀与张恩睿之间为借贷关系，并非房屋买卖关系。房屋买卖不是当事人真实意思表示，刘拖秀也不是真实的购房人。其次，转账凭证的转款人和收款人与刘拖秀及张恩睿没有任何直接关联关系，从现有证据无法证明转账凭证中的款项为刘拖秀购房款。再次，望湖星城维权网页显示案涉商铺2013年10月份仍未完工，外墙未完成，故2013年8月案涉商铺并不具备交房条件。刘拖秀提交《陕西中赢置业有限公司望湖星城收房交接表》提到水、电、消防齐全，内容虚假，该证据可能系伪造。案涉商铺被陕西省高级人民法院查封之前，并没有被他人占有的情形。在案涉商铺未经综合验收、消防验收且被查封的情况下，刘拖秀对外签订施工合同、租赁合同，属于非法占有。最后，案涉商铺至今未办理产权登记。二、二审判决未认定刘拖秀享有案涉商铺的所有权，而长城资产陕西分公司享有案涉商铺的抵押权，人民法院依据公证文书执行案涉商铺于法有据。三、二审判决未支持刘拖秀确认所有权的请求，却判决一、二审诉讼费用由长城资产陕西分公司全部承担，于法无据。

刘拖秀辩称，刘拖秀与张恩睿签订的商铺买卖合同已经中赢公司追认，合法有效。案涉商铺未办理产权登记系因中赢公司的原因造成的。刘拖秀在一、二审中提供的证据能够证明刘拖秀已经支付全部购房款且在案涉商铺被查封前占有商铺。

中赢公司述称，张恩睿、王亚奇系中赢公司时任股东。2012年6月，张恩睿、王亚奇、贺宏葳签订《望湖星城商业分配协议》，对望湖星城西区所建商业地产进行分配，案涉商铺分配给张恩睿所有。2012年9月张恩睿将案涉商铺出售给刘拖秀后，便告知了中赢公司，中赢公司认可案涉商铺已出售给刘拖秀。

张恩睿述称，其陈述意见与刘拖秀答辩意见一致。

刘拖秀向一审法院提出诉讼请求：1.确认位于陕西省榆林市东沙望湖路南银沙路西的望湖星城西区商铺归刘拖秀所有；2.判决停止对该房屋的强制执行并解除查封；3.本案诉讼费由长城资产陕西分公司负担。

一审法院认定事实：2014年2月19日，长城资产陕西分公司（甲方）与中赢公司（乙方）签订《抵押合同》，载明：为确保乙方按照主合同的相关约定履行义务，保障甲方在主合同项下的债权的实现，乙方同意以其合法所有的位于榆林市榆阳区的在建工程向甲方提供抵押担保，甲方同意接受该抵押担保。

2014年2月20日，西安市公证处按甲方长城资产陕西分公司、乙方中赢公司、丙方贺宏葳及丁方贺宏葳、彭红梅的申请，作出（2014）西证经字第1403号《公证书》，载明：各方当事人于2014年2月19日申请办理前面的编号中长资（西）合字﹝2014﹞007-3《债务重组协议》、中长资（西）合字﹝2014﹞007-4《抵押合同》、中长资（西）合字﹝2014﹞007-5《股权质押合同》、中长资（西）合字﹝2014﹞007-6《连带责任保证合同》公证，并赋予其具有强制执行效力；各方在协议、合同中明确约定：根据各方和平安银行西安分行共同签署的编号为中长资（西）合字﹝2014﹞007-2号的《债权转让协议》，甲方已依法受让了平安银行西安分行所享有的本金合计人民币1.45亿元的债权；各方确认：截止2014年1月22日，重组债务本金为人民币1.45亿元整，重组期间为两年，从2014年2月24日起至2016年2月23日止，利息按协议第二条执行；为确保甲方的合法权益，乙方分别自愿以其有处分权的房地产设定为抵押物，向乙方提供抵押担保，甲、乙双方约定上述抵押物办理抵押登记手续，抵押权自抵押登记之日起设立；丙方自然人贺宏葳自愿用其持有的中赢公司100%（对应出资额人民币5000万元）的股权向乙方提供质押担保，甲、丙双方约定上述质物办理质押登记手续，质权自质押登记之日起设立；丁方自然人贺宏葳、彭红梅夫妇自愿向甲方提供不可撤销连带责任保证担保；各方在协议、合同中约定办理具有强制执行效力的债权文书公证，乙、丙、丁三方在协议、合同中作出不履行或不适当履行协议、合同义务时，自愿直接接受人民法院强制执行的意思表示；如债务人逾期不履行或不适当履行前面的协议、合同，担保人也未履行担保责任，债权人可以向公证处申请执行证书，并按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在协议、合同规定履行期间的最后一日起两年内，持公证书和执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。

因中赢公司未按《债务重组协议》约定履行，已连续二期未偿还重组债务本金，担保人中赢公司、贺宏葳亦未履行担保义务。2015年3月19日，长城资产陕西分公司向西安市公证处申请出具其与中赢公司、贺宏葳签订的具有强制执行效力的《债务重组协议》《抵押合同》《股权质押合同》《连带保证合同》的执行证书。2015年3月23日，西安市公证处作出（2015）西证执字第87号执行证书，执行标的为债务本金1.45亿元及利息、罚息、违约金和实现债权的全部费用。上述公证书、执行证书已经发生法律效力，长城资产陕西分公司向法院申请强制执行。

2015年3月30日，陕西省高级人民法院作出（2015）陕执指字第13号执行裁定：西安市公证处（2014）西证经字第1403号《公证书》及（2015）西证执字第87号《执行证书》即中国长城资产管理公司西安办事处与中赢公司、贺宏葳债务纠纷一案指定西安市中级人民法院执行。同日，陕西省高级人民法院作出（2015）陕执指字第13-1号执行裁定：查封中赢公司位于榆林市新建北路167号榆林中赢文化商业广场房产27处及榆林市东沙望湖路南银沙路西望湖星城西区车库。一审法院在执行过程中查明，中赢公司用其名下位于榆林市新建北路167号榆林中赢文化商业广场的商业地产及榆林市东沙望湖路南银沙路西的望湖星城西区在建工程，对长城资产陕西分公司所享有的债权设置抵押。2015年5月26日，一审法院作出（2015）西中执证字第00068-1号执行裁定：查封中赢公司名下拥有的位于榆林市东沙望湖路南银沙路西的望湖星城西区商铺在建工程（房产证号：榆住建预售证第2012-01号，建筑面积4576.56平方米）房产；查封期限为三年。

刘拖秀作为案外人以被查封的望湖星城西区商铺属其所有为由提出执行异议。执行异议审查中，刘拖秀称，案涉商铺的两次转让均没有工商备案或公证等第三方认证手续，其至今就案涉商铺未办理过户登记事宜，亦未依照《商铺买卖合同》诉诸其权益。长城资产陕西分公司对刘拖秀提交的证据均不予认可，唯对案涉商铺现由刘拖秀出租他人使用的现状和刘拖秀提交的案涉商铺现状照片予以认可。

2017年5月24日，一审法院作出（2017）陕01执异179号执行裁定，驳回案外人刘拖秀的异议请求。刘拖秀遂提起本案案外人执行异议之诉。

一审法院另查明，2010年10月18日，中赢公司作为甲方与杨占怀、张恩睿、王亚奇作为乙方签订《中赢商业街房地产项目合作协议书》，约定：该项目一期股东投资金额为中赢公司8000万元、杨占怀6000万元、张恩睿4000万元、王亚奇2000万元。中赢公司于2011年2月10日、10月21日、12月16日分别向张恩睿出具三份交纳望湖星城项目投资款的收据，共计4400万元。中赢公司于2012年9月5日、9月26日分别向张恩睿出具二份各交纳投入工程款200万元的收款收据，共计400万元。

2012年6月26日，甲方贺宏葳与乙方张恩睿、丙方王亚奇签订《望湖星城商业分配协议》，约定甲、乙、丙三方一致同意就三方共同投资的望湖星城项目西区所建商业地产分配达成具体方案如下：望湖星城一号商住楼一、二、三层商业总计面积约4500平方米、作价7350万元分配张恩睿所有；望湖星城二、三号商住楼所连商业约1600平方米作价2900万元分配贺宏葳所有；望湖星城四、五号商住楼所连商业约1410平方米（其中有90平方米属待建商业）作价2650万元分配王亚奇所有；协议签订后按以上分配方案办理相关产权登记手续，费用自理。

刘拖秀提交一份时间为2012年9月16日的《商铺买卖合同》，约定：刘拖秀购买望湖星城西区1号楼地上1-3层，建筑面积4500平方米；按建筑总面积计算合同价款，总金额6500万元人民币；刘拖秀在2012年9月19日前以转账方式付清全部购房价款；张恩睿应当在2013年9月30日前将验收合格并符合合同约定的商铺交付刘拖秀使用；张恩睿应当负责商铺的产权登记事宜，刘拖秀如果将全部或部分商铺转让给单个或多个第三人的，张恩睿应当按最终拥有商铺买卖合同的买受人分别进行产权登记。

中赢公司出具《授权委托书》载明：“鉴于：‘中赢望湖星城’房地产项目位于榆林市榆阳区，系我公司开发。兹委托我公司股东张睿（即张恩睿，下同）与贵方签订出卖‘中赢望湖星城’（西区）1号楼地上一、二、三层商铺事宜。委托权限为特别授权，包括签订买卖合同，确定合同价款，主张与之相关的权利和承担相应的义务，即使股东张睿以自己名义签订的合同，我公司均予以承认。该商铺在办理产权登记时，我公司予以全力配合。”

2012年9月17日，中赢公司出具《证明》称：“张睿是陕西中赢房地产开发有限公司望湖星城项目股东之一，根据股东协议，将望湖星城西区壹号商住楼一、二、三层商业总计面积约4500平方米，作价柒仟叁佰伍拾万元整分配给张睿所有。”

中赢公司出具《证明》称：“兹证明‘中赢望湖星城’房地产项目位于榆林市榆阳区，系我公司开发。‘中赢望湖星城’（西区）1号楼地上一、二、三层商铺已分配给股东张睿，故股东张睿所签订买卖合同合法有效，即使股东张睿以自己名义签订的合同，我公司均予以承认。该商铺在办理产权登记时，我公司予以全力配合。”

2012年5月28日，张恩睿向刘拖秀借款3000万元，该款由刘拖秀委托榆林市民佳建材有限责任公司向张恩睿指定的代收方榆林市兴源工贸有限公司支付。2012年9月18日，刘拖秀委托榆林市民佳建材有限责任公司向张恩睿指定的代收方魏艳清支付1200万元。2012年9月19日，刘拖秀委托榆林市榆阳区宏昌建材有限责任公司向张恩睿指定的榆林恒盛通商贸有限责任公司支付2300万元。

盖有中赢公司公章的《陕西中赢置业有限公司望湖星城收房交接表》载明：“交接人王亚奇，物品1#商业楼一至三层，水电、消防齐全，接收人高东，时间2013.8.14。”

2015年4月17日，中赢公司向榆林市中鼎物业服务有限公司出具《承诺书》载明：“中赢望湖星城西区1号商业楼自2015年4月30日前的物业费由中赢公司承担，如中赢公司不予支付，则该时段的物业费由西区4号楼3单元1101房主侯虎林予以支付。”

2017年5月8日，榆林市中鼎物业服务有限公司向一审法院出具《关于望湖星城（西区）物业管理的情况说明》称：“……望湖星城（西区）小区1号楼1-3层商铺系购买人刘拖秀所有，我司从2014年5月1日起便开始为该物业提供服务。望湖星城（西区）小区1号楼1-3层商铺公共部分由刘拖秀在收房后至2015年期间装修施工完善，我司提供相关物业服务。望湖星城（西区）小区1号楼1-3层商铺由于消防未验收，因此物业费的收取刘拖秀从2016年1月1日起缴纳，其中2、3层按照空置房标准缴纳物业费。2016年以前的物业费由开发商负担。”

2017年7月10日，榆林市中鼎物业服务有限公司向一审法院出具《关于望湖星城（西区）物业管理情况的再次说明》称：“……我公司进入望湖星城项目现场管理时，开发商中赢公司明确告知（西区）1号楼1-3层商铺的业主是刘拖秀，让我司相应的物业服务费找刘拖秀收取。我司进场前，刘拖秀已经在望湖星城西区行使业主权利，实际占有使用。由于望湖星城（西区）小区项目消防迟迟未能验收，因此经两次协商达成协议，2015年12月31日前的物业费用由陕西中赢置业集团公司承担，2015年12月31日后的由刘拖秀负责交费。”

一审法院再查明，陕西中赢房地产开发有限公司成立于2007年8月13日，于2012年11月15日更名为陕西中赢置业集团有限公司。2010年11月3日，中赢公司取得榆市国用（2010）30087号《国有土地使用证》，载明：坐落东沙望湖路南银沙路西，地类（用途）商服住宅用地，使用权类型出让，使用权面积17571.65平方米等。2010年12月2日，中赢公司取得地字第6108002010000050号《建设用地规划许可证》，载明：用地项目名称榆林红山中赢商业街（西区），用地位置东沙望湖路南银沙路西，用地性质商业和居住用地等。2011年5月11日，中赢公司取得建字第610800201100026号《建设工程规划许可证》，载明：建设项目名称榆林红山中赢商业街（东区、西区），建设规模东区44237.86平方米、西区47361.11平方米等。2011年12月8日，中赢公司取得编号2011-40《建筑工程施工许可证》。2012年1月9日，中赢公司取得榆住建预售证第2012-01号《榆林市商品房预售许可证》，载明：项目名称中赢·望湖星城（西区）；项目坐落榆林市东沙望湖路南银沙路西；其中预售楼号1幢，层数地上15层，房屋用途商住，商业4576.56平方米、住宅10198.88平方米，房屋套数156套等。

2013年11月6日，榆林市房产管理局向抵押权人平安银行西安分行核发了《在建工程抵押登记证明》，中赢公司将坐落在东沙望湖路南银沙路西的在建工程抵押给平安银行西安分行，债权数额为3655万元。

2014年2月27日，榆林市房产管理处向抵押权人长城资产陕西分公司核发了《在建工程抵押登记证明》，中赢公司将坐落在东沙望湖路南银沙路西的在建工程抵押给长城资产陕西分公司，债权数额为3655万元。

一审庭审中，中赢公司称，张恩睿实际投资了4800万元。张恩睿称，刘拖秀借给自己的3000万元抵付了房款。

一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点为刘拖秀就执行标的是否享有所有权，是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，虽然张恩睿与中赢公司法定代表人贺宏葳及王亚奇所签订的《望湖星城商业分配协议》约定，望湖星城1号楼1-3层商铺总计面积约4500平方米，作价7350万元分配张恩睿所有，但由于之后张恩睿未依法进行不动产物权登记，故《望湖星城商业分配协议》不产生物权变动的法律效力。刘拖秀提交其与张恩睿签订的《商铺买卖合同》，主张其对案涉商铺享有所有权。因刘拖秀与张恩睿签订该合同时，张恩睿仍未取得案涉商铺所有权，且根据中赢公司出具的《授权委托书》所载内容可以看出，中赢公司系委托股东张恩睿出售案涉商铺，此与刘拖秀主张与张恩睿签订《商铺买卖合同》存在矛盾，故刘拖秀主张案涉商铺所有权，证据不足，一审法院依法不予支持。对于刘拖秀提供的付款凭证中涉及榆林市民佳建材有限责任公司、榆林市榆阳区宏昌建材有限责任公司等情况，当事人可另行主张，本案不涉及。刘拖秀称，中赢公司擅自将案涉商铺抵押给长城资产陕西分公司，主观上具有明显恶意，长城资产陕西分公司未对抵押标的尽到必要的审查义务，存在重大过失，应当承担相应的不利后果等。根据本案查明的事实可以看出，长城资产陕西分公司依法取得了平安银行西安分行对中赢公司享有的债权及抵押担保，并在榆林市房产管理局办理了在建工程抵押登记，而刘拖秀未提供充分有效证据证明抵押无效，故一审法院对刘拖秀所称意见不予采纳。综上，刘拖秀主张对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，证据不足，一审法院依法不予支持。

一审法院判决：驳回刘拖秀的诉讼请求。一审案件受理费366800元，由刘拖秀负担。

刘拖秀不服一审判决，上诉请求：1.撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民初982号民事判決；2.确认位于榆林市东沙望湖路南银沙路西的望湖星城西区商铺归刘拖秀所有；3.请求停止对该房屋的强制执行并解除查封；4.本案一审、二审诉讼费用由长城资产陕西分公司承担。

二审法院查明事实与一审查明事实一致。

二审法院认为，本案二审的焦点问题为刘拖秀就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定。申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的的价值，先于无优先顺位的普通债权受偿。但同时，该条也规定了“法律、司法解释另有规定的除外”。如果申请执行人的优先受偿权不能对抗案外人权利的，人民法院对案外人异议则应予支持。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，首先，刘拖秀在人民法院查封案涉商铺之前的2012年9月16日已与张恩睿签订了书面《商铺买卖合同》，根据中赢公司出具的《授权委托书》《证明》及中赢公司的庭审陈述，案涉商铺已分配给张恩睿，张恩睿对案涉商铺属有权处分，张恩睿与刘拖秀签订《商铺买卖合同》有中赢公司出具的《授权委托书》，并经过中赢公司的认可，故张恩睿与刘拖秀签订的《商铺买卖合同》合法有效；其次，刘拖秀已支付了合同约定的全部购房款；第三，根据《陕西中赢置业有限公司望湖星城收房交接表》，中赢公司向榆林市中鼎物业服务有限公司出具《承诺书》，榆林市中鼎物业服务有限公司出具《关于望湖星城（西区）物业管理的情况说明》及《关于望湖星城（西区）物业管理情况的再次说明》，证人王亚奇的证言，可以证明在人民法院查封之前刘拖秀已占有案涉商铺，且长城资产陕西分公司对案涉商铺现由刘拖秀出租他人使用的现状及刘拖秀提交的案涉商铺现状照片亦予以认可；第四，中赢公司对签订《商铺买卖合同》之后至人民法院查封之前未办理房屋过户手续作出了合理解释，之后因商铺被查封而不能办理房屋过户手续。综前，刘拖秀作为买受人，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对物权期待权保护的规定，应认定刘拖秀对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。关于刘拖秀主张对案涉商铺享有所有权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的变更经依法登记发生效力，因案涉商铺仍登记在中赢公司名下，故刘拖秀请求确认其对案涉商铺享有所有权的上诉请求，不能成立。综上，刘拖秀的上诉请求部分成立。

二审法院判决：一、撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民初982号民事判决；二、不得执行位于榆林市东沙望湖路南银沙路西望湖星城西区商铺；三、驳回刘拖秀的其余诉讼请求。一审案件受理费366800元，二审案件受理费366800元，共计733600元，由长城资产陕西分公司负担。

本案再审期间，各方当事人围绕再审请求及各自诉讼主张提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。

长城资产陕西分公司提交的证据为：案涉项目工地现场照片、2014年4月29日现场检查记录单、2014年4月30日中赢公司情况说明，拟证明至2013年8月14日案涉项目尚在施工，不具备交付条件，至2014年4月，案涉项目尚处于后期装修阶段，未交付使用。

刘拖秀提交的证据为：榆林市城市管理综合行政执法局于2013年4月12日作出的榆政执法罚字1（2012）第27号《榆林市城市管理综合行政执法局行政处罚决定书》，拟证明案涉项目因存在违章建筑于2012年被责令停建并限期变更规划许可，案涉房屋产权登记至今未办理存在客观原因，刘拖秀并无过错。

本院认证意见：1.长城资产陕西分公司提交的现场照片拍摄时间无法确定，本院不予采信；现场检查记录单有中赢公司法定代表人签字及印章，中赢公司对现场检查记录单和情况说明真实性认可，本院予以确认，其内容与本案具有关联性，本院予以采信。2.刘拖秀提交的行政处罚决定书的真实性予以确认，但该处罚决定主要针对案涉工程存在超出建筑规划许可增建的行为，责令中赢公司停止建设案涉工程并变更建筑规划许可，并不涉及案涉房屋产权登记办理事宜，故该份证据缺乏与本案的关联性，本院不予采信。

通过法庭调查及审查一审、二审、再审证据，本院再审查明：

1.刘拖秀用以证明其支付完毕全部购房款的证据为三份转账凭证：2012年5月28日，榆林市民佳建材有限责任公司向榆林市兴源工贸有限公司转账3000万元；2012年9月18日，榆林市民佳建材有限责任公司向魏艳清转账1200万元，未标注转款用途；2012年9月19日，榆林市榆阳区宏昌建材有限责任公司向榆林恒盛通商贸有限责任公司转账2300万元，转账用途栏标注为“借款”，张恩睿和刘拖秀均陈述第一笔转账系刘拖秀出借给张恩睿的借款，第二、三笔系刘拖秀委托他人向张恩睿指定收款人支付的购房款。

2.中赢公司出具的关于案涉商铺已经分配给张恩睿以及认可张恩睿出售案涉商铺的《授权委托书》和《证明》无落款时间。

3.一审中，刘拖秀提交数份租赁合同证明其将案涉商铺出租，其中最早一份租赁合同签订时间为2015年8月4日。

4.榆林中赢文化商业广场现场检查记录单和中赢公司情况说明均载明，2014年4月29日长城资产陕西分公司对中赢公司提供的两处抵押财产进行现场检查时，案涉项目尚处于后期装修施工阶段。

本院再审查明的其他事实与二审查明事实一致，本院对此予以确认。

本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案焦点问题为，刘拖秀对位于榆林市东沙望湖路南银沙路西望湖星城西区商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评析如下：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉商铺登记在中赢公司名下且被设定抵押，于2015年3月30日被法院查封。现刘拖秀主张其在查封前购买并占有案涉商铺且支付完毕全部购房款从而享有排除执行的民事权益，其应当就其主张承担举证证明责任。

关于刘拖秀在法院查封之前是否已就案涉商铺签订合法有效的书面买卖合同并支付购房款的问题。首先，案涉商铺登记在中赢公司名下，刘拖秀与中赢公司之间并未签订买卖合同。刘拖秀主张该房屋已经分配给张恩睿，其与张恩睿之间签订《商铺买卖合同》，并主张其以签订合同前的3000万元借款抵扣购房款并另行支付3500万元购房款，但其提交的2012年9月19日榆林市榆阳区宏昌建材有限责任公司向榆林恒盛通商贸有限责任公司转账2300万元，转账备注用途仍为“借款”，与刘拖秀和张恩睿主张该转款系购房款的陈述不符。故刘拖秀提交的《商铺买卖合同》的签订时间是否为2012年9月16日存疑。其次，刘拖秀为证明其支付完毕全部购房款提交的三份转账凭证的收付款主体均非张恩睿和刘拖秀，且在2012年9月16日签订买卖合同后的转账凭证仍注明用途为“借款”，与双方购房合意相悖。因此，现有证据不能认定前述转帐凭证中的款项系支付案涉商铺购房款。再次，刘拖秀主张其与张恩睿之间的《商铺买卖合同》已得到中赢公司追认，但中赢公司出具的《授权委托书》和《证明》无落款时间，不能据此认定中赢公司在案涉商铺被查封前确认张恩睿出售商铺的行为效力及于中赢公司。因此，现有证据不能证明刘拖秀于案涉商铺被查封前已就该商铺签订了合法有效的买卖合同并支付完毕全部购房款。

关于刘拖秀是否在查封之前占有案涉商铺的问题。首先，刘拖秀提交盖有中赢公司公章的《陕西中赢置业有限公司望湖星城收房交接表》用以证明中赢公司于2013年8月14日将案涉商铺交付刘拖秀，鉴于该交接表的两方签字人员均与本案当事人有利害关系，结合2014年4月29日长城资产陕西分公司对抵押财产现场检查时案涉商铺所在项目尚在施工过程中这一事实，前述交接表的真实性存疑。其次，刘拖秀提交的案涉商铺的数份租赁合同中，最早一份合同的签订时间为2015年8月4日，不能证明刘拖秀在查封之前将案涉商铺出租。再次，购房者收房后即应承担其所购房屋的物业费，因此，物业费的交纳是衡量购房者是否占有案涉房屋的重要因素。本案中，从刘拖秀提交的物业费交纳凭证来看，其开始交纳案涉商铺物业费的时间为2016年1月。刘拖秀提交中赢公司向榆林市中鼎物业服务有限公司出具的《承诺书》和榆林市中鼎物业服务有限公司出具的两份说明，用以证明其在案涉商铺被查封之前占有案涉房屋。对此，本院认为，2015年4月17日中赢公司向榆林市中鼎物业服务有限公司出具的《承诺书》中仅表明2015年4月30日前物业费由其承担，并未表明商铺产权人系刘拖秀。从中赢公司的《承诺书》不能看出中赢公司是基于其系未售商铺的权利人身份交纳物业费还是基于其与商铺产权人之间的约定承担物业费。榆林市中鼎物业服务有限公司出具的两份说明，属于该公司的主观描述，无出具说明的相关人员签字且出具说明的人员未出庭作证，在无其他证据印证的情况下，其内容的真实性不能确认。因此，现有证据只能证明案涉商铺被查封前物业费系由中赢公司承担。

综上，刘拖秀未能提交充分证据证明其在案涉商铺被查封前就案涉商铺签订了合法有效的买卖合同，亦不能证明其支付全部购房款并在案涉商铺被查封前占有使用该商铺，即现有证据不能证明其对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：

一、撤销陕西省高级人民法院（2018）陕民终630号民事判决；

二、维持西安市中级人民法院（2017）陕01民初982号民事判决。

一审案件受理费366800元，二审案件受理费366800元，共计733600元，由刘拖秀负担。

本判决为终审判决。

审判长　胡　瑜

审判员　刘小飞

审判员　杨　卓

二〇一九年十一月六日

书记员　何　宇